- koordinirane aktivnosti vlasnika prostora na stvaranju i održavanju povoljnih i sigurnih uvjeta za život u ovoj kući, osiguravanje ispravnog održavanja IO, rješavanje pitanja korištenja ove nekretnine, osiguravanje CU građanima koji žive u ovoj kući. Upravljanje kućom provode vlasnici prostora samostalno ili odabirom načina upravljanja. Stoga, s zakonodavstvo predviđa načine Uprava MKD-a, postoje samo tri od njih (dio 2 članka 161. Stambenog zakona Ruske Federacije, pogledajte donju tablicu):
- izravno upravljanje vlasnicima prostora u denarima, broj stanova u kojima nije veći od 30;
- upravljanje HOA-om ili specijaliziranom potrošačkom zadrugom (ZhK, ZhSK);
- upravljanje MA.
Tablica "Metode kontrole MKD-a"
| Razlozi za priznavanje metode kontrole MKD-a kao provedene | Regulatorno obrazloženje | |
| Većina vlasnika u MKD-u sklopila je ugovore o pružanju usluga održavanja i (ili) izvođenja radova na popravku OI s osobama koje se bave relevantnim djelatnostima | Članak 164. ZhKRF-a, st. 2 str. 2. st. 3. Pravila natječaja za izbor MA | |
| Vlasnici lokala u MKD s više od 50% glasova iz ukupno glasova vlasnika prostora u ovoj kući, sklopio ugovor o upravljanju s izabranim SO. U roku od 30 dana društvo za upravljanje počelo je ispunjavati svoje obveze, osim ako ugovorom o upravljanju MKD-om nije naveden drugi rok |
Dijelovi 1., 7. čl. 162 ZhKRF, st. 4 str. 2. st. 3. Pravila natječaja za izbor MA | |
| Uprava HOA, ZhK, ZhSK | Vlasnici prostorija u MKD upućeni nadležnom saveznom tijelu Izvršna moč dokumenti potrebni za državnu registraciju udruge vlasnika kuća ili stambenog kompleksa | Stavak 3 str. 2. st. 3. Pravila za održavanje natječaja za izbor magistara |
Načini upravljanja MKD-om - odnosi se na nadležnost glavne skupštine vlasnika prostora (u daljnjem tekstu - USSP). Način upravljanja stambenom zgradom odabire se na USSP-u i može se odabrati i promijeniti u bilo kojem trenutku na temelju njegove odluke. Odluka USSP-a o izboru metode upravljanja obvezna je za sve vlasnike stambene zgrade (dio 3. članka 161. RF LC).
Metoda izravne kontrole
Ovom metodom upravljanja UTS odabire organizacije za pružanje usluga održavanja i (ili) za obavljanje radova na popravku OI. Svi ili većina vlasnika prostora u takvoj kući djeluju kao jedna strana u zaključenim ugovorima (dio 1. članka 164. RF LC).
U odnosima s trećim stranama ima pravo djelovati (dio 3. članka 164. LC RF):
- jedan od vlasnika u kući, ovlašten za ove radnje odlukom USSP;
- druga osoba koja ima ovlasti, ovjerena punomoći koju su joj u pisanom obliku izdali svi ili većina vlasnika prostora u kući.
Bilješka: nije predviđeno sklapanje ugovora za upravljanje višestambenim zgradama s izravnim načinom upravljanja stambenim zakonodavstvom.
Prilikom odabira izravnog upravljanja MKD-om preporučljivo je odabrati:
- izvođači;
- Vijeće MKD-a ili ovlaštena osoba koja će djelovati u ime vlasnika iu njihovim interesima.
Komunalne usluge izravno osigurava RNO. Svaki vlasnik sklapa ugovore o opskrbi CU u svoje ime (dio 2. članka 164. RF LC).
Uslugu rukovanja komunalnim komunalnim otpadom pruža regionalni operater za rukovanje komunalnim komunalnim otpadom (član 161. čl. 161. ZK RF) regionalni operater na temelju posebnog ugovora sa svakim vlasnikom.
Dužnosti RNO-a ne uključuju održavanje kućnih komunalnih usluga. RNO je odgovoran za opskrbu KU-ima odgovarajuće kvalitete do granica OI i granica vanjskih mreža inženjerske i tehničke podrške MKD-a. Ugovorom između vlasnika i RNO-a može se definirati drugačija granica odgovornosti (dio 15. članka 161. RF LC).
Odgovornost vlasnicima prostorija u MKD-u za održavanje OI-a i pružanje CU-a snose organizacije s kojima su sklopili ugovore (dio 2.1. članka 161. RF-a).
Kvaliteta rada i usluga mora odgovarati:
- sklopljeni ugovori;
- zahtjevima Pravila za uzdržavanje zajedničke imovine i Pravila za pružanje komunalne usluge.
Upravljanje MKD-om od strane udruge vlasnika kuća
Prema 2. dijelu članka 161. ZhKRF HOA jedan je od načina upravljanja stambenom zgradom. Osnivanje, ustroj i djelovanje HOA-e regulirano je odd. VI ZhK RF.
Prednosti TSN-a (HOA) su kako slijedi.
Članovi uprave, uključujući i predsjednika, vlasnici su prostora u vašoj kući, kojima nije svejedno u kakvom su stanju krovište, komunalije, dizala i druga zajednička imovina.
HOA je obvezna zastupati legitimne interese vlasnika prostora u MKD-u (čl. 137. Stambenog zakona). To znači da organiziranjem HOA u svom domu nikada nećete ostati sami s problemima.
Svaki član HOA-e ima pravo ne samo znati gdje i kako se troše njegova sredstva, već i utjecati na ovaj proces, pružajući mu kvalitetu stambenih usluga koje su mu potrebne, a preko uprave HOA-e - i komunalije.
Stvaranje HOA osigurat će odgovarajuću kvalitetu pruženih stambenih usluga samo zato što ćete sami kontrolirati izvođenje radova i trošenje sredstava.
Udruga vlasnika kuća pruža mogućnost zarade dodatnih sredstava koja će se koristiti za poboljšanje kvalitete života u kući. Dodatni prihod u proračun HOA može se ostvariti od zakupa OI-a, od dodatnih usluga koje se pružaju vlasnicima prostora (tj. onih koje nisu uvrštene na popis osnovnih usluga koje društvo pruža svojim članovima bez naplate dodatnih naknada ( ugradnja ulaznih vrata, popravci u stanu i sl.)).
Članstvo u HOA formira svijest aktivnih vlasnika, što znači da će stanovnici biti pažljiviji prema svom domu.
Donošenjem zajedničkih odluka konačno ćete upoznati svoje susjede. A to je korisno, uključujući i sa sigurnosne točke gledišta.
Ako živite u novoj zgradi, onda kompetentan menadžment Udruga vlasnika kuća će omogućiti mnogo godina da ne razmišljaju o Kirgiskoj Republici, da otvori poseban račun za akumulaciju doprinosa za remont.
Članstvo u HOA omogućuje vam da prijeđete s rješavanja problema osiguravanja života kuće na zadatke poboljšanja kvalitete i udobnosti življenja.
Glavna prednost HOA- pravilnim odabirom HOA ploče ne samo da sami odlučujete koliko ćete novca potrošiti na održavanje svog doma, već možete biti sigurni da će ta sredstva ići na rješavanje problema vašeg doma.
Upravljanje MKD-om od strane upravljačke organizacije
Metode upravljanja MKD dovršava upravljanje MA (upravljačkom organizacijom).
Za prepoznavanje načina upravljanja MKD-om od strane upravljačke organizacije moraju biti ispunjeni sljedeći uvjeti:
- vlasnici su donijeli odluku o izboru načina upravljanja MKD-om - upravljanje MA;
- odabrao određenu upravljačku organizaciju;
- odobrio na sastanku nacrt ugovora o upravljanju (s bitnim uvjetima);
- vlasnici koji imaju više od 50% glasova od ukupnog broja glasova vlasnika u ovoj kući sklopili su ugovor o upravljanju MKD-om s izabranim UO (1. dio članka 162. PK RF);
- U roku od 30 dana, UT je počeo ispunjavati svoje obveze, osim ako u ugovoru o upravljanju MKD-om nije određeno drugo razdoblje (član 7. članka 162. PK RF).
UO- pravna osoba, bez obzira na organizacijski i pravni oblik ili samostalni poduzetnik, koji obavlja poslove upravljanja višestambenim zgradama na temelju dozvole (članak 20. stavak 4.2. Stambenog zakona).
UO - komercijalna organizacija, čija je glavna svrha ostvarivanje dobiti od pružanja usluga i (ili) obavljanja poslova u upravljanju MKD-om.
