Все вышеуказанные формы правления могут относиться к некоммерческим организациям. Некоммерческие организации не ставят своей целью получение прибыли . Как правило, их организовывают для достижения различных целей:

• социальных;
• культурных;
• общественных.

В данном случае речь идёт о грамотном управлении недвижимым имуществом. Однако, такие ассоциации жильцов, как ТСЖ, ЖСК и другие могут получать доход от аренды нежилых помещений, находящихся у них в собственности. Для этих задач существуют три вида кооперативов:

Управляющая компания идентична ЖСК?

Является управляющая компания той же организацией, что и ЖСК или нет? Две последние организационные формы с точки зрения управления домом — идентичны. Если сравнивать вторую и третью формы ЖКХ с управляющей компанией, разница в том, что в УК работают профессионалы, которые согласно договора несут полную ответственность за управление домом , жилищные и коммунальные ресурсы, а члены правления ТСЖ или ЖСК могут быть в этих вопросах некомпетентны.

Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?

Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.

Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство , реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.

ВАЖНО! Для того чтобы организовать ЖСК необходимо как минимум 5 человек.

Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.

Каждый пайщик становится владельцем после того, как оплатит пай полностью . Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят доли, собственником дома является ЖСК.

Существует два способа получения средств на строительство дома:

• разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
• долговременный банковский ипотечный кредит , заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица, выплачивается всеми членами ЖСК.

По завершению строительства ЖСК принимает функции управления домом и становится объединением, идентичным ТСЖ.

Более подробную информацию о ЖСК можно узнать из видео:

Отличия организаций ЖСК от ЖНК и ТСЖ

Отличие ЖНК от ЖСК в том, что он формируется не для строительства, а для покупки, реконструкции и последующего содержания МКД. Права, а также все функции, идентичны ЖСК.

Отличия ЖСК согласно ЖК от организации ТСЖ :

• ТСЖ организуется из собственников для управления существующим жильём.
• ЖСК – это не менее 5 человек. ТСЖ – не менее 51% процент от всех собственников.
• ТСЖ состоит только из собственников жилых помещений.
• Пайщики ЖСК отвечают в части невыплаченного пая.
• Информацию от деятельности ТСЖ может получить любой собственник.

Преимущества организационных форм

Так, всё-таки, какую организационную форму выбрать? Итак:

1. ТСЖ лишено нижеприведённых преимуществ ЖСК и ЖНК и может быть выбрано только для управления существующим жильём. Главное преимущество ТСЖ по сравнению с управляющей компанией — это прозрачность затрат на обслуживание и ремонт дома, на коммунальные ресурсы.
2. ЖСК выбирается только в случае нового строительства или реконструкции МКД (в случае реконструкции можно также выбрать ЖНК). Преимущества:
   • Пайщики покупают квартиры не по рыночным ценам, а по сметной стоимости застройщика, что гораздо дешевле.
   • В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.

В заключении хотелось бы отметить, что кооперативы в нынешнее время обрели новую форму и являются прекрасным средством для строительства , приобретения и управления жилья. Это наилучшая форма для людей с хозяйским подходом к собственному недвижимому имуществу.

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели - дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно - нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз . Способов управления домом всего три:

непосредственное управление собственниками,




управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),




управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников . Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.

Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может - только общее собрание членов кооператива.

Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.

А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор - дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?

Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.

ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК - пожилой пенсионер - по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома - пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит - и ладно.

Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает - большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?

Обслуживает дом районный ДЕЗ - управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.

Поэтому плату за содержание и ремонт жилых помещений собирает не ДЕЗ, а ЖСК.

Тут нужно сделать теоретическое отступление: в большинстве домов, в которых нет ЖСК или ТСЖ, плата за содержание и ремонт жилья включена в ЕПД - единый платежный документ с платежными реквизитами расчетного центра. Тот самый, по которому жильцы платят за воду, отопление, газ.

Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ - квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:

Наименование П лощадь Тариф Ито го

Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.

Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.

Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.

За первой строкой кроется плата за содержание и ремонт жилья. Та самая, которая входила бы в ЕПД, если бы никакого ЖСК в доме не было. Надо сказать, что тариф этот не берется с потолка, а утверждается на общем собрании собственников. А как быть, если общего собрания собственников не было? На этот случай правительство Москвы устанавливает и ежегодно утверждает тарифы как раз для таких безответственных и ленивых коллективов. На 2014 год эти тарифы указаны в постановлении правительства Москвы №748-ПП от 26.11.2013. В зависимости от обустройства дома и количества жилплощади у собственника тариф колеблется от 12.63 до 21.78 рублей за квадратный метр.

