A Rosztovi régióban végzett tanulmány lehetővé teszi, hogy megjegyezzünk néhány szempontot, amelyekre a fogyasztóknak figyelniük kell az ingatlanügynökségekkel kötött szerződések megkötésekor:

(1) Különös figyelmet kell fordítani a megkötendő szerződés tárgyára és a nyújtott szolgáltatások ellenértékének összegére, amely lehet készpénzben vagy egyéb ellenszolgáltatás formájában.

Egy-egy szolgáltatás nyújtásának feltételei és menete nagyban függ attól, hogy a vállalkozó milyen szerződést köt a megrendelővel (ügynökség, megbízás vagy szolgáltatás), hiszen ettől függ a felek szerződésben foglalt jogainak és kötelezettségeinek köre.

Ha a szerződés megnevezéséből nem derül ki, hogy milyen típusba tartozik, akkor figyelni kell a vállalkozó kötelezettségeire.

Sok ingatlanközvetítő nem határozza meg egyértelműen kifejezett formában a szerződésben a díjazási záradékot. A jól meghatározott javadalmazási feltétel megléte azonban számos, a jövőben felmerülő problémát megoldhat.

Tehát, ha az árban nem állapodnak meg, az ügyfélnek a szolgáltatásokért azon az áron kell fizetnie, amelyet hasonló körülmények között általában hasonló szolgáltatásokért fizetnek (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 3. cikkelye, 424. cikk, 783., 709. cikk). . Előfordulhat, hogy az így meghatározott ár nem felel meg a feleknek a szerződés megkötésekor elvárásainak. Ennek eredményeként a megrendelőnek a vártnál többet kell fizetnie a szolgáltatásokért.

2. Figyelni kell arra, hogy a vállalkozóval kötött szerződés feltételei jelentősen sérthetik a fogyasztók jogait.

Így számos felülvizsgálatra benyújtott szerződésben az ingatlanirodák nem tüntetik fel a szolgáltatásnyújtás feltételeit, így a fenti szerződések mindegyikében nincsenek feltételek a szolgáltató felelősségének megszegéséért.

Figyelmet kell fordítani továbbá az ingatlanügynökségek szolgáltatásainak teljességével kapcsolatos kockázatokra és a jogviták joghatósági feltételeire.

A szerzõdésben az ügylet sajátosságaitól függõen a felek feltételt írhatnak elõ a szerzõdéses kötelezettségek nem megfelelõ teljesítésével vagy elmulasztásával okozott veszteségek megtérítésének rendjérõl.

3. Az eladó vagy bérbeadó ingatlan kereséséhez nyújtott ingatlanszolgáltatás költsége főszabály szerint tartalmazza az ügylethez kapcsolódó ún. közvetlenül nem írhatják elő, hogy kötelesek az ügyfél érdekében tenni, kivéve az ingatlankeresést.

Így a Megrendelőnek kiemelt figyelmet kell fordítania a megkötendő szerződés tárgyára, valamint a vállalkozó jogainak és kötelezettségeinek terjedelmére, vagyis arra, hogy a megkötendő szerződés keretében pontosan mire köteles a vállalkozó.

A fogyasztónak emlékeznie kell arra, hogy az Art. (3) bekezdése szerint. A „Fogyasztói jogok védelméről” szóló szövetségi törvény 16. cikke értelmében a vállalkozó nem jogosult további fizetett munkákra, szolgáltatásokra a fogyasztó hozzájárulása nélkül. A fogyasztónak jogában áll megtagadni a fizetést, és ha kifizetik, követelheti a vállalkozótól az ilyen munkákért (szolgáltatásokért) kifizetett összegek visszatérítését.

Ez a szabály azokra a szolgáltatásokra (építési munkákra) vonatkozik, amelyek nem képezik a szerződés tárgyát, és amelyek költségét annak ára tartalmazza (például szerződés előkészítése, ha a szerződés tárgya csak ingatlankeresési szolgáltatás).

