Az új épületek releváns és gyakran jövedelmező kilátásokká váltak saját lakásuk megszerzésében. Alapvetően számos előnnyel és árnyalattal rendelkeznek, amelyek megkülönböztetik őket az ingatlanpiacon. Ez vonatkozik a részletre történő vásárlásra, anyasági tőke felhasználásával, kamatmentes hitellel stb.
De egy ilyen fontos felelősségteljes üzletben nem csak az a fontos, hogy tanulmányozzuk, mit ígér a fejlesztő végül. Néhány, első pillantásra feltűnő részletet nem szabad figyelmen kívül hagyni. Arról a szövetségi törvényről beszélünk, amely szerint az építkezést végzik vagy fogják végezni.
Ha másodlagos piacon vásárol otthont, meg lehet és kell is megvizsgálni, azonosítani az előnyöket és a hátrányokat. Új épületeknél ez nem lehetséges, és csak olyan projektet lehet tanulmányozni, amelyben színes képek lesznek. Valójában olyan vásárlás történik, amely a tranzakció időpontjában még nem elérhető. Ezért nem szabad figyelmen kívül hagyni a törvényeket - olyan árnyalatokat és momentumokat tartalmazhatnak, amelyek előre nem látható körülmények esetén megvédhetik a részvényes jogait, vagy éppen ellenkezőleg, súlyosbíthatják a jelenlegi helyzetet.
Annak a kérdésnek a megválaszolásához, hogy érdemes-e olyan lakásokat vásárolni, amelyek a 215-FZ szerint épültek, hivatkoznia kell erre a törvényre.
A szövetségi törvény lényege 215
A 215-FZ értelmében egy új épületben lévő lakás vásárlásáról szóló megállapodás aláírása azt jelenti, hogy bárki, aki lakást akar szerezni, egy lakásépítési szövetkezet (HCC) tagjaként jár el. Ez a vásárlási forma teljesen legális és nagyon vonzó a költségek szempontjából. Ennek magyarázata az új épületek kötelező biztosításának hiánya és az áfa-járulékok megadóztatása. Emellett jelzáloghitelt is felvehet, vagy anyasági tőkét vehet igénybe.
Önállóan is biztosíthatja a tranzakciót a kiválasztott biztosítótársaságnál. Ebben az esetben azonban a lakásszövetkezetben a lakásszállítás elhalasztása vagy késleltetése miatt nem büntetnek. Ilyen helyzetben a lakásszövetkezettel kötött ügylet megszüntetése és az azt követő bírósági fellebbezés nem garantálja a pénzeszközök visszatérítését. A lakásépítő szövetkezet ezeket csak akkor tudja visszaadni, ha a számlán a szükséges összeg rendelkezésre áll. Ha nincs ott pénz, akkor nem lesznek kifizetések. A lakások kifizetésének szabályozása és minden egyéb kérdés a lakásszövetkezetben csak a szövetkezet alapszabálya szerint történik. A lakásügyi törvénykönyv 11. és 12. fejezete neki szól, de nem kell reménykedni a „Fogyasztói jogok védelméről” szóló törvényben. Nem vonatkozik az építés alatt álló vagy már megépült objektumokra a 215-FZ szerint, ami megkülönbözteti a 214-FZ-től. Végtére is, a lakásépítés definíció szerint a polgárok közötti interakció egyik formája, azzal a céllal, hogy egyesítse őket a lakásépítésben és -gazdálkodásban. A részvényesek és a fejlesztő közötti egyértelmű kommunikáció nem szabályozott. Valójában az e törvény szerinti építkezés során ennek a szövetkezetnek a résztvevői főként bevonódnak, ők válnak befektetőtársakká.
Előfordulhat, hogy az objektum átadására egyértelmű határidőket nem jelölnek meg, és ezek kiírása esetén a lakásszövetkezet nem vállalkozhat kezesként, mivel nem jelenik meg fejlesztőként és nem vállal felelősséget tetteiért.