То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.

А вот вторая и третья строчки - это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК... Да, утверждены кооперативом... Да, из этих денег правление получает зарплату...” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу - утрутся.

Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.

Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая - опаньки! - нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.

А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно - председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы - ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….

Сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки - как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.

Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.

Что же делать?

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?

Не надо. Дело в том, что такой ЖСК - это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления - непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же - ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.

А в подробности вдаваться не будем - это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома - это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом - организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет - это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.

В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?

Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?

Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.

А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:

А) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);

Б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);

В) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива - предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).

Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации - бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))

А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.

Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.

Товарищество собственников жилья (установленная аббревиатура - ТСЖ) представляет собой некое объединения собственников жилых помещений с целью совместного управления общим имуществом, а также для обеспечения доступного и качественного оказания жилищно-коммунальных услуг. Как правило, физические лица, владельцы нежилых помещений прибегают к такого рода объединениям с целью оптимизации расходов на отопление, обслуживание придомовой территории, вывоз отходов и другие услуги, а также с целью избежать злоупотреблений со стороны управляющих организаций.

Жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК) — это объединение физических лиц или организаций, с целью аккумулирования денежных средств на строительство жилых помещений с последующей эксплуатацией управлением. Основным существенным отличием данных форм организации граждан является то, что в состав ТСЖ входят исключительно зарегистрированные в установленном законом порядке собственники жилых помещений, а членами ЖСК являются физические либо юридические лица, которые до момента приобретения статуса собственников выплачивают определенные паи в кооперативе.

На первый взгляд, процедура регистрации ТСЖ или ЖСК ничем не отличается от процедуры регистрации коммерческой организации в виде хозяйственного общества, например, ООО и прочих организационно-правовых форм, но такая аналогия не соответствует действительности. ТСЖ, ЖСК - это, прежде всего, некоммерческие организации, создаваемые не с целью извлечения прибыли, а с целью удовлетворения основных потребностей граждан в адекватном управлении жилищным фондом, принадлежащим им на праве собственности либо с последующим оформлением недвижимости в статус собственности.

Согласно действующему законодательству, ЖСК - является некоммерческой организацией, основным видом деятельности которой является не извлечение прибыли, а достижение результата, в части удовлетворения потребностей граждан в жилье. Члены ЖСК - это лица, объединившиеся для строительства собственного жилья с дальнейшим хозяйственным управлением уже построенным домом. Кроме того, законодательно установлен минимальный порог членов данного объединения - 5 физических либо юридических лиц.

На сегодняшний день ТСЖ наиболее благоприятная и эффективная форма управления многоквартирным домом для граждан. Собственники помещений в доме выбирают из своего числа Правление ТСЖ и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домом. ТСЖ заключает договоры с управляющей компанией либо напрямую с ресурс снабжающими организациями (газ, электричество, вода, вывоз отходов и т.д.) по тарифам, установленным органами власти. Содержание и ремонт общего имущества ТСЖ может поручить по договору управляющей организации и лишь контролировать выполнение обязательств. Например: проверяют качество произведенного ремонта, работу клиринговых специалистов и т.д. Кроме того, члены ТСЖ могут контролировать все финансовые потоки и фактически произведенные расходы, что сводит к минимуму возможность завышения коммунальных тарифов и иных злоупотреблений в данной сфере.

Считается, что это наиболее удобный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются путем общего обсуждения, а именно: сколько тратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько откладывать на капитальный ремонт и т. д.

Создать ТСЖ могут не любые жители дома, а только собственники квартир конкретного жилого комплекса, другими словами арендаторы помещения, а также временно зарегистрированные на жилой площади граждане, правом вступления в ТСЖ не обладают. Для участия в общем собрании членов ТСЖ, собственник помещения в обязательном порядке должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимое помещение и документ удостоверяющий личность. В противном случае, до голосования он не допускается. При этом для создания ТСЖ не обязательно, чтобы все квартиры были заселены, достаточно, если будет заселена только их часть. Важно, чтобы граждане, создающие ТСЖ, владели больше 50% площадей в доме. В противном случае решение о создании ТСЖ будет неправомочно (незаконно), в связи с отсутствием установленного законом кворума.