4. Nem ritkán az ingatlanirodák szerződésekben feltételt kötnek a szerződés alapján felmerülő vitás kérdések bírósági elbírálására az alperes tartózkodási helye szerint, ami jelentősen megnehezítheti, sőt ellehetetlenítheti az ügyfél érdekvédelmét a bíróság előtt. A fogyasztónak joga van változtatni ezt az állapotot ingatlanszolgáltatások nyújtására vonatkozó szerződések, mivel az Orosz Föderáció jogszabályai a felperes választása szerint alternatív joghatóságot írnak elő, ezért az ingatlanügynökségek csak a jogvita joghatóságára vonatkozó rendelkezést foglalhatnak bele a szerződésbe. alperes tartózkodási helye a fogyasztó jogszabályban megállapított jogait sértőnek tekinthető.

5. A szolgáltatást igénybe vevők jogainak közvetlen megsértése az ingatlanközvetítők által szerződésekben megállapított kötbér mértéke. A szerződésekben meghatározott kötbér mértéke többszöröse a megengedettnek, a fogyasztók jogainak védelméről szóló törvény,

büntetés összege. Ebben az esetben lehet javasolni a fogyasztóknak, hogy követeljék a bírság csökkentését a törvény által megengedett mértékre.

Ugyancsak sérti az ingatlanirodák azon követelményét, hogy a Megrendelő felelősségét a vállalkozótól kapott "bizalmas információk" harmadik fél számára történő közléséért kötbér formájában állapítsák meg, mivel az információk bizalmasnak való elismerése érdekében meg kell felelnie számos, az "Üzleti titokról szóló törvényben" meghatározott kritériumnak, amelyek közül az egyik az üzleti titkot képező információk listájának meghatározása, valamint az üzleti titkot képező információkhoz való hozzáférés korlátozása az ilyen kezelési eljárás kialakításával. tájékoztatást és az ilyen megrendelés betartásának ellenőrzését, beleértve a harmadik felek hozzáférését is.

6. A fogyasztók jogainak védelméről szóló törvény 32. cikke lehetőséget ad arra, hogy a fogyasztó az ingatlanszolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződést bármikor egyoldalúan felmondhassa, feltéve, hogy a vállalkozó megfizeti a nála ténylegesen felmerült költségeket. a jelen szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítése.

E jog gyakorlására vonatkozó tilalmak vagy korlátozások megállapítása jogellenes és ellentétes a biztosított jogállamisággal

7. Az ingatlanszolgáltatási szerződés megkötésekor meg kell ismerkedni a szolgáltatóra (ingatlanirodára) vonatkozó információkat tartalmazó dokumentumokkal. Ugyanakkor ügyelni kell arra, hogy a nyújtott szolgáltatásokkal kapcsolatos információk (a szolgáltatások listája, a szolgáltatások típusa, a szolgáltatások költsége, a felek kötelezettségei és felelőssége) egyértelműen és teljes körűen szerepeljenek a szerződésben.

Meg kell jegyezni, hogy az ingatlanszolgáltatási szerződés a díj ellenében történő szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződés (megrendelés, ügynöki szerződés) alfaja, és meg kell felelnie az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében foglalt követelményeknek. ilyen típusú szerződések.

Az ingatlanosokkal való ügyfélkapcsolat folyamata gyakran sok kérdést vet fel. Pontosan kivel kell megállapodást kötni - egy ügyletet lebonyolító szakemberrel, vagy egy olyan ügynökséggel, ahol dolgozik? Pontosan miért felelős az ingatlanos? Végül számíthat-e kártérítésre, ha rossz minőségű szolgáltatást nyújtottak Önnek? Próbáljuk meg kitalálni.

