Новобудови стали актуальними та найчастіше вигідними перспективами обзавестися власним житлом. В основному вони передбачають масу переваг і нюансів, які їх вигідно відрізняють на ринку нерухомості. Це стосується придбання на виплат, із застосуванням материнського капіталу, безвідсотковим кредитом тощо.
Але в такій важливій відповідальній справі важливо не лише вивчити, що обіцяє забудовник. Не можна випускати з уваги деякі деталі, непомітні на перший погляд. Йдеться федеральному законі, яким ведеться чи здійснюватиметься будівництво.
Купуючи житло на вторинному ринку, його можна і потрібно оглянути, виявити переваги та недоліки. З новобудовами такої можливості немає, і можна лише вивчити проект, у якому будуть яскраві картинки. За фактом здійснюється купівля того, чого на момент здійснення угоди ще немає. Тому упускати з уваги закони не можна – у них можуть бути нюанси та моменти, які можуть захистити права пайовика у разі непередбачених обставин, або навпаки, посилити становище, що склалося.
Щоб відповісти на запитання, чи варто купувати квартири, які збудовані за 215-ФЗ, необхідно звернутися до цього закону.
Суть 215 федерального закону
Підписання договору про придбання квартири в новобудові по 215-ФЗ означає, що бажаючий придбати житло виступає як член житлово-будівельного кооперативу (ЖБК). Подібна форма покупки є абсолютно законною та дуже привабливою за вартістю. Це пояснюється відсутністю вимушеного страхування новобудови та оподаткування ПДВ. Крім того, можна взяти іпотеку чи скористатися материнським капіталом.
Можна самостійно застрахувати угоду у вибраній страховій компанії. Але неустойка при перенесенні чи прострочення термінів здачі житла в ЖБК у разі не передбачається. У такому положенні та розірвання угоди з ЖБК з подальшим зверненням до суду не гарантує повернення коштів. Житлово-будівельний кооператив може повернути їх лише за наявності необхідної суми на рахунку. Якщо коштів там нема – виплат не буде. Регламентація оплати квартир та всіх інших питань у ЖБК здійснюється лише за статутом кооперативу. Йому присвячені 11 та 12 глави Житлового кодексу, але на закон «Про захист прав споживачів» покладати надії не доводиться. Він не поширюється на об'єкти, які будуються або вже збудовані по 215-ФЗ, це і відрізняє його від 214-ФЗ. Адже ЖБК за визначенням – форма взаємодії самих громадян з метою їхнього об'єднання для будівництва та управління житлом. Чіткий зв'язок пайовиків із забудовником не регламентується. По суті, під час будівництва за цим законом фігурують переважно учасники цього кооперативу, вони стають співінвесторами.
Точні терміни здачі об'єкта можуть не вказуватися, а якщо і прописані - ЖБК не може виступати гарантом, тому що не фігурує забудовником і не несе відповідальності за його дії.
Варто уважно вивчити всі аспекти домовленості. Якщо ці терміни зафіксовані – це більшість вселяє довіру. Тільки для кооперативу вони не мають тієї ж сили з вищезгаданих причин.
Здача об'єкту
Особливу увагу слід загострити за наявності фрази "Договір діє з моменту підписання до виконання всіх зобов'язань" - вона означає, що договір має силу, поки забудовник не здасть об'єкт. Але це може статися і за 10 років. Звичайно, у позові не може бути відмовлено з цієї причини, але позовну заяву доцільно подавати лише при затримці орієнтовних термінів на суттєвий часовий відрізок (наприклад, 6 місяців).
Приваблива ціна на момент укладання договору на початку будівництва може протягом усього періоду будівництва зрости. У разі недостатнього фінансування, всі претензії покупець може пред'являти виключно кооперативу. Тобто й самому собі, бо є за договором членом цього ЖБК.
Договір пайової участі чи ЖБК?
Законодавчо у питаннях новобудов більш захищеним є пайовик, ніж член ЖБК. Пайовики мають протекції від подвійного продажу та шахрайства, їхні справи будуть у пріоритеті в суді за форс-мажорних обставин. Але гарантій закінчення будівництва терміни не дає жоден із договорів. Тому важливо вивчити не лише договір, схему продажу, а й історію забудовника, досвід та репутацію.
Звідси робіть висновок самостійно, чи готові ви ризикувати та укладати договір про купівлю житла, що будується за ФЗ-215.
Можна придбати житло як у забудовника, так і у підрядників. Про переваги та недоліки покупки квартири у підрядника читайте
Житловий накопичувальний кооператив створено громадянами Російської Федераціїна добровільній основі. Ціль об'єднання- Задоволення потреб членів кооперативу в житлі.
Щоб урегулювати правові відносини, було створено Федеральний закон№ 215 «Про житлові накопичувальні кооперативи».