Érdemes alaposan megvizsgálni a megállapodás minden vonatkozását. Ha ezeket a határidőket rögzítik, az bizalmat kelt a többségben. Csak a szövetkezetre nézve a fenti okok miatt nem ugyanazt a hatást.
A tárgy kiszállítása
Különös figyelmet kell fordítani a "A szerződés az aláírás pillanatától az összes kötelezettség teljesítéséig érvényes" kifejezés jelenlétére - ez azt jelenti, hogy a szerződés addig érvényes, amíg a fejlesztő át nem adja az objektumot. De ez 10 éven belül megtörténhet. Természetesen a követelés emiatt nem tagadható meg, de csak akkor célszerű igényt benyújtani, ha a hozzávetőleges határidők jelentős mértékben (például 6 hónap) csúsznak.
A szerződéskötéskor, az építkezés kezdetén vonzó ár a teljes kivitelezési időszak alatt emelkedhet. Nem megfelelő finanszírozás esetén a vevő minden igényt kizárólag a szövetkezet felé érvényesíthet. Mármint önmagának, hiszen megegyezés szerint tagja ennek a lakásszövetkezetnek.
Részesedési szerződés vagy lakásszövetkezet?
Jogszabályilag az új épületek ügyében a részvényes jobban védett, mint a lakásszövetkezet tagja. A részvényesek védve vannak a kettős értékesítéstől és a csalástól, ügyeik elsőbbséget élveznek a bíróságon vis maior esetén. De egyik szerződés sem ad garanciát arra, hogy az építkezés időben elkészül. Ezért fontos, hogy ne csak a szerződést, az eladási konstrukciót tanulmányozzuk, hanem a fejlesztő történetét, tapasztalatait és hírnevét is.
Innentől saját maga vonja le a következtetést, hogy kész-e kockázatot vállalni, és megállapodást kötni a 215-ös szövetségi törvény szerint épülő lakások megvásárlásáról.
Lakást vásárolhat a fejlesztőtől és a vállalkozóktól egyaránt. Olvassa el a vállalkozótól történő lakásvásárlás előnyeit és hátrányait
A polgárok által létrehozott lakástakarékszövetkezet Orosz Föderációönkéntes alapon. A szakszervezet célja- a szövetkezeti tagok lakásigényének kielégítése.
A jogviszonyok rendezésére jött létre a szövetségi törvény 215. sz. „A lakás-takarékszövetkezetekről”.
A 215 FZ lényege
Az Állami Duma 2004. december 22-én fogadta el a 215. sz. "A lakástakarékszövetkezetekről" szóló szövetségi törvényt, és ugyanabban az évben két nappal később a Szövetségi Tanács is jóváhagyta.
A törvény meghatározza a szövetkezetek felhasználási célú tevékenységének gazdasági, jogi és szervezési elveit Pénz polgárok új lakások építésére vagy vásárlására.
Olvassa el a 89. szövetségi törvény legújabb változásait
A 215. sz. szövetségi törvény összefoglalása:
- 1. fejezet - listák Általános rendelkezések ez a szövetségi törvény;
- 2. fejezet - közzéteszi a szövetkezet felszámolását, létrehozását vagy átszervezését;
- 3. fejezet - felsorolja a szövetkezet munkájára vonatkozó főbb rendelkezéseket, ideértve az új lakások beszerzéséhez szükséges pénzeszközök felhasználását vagy bevonását;
- 4. fejezet - ismerteti a lakásszövetkezet gazdálkodásának módszereit;
- 5. fejezet - felügyeli az egyesület tevékenységét és biztosítja pénzügyi fenntarthatóság tevékenységek;
- 6. fejezet - felsorolja az átmeneti rendelkezéseket és a törvényjavaslat hatálybalépését.
A lakás-takarékszövetkezetekről szóló törvény legutóbbi módosításai 2016. július 3-án történtek.