Postoje sljedeće značajke upravljanja UO (dio 6.2, 13 članak 155, dio 1 članak 157, dio 2.3, 10, 10.1, 11 članak 161, dio 7, 10, 11 članak 162 ZhKRF-a):
Prvo, MA je odgovoran vlasnicima:
- za pružanje usluga i (ili) obavljanje poslova koji osiguravaju ispravno održavanje OI;
- za davanje KU ovisno o stupnju poboljšanja doma.
Drugo, UO je dužan započeti s provedbom ugovora o upravljanju najkasnije 30 dana od dana njegovog potpisivanja.
Treće, MA prima uplatu za dostavljenu KU i vrši obračune s RNO za isporučene komunalne usluge i odvodnju otpadnih voda, s regionalnim operaterom za pružanje usluga gospodarenja komunalnim komunalnim otpadom.
Četvrta, MA ima pravo davati prijedloge OSS-u o popisu radova i usluga (upravljanje MKD, održavanje, održavanje i remont OI) i o visini pripadajuće naknade.
Peti, MA je dužna izvještavati vlasnike o provedbi ugovora o upravljanju za prethodnu godinu godišnje tijekom prvog tromjesečja tekuće godine i izvješće staviti u GIS Stambeno-komunalne djelatnosti.
Na šestom, UO je dužan u GIS Stambeno-komunalne djelatnosti staviti podatke o aktivnostima za upravljanje MKD-om.
Upravljačko tijelo je odgovorno za obavljanje svih poslova i pružanje usluga u skladu s odredbama važećeg zakonodavstva i uvjetima ugovora o upravljanju. Upravljačko tijelo ima pravo izvoditi radove samostalno ili uz uključivanje izvođača radova i nema pravo odbiti sklapanje ugovora s RZS-om i regionalnim operaterom za upravljanje komunalnim otpadom (član 12. članka 161. RF). LC).
Upravljačko tijelo, prema vlastitom nahođenju, angažira izvođače za izvođenje radova. Sukladno tome, vlasnici u MKD-u nisu ovlašteni birati izvođače i određivati uvjete pod kojima je pojedini izvođač uključen.
Samo jedan UO može upravljati MKD-om (dio 9. članka 161. RF LC).
Nedavno je omogućeno useljenje vlasnika prostora.
Metode kontrole MKD-a: razlike.
Stambeno zakonodavstvo Ruske Federacije predviđa tri načina upravljanja stambenom zgradom (dio 2. članka 161. RF LC):
- Neposredno upravljanje vlasnicima prostorija u stambena zgrada(članak 164. LC RF).
- Uprava udruge vlasnika kuća (HOA) ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge (20% kuća);
- Kontrolirati društvo za upravljanje(UK) (80% kuća).
Prva opcija nije prikladna za našu kuću, budući da je izravna kontrola moguća u stambenoj zgradi, broj stanova u kojima nije više od trideset (dio 2 članka 161. RF LC).
Razlike u opcijama upravljanja
Razlika između Kaznenog zakona i HOA je temeljna.
Različiti ciljevi:
- MC je komercijalna, privatna organizacija stvorena da ostvari profit.
- Udruga vlasnika kuća je neprofitna organizacija stvorena kako bi smanjila troškove.
Razni zadaci:
- MC je kapitalizacija dobiti minimiziranjem troškova održavanja kuće uz naknadno povećanje broja kuća koje se opslužuju.
- Udruga je zadaća minimiziranja troškova upravljanja kućom i akumuliranja pričuvnog fonda kuće za poboljšanje kuće.
Prednosti i nedostatci
Nedostaci HOA obično se pripisuju visokoj razini troškova osoblja. Svi postojeći dugovi padaju na pleća zajednice. Prednosti HOA su izravno upravljanje imovinom vlasnika i pružanje komunalnih usluga, učinkovita zaštita vlasnika od organizacije za opskrbu resursima, kao i mogućnost poslovanja.
Nedostaci Kaznenog zakona uključuju usmjerenost upravljačke organizacije na ostvarivanje dobiti od pružanja usluga vlasnicima na račun povećanih tarifa, a ne na upravljanje tuđom imovinom i nedostatak izravne kontrole nad rezultatima pružene usluge ili radove koje obavljaju vlasnici. Tako Društva za upravljanje apsolutno nisu zainteresirana za smanjenje troškova stanara za održavanje kuće.
Prednosti Kaznenog zakona mogu se nazvati bržim načinom odbijanja njihovih usluga. Kazneni zakon također pokriva sva postojeća dugovanja na teret sredstava akumuliranih pričuva.
Postoji samo jedna prednost društva za upravljanje u odnosu na HOA: stanari kuće ne moraju plaćati dugove nemarnih susjeda. Međutim, u stvarnosti, Kazneni zakon često raspoređuje nagomilane dugove između bona fide platitelja.
Članak 161. Izbor načina upravljanja stambenom zgradom. Opći zahtjevi za upravljanje stambenom zgradom
(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona od 04.06.2011. br. 123-FZ)
1. Upravljanje stambenom zgradom mora osigurati povoljne i sigurne uvjete za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, rješavanje pitanja korištenja te imovine, kao i pružanje javnih usluga građanima koji žive u takvoj zgradi, odnosno u slučajevima predviđenim člankom 157.2. ovog zakonika, stalna pripravnost komunalnih i druge opreme koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenoj zgradi za pružanje komunalnih usluga (u daljnjem tekstu - osiguranje spremnosti inženjerskih sustava). Vlada Ruska Federacija utvrđuje standarde i pravila za upravljanje stambenim zgradama.
(sa izmjenama i dopunama Savezni zakoni od 04.06.2011 br. 123-FZ, od 03.04.2018 br. 59-FZ)
1.1. Pravilno održavanje zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenoj zgradi trebalo bi se provoditi u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije, uključujući u području osiguranja sanitarne i epidemiološke dobrobiti stanovništva, o tehničkoj regulativi, sigurnosti od požara, zaštiti prava potrošača, te treba osigurati:
1) usklađenost sa zahtjevima za pouzdanost i sigurnost stambene zgrade;
2) sigurnost života i zdravlja građana, imovine pojedinci, vlasništvo pravna lica, državna i općinska imovina;
3) dostupnost korištenja prostora i druge imovine koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenoj zgradi;
4) poštivanje prava i legitimnih interesa vlasnika prostora u stambenoj zgradi, kao i drugih osoba;
5) stalna pripravnost komunalnih, mjernih i druge opreme koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi za opskrbu sredstvima potrebnim za pružanje javnih usluga građanima koji žive u stambenoj zgradi, u skladu s pravila za pružanje, obustavu i ograničenja pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostora u višestambenim i stambenim zgradama koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije.
(Dio 1.1 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011.)
1.2. Sastav minimalnog popisa usluga i radova potrebnih za osiguravanje pravilnog održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi, postupak za njihovo pružanje i provedbu utvrđuje Vlada Ruske Federacije.
(Dio 1.2 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011.)
1.3. Djelatnost upravljanja višestambenim zgradama obavlja se na temelju dozvole za njezino obavljanje, osim u slučaju da takvu djelatnost obavlja obiteljsko društvo, stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga i predviđeni slučaj iz stavka 3. članka 200. ovog zakonika.
(Dio 1.3 uveden je Saveznim zakonom br. 255-FZ od 21. srpnja 2014.)
2. Vlasnici prostora u višestambenoj zgradi dužni su odabrati jedan od načina upravljanja stambenom zgradom:
1) neposredno upravljanje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi, u kojoj broj stanova nije veći od trideset;
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 21.07.2014. br. 255-FZ, od 29.06.2015. br. 176-FZ)
2) uprava udruge vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge;
3) upravljanje upravljačkom organizacijom.
2.1. U provedbi neposrednog upravljanja višestambenom zgradom od strane vlasnika prostora u ovoj zgradi, osobe koje obavljaju poslove na održavanju i popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, osiguravaju opskrbu hladnom i toplom vodom i provode odvodnju vode, opskrbe električnom energijom, opskrba plinom (uključujući opskrbu plinom za kućanstvo u bocama), grijanje (opskrba toplinom, uključujući opskrbu krutim gorivom uz pećno grijanje), rukovanje krutim komunalnim otpadom odgovorni su vlasnicima prostora u ovoj kući za ispunjavanje svojih obveza u skladu sa zaključenim ugovorima, kao i u skladu s pravilima održavanja opće imovine u višestambenoj zgradi, pravilima za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostora u stambene zgrade i stambene zgrade.
(Dio 2.1 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 4. lipnja 2011.; izmijenjen Saveznim zakonom br. 458-FZ od 29. prosinca 2014.)