Существует мнение, что во всех домах-новостройках ТСЖ уже созданы, но это не так. Иногда ТСЖ путают с управляющими компаниями, поскольку и те, и другие занимаются управлением домом, однако это две разные структуры. ТСЖ может нанять управляющую компанию для обслуживания дома, а может само напрямую заключать договора с организациями, предоставляющими ресурсы и оказывающими услуги. Также жители дома могут нанять управляющую компанию без создания ТСЖ, на общем собрании собственников жилья. Как правило, в новостройках управляющая компания уже существует, поскольку она первоначально определяется либо государственными подрядчиками, либо частными застройщиками.

Для создания ТСЖ достаточно и двух человек, однако, на практике это почти невозможно. Для создания ТСЖ необходимо более половины голосов всех собственников. Голоса распределяются в соответствии с размером собственности, т.е. чем больше метраж жилого помещения, тем больше голосов на собрании. Поэтому сложно предположить ситуацию, когда у двух человек в многоквартирном доме было больше площади, чем у всех остальных жильцов. Другое дело, что площадь может быть еще и муниципальной, неприватизированной. В таком случае, вне зависимости от того, кто живет в квартире, в собраниях вместо него будет принимать участие реальный собственник, т.е. орган местного самоуправления.

Необходимо помнить, что в соответствии со ст. 136 Жилищного кодекса РФ, в многоквартирном жилом доме может быть создано только одно ТСЖ. Это означает, что соседям очень важно договориться между собой о дальнейшем обслуживании совместной собственности, что в дальнейшем избавит от проблем завышением коммунальных тарифов и иными правонарушениям в данной области. Как правило, вопрос создания ТСЖ начинается с коллективного обсуждения данного вопроса и выбора инициативной группы, которая готовит опросные бюллетени и уведомления всем жильцам многоквартирного дома. Кроме того, на подготовке к проведению общего собрания членов могут обсуждаться вопросы заочного голосования по заранее предоставляемым бланкам.

Специалисты Правового центра оказывают полный перечень услуг по регистрации ТСЖ и ЖСК. В рамках заключаемого договора наши клиенты получают квалифицированную юридическую консультацию по вопросам, связанным с созданием данных форм некоммерческих организаций. Полный комплект документов необходимых для создания Товарищества собственников жилья либо Жилищно-строительного кооператива включает в себя:

• Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании, законодательно установленной формы
• Протокол общего собрания членов ТСЖ, ЖСК
• Протокол об избрании правления и председателя ТСЖ, ЖСК (эти два момента можно совместить в один протокол)
• Устав ТСЖ, ЖСК

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ:

Обязательно ли регистрировать ТСЖ и в какой государственный орган необходимо обращаться?

Решение о необходимости создания ТСЖ относиться к волеизъявлению самих собственников нежилых помещений. В случае, если большинством будет принято решение об открытии ТСЖ, необходимо в обязательном порядке осуществить государственную регистрацию товарищества в территориальных налоговых органах. До момента официальной государственной регистрации и внесения ТСЖ в единый государственный реестр, товарищество считается не созданным. Соответственно, любая деятельность граждан в рамках незарегистрированного ТСЖ будет принято незаконной.

• О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год СКАЧАТЬ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - самый эффективный, с точки зрения защиты прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления многоквартирным домом, позволяющий повысить комфортность проживания граждан. Многие москвичи уже сделали свой выбор в пользу данного способа управления многоквартирным домом.

Однако практическая деятельность всегда вызывает большое количество вопросов. Мы постарались дать ответы на вопросы о ТСЖ, возникающие у прогрессивных хозяев - собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое товарищество собственников жилья?

Товарищество собственников жилья или сокращенно ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Что такое управление многоквартирным домом?

1) обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;

3) обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом.

Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений (квартир и нежилых) большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.

Также на данном собрании необходимо принять решение о передаче дома в управление созданному ТСЖ.

S кв. или н/п

D = ----------------- , где

S кв. или н/п - общая площадь квартиры или нежилого помещения (без учета балконов и лоджий), находящегося в собственности какого-либо лица или государства.

S общ. - сумма площадей всех квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности какого-либо лица или государства.

Кто может быть членом ТСЖ?

Членом ТСЖ может быть любой гражданин, юридическое лицо, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченные государственные органы (представителем собственника порода Москвы в отношении жилых помещений является Департамент жилищной политики и жилищного фонда (Управления Департамента в административных округах), в отношении нежилых - Департамент имущества города Москвы).

Собственники помещений, которые вступили в члены ТСЖ должны составлять большинство, иначе ТСЖ подлежит ликвидации по решению общего собрания собственников.

Как стать членом ТСЖ и выйти из членов ТСЖ?