Utolsó változtatások
Mint fentebb említettük, a 215. sz. „A lakás-takarékszövetkezetekről” szóló szövetségi törvény legutóbbi módosításait 2016. július 3-án vezették be. Különösen a következő cikkek változtak:
A 14. cikk megváltoztatta a 3. részt. Az Oroszországi Bank előírhatja a bíróságtól a szövetkezet felszámolását, ha a jelen szövetségi törvényben felsorolt követelmények ismétlődően megsértették.
A 17. §-ban módosult az 1. rész 1. bekezdése, amely kimondja, hogy ha a szövetkezet saját személyre szabott alapító okiratot alkotott, akkor erről értesítenie kell az önszabályozó szervezetet. Különösen a szövetkezetekben való részvétel formáit kell elfogadni, ha ilyen dokumentumok rendelkezésre állnak.
Módosult a (2) bekezdés, amely kimondja, hogy a lakásszövetkezetbe tartozó személyekről tájékoztatást kell adni. Ha külön szervezetet hoztak létre, amely egyesíti a lakástakarékszövetkezeteket, akkor az ilyen szervezetre vonatkozó információkat át kell adni.
A 20. cikk a 3. részt tartalmazza új kiadás... Kimondja, hogy a szövetkezet által korábban elkészített éves jelentést be kell nyújtani az Oroszországi Bankhoz vagy egy önszabályozó szervezethez (ha az Oroszországi Bank felhatalmazta rá a pénzügyi kimutatások ellenőrzésére).
27. cikk.
A 27. cikk 6. része módosult. A jelen szövetségi törvény által megállapított részvételi formákat a lakásszövetkezet elküldheti egy önszabályozó szervezetnek, hogy hivatalos dokumentum formájában véleményt kapjon.
P 5 48. cikk módosult. Kimondja, hogy az egyesületi tagnak joga van lakását a befizetett tőkéhez való hozzájárulás formájában hozzájárulni, vagy egyéb módon vagyon létrehozásában részt venni. jogalanyok... Kivételt képez a pénzpiaci önszabályozó szervezet vagyonteremtése, amely több lakástakarékszövetkezetet egyesített.
Módosult az 51. cikk 8. cikkelyének 1. része, amely kimondja, hogy az Oroszországi Bank másolatot kaphat az önszabályozó szervezettől és a lakásszövetkezetektől az előzetes értékeléshez szükséges dokumentumokról. megállapított követelményeket pénzügyi beszámoláshoz.
Az 56. cikk 1. részét átfogalmazták. Azt írja, hogy a lakás-takarékszövetkezetek csatlakozhatnak az ilyen szervezeteket tömörítő önszabályozó szervezethez. Ehhez a „Pénzügyi piac önszabályozó szervezeteiről” szóló szövetségi törvény eljárását kell alkalmazni. Ezenkívül figyelembe veszik az Oroszországi Bank által elfogadott jogalkotási aktusokat is. A dokumentumokat az alábbi esetek valamelyikének bekövetkeztétől számított 90 napon belül el kell fogadni:
- A nonprofit szervezet a pénzügyi piac területén önszabályozó szervezet státuszt kapott;
- Az önszabályozó szervezetben való részvétel befejeződött;
- Lakásfelhalmozó szövetkezet jött létre.
Az alábbiakban a "Lakástakarékszövetkezetekről" szóló szövetségi törvény főbb cikkei találhatók:
Gondoskodik az egyesület felelősségéről. A szövetkezet saját kötelezettségeiért és a hozzá tartozó vagyonért felel. Tagjai kötelezettségeiért azonban nem vállal felelősséget.
A 215. szövetségi törvény 7. cikke
A 7. cikk felsorolja a szövetkezeti tagok jogait:
- részt vegyenek tevékenységükben és jelöljék magukat vezetői pozíciókra;
- beleegyezik vagy ellenzi az összeolvadás céljából történő felvásárlást;
- élvezze az előírt juttatásokat;
- érdeklő információkat kérjen a vezetőtől;
- örökbe hagyja vagy átadja részesedését ingyenes használatra;
- részesedésének átutalásakor pénzt kapjon;
- jogosult a törvény által biztosított lakásra.