2.2. Kada višestambenom zgradom upravlja obiteljsko društvo ili stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga, navedeno ortačko društvo ili zadruga odgovorna je za održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa i pravilima održavanja. zajedničko vlasništvo u stambenoj zgradi koju je osnovala Vlada Ruske Federacije, za pružanje komunalnih usluga ovisno o stupnju poboljšanja ove kuće, čija kvaliteta mora ispunjavati zahtjeve pravila koja je utvrdila Vlada Ruske Federacije Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, odnosno u slučajevima predviđenim člankom 157.2 ovog zakona, za osiguranje spremnosti inženjerskih sustava. Navedeno ortačko društvo ili zadruga može samostalno pružati usluge i (ili) obavljati poslove na održavanju i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi ili angažirati, na temelju ugovora, osobe koje obavljaju odgovarajuće djelatnosti. Prilikom sklapanja ugovora o upravljanju višestambenom zgradom s upravljačkom organizacijom, navedeno ortaštvo ili zadruga vrši kontrolu nad ispunjavanjem obveza upravljačke organizacije iz takvog ugovora, uključujući pružanje svih usluga i (ili) obavljanje radovi koji osiguravaju ispravno održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi, te pružanje komunalnih usluga ovisno o stupnju poboljšanja ove kuće, čija kvaliteta mora ispunjavati zahtjeve propisa koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustava i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostora u višestambenim i stambenim zgradama.
(Dio 2.2 uveden je Saveznim zakonom od 04.06.2011. br. 123-FZ; izmijenjen Saveznim zakonom od 03.04.2018. br. 59-FZ)
2.3. Prilikom upravljanja višestambenom zgradom od strane upravljačke organizacije, odgovorna je vlasnicima prostora u višestambenoj zgradi za pružanje svih usluga i (ili) obavljanje poslova koji osiguravaju pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi i kvalitetu koja mora biti u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa i pravilima održavanja koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za pružanje komunalnih usluga, ovisno o stupnju poboljšanja ove zgrade, čija kvaliteta mora zadovoljiti zahtjeve pravila koja je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, ili u slučajevima predviđenim člankom 157.2. , za osiguranje spremnosti inženjerskih sustava.
(Dio 2.3 uveden je Saveznim zakonom od 04.06.2011. br. 123-FZ; izmijenjen i dopunjen Saveznim zakonom od 03.04.2018. br. 59-FZ)
3. Način upravljanja stambenom zgradom bira se na glavna skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi i može se birati i mijenjati u bilo kojem trenutku na temelju njegove odluke. Odluka glavne skupštine o izboru načina upravljanja obvezna je za sve vlasnike prostora u višestambenoj zgradi.
3.1. Kad upravljanje višestambenom zgradom prestane obiteljsko društvo, stambeno-stambeno-građevinska zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga, navedeno ortačko društvo, zadruga, u roku od tri radna dana od dana donošenja odluke skupštine poslovnog prostora. vlasnici u višestambenoj zgradi pri promjeni načina upravljanja takvom zgradom, dužni su prenijeti tehničku dokumentaciju za višestambenu zgradu i druge dokumente vezane za upravljanje takvom kućom, ključeve prostora koji su dio zajedničke imovine vlasnika prostor u stambenoj zgradi, elektronički pristupni kodovi za opremu koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenoj zgradi i drugo tehnička sredstva i opremu potrebnu za rad i upravljanje višestambenom zgradom, osobi koja je preuzela obvezu upravljanja višestambenom zgradom, odnosno u slučaju odabira izravnog načina upravljanja stambenom zgradom, vlasniku prostora u stanu zgrade naveden u odluci glavne skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi o izboru izravnog načina upravljanja stambenom zgradom, ili, ako takav vlasnik nije naveden, bilo kojem vlasniku prostora u takvoj stambenoj zgradi.
(Dio 3.1 uveden je Saveznim zakonom br. 485-FZ od 31. prosinca 2017.)
4. Autoritet lokalne samouprave u skladu s postupkom koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije, provodi otvoreni natječaj za odabir društva za upravljanje u slučajevima navedenim u dijelu 13. ovog članka i dijelu 5. članka 200. ovog Kodeksa, kao i ako, u roku od šest mjeseci prije dana navedenog natječaja, vlasnici prostora u višestambenoj zgradi nisu odabrani za kontrolu zgrade ili ako odluka izbor načina upravljanja ovom kućom nije proveden. Otvoreni natječaj također se održava ako prije isteka ugovora o upravljanju višestambenom zgradom, sklopljenog kao rezultat javnog natječaja, nije odabran način upravljanja ovom zgradom ili ako je donesena odluka o izboru metoda upravljanja za ovu zgradu nije implementirana.
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 29. prosinca 2006. br. 251-FZ, od 23. srpnja 2008. br. 160-FZ, od 27. srpnja 2010. br. 237-FZ, od 4. lipnja 2018. br. 134-FZ)
4.1. Informacije o otvorenom natječaju za odabir upravljačke organizacije objavljuju se na službenoj web stranici Ruske Federacije u informacijskoj i telekomunikacijskoj mreži "Internet" za objavljivanje informacija o nadmetanju (u daljnjem tekstu - službena stranica na Internetu). Vlada Ruske Federacije utvrđuje službenu web stranicu na Internetu i tijelo ovlašteno za njegovo održavanje. Prije nego što Vlada Ruske Federacije odredi službenu web stranicu na Internetu, obavijest o javnom natječaju postavlja se na službenu web stranicu općine u informacijskoj i telekomunikacijskoj mreži Internet, a također se objavljuje u službenoj tiskanoj publikacija namijenjena objavljivanju informacija o narudžbi za općinske potrebe... Informacije o održavanju navedenog natječaja trebaju biti dostupne za upoznavanje svim zainteresiranima bez naplate naknade. Informacija o rezultatima otvorenog natječaja objavljuje se na web stranici u informacijsko-telekomunikacijskoj mreži "Internet", na kojoj je objavljena informacija o njegovom održavanju, najkasnije tri dana od dana utvrđivanja takvih rezultata, a također se objavljuje u službena tiskana publikacija u kojoj su podaci o provođenju.
(Dio 4.1 uveden je Saveznim zakonom br. 401-FZ od 06.12.2011.)
5. Tijelo lokalne samouprave u roku od deset dana od dana raspisivanja javnog natječaja iz stavka 4. ovoga članka obavještava sve vlasnike prostora u višestambenoj zgradi o rezultatima navedenog natječaja i uvjetima ugovora. za upravljanje ovom zgradom. Vlasnici prostora u višestambenoj zgradi dužni su sklopiti ugovor o upravljanju ovom zgradom s upravljačkom organizacijom odabranom na temelju rezultata javnog natječaja iz stavka 4. ovoga članka, na način propisan člankom 445. građanski zakonik Ruska Federacija.
6. Tijelo lokalne samouprave, najkasnije mjesec dana prije isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom iz stavka 5. ovoga članka, sazvat će sastanak vlasnika prostora u ovoj zgradi na kojem će odlučiti o izbor načina upravljanja ovom zgradom, ako takva odluka nije prethodno donesena sukladno stavku 3. ovoga članka.
(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona od 29. prosinca 2006. br. 251-FZ)
7. Svaki vlasnik prostora u stambenoj zgradi može se obratiti sudu sa zahtjevom da obvezuje lokalne samouprave da izaberu organizaciju upravljanja u skladu s odredbama stavka 4. ovoga članka.
8. Sklapanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom bez održavanja javnog natječaja iz 4. i 13. ovog članka dopušteno je ako se navedeni natječaj proglasi nevažećim u skladu sa zakonom.
(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 38-FZ od 05.04.2013.)
8.1. Nije dopušteno sklapanje ugovora o upravljanju višestambenom zgradom na temelju rezultata otvorenog natječaja ili ako se navedeni natječaj proglasi nevažećim, prije deset dana od dana objave podataka o rezultatima navedenog natječaja na službenoj web stranicu na internetu. Ovaj zahtjev se ne primjenjuje sve dok Vlada Ruske Federacije ne utvrdi službenu web stranicu na Internetu.
(Dio 8.1 uveden je Saveznim zakonom br. 401-FZ od 6. prosinca 2011.)
