ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

План

Этапы процесса оценки

2.2.

2.1. Этапы процесса оценки

Количество этапов колеблется от трех до восьми, что отражает принятую авторами разную степень их дифференциации.

В Национальном стандарте №1, проведение оценки включает следующие этапы :

1 ) заключение договора на проведение оценки, в том числе задание на оценку;

2 ) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3 ) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов;

4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5) составление отчёта об оценке.

Перечисленные этапы с учётом особенностей оценки бизнеса (рис. 1).

Рис. 1. Этапы оценки

1. На этапе «Определение объекта » осуществляется формулировка задания. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

При описании предприятия указывается его полное и сокращенное название, организационно-правовая форма, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и др.

Предмет оценки – вид имущественных прав, который оценивается: права на предприятие, на материальные активы предприятия, на акционерный капитал АО, доля участника в уставном капитале предприятия и т. д.

Датой оценки может быть дата продажи предприятия, дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанная с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.

Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. На данном этапе указывается цель, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятия кредита под залог и т. д.

Также на данном этапе необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями , которые будут сопровождать оценку стоимости объекта. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

2.Вторая стадия оценки – это заключение договора об оценке. На этом этапе оценки важно определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчёта заказчику.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта с использованием тех подходов и методов, которые, по его мнению, должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию:

а) о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учёта и отчётности и др.

Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик определяет состав группы экспертов, которые будут участвовать в процессе оценки. В случае оценки крупного объекта необходимо привлечь несколько человек – экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов.

Задание на оценку включает: имя заказчика, имя эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель и функцию оценки, применяемый стандарт стоимости, календарный план, особые условия. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему.

3.Третья стадия процесса оценки – это выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов. При реализации этой стадии обосновывается возможность использования определённых подходов и методов, применимых для оценки конкретного объекта.

При проведении оценки оценщик может использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход используется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

4. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в отчёте об оценке.

5.По итогам проведения оценки составляетсяотчёт об оценке.

Требования к содержанию отчёта об оценке

Отчёт об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчёта об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчёта об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.

К отчёту по оценке стоимости бизнеса предъявляется ряд основных требований:

– изложение всех логических построений и выводов из них должно быть ясным и четким;

– все факты отчёта должны быть документально подтверждены;

– отчёт должен содержать цель оценки, чёткое описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, расчёт издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия, выводы;

– отчёт должен быть оформлен по стандартной форме и подписан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.

Форма, размеры и содержание отчёта могут значительно различаться в зависимости от характера оцениваемого объекта, поставленных целей и функций оценки.

Основные разделы отчёта:

1. Введение.

2. Описание макроэкономических параметров.

3. Характеристика отрасли.

4. Описание предприятия, его финансовое и технико-экономическое состояние.

5. Финансовый анализ.

6. Выбор и применение методов оценки.

7. Определение итоговой стоимости объекта оценки.

8. Заключение по оценке.

9. Список использованных источников.

10. Приложения.

Характеристика основных разделов отчёта

Характеристика основных разделов отчёта представлена в табл. 1.

Таблица 1

Характеристика основных разделов отчёта об оценке бизнеса

Продолжение табл. 1

Разделы отчёта об оценке	Содержание разделов
Характеристика отрасли	Состояние отрасли. Рынки сбыта и особенности сбыта продукции. Условия конкуренции в отрасли, наличие основных конкурентов, производящих товары-заменители (цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объёмы продаж, реклама)
Описание оцениваемого предприятия (бизнеса)	Тип организации (организационно-правовая форма, партнерство). Использованные источники информации. Данные об истории предприятия. Направления деятельности. Характеристика поставщиков и потребителей. Имущество, в том числе нематериальные активы и производственные мощности (собственные и арендуемые). Рабочий и управленческий персонал (качество управления, квалификация, текучесть). Перспективы развития бизнеса. Прошлые сделки с аналогичными долями в бизнесе
Финансовый анализ	Анализ финансовых отчётов (за 3–5 лет). Пояснения внесенных в целях оценки корректировок финансовой отчётности. Анализ финансовых коэффициентов. Принятые допущения, результаты сравнения с финансовыми показателями аналогов, прогнозы финансового состояния предприятия. Влияние финансовых показателей на стоимость бизнеса
Выбор и применение методов оценки	Основания для выбора методов оценки, применимых в конкретной ситуации. Обязательное обоснование отказа от использования какого-либо подхода (в случае невозможности применить все три подхода к оценке)
Определение стоимости объекта оценки	Расчёты и логика рассуждений по определению стоимости предприятия с применением выбранных подходов и методов оценки. Способы получения переменных (ставки дисконтирования, ставки капитализации, мультипликаторы). Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости бизнеса. Логические рассуждения, обосновывающие применение премий и скидок (скидок за неконтрольный характер и недостаточную ликвидность, премий за контроль)
Заключение	Основные выводы и величина стоимости бизнеса. Рекомендации по результатам проведённой оценки
Список использованных источников	Информационные агентства, органы статистики и т. п. Периодическая экономическая печать (газеты, журналы). Методическая литература (книги, статьи, стандарты)
Приложения	Документы, на основе которых проводился финансовый анализ: данные баланса (форма № 1) и отчёта о финансовых результатах (форма № 2) за анализируемый период. Фотографии объекта оценки (в случае необходимости). Копии документов о квалификации оценщика и прочие сведения