A lakás-takarékszövetkezetekről szóló törvény letöltése
A "Lakástakarékszövetkezetekről" szóló szövetségi törvény szabályozza a szervezetek tevékenységével kapcsolatos kapcsolatokat, létrehozásuk eljárását, valamint a résztvevők jogait és kötelezettségeit. Ha többet szeretne megtudni a szövetségi törvény legújabb kiadásáról, töltse le a címről.
Napjainkban nem nehéz lakást vásárolni egy új épületben Oroszország területén: számos lehetőség közül választhat minden területen, különböző elrendezésű apartmanokkal és méretekkel. Az építési folyamatot egyidejűleg két törvény – a 214. és 215. szövetségi törvény – szabályozza. Mindegyik törvénynek megvannak a maga sajátosságai és előnyei. A vásárlók azonban csak részletes tanulmányozásuk után tudják meghatározni, hogy az fz 214 miben különbözik az fz 215-től, és kiválaszthatják maguknak a legjobb lehetőséget.
Az FZ 214 és az FZ 215 közötti különbségek
215-FZ alatti építés
Az elsődleges piacon lakásszerzés általános módja az új épületekben lévő lakások vásárlása a lakásszövetkezetek lakásszövetkezetei révén. A 215. szövetségi törvény lényege teljes mértékben ehhez az eljáráshoz kapcsolódik. A törvény fő előnye abban rejlik, hogy 215 FZ alatt kedvezőbb áron lehet lakáshoz jutni, mint 214 FZ alatt.
Ez annak köszönhető, hogy a lakásszövetkezet nem köt kötelező biztosítást, és a tulajdonosok befizetései nem áfakötelesek. Ezenkívül a 215 FZ szerint lehetőség van jelzáloghitelek és anyasági tőke felhasználására. Az ügyfél a kívánt biztosítási ügynökség kiválasztásával önállóan tudja biztosítani a tranzakciót.
A 214. számú szövetségi törvénnyel összhangban a tervek szerint az építési ügyletben részt vevő felek között megállapodást írnak alá a gyermekek háztartásának tőkerészesedésére vonatkozó megállapodásról. Ma az új épületekben történő lakások megszerzésének ezt a módját tartják a legbiztonságosabbnak. Kezdetben a vevőt az állam védi, mivel a fejlesztőnek csak a dokumentáció teljes összegyűjtése után van joga a szerződés megkötésére. A megállapodás szövegében a tranzakció legapróbb részletei is elő vannak írva, kezdve az időzítéstől és a költségektől kezdve a megvásárolt lakásról készült felvételekig.
A 214 FZ fontos jellemzője, hogy a telket a fejlesztő fedezeteként ismerik el, amelynek birtokosa a lakások vásárlói. A kötelezettségek be nem tartása esetén a fejlesztő cég bírságot fizet, emellett a megszegett feltételekért az ügyfél bírósági kártérítést követelhet.
A két hatályos törvény közül választva a 214 FZ. törvényt kell előnyben részesíteni. A 214. számú törvény jelentős előnye a 215-ös törvényhez képest, hogy a megrendelőtől elvárják az építési munkák minőségi kivitelezését. Bármilyen építkezésre 5 év garancia vonatkozik, amely alatt minden kötelezettséget a fejlesztő is vállal.
Ráadásul a határidők egy évet csúsztak, és a házat még nem kötötték be a kommunikációba és nem adták át menedzsment cég... És a legnehezebb ebben az, hogy a helyzetet a maga irányába fordítsa. A pénzét szinte lehetetlen visszakapni. Hogyan lehet vevőt találni egy ilyen lakásra.
Hibázd az egészet 215 FZ alatti Lakásszövetkezet építése... A lakásszövetkezetek általában ezen építkeznek. És ez kezdetben - a garancia hiánya.
A főbb pontok, amelyek alapvetően különböznek azoktól, amelyek alapján a fejlesztők a közös építésben járnak el. Kezdetben a ZhSK sajátos bírói gyakorlattal rendelkezik a ZhSK tagjai közötti viták megoldására. Kezdetben a lakásszövetkezetek jogosultak a 214 FZ hatálya alá tartozó tevékenységre. Mit is jelent ez?