9. Višestambenom zgradom može upravljati samo jedna upravljačka organizacija.
10.1. Organizacija za upravljanje dužna je osigurati Besplatan pristup informacije o glavnim pokazateljima svoje financijske i gospodarske djelatnosti, o pruženim uslugama i o obavljenim radovima na održavanju i popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, o postupku i uvjetima za njihovo pružanje i provedbu, o njihovoj cijeni, o cijenama (tarifama) za njegovo postavljanje u sustav. Postupak, sastav, vrijeme i učestalost postavljanja u sustav informacija o upravljanju stambenom zgradom i davanja dokumenata na pregled, predviđenih ovim Zakonom, od strane obiteljskog društva ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge koji upravlja stambenom zgradom (bez sklapanja ugovora s upravljačkom organizacijom), osniva savezno tijelo izvršne vlasti nadležno za razvoj i provedbu državne politike i zakonske regulative u ovoj oblasti. informacijske tehnologije, zajedno sa saveznim tijelom izvršne vlasti nadležnim za razvoj i provedbu državne politike i zakonske regulative u području stambeno-komunalnih usluga, osim ako saveznim zakonom nije utvrđen drugačiji rok za objavljivanje ovih podataka u sustavu.
(Dio 10.1 uveden je Saveznim zakonom br. 263-FZ od 21. srpnja 2014.; izmijenjen Saveznim zakonom br. 469-FZ od 28. prosinca 2016.)
11. U slučaju predviđenom člankom 157.2 ovog Kodeksa, upravljačka organizacija, udruga vlasnika kuća ili stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga koja upravlja stambenom zgradom, na način koji propisuje Vlada Ruske Federacije, mora :
1) organizacijama za opskrbu resursima, regionalnom operateru za postupanje s čvrstim komunalnim otpadom, pružiti informacije potrebne za izračun komunalnih računa, uključujući očitanja pojedinačnih mjernih uređaja (kada takva očitanja daju vlasnici prostora u stambenoj zgradi i stanari stambeni prostor po ugovorima o socijalnom radu ili ugovorima o zakupu stambenih prostora državnog ili općinskog stambenog fonda u ovoj kući upravljačke organizacije, ortačkog društva ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge) i kolektivnih (zajedničkih) mjerenja uređaji instalirani u stambenoj zgradi;
2) prati kvalitetu komunalnih sredstava i kontinuitet njihove opskrbe do granica zajedničkog dobra u stambenoj zgradi;
3) primati od vlasnika prostora u stambenoj zgradi i najmoprimaca stambenih prostora po ugovorima o društvenom najmu ili ugovorima o najmu stambenih prostora državnog ili općinskog stambenog fonda u datoj zgradi pritužbe na kršenje zahtjeva za kvalitetom komunalne usluge i (ili) kontinuitet pružanja takvih usluga, kršenja u izračunu iznosa plaćanja za komunalne usluge i interakciju s organizacijama za opskrbu resursima i regionalnim operaterom za gospodarenje čvrstim komunalnim otpadom prilikom razmatranja ovih žalbi, provjeravanja utvrđenih činjenica dalje u njima, otklanjanje utvrđenih kršenja i slanje informacija o rezultatima razmatranja žalbi na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije;
4) omogućiti organizacijama koje opskrbljuju resurse pristup zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi kako bi obustavili ili ograničili pružanje komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i stanarima stambenih prostora na temelju ugovora o socijalnom radu ili ugovora o najmu stambenih prostora državni ili općinski stambeni fond u ovoj zgradi ili po dogovoru s organizacijama za opskrbu resursima da obustave ili ograniče pružanje komunalnih usluga vlasnicima prostora u stambenoj zgradi i stanarima stambenih prostora na temelju ugovora o društvenom najmu ili ugovora o najmu stambenih prostora države ili općinski stambeni fond u ovoj zgradi.
(Dio 11 revidiran Saveznim zakonom od 03.04.2018 N 59-FZ)
11.1. U slučaju neposrednog upravljanja višestambenom zgradom od strane vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, komunalnu uslugu postupanja s krutim komunalnim otpadom vlasnicima i korisnicima prostora u ovoj zgradi pruža područni operater za postupanje s krutim komunalnim otpadom.
(Dio 11.1 uveden je Saveznim zakonom br. 458-FZ od 29. prosinca 2014.)
12. Upravljačke organizacije, udruge vlasnika kuća odn stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge Upravitelj višestambenih zgrada nema pravo odbiti zaključiti, u skladu s pravilima navedenim u dijelu 1. članka 157. ovog zakonika, ugovora, uključujući i u vezi s komunalnim resursima koji se troše prilikom održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o opskrbi resursima organizacije koje provode opskrbu hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, električnu energiju, opskrbu plinom (uključujući opskrbu plinom za kućanstvo u bocama), grijanje (opskrbu toplinom, uključujući opskrbu krutim gorivom uz prisutnost peći za grijanje), i regionalni operater za postupanje s krutim komunalnim otpadom, osim u slučajevima predviđenim člankom 157.2 ovog zakona. Rok važenja i drugi uvjeti navedenih ugovora, sklopljenih, između ostalog, u svezi stjecanja komunalnih sredstava utrošenih tijekom korištenja i održavanja zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, utvrđuju se u skladu s pravilima navedenim u dijelu 1. Članak 157. ovog zakonika. Vlasnici prostora u višestambenim zgradama nemaju pravo odbiti sklapanje ugovora iz stavka 1. članka 157.2 i 2. članka 164. ovoga Zakona.
(Dio 12 uveden je Saveznim zakonom od 04.06.2011. br. 123-FZ; izmijenjen i dopunjen saveznim zakonima od 29.12.2014. br. 458-FZ, od 31.12.2017. br. 485-FZ, od 03.04.2009. -FZ)
13. Tijelo lokalne samouprave dužno je u roku od dvadeset dana od dana izdavanja, po postupku utvrđenom propisima o urbanističkoj djelatnosti, dozvole za puštanje u rad višestambene zgrade objaviti obavijest o javnom natječaju za odabir. upravljačke organizacije na službenoj internetskoj stranici na Internetu, a najkasnije u roku od četrdeset dana od dana objavljivanja takve obavijesti, provodi javni natječaj u skladu s dijelom 4. ovoga članka. U roku od deset dana od dana raspisivanja javnog natječaja, jedinica lokalne samouprave će obavijestiti sve osobe koje su prihvatile od nositelja projekta (osobe koja daje izgradnju višestambene zgrade) nakon izdavanja dozvole za ulazak u višestambenu zgradu u funkciju. prostor u ovoj zgradi prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu, o rezultatima otvorenog natječaja i uvjetima ugovora o upravljanju ovom kućom. Ove osobe su dužne sklopiti ugovor o upravljanju ovom kućom s upravljačkom organizacijom odabranom na temelju rezultata javnog natječaja. Ako vlasnici u roku od dva mjeseca od dana održavanja otvorenog natječaja ne sklope ugovor o upravljanju s organizacijom za upravljanje, smatrat će se da je takav ugovor sklopljen pod uvjetima utvrđenim otvorenim natječajem.
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 05.04.2013. br. 38-FZ, od 29.06.2015. br. 176-FZ)
14. Prije sklapanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom između osobe navedene u stavku 6. dijela 2. članka 153. ovoga Zakona i upravljačke organizacije odabrane na temelju rezultata otvorenog natječaja, upravljanje stanom gradnju obavlja upravljačka organizacija, s kojom investitor mora sklopiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom najkasnije pet dana od dana primitka odobrenja za puštanje u rad višestambene zgrade.
(Dio 14 s izmjenama i dopunama Saveznog zakona od 29. lipnja 2015. br. 176-FZ)
14.1. U slučaju prestanka korištenja zgrade kao iznajmljene kuće, vlasnik, u vlasništvu svih prostorija u višestambenoj zgradi, odlučuje o pitanjima upravljanja višestambenom zgradom na način propisan čl. 7. čl. 46. ovog Kodeksa. U slučaju prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj stambenoj zgradi, vlasnici prostora u ovoj stambenoj zgradi u roku od godinu dana od dana prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj stambenoj zgradi moraju odabrati takve vlasnike na adresi skupštinu i provedbu načina upravljanja ovom stambenom zgradom...
(Dio 14.1 uveden je Saveznim zakonom br. 217-FZ od 21. srpnja 2014.)
15. Organizacija koja opskrbljuje resurse potrebne za pružanje komunalnih usluga odgovorna je za opskrbu tim resursima odgovarajuće kvalitete do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi i granica vanjskih mreža inženjersko-tehničke potpore ove zgrade. zgrada, osim ako ugovorom s takvom organizacijom nije drugačije određeno.
(Dio 15 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011.)
15.1. Za pružanje usluga gospodarenja krutim komunalnim otpadom odgovoran je regionalni operater za gospodarenje krutim komunalnim otpadom počevši od mjesta nakupljanja krutog komunalnog otpada, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
(Dio 15.1 uveden je Saveznim zakonom br. 458-FZ od 29. prosinca 2014.; s izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 404-FZ od 29. prosinca 2015.)