Суть 215 ФЗ
Федеральний закон № 215 «Про житлові накопичувальні кооперативи» був прийнятий Державною Думою 22 грудня 2004 року, а схвалений Радою Федерації через два дні того ж року.
Закон визначає економічні, правові та організаційні засади діяльності кооперативів з метою використання грошових коштівгромадян на будівництво чи придбання нового житла.
Про останні зміни у ФЗ 89 читайте
Короткий зміст Федерального закону № 215:
- Глава 1 - перераховує загальні положенняцього Закону;
- Гл 2 - розкриває ліквідацію, створення чи реорганізацію кооперативу;
- Глава 3 - перераховує основні положення про роботу кооперативу, у тому числі застосування або залучення коштів на придбання нових житлових приміщень;
- Гл 4 - визначає методи управління жилкооперативом;
- Глава 5 - контролює діяльність об'єднання та забезпечує фінансову стійкістьдіяльності;
- Гл 6 - перераховує перехідні положення та набрання чинності законопроектом.
Останні зміни до закону «Про житлові накопичувальні кооперативи» були внесені 3 липня 2016 року.
Останні зміни
Як говорилося вище, останні зміни до ФЗ 215 «Про житлові накопичувальні кооперативи» були внесені 3 липня 2016 року. Зокрема, зміни зазнали наступних статей:
У статті 14 змінилася частина 3. Банк Росії може вимагати суд ліквідувати кооператив, якщо було порушено неодноразові вимоги, перерахованих у цьому Федеральному законі.
У статті 17 змінився пункт 1 частини 1. У ньому йдеться про те, що якщо кооператив створив свій персоналізований статут, він повинен повідомити про це саморегулюючу організацію. Зокрема, мають бути прийняті форми участі у кооперативах за наявності подібних документів.
Було змінено пункт 2. У ньому йдеться про те, що має бути подана інформація про осіб, які перебувають у складі житлово-оперативу. Якщо було створено окрему організацію, яка об'єднує житлові накопичувальні об'єднання, то має бути передана інформація про таку організацію.
У статті 20 було викладено частину 3 у нової редакції. У ній йдеться про те, що річний звіт, попередньо створений кооперативом, повинен бути поданий до Банку Росії або саморегулюючої організації (якщо Банк Росії передав їй повноваження про проведення перевірки фінансової звітності).
Стаття 27
Ч 6 статті 27 було змінено. Форми участі, які були встановлені цим Федеральним законом, можуть бути відправлені житлово-оперативом до саморегулюючої організації, щоб отримати висновок у вигляді офіційного документа.
П 5 ст 48 було змінено. У ньому йдеться про те, що член об'єднання має право вносити своє житло у вигляді внеску до складеного капіталу або іншим чином брати участь у створенні майна юридичних осіб. Винятком вважається створення майна для саморегулюючої організації у сфері фінансового ринку, яка об'єднала кілька житлових накопичувальних об'єднань.
Було змінено п 8 год 1 ст 51. У ньому йдеться про те, що Банк Росії може отримувати від саморегулюючої організації та житлово-оперативів копії документів, які необхідні для оцінки попередньо встановлених вимогз фінансової звітності.
Ч 1 ст 56 було викладено у новій редакції. У ній йдеться про те, що житлові накопичувальні кооперативи можуть вступати до саморегулюючої організації, яка об'єднує такі організації. Для цього застосовується порядок Федерального закону «Про саморегулюючі організації у сфері фінансового ринку». Додатково враховуються законодавчі акти, прийняті Банком Росії. Документи мають бути прийняті протягом 90 днів після настання одного з наступних випадків:
- Некомерційна організація набула статусу саморегулюючої організації в галузі фінансового ринку;
- Участь у саморегулюючій організації завершено;
- Було створено житловий накопичувальний кооператив.
Нижче розглянуто основні статті Федерального закону «Про житлові накопичувальні кооперативи»:
Передбачає відповідальність об'єднання. Кооператив відповідає за власними зобов'язаннями та належним йому майном. Проте він не відповідає за зобов'язаннями своїх членів.
Стаття 7 ФЗ 215
У ст 7 перераховані права членів кооперативів:
- брати участь у їх діяльності та висувати свою кандидатуру на керуючі посади;
- погоджуватися чи бути проти придбань для об'єднання;
- користуватися належними пільгами;
- запитувати у керуючого цікаву інформацію;
- заповідати або передати у безоплатне користування свій пай;
- під час передачі своєї частки отримати кошти;
- претендувати на належне за законом житлове приміщення.
Завантажити закон про житлові накопичувальні кооперативи
Федеральний закон «Про житлові накопичувальні кооперативи» регулює відносини, пов'язані з діяльністю організацій, порядок їх створення та права та обов'язки учасників. Щоб детальніше ознайомитися з останньою редакцією ФЗ, завантажте її на .