A négyzetméter költségen felül belépődíjat kell fizetni, ami akár a lakás árának 5 százalékát is elérheti. A lakásszövetkezetnek ugyanakkor joga van tagdíjat beszedni nemcsak az objektum fenntartásáért, hanem annak befejezéséért is, ha hirtelen elfogy a pénz.
A szerződésről külön beszélgetés. A 214 FZ értelmében a fejlesztő csak egy szerződést köt, amelyhez mellékletek és kiegészítő megállapodások is tartozhatnak. Amelyben az építés feltételeit, az objektum költségét és a büntetéseket írják elő. A lakásszövetkezet részvényese a szerződésen túl az alapító okiratot is köteles aláírni... Amelyek szabályozásának semmi köze a polgári jogi kötelezettség normáihoz
És ami a legfontosabb - Ha lakásszövetkezeten keresztül vásárol lakást, akkor nem számíthat a fogyasztói jogok védelméről szóló törvényre.... Egyszerűen nem alkalmazható. Ezért a lakásszövetkezeten keresztül ingatlanvásárló jogilag sokkal kevésbé védett, mint az a részvényes, aki egy fejlesztőtől vásárol lakást.
Ezért ingatlan vásárlásakor mindenekelőtt arra kell figyelni, hogy milyen törvény készül. Korábban a krasznodari adminisztráció honlapján tájékozódhat az objektum jogszerűségéről. A Szamostroj Krasznodar linket követve az építés alatt álló, jogsértő objektumok interaktív térképen tekinthetők meg. De ott is tárgyat nem találva érdemes a 218-91-32 és a 218-91-05 telefonszámokon tisztázni az építkezés jogszerűségét.
Néhány a legfontosabb kérdések közül, amelyek az új épületek vásárlóit érdeklik: Meg lehet-e vásárolni ezt az új épületet? Megtérülő-e befektetni egy adott lakóparkba? Védve vannak-e a vásárló jogai?
Válaszul mindig a fejlesztő képviselőjétől lehet hallani: Természetesen az építkezés a 214 FZ szerint zajlik, és nem a 215. És mindenki igenlően bólogat, de tényleg világos, hogy pontosan hogyan védik a vevőt a 214. számú FZ? Miben különbözik a 215. sz. szövetségi törvénytől?
ФЗ №214- ez a közös építésben való részvételről szóló törvény, amelyet 2019. július 1-től a projektépítés fogalma vált fel bérházakés egyéb ingatlantárgyak, ФЗ №215- Ez a lakás-takarékszövetkezeti törvény. Ebből következnek megkülönböztető tulajdonságaik:
Korábban a 214-es szövetségi törvényt részvényrészesedési megállapodással formálták, 2019. július 1-től a fejlesztők csak az arra jogosult bankok speciális számláira vonzhatják a polgárok pénzét. Vagyis az ügyfél nem a fejlesztőnek, hanem a banknak fizet a lakása felépítéséért. A pénzeszközöket speciális letéti számlákon tartják a létesítmény építésének befejezéséig és a ház üzembe helyezéséig.
Kívül, építőipari cég kell saját tőke a házépítés teljes projektköltségének legalább 10%-a. Ugyanakkor a lakásvásárlás lehetősége az építkezés kezdeti szakaszában változatlan marad.
Az építőipari cégek építkezésbe, ill saját tőke, vagy bankoktól felvett hitelek.
Ezek a változtatások minimalizálják a polgárok kockázatát az ügyfelek pénzeszközeinek elvesztésével kapcsolatban. Az építkezés befejezése után viszont a vevő köteles átvenni a lakást az ellenőrzési igazolásnak megfelelően.