16. Osoba odgovorna za održavanje i popravak zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, u okviru pružanja ovih usluga, dužna je osigurati stanje zajedničke imovine u višestambenoj zgradi na razini potrebnoj za pružanje javnih usluga odgovarajuće kvalitete.
(Dio 16 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011.)
17. Upravljanje višestambenom zgradom za koju vlasnici prostora u višestambenoj zgradi nisu odabrali način upravljanja takvom zgradom na način propisan ovim Zakonom ili nije proveden odabrani način upravljanja, uprava organizacija nije utvrđena, uključujući i zbog priznanja nevažećim otvorenog natječaja za odabir upravljačku organizaciju koju provodi jedinica lokalne samouprave u skladu s ovim Kodeksom provodi upravljačka organizacija koja ima dozvolu za obavljanje poslova. poduzetničku djelatnost za upravljanje stambenim zgradama, utvrđenim odlukom lokalne samouprave na način i pod uvjetima koje utvrđuje Vlada Ruske Federacije. Takva upravljačka organizacija obavlja poslove upravljanja višestambenom zgradom sve dok vlasnici prostora u višestambenoj zgradi ne izaberu način upravljanja višestambenom zgradom ili prije sklapanja ugovora o upravljanju višestambenom zgradom s organizacijom za upravljanje koju određuju vlasnici stambene zgrade. prostor u stambenoj zgradi ili na temelju javnog natječaja iz stavka 4. ovoga članka, ali ne duže od godinu dana.
(Dio 17 uveden je Saveznim zakonom od 31. prosinca 2017. N 485-FZ)
(uveden Saveznim zakonom od 04.06.2011. br. 123-FZ)
1. U slučaju da u stambenoj zgradi nije osnovana zajednica vlasnika ili tom zgradom ne upravlja stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga, a da se istovremeno u ovoj zgradi nalazi više od četiri stana. , vlasnici prostorija u ovoj zgradi dužni su na svojoj glavnoj skupštini izabrati vijeće stambene zgrade iz reda vlasnika prostora u ovoj kući. Upis vijeća stambene zgrade kod jedinica lokalne samouprave ili drugih tijela se ne provodi.
2. U slučajevima iz stavka 1. ovoga članka, pod uvjetom da se tijekom kalendarske godine ne donese odluka o izboru vijeća stambene zgrade od strane vlasnika prostora u njoj ili se odgovarajuća odluka ne provede, lokalna samouprava dužna je sazvati skupštinu vlasnika prostora u roku od tri mjeseca stambene zgrade na čijem su dnevnom redu pitanja o izboru vijeća stambene zgrade u ovoj kući, uključujući predsjednika vijeća ove kuće, ili o stvaranju udruge vlasnika kuća u ovoj kući.
3. Vijeće stambene zgrade ne može se birati u odnosu na više stambenih zgrada.
4. Broj članova vijeća stambene zgrade utvrđuje se na skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Ako odlukom skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi nije drugačije određeno, broj članova vijeća stambene zgrade utvrđuje se uzimajući u obzir broj ulaza, etaža, raspoloživih stanova u ovoj zgradi.
5. Vijeće stambene zgrade:
1) osigurava provedbu odluka glavne skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi;
2) podnosi skupštini vlasnika prostorija u višestambenoj zgradi pitanja za raspravu o prijedlozima o postupku korištenja zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, uključujući i zemljišnu česticu na kojoj se ova zgrada nalazi, o postupku planiranja i organiziranje poslova održavanja i popravka zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, o postupku rasprave o nacrtima ugovora koje sklapaju vlasnici prostora u ovoj zgradi u vezi sa zajedničkom imovinom u ovoj zgradi i komunalnom davanju, kao i prijedlozi o nadležnost vijeća stambene zgrade, izabranih povjerenstava i drugih prijedloga o pitanjima o kojima odluke nisu u suprotnosti s ovim Zakonom;
3) podnosi vlasnicima prostora u višestambenoj zgradi prijedloge za planiranje upravljanja stambenom zgradom, organiziranje takvog upravljanja, održavanje i popravak zajedničke imovine u ovoj zgradi;
4) dostaviti vlasnicima prostora u stambenoj zgradi prije razmatranja na glavnoj skupštini vlasnika prostora u ovoj zgradi svoje mišljenje o uvjetima nacrta ugovora koji se predlažu za razmatranje na ovoj glavnoj skupštini. U slučaju da se u stambenoj zgradi izabere povjerenstvo za ocjenu nacrta ugovora, navedeni zaključak zajedno s tim povjerenstvom dostavlja vijeće ove zgrade;
5) vrši kontrolu nad pružanjem usluga i (ili) obavljanjem poslova na upravljanju stambenom zgradom, održavanju i popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi i nad kvalitetom komunalnih usluga koje se pružaju vlasnicima stambenih i nestambenih zgrada. prostori u stambenoj zgradi i korisnici tih prostora, uključujući i prostore, koji su uključeni u zajedničku imovinu u ovoj kući;
6) podnosi na odobrenje godišnjoj skupštini vlasnika prostorija u višestambenoj zgradi izvješće o obavljenom radu;
7) donosi odluke o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi u slučaju odgovarajuće odluke glavne skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi u skladu sa stavkom 4.2. dijela 2. članka 44. ovoga Zakona.
(Članak 7. uveden Saveznim zakonom br. 176-FZ od 29. lipnja 2015.)
6. Iz reda članova vijeća stambene zgrade, na glavnoj skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi bira se predsjednik vijeća stambene zgrade.
7. Predsjednik vijeća stambene zgrade rukovodi tekućim radom vijeća stambene zgrade i odgovoran je skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
8.Predsjednik vijeća stambene zgrade:
1) prije nego što skupština vlasnika prostora u višestambenoj zgradi donese odluku o sklapanju ugovora o upravljanju stambenom zgradom, ima pravo stupiti u pregovore o uvjetima navedenog sporazuma, a uz neposredno upravljanje stambenom zgradom, vlasnici prostora u ovoj zgradi imaju pravo stupiti u pregovore o uvjetima ugovora iz 1. i 2. članka 164. ovog zakonika;
2) upoznaje glavnu skupštinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi s rezultatima pregovora o pitanjima iz stavka 1. ovog dijela;
3) na temelju punomoći izdate od strane vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, zaključiti, pod uvjetima određenim u odluci skupštine vlasnika prostora u ovoj zgradi, ugovor o upravljanju stanom. građenje ili ugovore iz 1. i 2. članka 164. ovog zakonika. Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom stječu prava i obvezuju se svi vlasnici prostora u višestambenoj zgradi, koji su predsjedniku vijeća višestambene zgrade dali ovlasti ovjerene tim punomoći. Vlasnici prostora u višestambenoj zgradi imaju pravo zahtijevati od upravljačke organizacije presliku ovog ugovora, a ako stambenom zgradom neposredno upravljaju vlasnici prostora u ovoj zgradi, preslike ugovora sklopljenih s osobama koje pružaju usluge i ( ili) obavljanje poslova na održavanju i popravku zajedničke imovine u ovoj zgradi, od navedenih osoba;
4) obavlja kontrolu nad ispunjavanjem obveza iz zaključenih ugovora o pružanju usluga i (ili) obavljanju poslova na održavanju i popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi na temelju punomoći vlasnika prostora. u višestambenoj zgradi potpisuje akte o prijamu izvršenih usluga i (ili) izvedenih radova na održavanju i tekućem popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, akte o kršenju standarda kvalitete ili učestalosti usluga i (ili) izvođenja radova na stambenoj zgradi. održavanje i popravak zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, akte o nepružanju komunalnih usluga ili pružanju komunalnih usluga neodgovarajuće kvalitete, te također šalje tijelima lokalne samouprave zahtjeve za neispunjavanje obveza od strane upravljačke organizacije predviđenih čl. dio 2. članka 162. ovog zakonika;
5) na temelju punomoći izdane od strane vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, nastupa na sudu kao zastupnik vlasnika prostora u ovoj zgradi u predmetima koji se odnose na upravljanje ovom zgradom i pružanje komunalnih usluga.
6) donosi odluke o pitanjima koja su prenesena na odlučivanje predsjedniku vijeća višestambene zgrade u skladu s odlukom glavne skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, donesenom u skladu sa stavkom 4.3. dijela 2. članka 44. ovog zakonika.
(Članak 6. uveden Saveznim zakonom br. 176-FZ od 29. lipnja 2015.)
8.1. Skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi ima pravo odlučivati o isplati naknade članovima vijeća stambene zgrade, uključujući i predsjednika vijeća stambene zgrade. Takva odluka mora sadržavati uvjete i postupak isplate navedene naknade, kao i postupak utvrđivanja njezina iznosa.