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления.

Что делать, если собственник не хочет вступать в члены ТСЖ?

Собственник помещения, не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Члены ТСЖ с товариществом договоров не заключают, так как они подчиняются уставу ТСЖ и решениям общего собрания членов ТСЖ.

Вырастет ли в связи с созданием ТСЖ размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

Нет, не вырастет. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Правительством Москвы и не могут быть изменены. Размер платы за содержание и ремонт (ранее - техобслуживание) устанавливается на общем собрании членов ТСЖ. Кроме того, ТСЖ получают из бюджета города средства на содержание и ремонт жилищного фонда в многоквартирных домах, что позволяет нанимателям жилых помещений и собственникам, имеющим единственное жилое помещение и постоянно зарегистрированным (прописанным) в нем, оплачивать жилищно-коммунальные услуги по ставкам, установленным Правительством Москвы.

Как решается вопрос с капитальным ремонтом домов, в которых жители решили создать ТСЖ?

Дома, в которых созданы или создаются ТСЖ в первоочередном порядке включаются в программу проведения капитального ремонта за счет бюджета города.

На общем собрании членов ТСЖ может быть принято решение о создании фонда капитального ремонта, в который город Москва, как собственник жилых и нежилых помещений, также будет обязан перечислять денежные средства согласно принятым на общем собрании решениям.

Обязано ли ТСЖ самостоятельно управлять домом или может нанять профессиональную управляющую организацию?

ТСЖ вправе определить любую форму управления домом:

1. Самостоятельно выполнять функции управляющей и обслуживающей эксплуатирующей организации (создав собственное домоуправление), нанимая работников и заключая прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

2. Самостоятельно выполнять функции управляющей организации, передавая по договору о содержании и ремонте общего имущества функции технического обслуживания и эксплуатации домом выбранной товариществом эксплуатирующей организации.

3. Передача всех функций управления профессиональной управляющей организации, заключив с ней договор управления и осуществляя только контроль за ее работой.

Возможны иные схемы.

Вопросы изменения схемы управления необязательно решать на общем собрании членов ТСЖ, они могут быть решены правлением товарищества.

Как ТСЖ могут собирать плату за жилищно-коммунальные услуги с нанимателей и собственников квартир?

Плата за жилищно-коммунальные услуги от пользователей (нанимателей, арендаторов) и собственников квартир и нежилых помещений, бюджетные средства на данные цели поступают непосредственно на счет ТСЖ, если товарищество не заключило договор управления с другой организацией, по условиям которого передало ей функции по проведению расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Собственники помещений перечисляют плату за жилищно-коммунальные услуги на счет ТСЖ независимо от членства в товариществе.

Как решается вопрос с земельными участками под домами, в которых жители решили создать ТСЖ?

Передача земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений осуществляется в несколько этапов. Сначала собственники помещений на своем общем собрании принимают решение о формировании земельного участка и выбирают лицо, которое от их имени подаст заявку в Департамент земельных ресурсов города Москвы. Таким лицом может быть и председатель правления ТСЖ. Затем на основании указанного заявления проводится межевание квартала, в котором расположен многоквартирный дом. Заканчивается процедура формирования земельного участка и передача его в собственность собственникам помещений выдачей уполномоченному лицу кадастрового плана земельного участка, которому должен быть присвоен кадастровый номер.

Кварталы, где расположены дома, в которых созданы ТСЖ, в приоритетном порядке включаются в планы межевания с целью формирования земельного участка.

Для работы ТСЖ необходимы нежилые помещения. Как решается этот вопрос?

ТСЖ имеет право на аренду по минимальной ставке арендной платы тех городских нежилых помещений, которые не сданы в аренду иным организациям.

Если в доме нет нежилых помещений или они уже сданы в аренду, то при наличии в доме свободной городской квартиры на первом этаже она может быть переведена в нежилой фонд и передана ТСЖ в аренду по минимальной ставке арендной платы.

Кроме того, в домах ТСЖ в первоочередном порядке будет проводится работа по выявлению помещений, которые являются общим имуществом (например - подвалы), но используются без согласия собственников, для их возврата их в общую долевую собственность всех собственников помещений в доме.

Может ли ТСЖ управлять несколькими домами или только одним?

ТСЖ может управлять и одним домом, и несколькими. Управление несколькими домами более эффективно и экономически выгодно.

Может ли ТСЖ получать дополнительные доходы?

Также ТСЖ вправе проводить реконструкцию дома, в том числе с его расширением и надстройкой. Полученные таким образом площади могут быть использованы ТСЖ для получения дополнительного дохода.