Придбати житло в новобудові на території Росії сьогодні не складає труднощів: на вибір пропонується широка різноманітність варіантів у будь-яких районах, з різним плануванням квартир та їх розмірами. Регламентують процес будівництва одночасно два закони - федеральні закони 214 та 215. Кожен із законів має свої особливості та свої переваги. Проте, визначити, чим відрізняється ФЗ 214 від ФЗ 215, і вибрати для себе оптимальний варіант покупці зможуть лише після їх детального вивчення.
Відмінності 214 ФЗ від 215 ФЗ
Будівництво з 215-ФЗ
Поширеним способом отримання житла у межах первинного ринку стає покупка квартир у новобудовах через житлово-будівельні кооперативи ЖБК. Суть 215 федерального закону пов'язана з цією процедурою. Головна перевага закону зводиться до того, що по 215 фз отримати квартиру можна за доступнішою вартістю, ніж через 214 фз.
Така особливість пов'язана з тим, що ЖБК не передбачає обов'язкового страхування, а внески пайовиків не оподатковуються ПДВ. Крім того, згідно з 215 фз існує можливість застосування іпотеки та материнського капіталу. Самостійним чином клієнт зможе застрахувати угоду, вибираючи для цього переважне страхове агентство.
Відповідно до 214 федеральним законом, передбачається підписання Договору пайової участі ДДУ між сторонами будівельної угоди. Сьогодні такий спосіб придбання квартир у новобудовах вважається найзахищенішим. Спочатку покупець захищається державою, оскільки оформити договір забудовник має право лише після повного збирання документації. У тексті договору прописуються дрібні подробиці угоди, починаючи термінами та вартістю і закінчуючи метражем квартири, що купується.
Важливою особливістю 214 фз виступає визнання земельної ділянки як застава забудовника, власником якого є покупці квартир. За недотримання зобов'язань компанія-забудовник виплачує штраф, крім того, за порушені терміни клієнт може вимагати судову компенсацію.
Вибираючи між двома чинними законами, віддати перевагу слід закону 214 фз. Вагомою перевагою закону 214 перед 215 є вимога якісного виконання будівельних робіт від замовника. На будь-який будівельний об'єкт поширюється гарантія терміном на 5 років, через яку всі зобов'язання також покриває забудовник.
Крім того, що терміни здачі затягнули на рік, так і зараз будинок досі не приєднали до комунікацій та не передали керуючої компанії. І найскладніше у цьому – повернути ситуацію у свій бік. Повернути гроші практично неможливо. Як і знайти покупця на таку квартиру.
Виною всьому будівництво Житлового кооперативу з 215 ФЗ. Саме по ньому зазвичай ЖБК ведуть будівництво. А це спочатку – відсутність будь-яких гарантій.
Основні пункти, які докорінно відрізняються від тих, за якими діють забудовники при пайовому будівництві. Спочатку, ЖБК має специфічну судову практику щодо вирішення спорів між членами ЖБК. Спочатку, Житлові кооперативи мають право діяти за межами 214 ФЗ. Що це означає?
Крім вартості квадратних метрів, доведеться заплатити вступні внески, які можуть зрости до 5 відсотків вартості квартири. При цьому членські внески житловий кооператив має право стягувати не лише на утримання об'єкта, а й на його добудову, якщо раптом гроші закінчаться.
Окрема розмова про договір. По 214 ФЗ забудовник оформляє лише один договір, якого можуть бути додатки і додаткові угоди. У яких прописуються і терміни будівництва, вартість об'єкта, і штрафні санкції. Пайовик ЖБК крім договору зобов'язаний підписувати статут. Нормативні положення якого не мають нічого спільного з нормами цивільного зобов'язання
І що головне – купуючи квартиру через ЖБК, на закон «Про захист прав споживачів», розраховувати не варто. Він просто не застосовується. Тому, покупець нерухомості через ЖБК юридично набагато менше захищений, ніж пайовик, який купує квартиру у забудовника.
Тому, купуючи нерухомість, насамперед потрібно звертати увагу на те, за яким законом ведеться будівництво. Попередньо дізнатися про законність об'єкта можна на сайті адміністрації Краснодара. Об'єкти, що будуються з порушенням, можна побачити на інтерактивній карті, пройшовши за посиланням Самобуд Краснодара. Але, навіть не виявивши там об'єкт, варто уточнити інформацію про законність будівництва за телефонами 218-91-32 та 218-91-05.
Одні з найважливіших питань, які цікавлять покупців новобудов: А чи можна купувати цю новобудову? Чи рентабельно вкласти гроші у конкретний житловий комплекс? Чи захищені права покупця?