(Dio 8.1 uveden je Saveznim zakonom br. 176-FZ od 29. lipnja 2015.)
9. Vijeće stambene zgrade vrijedi do ponovnog izbora na Glavnoj skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi ili, u slučaju odluke o osnivanju ortačkog društva, do sastanka odbora stambenog društva. izabran.
10. Vijeće stambene zgrade ponovno se bira na Glavnoj skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi svake dvije godine, osim ako odlukom skupštine vlasnika prostora u ovoj zgradi nije određeno drugo razdoblje. U slučaju da se na skupštini vlasnika prostora u višestambenoj zgradi u propisanom roku ne donese odluka o ponovnom izboru vijeća stambene zgrade, ovlasti vijeća stambene zgrade produžavaju se na isto razdoblje. U slučaju nepravilnog obavljanja svojih dužnosti, vijeće stambene zgrade može biti ponovno izabrano prije roka od strane glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
11. Za izradu prijedloga o pojedinim pitanjima upravljanja stambenom zgradom mogu se birati povjerenstva vlasnika prostora u ovoj zgradi, koja su kolegijalna savjetodavna tijela za upravljanje stambenom zgradom.
12. Povjerenstva vlasnika prostora u stambenoj zgradi biraju se odlukom glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi ili odlukom vijeća stambene zgrade.
13. Skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi može odlučiti o korištenju sustava ili drugog informacijskog sustava, vodeći računa o funkcijama tih sustava u radu vijeća stambene zgrade, predsjednik vijeća stambene zgrade. višestambene zgrade, povjerenstava vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, ako su izabrani, kao i određivanje osoba koje su u ime vlasnika prostora u višestambenoj zgradi ovlaštene osigurati rad navedenog vijeća, predsjednika, povjerenstava .
(Dio 13 uveden je Saveznim zakonom br. 263-FZ od 21. srpnja 2014.)
Članak 162. Ugovor o upravljanju stambenom zgradom
1. Ugovor o upravljanju višestambenom zgradom sklapa se s upravljačkom organizacijom kojoj je izdana dozvola za obavljanje djelatnosti upravljanja višestambenim zgradama u skladu sa zahtjevima ovog zakonika, u pisanom obliku ili elektronički oblik korištenjem sustava sastavljanjem jednog dokumenta potpisanog od strane stranaka. Prilikom izbora organizacije upravljanja od strane glavne skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, sa svakim vlasnikom prostora u takvoj zgradi sklapa se ugovor o upravljanju pod uvjetima određenim u odluci ove glavne skupštine. U ovom slučaju vlasnici prostora u ovoj kući, koji posjeduju više od pedeset posto glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u ovoj kući, nastupaju kao jedna strana u ugovoru koji se sklapa. Svaki vlasnik prostora u višestambenoj zgradi samostalno ispunjava svoje obveze iz ugovora o upravljanju stambenom zgradom, uključujući i obvezu plaćanja stambenog prostora i režija, te ne odgovara za obveze ostalih vlasnika prostora u ovoj zgradi.
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 04.06.2011 N 123-FZ, od 21.07.2014 N 263-FZ, od 21.07.2014 N 255-FZ, od 26.07.2019 N 214-FZ)
1.1. U slučaju predviđenom člankom 13. članka 161. ovog zakonika, sa svakom osobom koja je prihvatila od nositelja projekta (osobe koja je izvršila izgradnju stambene zgrade) nakon izdavanja dozvole za stavljanje višestambene zgrade u funkciju, prostor u ovoj zgradi sklopljen je na temelju ugovora o prijenosu ili druge isprave o prijenosu.ugovor o upravljanju stambenom zgradom. U tom slučaju takve osobe nastupaju kao jedna strana sklopljenog ugovora ako čine više od pedeset posto njihovog ukupnog broja.
(Dio 1.1 uveden je Saveznim zakonom br. 38-FZ od 05.04.2013.)
2. Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom jedna strana (upravljačka organizacija) po nalogu druge strane (vlasnici prostora u stambenoj zgradi, upravni organi stambenog društva, upravni organi stambene zadruge ili upravnim tijelima druge specijalizirane potrošačke zadruge, osoba iz točke 6. stavka 2. članka 153. ovoga Zakona, odnosno u slučaju predviđenom člankom 14. članka 161. ovoga Zakonika, nositelj projekta) u ugovorenom roku za naknada se obvezuje obavljati poslove i (ili) pružati usluge upravljanja stambenom zgradom, pružati usluge i obavljati poslove na ispravnom održavanju i popravku opće imovine u takvoj kući, pružati komunalne usluge vlasnicima prostora u takvoj kući. kuće i osobama koje koriste prostor u ovoj kući, ili u slučajevima predviđenim člankom 157.2. ovog zakonika, za osiguranje spremnosti inženjerskih sustava, za provođenje drugih mjera u cilju postizanja ciljeva upravljanja iya djelatnost stambene zgrade.
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 04.06.2011. br. 123-FZ, od 05.04.2013. br. 38-FZ, od 21.07.2014. br. 255-FZ, od 03.04.2018. br. 59-FZ)
2.1. Ugovor o upravljanju stambenom zgradom, sklopljen na način propisan ovim člankom, upravljačka organizacija mora staviti u sustav na način koji propisuje savezno tijelo izvršne vlasti nadležno za razvoj i provedbu državne politike i zakonske regulative. u području informacijske tehnologije, zajedno sa saveznim tijelom izvršne vlasti nadležno za razvoj i provedbu državne politike i zakonske regulative u području stambeno-komunalnih djelatnosti.
(Dio 2.1 uveden je Saveznim zakonom br. 263-FZ od 21. srpnja 2014.)
3. U ugovoru o upravljanju stambenom zgradom mora biti navedeno:
1) sastav zajedničke imovine stambene zgrade nad kojom će se obavljati upravljanje i adresa te zgrade;
2) popis radova i (ili) usluga za upravljanje stambenom zgradom, usluga i radova na održavanju i popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, postupak izmjene takvog popisa, kao i popis komunalnih usluga koje osigurava upravljačka organizacija, osim komunalnih usluga u skladu s člankom 157.2 ovog Kodeksa;
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 21.07.2014. br. 255-FZ, od 03.04.2018. br. 59-FZ)
3) postupak utvrđivanja cijene ugovora, iznos plaćanja za održavanje i popravak stambenog prostora i iznos plaćanja režija, kao i postupak plaćanja, osim plaćanja za dane režije u skladu s člankom 157.2 ovog zakonika;
(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 59-FZ od 03.04.2018.)
4) postupak vršenja kontrole nad ispunjavanjem upravljačke organizacije svojih obveza iz ugovora o upravljanju.
4. Uvjeti ugovora o upravljanju stambenom zgradom jednaki su za sve vlasnike prostora u stambenoj zgradi.
5. Ugovor o upravljanju višestambenom zgradom sklapa se:
1) u slučaju iz stavka 1. ovoga članka, na razdoblje od najmanje jedne, a ne duže od pet godina;
2) u slučajevima iz čl. 4. i 13. članka 161. ovoga zakonika, za razdoblje od najmanje jedne, a ne duže od tri godine;
3) u slučaju iz stavka 14. članka 161. ovoga zakonika, u trajanju do tri mjeseca.
(Dio 5 izmijenjen i dopunjen Saveznim zakonom od 05.04.2013. br. 38-FZ)
6. U nedostatku izjave jedne od strana da raskine ugovor o upravljanju stambenom zgradom na kraju roka važenja, smatrat će se da je takav ugovor produžen na isto razdoblje i pod istim uvjetima kako je predviđeno u takav sporazum.
7. Organizacija za upravljanje dužna je započeti s izvršavanjem ugovora o upravljanju stambenom zgradom od datuma izmjena registra licenci sastavnog entiteta Ruske Federacije u vezi sa sklapanjem ugovora o upravljanju takvom zgradom.
(Dio 7 izmijenjen Saveznim zakonom br. 485-FZ od 31.12.2017.)
8. Promjene i (ili) raskid ugovora o upravljanju stambenom zgradom provode se na način propisan građanskim zakonodavstvom.
8.1. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi jednostrano imaju pravo odbiti ispunjenje ugovora o upravljanju stambenom zgradom, sklopljenog na temelju javnog natječaja iz čl. 4. i 13. članka 161. istekom svake sljedeće godine od dana sklapanja navedenog ugovora, ako je prije isteka roka važenja takvog ugovora skupština vlasnika prostora u višestambenoj zgradi donijela odluku o izboru ili promjeni načina upravljanja ovom zgradom.