Az FZ-214-ben szigorúan előírják azt az időszakot, amely szerint a fejlesztő köteles átadni az építési tárgyat, meghatározott tárgyat határoznak meg. projekt építésátruházásra kötelezett ingatlan, ár, fizetési határidő, építési területre vonatkozó szavatossági idő;
A 215. számú szövetségi törvény előírja a szövetkezeti tagságot, erősítve ezzel a kapcsolatot a lakásszövetkezet és résztvevői között. A lakásszövetkezethez való csatlakozást maga a lakásszövetkezet alapító okirata és az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve határozza meg, de nem a 215. sz. szövetségi törvény törvénye. A lakásszövetkezet tagjává a lakásszövetkezethez benyújtott kérelem után lehet. valamint a belépési tagdíj és az első részjegy befizetése. Ebben az esetben a résztvevővel kapcsolatos információk átkerülnek a jogi személyek állami nyilvántartásába.
A lakásépítő szövetkezet tagjainak az alapító okiratból eredő kötelezettségei lehetnek, például tagsági és belépési (részvényen felüli) díjfizetési kötelezettség. Ezért alaposan tanulmányozni kell a lakásszövetkezet alapító okiratát és minden alapító okiratát, valamint azt, hogy mi a fizetendő járulékok menete és nagysága, valamint magát a fizetési ütemtervet stb.
A 214. sz. törvény mely rendelkezései védik az építkezés projektfinanszírozásában résztvevőt?
A bank, amelynek számláján a polgárok pénzeszközeit elhelyezik, ellenőrizni fogja, és jogában áll megtagadni a pénzeszközök hűtlen kezelésével kapcsolatos műveletek végrehajtását. Tilos a közös építkezésről szóló törvény keretein kívül más, tárgy építésére irányuló pénzbeli tranzakció.
A 214. sz. szövetségi törvény 12.1. cikke szerint a fejlesztő kötelezettségeit a következő módok egyikén kell biztosítani:
1) A 214. sz. szövetségi törvény 13-15. cikke szerint zálogjog,
2) A 214. sz. szövetségi törvény 15.1. cikke szerint kezes
3) Felelősségbiztosítás csőd esetére, vagy bankgarancia a tárgy átruházási kötelezettségének elmulasztására.
Mit kap a tőkerészesedési megállapodásban résztvevő a kötelezettségek biztosításának ezen módszereiből?
1) a résztvevő által a tőkerészesedési megállapodás vagy a 214. sz. törvény alapján befizetett pénz visszafizetése,
2) a közös építésben részt vevőt megillető károk, kötbérek, bírságok, kötbérek megfizetése egy ingatlan tárgyának késedelmes átadása vagy a fejlesztő által az objektumhoz fűződő jogok átruházására vonatkozó kötelezettségei nem megfelelő teljesítése miatt, valamint minden, az ingatlanhoz kapcsolódó fizetési kötelezettség megfizetése. megállapodással és (vagy) szövetségi törvényekkel.
Az FZ-215 szerinti lakásvásárlásról szóló megállapodás megkötése azt jelenti, hogy a szövetkezet leendő tagja lakást kíván szerezni, a szövetkezet tagjává válik és saját forrásait fekteti be.
Ez a megállapodási forma teljesen legális és a költségek szempontjából vonzóbb. Ennek oka a készpénzbiztosítás, az áfafizetés hiánya, a kevésbé költséges vállalkozók (akik készpénzért vállalnak dolgozni) alkalmazása.
Az FZ-215 szerinti lakás vásárlásakor anyasági tőkét használhat fel, és jelzálogkölcsönt vehet fel. A házak általában alacsony építésűek és gyorsan épülnek.
A felvásárlás kockázata azonban sokkal nagyobb, a biztosítás hiányától a létesítmény üzembe helyezésének lehetetlenségéig terjed.
A lakásszövetkezet résztvevői számára a befektetett pénz megtérülése csak a szövetkezetből való kilépéskor lehetséges. Ezeket a lakásszövetkezet csak akkor tudja visszaadni, ha a számlán a szükséges fedezet rendelkezésre áll. Ha nincs ott pénz, lehetetlen a fizetés. Minden jogi kérdést csak a szövetkezet alapszabálya szerint oldanak meg.