У відповідь від представника забудовника завжди можна почути: Звичайно, будівництво ведеться по 214 ФЗ, а не по 215. І всі ствердно кивають головою, а чи насправді зрозуміло як саме захищає покупця ФЗ №214? У чому його відмінність від ФЗ №215?
ФЗ №214- це закон про участь у пайовому будівництві, заміненому з 1 липня 2019 року на поняття проектне будівництво багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості, ФЗ №215- це закон про житлові накопичувальні кооперативи. З цього випливають їх відмінні риси:
Раніше ФЗ 214 оформлявся договором пайової участі, з 1 липня 2019 року забудовники зможуть залучати гроші громадян лише на спецрахунки в уповноважених банках. Тобто клієнт оплачуватиме будівництво своєї квартири не забудовнику, а банку. Кошти утримуватимуться на спеціальних ескроу-рахунках до закінчення будівництва об'єкту та введення будинку в експлуатацію.
Крім цього, будівельна компаніяповинна мати власний капіталу розмірі не менше ніж 10% від загальної проектної вартості будівництва будинку. При цьому можливість купити квартиру на початковій стадії будівництва залишиться такою самою.
Будівельні компанії вкладатимуть у будівництво або власні кошти, або кредити, взяті у банках.
Ці зміни зведуть до мінімуму ризики громадян втрати клієнтських коштів. У свою чергу, після закінчення будівництва покупець зобов'язаний прийняти квартиру згідно з актом огляду.
У ФЗ-214 суворо обумовлено термін, термін, за яким забудовник зобов'язаний передати об'єкт будівництва, визначено конкретний об'єкт проектного будівництва, що підлягає передачі на правах власності, ціну, строк її сплати, гарантійний строк на будівельний об'єкт;
ФЗ 215 передбачає членство у кооперативі, таким чином і закріплюються відносини між ЖБК та його учасниками. Вступ до ЖБК визначається статутом самого ЖБК та Житловим кодексом РФ, але ніяк не законом ФЗ 215. Учасником ЖБК можна стати після подання заяви до ЖБК та сплати вступного членського внеску та першого пайового внеску. При цьому відомості про учасників передаються до державного реєстру юридичних осіб.
У учасників житлово-будівельного кооперативу за статутом можуть виникнути зобов'язання, наприклад, це може бути зобов'язання щодо сплати членських та вступних внесків (крім пайових). Тому необхідно уважно вивчати статут та всі установчі документи ЖБК, а також який порядок та розміри внесків, що підлягають сплаті та сам графік платежів тощо.
Які саме положення Закону №214 захищають учасника проектного фінансування будівництва?
Банк, на рахунку якого будуть розміщені кошти громадян, контролюватиме і матиме право відмовити у проведенні операцій, пов'язаних з нецільовим витрачанням коштів. Інші грошові операції з будівництва об'єкта поза межами закону про пайове будівництво будуть заборонені.
За статтею 12.1 ФЗ №214 зобов'язання забудовника повинні забезпечуватися одним із способів:
1) Згідно зі статтями 13-15 ФЗ №214 заставою,
2) Відповідно до статті 15.1 ФЗ №214 порукою
3) Страхуванням відповідальності на випадок банкрутства, або порука банку, за невиконання обов'язку щодо передачі об'єкта.
Що отримує учасник договору пайової участі від цих способів забезпечення зобов'язань?
1) повернення грошей, які вніс учасник за договором пайової участі або в силу закону №214,
2) оплата збитків, неустойки, штрафу, пені, які покладаються учаснику пайового будівництва за прострочення здачі об'єкта нерухомості або неналежного виконання зобов'язань забудовником з передачі прав на об'єкт, а також усі виплати забезпечені йому договором та (або) федеральними законами.
Укладання договору про придбання квартири за ФЗ-215 означає, що майбутній член кооперативу бажає придбати житло, стаючи членом кооперативу і вклавши свої кошти.
Подібна форма договору є цілком законною та привабливішою за вартістю. Це пояснюється відсутністю страхування коштів, сплати ПДВ, можливістю наймати менш дорогих підрядників (що погоджуються працювати за розрахунок готівкою).
Купуючи квартиру по ФЗ-215, можна використовувати і материнський капітал, і брати іпотеку. Будинки зазвичай малої поверховості та швидко будуються.
Але ризиків при придбанні значно більше – починаючи від відсутності страховки до неможливості введення об'єкта в експлуатацію.
Для учасників ЖБК повернення вкладених грошей можливе лише при виході з кооперативу. ЖБК може повернути їх лише за наявності необхідних коштів на рахунку. Якщо грошей там немає – виплата неможлива. Усі юридичні питання вирішуються лише за статутом кооперативу.