(dio osam.1 uveden je Saveznim zakonom br. 251-FZ od 29. prosinca 2006., s izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 123-FZ od 4. lipnja 2011.)
8.2. Vlasnici prostora u višestambenoj zgradi, na temelju odluke glavne skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, jednostrano imaju pravo odbiti izvršenje ugovora o upravljanju višestambenom zgradom ako upravljačka organizacija ne ispuni uvjetima takvog ugovora, te odlučiti o izboru druge upravljačke organizacije ili o promjeni načina upravljanja podacima doma.
(Dio osam.2 uveden je Saveznim zakonom br. 251-FZ od 29. prosinca 2006., s izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 123-FZ od 4. lipnja 2011.)
9. Upravljanje stambenom zgradom koja je u vlasništvu stambene zadruge ili u kojoj je osnovano ortačko društvo provodi se uz uvažavanje odredaba odjeljaka V. i VI. ovog zakonika.
10. Upravljačka organizacija dužna je u roku od tri radna dana od dana raskida ugovora o upravljanju višestambenom zgradom prenijeti tehničku dokumentaciju za višestambenu zgradu i druge dokumente vezane za upravljanje takvom zgradom, ključeve od prostori koji su dio zajedničke imovine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, elektronički pristupni kodovi opremi koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, te druga tehnička sredstva i oprema potrebna za rad i upravljanje stambene zgrade, novoizabrane upravljačke organizacije, obiteljskog društva ili stambene ili stambeno građevinske zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge, a u slučaju neposrednog upravljanja takvom kućom od strane vlasnika prostora u takvoj kući, jedan tih vlasnika, naznačenih u odluci opće zbirke podataka vlasnika o izboru načina upravljanja takvom kućom, ili, ako je dano Vlasnik nije određen, bilo kojem vlasniku prostora u takvoj kući.
(Dio 10 izmijenjen Saveznim zakonom br. 485-FZ od 31.12.2017.)
11. Ako ugovorom o upravljanju višestambenom zgradom nije drugačije određeno, upravljačka organizacija svake godine tijekom prvog tromjesečja tekuće godine podnosi vlasnicima prostora u višestambenoj zgradi izvješće o provedbi ugovora o upravljanju za prethodnu godinu, te također postavlja navedeno izvješće u sustav.
12. Ako se na temelju rezultata izvršenja ugovora o upravljanju višestambenom zgradom u skladu s izvješćem o provedbi ugovora o upravljanju objavljenom u sustavu stvarni troškovi upravljačke organizacije ispostavi da su manji od onih koji su uzeti u obzir pri određivanju iznosa plaćanja za održavanje stambenog prostora, ovisno o pružanju usluga i (ili) obavljanju poslova za upravljanje stambenom zgradom, pružanje usluga i (ili) izvedbu radova na održavanju i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, predviđenih takvim ugovorom, navedena razlika ostaje na raspolaganju upravljačkoj organizaciji, pod uvjetom da uštede koje je ostvarila upravljačka organizacija nisu dovele do neadekvatne kvalitete pruženih usluga i (ili) radova na upravljanju višestambenom zgradom, pruženih usluga i (ili) radova na održavanju i popravku zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, predviđenih takvim ugovorom, potvrđenih na način utvrđen od strane Vlade Ruske Federacije. U tom slučaju ugovor o upravljanju stambenom zgradom može predvidjeti drugačiju raspodjelu uštede koju prima upravljačka organizacija.
(Dio 12 uveden je Saveznim zakonom br. 485-FZ od 31. prosinca 2017.)
Članak 163. Upravljanje višestambenom zgradom u državnom ili općinskom vlasništvu
1. Postupak upravljanja stambenom zgradom, u kojoj su svi prostori u vlasništvu Ruske Federacije, sastavnice Ruske Federacije ili općinske formacije, utvrđuje savezno izvršno tijelo ovlašteno od strane Vlade Ruska Federacija, tijelo državna vlast subjekt Ruske Federacije i lokalna uprava.
(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 160-FZ od 23.07.2008.)
2. Upravljanje stambenom zgradom u kojoj je udio Ruske Federacije, sastavnice Ruske Federacije ili općine u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi veći od pedeset posto, vrši se na dan na temelju ugovora o upravljanju ovom zgradom, sklopljenog s organizacijom za upravljanje odabranom na temelju rezultata otvorenog natječaja, koji se održava na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije u skladu s dijelom 4. članka 161. ovog zakonika.
(2. dio s izmjenama i dopunama Saveznog zakona od 04.06.2011. br. 123-FZ)
Članak 164. Neposredno upravljanje stambenom zgradom od strane vlasnika prostora u toj zgradi
1. Uz izravno upravljanje stambenom zgradom od strane vlasnika prostora u takvoj zgradi, sklapaju se ugovori o pružanju usluga održavanja i (ili) izvođenja radova na popravku zajedničke imovine u takvoj zgradi s osobama koje obavljaju odgovarajuće djelatnosti, vlasnici prostora u takvoj zgradi zaključuju na temelju odluka glavne skupštine navedenih vlasnika. U ovom slučaju svi ili većina vlasnika prostora u takvoj kući djeluju kao jedna strana u zaključenim ugovorima.
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 04.06.2011. br. 123-FZ, od 21.07.2014. br. 255-FZ)
2. Ugovori za opskrbu toplom vodom, opskrbu hladnom vodom, zbrinjavanje vode, opskrbu električnom energijom, opskrbu plinom (uključujući opskrbu kućnim plinom u bocama), grijanje (opskrba toplinom, uključujući opskrbu krutim gorivom uz grijanje peći), gospodarenje krutim otpadom zaključuje svaki vlasnik prostora koji neposredno upravlja stambenom zgradom u svoje ime.
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 07.12.2011. br. 417-FZ, od 29.12.2014. br. 458-FZ)
2.1. Ugovori o pružanju usluga i (ili) o obavljanju poslova radi ispravnog održavanja sustava unutarnje plinske opreme i (ili) o obavljanju poslova na radu, uključujući održavanje i popravak, dizala, podiznih platformi za osobe s invaliditetom, i (ili) o obavljanju poslova hitne dispečerske službe, zaključenih, uključujući i u elektroničkom obliku korištenjem sustava, od strane vlasnika prostora u stambenoj zgradi koja neposredno upravlja takvom zgradom, u slučajevima predviđenim ovim člankom , moraju biti postavljene od strane osoba koje obavljaju odgovarajuće poslove u sustav na način koji utvrđuje savezno tijelo izvršne vlasti nadležno za razvoj i provedbu državne politike i zakonske regulative u području informacijske tehnologije, zajedno sa saveznim tijelom izvršne vlasti nadležnim za razvijanje i provođenje državne politike propis iz oblasti stambeno-komunalnih usluga.
(Dio 2.1 revidiran Saveznim zakonom br. 482-FZ od 25.12.2018.)
3. Na temelju odluke glavne skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, koji neposredno upravlja takvom zgradom, u ime vlasnika prostora u takvoj zgradi, jedan od vlasnika prostora u takvoj zgradi odn. u odnosima s trećim osobama može djelovati i druga osoba koja ima ovlaštenje ovjereno od strane svih ili većine vlasnika prostora u takvoj kući.
Članak 165. Stvaranje uvjeta za upravljanje višestambenim zgradama
(izmijenjen i dopunjen Saveznim zakonom br. 263-FZ od 21. srpnja 2014.)
1. U cilju stvaranja uvjeta za upravljanje višestambenim zgradama, tijela lokalne samouprave:
1) osigurava jednake uvjete za djelovanje upravljačkih organizacija, bez obzira na organizacijske i pravne oblike;
2) može osigurati upravljačke organizacije, udruge vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge proračunska sredstva za velike popravke stambenih zgrada;
3) pridonijeti podizanju razine osposobljenosti osoba koje upravljaju stambenim zgradama, te organizaciji osposobljavanja osoba koje namjeravaju obavljati te djelatnosti;
4) doprinosi stvaranju i djelovanju u općini iz stavka 8. članka 20. ovoga zakonika javne udruge, drugo neprofitne organizacije.
(Članak 4. uveden je Saveznim zakonom br. 200-FZ od 28.06.2014.)