Отчёт об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

2.2. Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов:

доходного затратного сравнительного

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности . Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.

Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

■ Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков доходот предполагаемого использования объекта рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Рис.2. Методы доходного подхода

Капитализация - это превращение денежного потока в стоимость путем деления рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации. Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

V = D/R ,

D - чистый доход бизнеса за год;

R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Т.е. - Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Информация показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325 000 долл., а D составил 30 000 долл. Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:

Таблица 2

Расчет коэффициента капитализации

Существует множество методов капитализации дохода предприятия, различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который делятся или умножаются эти доходы.

Так, например, можно выделить:

Капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат);

Капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат);

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее. Например, могут быть использованы данные о доходах за 2 ближайших периода в прошлом, за текущий период и за 2 года в будущем.

Капитализируемой базой, как правило, является скорректированная прибыль компании, тем не менее в практике иногда не используется выручка, либо финансовый результат до налогообложения.

Метод капитализации доходов применяется если:

Потоки доходов – стабильные положительные величины;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Основным показателем, используемым в рамках Метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период.

чистая прибыль + амортизационные отчисления = Денежный поток

Ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости компании.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую компанию.

СТАВКА ДИСКОНТА равна сумме факторов:

1) Безрисковая ставка.

2) Фактор качества руководства компании.

3) Фактор размера компании.

4) Фактор финансовой структуры (источники финансирования компании).

5) Фактор товарно-территориальной и производственной диверсификации.

6) Фактор диверсификации потребителей (клиентура).

7) Фактор качества прибыли, рентабельность и прогнозируемость.

8) Прочие риски (особенные, отраслевые).

Для инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данную компанию, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

Для определения дополнительной премии за риск инвестирования в определенную компанию учитываются следующие наиболее важные факторы:

Пример:

Размер компании

Данный фактор риска оценивается в пределах 0 – 3 %.

Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

• 1) определение задачи,
• 2) составление плана оценки,
• 3) сбор и проверка информации,
• 4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,
• 5) согласование,
• 6) отчет о результате оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно включать в себя следующие элементы:

• -идентификацию объекта недвижимости;
• -установление и уточнение юридических прав;
• -дату оценки;
• -описание целей оценки;
• -определение вида стоимости;
• -определение дополнительных условий.

Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

• 1) определение требований к информации;
• 2) выявление источников её получения;
• 3) идентификацию наиболее подходящей методологии;
• 4) определение затрат времени и трудозатрат;
• 5) составление плана работы;
• 6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;
• 7) подписание договора.

Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

• -площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);
• -топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);
• -описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;
• -возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

• -обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;
• -повторную проверку статистических и вероятностных показателей;
• -логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;
• -окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

Основные этапы оценки недвижимости

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Основные этапы оценки недвижимости
Рубрика (тематическая категория)	Производство

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Проведение оценки включает в себя шесть базовых этапов:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и к отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, крайне важно й для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определœения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также выбирают аналоги объекта оценки, и обосновывает их выбор.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из всœех возможных подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) следующие подходы:

затратный подход, основанный на определœении денежных средств, необходимых для приобретения земельного участка и для создания точной копии объекта оценки (с учетом износа и прибыли предпринимателя);

сравнительный подход, предусматривающий определœение равновесной цены на основании сравнения объекта с аналогичными объектами, проданными или предложенными на местном рынке недвижимости; доходный подход, основанный на определœении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации и перепродажи объекта оценки. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определœение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик на базе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, в случае если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Основные этапы оценки недвижимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Основные этапы оценки недвижимости" 2017, 2018.

Перейдем к рассмотрению понятия "оценка" как процесса , который следует определенному алгоритму и независим от конкретных характеристик тех или иных объекта и субъекта оценки. В этом случае важно установить параметры процесса, его характеристики, исследовать его структурные особенности, определить последовательность его этапов.