Кто управляет ТСЖ?

Органами управления ТСЖ являются:

1. Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы жизнедеятельности дома.

Общее собрание, в том числе, рассматривает жалобы на председателя правления и правление ТСЖ.

2. Правление ТСЖ, которое избирает из своего состава председателя - решает текущие вопросы.

Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ не более чем на два года. Правление ТСЖ ежегодно обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Также в ТСЖ создается контролирующий орган - ревизионная комиссия, или, если такую комиссию создать невозможно или не требуется, выбирается ревизор. Комиссия (ревизор), также как и правление ТСЖ, избирается на два года. Комиссия (ревизор) ежегодно докладывают общему собранию членов ТСЖ о состоянии дел в товариществе.

Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ во взаимоотношениях с обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями, судебными органами, органами власти и с любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры и платежные документы, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ. Выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.

Переходит ли право собственности на дом созданному ТСЖ?

Нет. Помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит и определенная доля в общем имуществе дома (лестницы, чердака, подвала, лифта, коммуникаций и так далее). Поэтому ясно, что независимо от того, создано ли в доме ТСЖ или нет, дом находится в собственности собственников помещений в нем. Поэтому к таким домом неприменим термин <балансодержатель>, и сам дом передается ТСЖ не на <баланс> или в собственность, а в управление.

Какое имущество принадлежит ТСЖ?

ТСЖ принадлежат финансовые средства (как от жителей, так и из бюджета), которые поступили на его счет для оплаты жилищно-коммунальных услуг, иных услуг; движимое имущество (хозяйственный инвентарь, средства малой механизации и тому подобное); иное имущество, в том числе нежилые помещения (если они имеются).

Если ТСЖ обанкротится, могут ли быть проданы квартиры собственников за долги ТСЖ?

Нет. Собственники помещений не отвечают по долгам ТСЖ, также как и ТСЖ не отвечает по долгам собственников помещений. То есть, если ТСЖ подпадает под процедуру банкротства, взыскание может быть наложено только на имеющееся у него имущество. Имущество собственников жилых и нежилых помещений остается неприкосновенным.

На какой срок создается ТСЖ и могут ли собственники его ликвидировать?

ТСЖ создается без ограничения срока. Товарищество действует до того момента, пока собственники помещений не решат его ликвидировать или изменить способ управления. Изменение способа управления может произойти и без ликвидации ТСЖ.

Можно ли создавать ТСЖ в домах-новостройках, когда права собственности еще не оформлены?

Да, можно. Будущими собственниками помещений может быть создано ТСЖ в соответствии с общими правилами, за исключением одной особенности: при голосовании собственники как правило подтверждают свои права свидетельством о праве собственности, а будущие собственники - документом о приобретении квартиры (договор соинвестирования, купли-продажи и др.).

Инженерное оборудование дома;

Если в доме имеются квартиры, находящиеся в городской собственности, Правительство Москвы уплачивает за нанимателей этих квартир страховой взнос по договору страхования соразмерно доле города Москвы в праве на общее имущество в данном доме.

Подготовленный Минстроем законопроект может привести к переделу рынка управления жильем. Поправки упраздняют ЖСК для уже построенных домов и упрощают ликвидацию ТСЖ. В то же время муниципальные власти получают возможность самим назначать управляющие компании для домов, оставшихся без управления. Эксперты опасаются, что в результате ряд домов попадет под контроль УК, аффилированных с местными властями.

Министерство строительства и ЖКХ России подготовило ряд поправок к Жилищному кодексу (ЖК; текст есть в распоряжении «Газеты.Ru»), которые могут существенно изменить рынок управления жилой недвижимостью. В частности, значительно ужесточается ответственность ТСЖ. Часть 6 статьи 20 ЖК дополнили положением о том, что органы жилинспекции обязаны обращаться в суд с требованием о ликвидации товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), в случае если в течение месяца не были устранены выявленные нарушения.

Как пояснили в Минстрое, речь идет о нарушениях требований к уставу ТСЖ либо к порядку создания ТСЖ.

Сегодня у органов жилинспекции уже есть право обращаться в суд, однако поправки делают такие обращения обязательными. Как отмечают эксперты, к своему праву ликвидировать ТСЖ проверяющие прибегают нечасто.

«Пока практика сложилась неоднозначная. Какие-то организации жилнадзора, после того как нарушения были выявлены, выдавали предписания, но дальше никаких шагов не предпринимали. Нередко иски подавали сами жильцы, по чьим жалобам и проводилась проверка», - рассказывает Александр Козлов, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя».