1.1. Tijelo lokalne samouprave, na temelju žalbe vlasnika prostora u stambenoj zgradi, predsjednika vijeća stambene zgrade, organa upravljanja stambenog ortaštva ili organa upravljanja stambene zadruge ili uprave tijela druge specijalizirane potrošačke zadruge iz stavka 8. članka 20. ovoga Zakonika javnih udruga, drugih neprofitnih organizacija o neispunjenju od strane upravljačke organizacije obveza iz stavka 2. članka 162. ovoga Zakona, u roku od pet godina. dana, provodi neplaniranu provjeru aktivnosti upravljačke organizacije. Ako se na temelju rezultata ovog inspekcijskog nadzora utvrdi da upravljačka organizacija nije postupila u skladu s odredbama ugovora o upravljanju stambenom zgradom, lokalna uprava najkasnije u roku od petnaest dana od datuma relevantnog apel, saziva sastanak vlasnika prostorija u ovoj zgradi radi rješavanja pitanja o raskidu ugovora s takvom upravljačkom organizacijom te o izboru nove upravljačke organizacije ili promjeni načina upravljanja ovom kućom.
(Dio 1.1 uveden je Saveznim zakonom od 04.06.2011. br. 123-FZ, revidiran saveznim zakonima od 25.06.2012. br. 93-FZ, od 28.06.2014. br. 200-FZ)
2. Organi lokalne samouprave, organizacije za upravljanje, udruge vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge dužne su građanima, na njihov zahtjev, dati informacije, uključujući korištenje sustava, o utvrđenim cijenama (tarifama) usluga i rad na održavanju i popravku opće imovine u višestambenim zgradama i stambenim prostorima u njima, o visini plaćanja prema utvrđenim cijenama (tarifama), o obujmu, o popisu i kvaliteti pruženih usluga i (ili) obavljeni radovi, o cijenama (tarifama) za pružene komunalne usluge i visini plaćanja tih usluga, o sudjelovanju predstavnika jedinica lokalne samouprave na godišnjim i izvanrednim skupštinama vlasnika prostora u višestambenim zgradama.
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 04.06.2011. br. 123-FZ, od 21.07.2014. br. 263-FZ)
3. Organi lokalne samouprave dužni su građanima, na njihov zahtjev, dati informacije, uključujući korištenje sustava, o općinskih programa v kućište a u području komunalnih djelatnosti, o regulatornim pravni akti tijela lokalne samouprave koja uređuju odnose na ovim područjima, o stanju lociranih područja općine objekte komunalne i inženjerske infrastrukture, o osobama koje upravljaju tim objektima, o proizvodnim programima i o investicijski programi organizacije koje opskrbljuju resurse potrebne za pružanje komunalnih usluga, o usklađenosti s utvrđenim parametrima kvalitete robe i usluga tih organizacija, o statusu naselja osoba koje upravljaju višestambenim zgradama, s osobama koje se bave proizvodnjom i prodajom resursa potrebnih za pružanje komunalnih usluga, kao i od strane osoba koje obavljaju odvodnju vode.
(Dio 3 uveden je Saveznim zakonom od 04.06.2011. br. 123-FZ, revidiran saveznim zakonima od 21.07.2014. br. 263-FZ, od 29.07.2017. br. 257-FZ)
4. Organizacije koje opskrbljuju resurse potrebne za pružanje komunalnih usluga, kao i osobe koje pružaju usluge, obavljaju poslove na održavanju i popravku zajedničke imovine vlasnika prostora u višestambenim zgradama i pružaju komunalne usluge dužne su u sustav objaviti dostavljene podatke jer po zakonu o državi informacijski sistem stambeno-komunalne usluge.
(4. dio s izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 263-FZ od 21. srpnja 2014.)
5. Postupak, oblike, uvjete i učestalost objavljivanja informacija iz stavka 4. ovoga članka u sustavu utvrđuje savezno tijelo izvršne vlasti nadležno za razvoj i provedbu državne politike i zakonske regulative u području informacijske tehnologije, zajedno s tijelima savezne izvršne vlasti koja obavlja poslove izrade i provedbe državne politike i zakonske regulative u području stambeno-komunalnih usluga, osim ako saveznim zakonom nije utvrđen drugačiji rok za objavljivanje ovih podataka u sustavu.
(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 21.07.2014. br. 263-FZ, od 28.12.2016. br. 469-FZ)
Svaki ulaz sa svim svojim nestambenim prostorijama i susjednim područjem treba istu brigu kao i stanovi koji se u njemu nalaze. Zakonom su predviđena tri oblika upravljanja stambenom zgradom, a vlasnici stanova moraju sami odlučiti koji im je najpovoljniji.
Tko imenuje Kazneni zakon
Ako stanovnici kuće ostave pitanje otvorenim, lokalne vlasti će imenovati odgovornu tvrtku za upravljanje. Novi Kazneni zakon možda neće odgovarati stanarima, pa je bolje preuzeti inicijativu u svoje ruke.
Svaki od oblika ima svoje karakteristike u organizaciji rada, a samim time i svoje prednosti i nedostatke. No, u svakom slučaju, stanovnici imaju pravo zahtijevati rad svih inženjerskih sustava u kućama, opskrbu komunalnim uslugama i usklađenost sa sanitarnim i epidemiološkim standardima, kao i informacijsku transparentnost rada tvrtki.
Oblici upravljanja stambenom zgradom:
- Neposredno upravljanje vlasnicima prostora u stambenoj zgradi;
- HOA, TSN;
- Društvo za upravljanje.
Pozabavimo se posebno svakom metodom.
Stambeni zakon, odnosno članak 161., predlaže prvu verziju oblika vlasti u slučaju da broj stanova u ulazu ne prelazi 30.
Ovo je prikladan i prilično ekonomičan način. Uostalom, vlasnici kuća ne moraju snositi dodatne naknade za održavanje stalno zaposlenih radnika.
Istodobno, vlasnici kuća moraju razumjeti da odgovornost za održavanje zajedničke imovine u potpunosti leži na njima, uključujući financijsku. Štoviše, ako kuća treba remont, to je i briga stanovnika.
Također treba imati na umu da među stanarima mora biti aktivnih građana koji mogu uspostaviti interakciju s pružateljima komunalnih usluga. A takvi drugovi nisu u svakom domu.
HOA ili TSN
Udruga vlasnika kuća ili udruga vlasnika nekretnina od 2014. godine ima pravo obavljati djelatnost samo uz registraciju pravne osobe.
Stvaranje partnerstva moguće je tek nakon rasprave o pitanju na glavnoj skupštini vlasnika kuća. Više od 50% ukupnog broja trebalo bi podržati inicijativu.
Ako ovaj oblik vlasti odaberu vlasnici kuće, tada moraju sastaviti ugovor.
Od dana potpisivanja, HOA je odgovorna za održavanje zajedničke imovine i opskrbu komunalnim sredstvima.
Udrugu vlasnika organiziraju inicijativni stanari kuće, pa postoji nada da će se zaista truditi kvalitetno izvršavati svoje obveze i djelovati u interesu svih stanara.
Pritom se često događa da ušteđena sredstva završe u džepovima članova uprave HOA-e.
Društvo za upravljanje
Prema rezultatima glavne skupštine vlasnika kuća s punim radnim vremenom ili u odsutnosti, može doći do sklapanja sporazuma s društvom za upravljanje. Sa svakim vlasnikom se sklapa ugovor.
U tom slučaju važno je obratiti pažnju na svaki stavak zakona, propisati sve potrebne vrste radova i usluga, tarife i postupak izmjena.
Kazneni zakon preuzima odgovornost za pružanje onih vrsta poslova i usluga koje su navedene u ugovoru. Glavne odgovornosti tvrtke su održavanje kuće i susjedni teritorij u dobrom stanju, popravak i zamjena oštećene imovine, opskrba komunalijama, sudjelovanje u velikim popravcima.
Odnos između društva za upravljanje i stanara može trajati do 5 godina.
Ako vlasnici nisu zadovoljni radom organizacije, prema čl. 162 RF LC, oni mogu odlučiti raskinuti ugovor i promijeniti Kazneni zakon.
Odgovornost
Djelatnost društva može se obustaviti i u slučaju oduzimanja licence.
Za kršenje sadržaja MKD-a, kao i nepoštivanje uvjeta ugovora i uvjeta licenciranja, voditelj Kaznenog zakona snosi administrativnu i kaznenu odgovornost.
Kao što vidite, vlasnici stanova u visokim zgradama imaju pravo odrediti vlastiti oblik upravljanja.
Kakva god odluka bila, donosi se na skupštini vlasnika.
Lokalne vlasti, kao iu sovjetskim vremenima, odgovorne su za neadekvatno stanje kuća i dvorišta. Ali u to vrijeme, proračunske institucije izvodili radove za koje vlasnici stanova nisu morali platiti.
Danas, bez obzira na izbor, održavanje kuća obavljamo iz našeg džepa.
Možete razumjeti zamršenosti organiziranja sustava stambeno-komunalnih usluga i saznati najnovije vijesti na tu temu na našoj web stranici. Podijelite veze sa svojim susjedima!