Основными характеристиками оценочного процесса являются его упорядоченность – выделяются общие для всех случаев оценки этапы ее проведения, реализуемые в определенной последовательности (и которые нельзя пропустить или переставить, поскольку это может привести к искажению результата); целенаправленность – существует приоритет цели оценки, во многом в дальнейшем определяющей особенности процесса оценки (состоящие, в частности, в выборе вида оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, проведении процедуры согласования и т.п.).

Данные характеристики указывают на системность процесса оценки.

Если рассмотреть исторический аспект, то впервые определение термина "оценивать" было дано на семинаре Всемирного банка .

"Термин “оценивать” (appraise ) имеет несколько различных значений в зависимости от контекста, в котором он используется. Он может (по словарю Вебстера – Webster"s New World Dictionary ):

• 1) определять цену чего-либо, устанавливать стоимость чего-либо;
• 2) оценивать количество чего-либо;
• 3) выносить суждение о качестве или ценности чего-либо".

Суммируя, получим: оценивать (appraise ) – определять цену, устанавливать стоимость, оценивать качество, выносить суждение о ценности или полезности чего-либо.

Несмотря на обобщенность этого определения (а не профессиональную направленность), речь в нем в первую очередь идет о стоимостной оценке .

Таким образом, важная особенность анализируемого процесса состоит также и в том, что данная оценка (представляющая собой разновидность экономической оценки) является стоимостной. Это значит, что все характеристики объекта оценки (как количественные, так и качественные), параметры внешних ценообразующих факторов, отражающих рыночную конъюнктуру, риски инвестора и т.п. должны быть выражены как стоимостные показатели, т.е. в денежном (количественном) выражении, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению.

Наконец, это процесс динамический , поскольку все ценообразующие факторы для данного объекта оценки изменяются вслед за изменением рыночной ситуации и в результате использования этого объекта во времени. Поэтому любая стоимостная оценка осуществляется на конкретную дату, называемую датой оценки.

Однако и здесь существовали проблемы. В ст. 11 Закона об оценочной деятельности речь идет о необходимости указания "даты проведения оценки", "даты составления отчета" и "даты определения стоимости". Определения отсутствуют. Поэтому на практике часто в отчетах об оценке ввиду подобной несогласованности понятий в нормативном источнике встречались ситуации, когда дата определения стоимости указывалась одна, а дата проведения оценки – другая. При этом "дата проведения оценки" путалась с "периодом проведения оценочных работ". Или же "дата составления отчета" указывалась "с... по...", т.е. периодом, а это уже – не дата.

В п. 8 ФСО № 1 теперь дано определение понятия "дата оценки", что делает применение других указанных выше понятий неуместными.

Дата оценки (вместо "дата проведения оценки", "дата определения стоимости") – это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Именно на эту дату анализируются соответствующий рынок и финансовая отчетность и принимаются во внимание (фиксируются) значения всех доступных стоимостных факторов.

Так, отчет может составляться в период с 1 по 10 марта 2004 г., а датой оценки быть 1 августа 1913 г. или 21 декабря 2012 г., лишь бы оценщик сумел найти необходимую информацию, характеризующую рынок и объект оценки на эту дату .

Процесс оценки независимо от специфики объекта оценки состоит из следующих семи этапов .

• 1. Постановка задачи – первый этап, который включает в себя: предварительное ознакомление с объектом оценки, его идентификацию, выявление предмета оценки, согласование с заказчиком цели и назначения (функции) оценки, а также даты оценки; составление календарного плана оценки; проведение калькуляции затрат, определяющей вознаграждение оценщика; подписание с заказчиком Договора на оценку.
• 2. Сбор и проверка информации.
• 3. Преобразование финансовой отчетности, анализ финансового состояния предприятия .
• 4. Выбор уместных подходов и методов оценки и проведение необходимых расчетов.
• 5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения.
• 6. Подготовка (оформление) отчета об оценке.
• 7. Представление отчета заказчику и его защита.

Итак, процесс оценки – это документально и логически обоснованная, систематизированная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых подходах и методах оценки, для вынесения окончательного суждения о его стоимости. Задача оценщика – анализ этих характеристик и количественная (в денежном выражении) интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Результат суммарного воздействия всех выявленных, в том числе рыночных, факторов на стоимость объекта в условиях конкретного рынка в конкретный момент времени отражается в итоговом суждении – отчете об оценке.

Приемлемо и более лаконичное определение : оценка "представляет собой целенаправленный, упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка".

Оценка как процесс профессионального исчисления величины стоимости представляет собой реализацию знаний и практических навыков исполнителем (оценщиком) при решении конкретной поставленной задачи определения величины стоимости конкретного объекта. Образцовый способ применения теории оценки как научного знания для того или иного конкретного прикладного аспекта могли бы давать Методические рекомендации, разрабатываемые в рамках Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и утверждаемые им же, но носящие рекомендательный характер.