На его взгляд, хотя ужесточение контроля за деятельностью ТСЖ оправданно, месячный срок с момента выявления нарушения до требования о ликвидации в ряде случаев может быть чрезвычайно мал.

«Многие процедурные моменты, необходимые для исправления нарушений, например организация повторного собрания, зачастую требуют больше месяца. Подобная норма может привести к массовым зачисткам ТСЖ», - говорит Козлов.

В свою очередь, в пресс-службе Минстроя отметили, что «установленного срока достаточно для устранения допущенных нарушений».

ЖСК упразднят после последнего взноса

Помимо этого, поправки предполагают ликвидацию ЖСК, которые в течение трех месяцев, после того как будет уплачен последний взнос за жилье, должны быть распущены. После этого жильцы должны создать ТСЖ. Между тем, как отмечает Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ «Контроль», сегодня достаточно заметное количество домов управляется через ЖСК.

«Многие ЖСК уже давно занимаются управлением домами и неплохо справляются со своими обязанностями», - говорит юрист.

Сами представители ЖСК также не согласны с возможной ликвидацией кооперативов.

«У нас шестьдесят с лишним лет кооперативу. Сейчас в управлении восемь корпусов по разным адресам, отлажена уже система управления домами. Все совершено прозрачно, если не устраивает правление, можно переизбрать.

Если ЖСК упразднить, то жильцы от этого точно не выиграют», - уверена Евдокия Гостеева, заместитель председателя правления ЖСК «Работники Академии наук СССР».

Как она отметила, в случае упразднения ЖСК в лучшем случае распадется на несколько разных ТСЖ, каждому из которых придется искать себе новую управляющую компанию.

«При этом предполагать, что ТСЖ с легкостью зарегистрируют как юридическое лицо, не приходится, уже есть много сообщений о том, с какими проблемами это сопряжено. Да и жильцы вряд ли проявят достаточную активность, чтобы собраться и организовать ЖСК. Сейчас на собраниях можно видеть только женщин пенсионного возраста», - говорит Гостеева.

По ее мнению, это все затевается для того, чтобы передать дома в управление новым управляющим компаниям.

Схожего мнения придерживаются и некоторые эксперты, которые обращают внимание на следующий пункт поправок, который дает право органам местного самоуправления самим назначать управляющие компании. Речь идет о дополнении статьи 161 частью 17.

«Данная норма определяет порядок управления многоквартирными домами в тот период, когда управляющая организация по каким-либо причинам не определена (например, ТСЖ ликвидировано, собственники сами не выбрали управляющую организацию, а объявленный муниципалитетом конкурс не состоялся). На тот период, пока собственники не выберут способ управления либо управляющую организацию либо пока не состоится конкурс, чтобы обеспечить надлежащее управление домом, муниципалитет вправе «назначить» управляющую организацию, имеющую лицензию, управлять этим домом», - пояснили в пресс-службе Минстроя.

В пояснительной записке к законопроекту говорится только о домах, которые требуют ремонта, поэтому УК их не берут в управление, опасаясь излишних расходов. Однако ликвидация ЖСК и ужесточение надзора за ТСЖ позволяют предположить, что количество бесхозных домов, управлять которыми достаточно выгодно, может ощутимо вырасти.

Не секрет, что большинство жильцов довольно пассивны и не посещают собрания дома. В такой ситуации собрать кворум и утвердить новое ТСЖ будет нельзя.

«В этом случае предполагается проведение открытого конкурса на управление домом.

Но тут прослеживается заинтересованность со стороны органов местного самоуправления, которые могут конкурс саботировать, после чего получают возможность сами назначать управляющую компанию.

Не могу сказать, что это примет массовый характер, но тут видна коррупционноемкая составляющая, на которую следует обратить внимание», - предупреждает юрист.

Еще один опасный момент - изменение системы подсчета голосов на собраниях собственников жилья. Если сейчас голоса определяются количеством квадратных метров в собственности (1 кв. м равен одному голосу), то новая норма предполагает, что каждый собственник жилья получает один голос. На первый взгляд, достаточно справедливое предложение, но и здесь есть подводные камни.

Одна квартира может быть в общей долевой собственности, тогда у каждого из совладельцев появяется право голоса. Это в том числе возможность для махинаций на собраниях - организуется несколько «резиновых квартир», чьи собственники уже могут составить большинство на собрании и продавливать нужные решения, обозначает риски Новиков.