Различие двух анализируемых выше трактовок понятия "оценка" наглядно проявляется при использовании концепций теории принятия решений. Если оценка рассматривается как процесс, то принятие решения сводится к выбору одного из вариантов оценки, соответствующего заранее заданной (сформулированной) цели оценки. Цель в данном случае не является предметом принятия решения. Здесь велика профессиональная составляющая понятия. При рассмотрении оценки как деятельности (как в широком, так и в узком смысле) субъекты оценки сами вырабатывают критерии и цели своей деятельности, корректируя их в процессе реализации. Здесь значительны соответственно социальная и предпринимательская составляющие . В этом смысле оценка как деятельность – более широкое понятие, чем оценка как процесс. При этом оценка как деятельность в целом – гораздо менее формализуемое явление. Это, в частности, объясняет сложность проблем, связанных с нормативным регулированием оценочной деятельности и разработкой федеральных стандартов.

• См. гл. 10.
• Оценка машин и оборудования: учебные материалы, подготовленные для семинаров Института экономического развития Всемирного банка Робертом Б. Подвальным и Эдвардом В. Рэтэром. СПб., 1995.
• Второй используемый термин – valuation – прямо переводится как "определение стоимости" или "стоимостное оценивание", "оценка стоимости".
• В указанных примерах заданы ситуации, которые в USPAP определяются как ретроспективная и перспективная оценки стоимости.
• Выделение именно этих этапов процесса оценки вполне мотивировано и встречается как в западной, так и отечественной литературе, например: Оценка бизнеса: учебник / нод ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 39; Reece Richard Р. Fundamentals of Business Appraisal. Ксерокопии материалов Всемирного банка, 1993. Р. 7.
• В учебнике "Оценка бизнеса" нод ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой (2-е изд.) на с. 39 "Составление плана оценки" выделено отдельным пунктом 3, что вряд ли обоснованно, поскольку объем и значимость работ при этом никак не могут конкурировать с введенным здесь в п. 3 "Преобразованием финансовой отчетности", которое в указанном источнике отсутствует.
• Возможно, в недалеком будущем переход ведения бухгалтерской отчетности на МСФО в Российской Федерации сделает ненужными ряд процедур преобразования финансовой отчетности, необходимых на настоящий момент (например, процесс трансформации отчетности), но в любом случае останется анализ финансового состояния предприятия на основе расчета относительных финансовых показателей как неотъемлемый этап оценки бизнеса. Этому этапу процесса оценки бизнеса посвящена книга: Касьяненко Т. Г. Преобразование финансовой отчетности предприятия для целей оценки бизнеса: учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. Частично материал книги отражен в гл. 7.
• Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 12.
• Эта составляющая усилена в Законе об оценочной деятельности (в ред. Закона № 157-ФЗ).
• Первая составляющая в Законе об оценочной деятельности (в ред. Закона № 157-ФЗ) несоразмерно усилена тройной ответственностью оценщика (обязательное страхование, обязательные выплаты в компенсационный фонд и имущественная ответственность). Данные меры – нс на пользу развитию свободных рыночных отношений и игнорируют тот великий инструмент в борьбе за качество, который называется профессиональной репутацией.

Использован материал С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
• потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
• инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
• страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
• замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
• восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
• залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
• ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
• для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
• утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
• действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости
Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.
Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.
Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости
Сбор и обработка следующей информации и документации:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и обработка информации.

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.
Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.
Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Оценка стоимости на основе доходного подхода
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода:

Где: С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;
• фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
• резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта
5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
  Доходный подход используется при определении:
• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

• объект не должен быть уникальным;
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
замещения;

• сбалансированности;
• спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1 этап Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке
независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.
  инвестиционной мотивации, которая определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

Права собственности на недвижимость
корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием;
условия финансирования сделки;
при нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;
условия продажи и время продажи;

• местоположение;
• физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.
Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.
Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

Поправка на условия финансирования;

• поправка на особые условия продаж;
• поправка на время продажи;
• поправка на местоположение;

• поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:
различия продаж;

• сложность сбора информации о практических ценах продаж;
• проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
• зависимость от активности рынка;
• зависимость от стабильности рынка;
• сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Оценка стоимости на основе затратного подхода Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
• несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
• проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
• сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

• отдельная оценка земельного участка от строений;
• проблематичность оценки земельных участков в России.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке.

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных
с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости

Структурирование по иерархии
А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.
Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.
д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Матрица согласования критериев

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А
Б
В

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Матрица согласования результатов

Х д, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

7 этап. Составление отчёта об оценке
Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
Доходный метод						Хд
Затратный метод						Хз
Сравнительный метод