A törvény másik oldala

A BN már elmondta olvasóinak, hogyan válasszunk ingatlanközvetítőt, és miért van szükség ilyen szakemberre. Érdemes kitérni az ingatlanközvetítők és ügyfeleik kapcsolatának jogi jellemzőire. 2002 óta Oroszországban eltörölték az ingatlantevékenységek kötelező engedélyezését. Azóta az állam tulajdonképpen nem irányítja a szakmát: nincs definíciója az ingatlanszolgáltatásnak, nincsenek általánosan elfogadott követelmények az ügynökségek és alkalmazottaik munkájával szemben. És az egyetlen dokumentum, amely szabályozza e piac szakmai szereplőinek kapcsolatát az ügyfelekkel, a közöttük kötött szerződés. Kötelező követelmények neki ismét hiányoznak.

Az ügynökségek kínálnak ügyfeleket különböző fajták megállapodások: megbízási szerződés, ügynöki szerződés, fizetős szolgáltatások. Mindegyik biztosított Polgári törvénykönyv RF és teljesen legális. A konkrét megállapodási forma kiválasztása a tranzakció jellemzőitől és az ügynökség által nyújtott szolgáltatások mennyiségétől függ.

Ha a munkavégzés kizárólagos szerződés alapján történik, akkor itt a szerződést ingatlanközvetítővel kell megkötni, mivel ez garantálja az ügyletből eredő kötelezettségek teljesítését. Beleértve - felelős az ügynök tevékenységéért az ügyfél előtt. Az ügynökség részéről az aláírás a szerződésben tesz vezérigazgató vagy kijelölt képviselőjük. Magánügynökkel csak akkor lehet megállapodást kötni, ha rendelkezik a státusszal egyéni vállalkozó. Csak így tud garanciát nyújtani ügyfelének.

Tekintettel arra, hogy a megbízási szerződés tartalmára vonatkozóan jogszabályi előírások nem vonatkoznak, magában a dokumentumban kell részletesen meghatározni, hogy a cég vagy annak alkalmazottja milyen felelősséget visel az ügyféllel szemben.

Érdemes az ügyfélnek emlékezni arra, hogy minden joga megvan ehhez ragaszkodni standard szerződés, amelyet az ügynökség felajánl majd neki, bizonyos kiegészítő elemeket vezettek be. Természetesen, ha nem sértik a hatályos jogszabályokat.

A szolgáltatásnyújtásról szóló főszerződés mellett az iroda gyakran ügynöki szerződést is köt az ügyfelekkel. Például, ha az ügyfél nem kívánja önállóan bejegyeztetni a tulajdonjogot, begyűjteni az ügylethez szükséges dokumentumokat stb., akkor azt a megbízott végzi el helyette.

A szakértők szerint azonban a megbízási szerződések potenciális veszélyt hordozhatnak az ügyfelek számára, ezért azok megkötését a lehető legnagyobb körültekintéssel kell kezelni, pontosan megértve, hogy milyen intézkedéseket és milyen mértékben bíz meg.

A tisztaság ellenőrzése

Sok ügynöki szerződés azt mondja, hogy az ingatlanügynök köteles, aki meg akarja vásárolni ügyfelét. De a gyakorlat az, hogy ha az ügyletet később érvénytelennek nyilvánítják, az ügynök nem vállal felelősséget ezért. Az ingatlanjogok állami bejegyzéséről szóló törvény (122-FZ) szerint a bejegyzett tulajdonjogot bíróságon keresztül lehet törölni. És az ugyanazon 122-FZ által a sikertelen vevőnek biztosított kártérítés 1 millió rubelre korlátozódik.

Ahhoz, hogy megkapja ezt a kifizetést, bírósághoz kell fordulnia, és meg kell határoznia, hogy a vevő hibájából kinek a hibája sérült. Vagyis megtalálni a tettest, és ismét a bíróságon keresztül kártérítést kapni tőle. Az ügyvédek szerint azonban ez inkább csak elmélet, de a gyakorlatban szinte lehetetlen bizonyítani az ügynök becstelenségét, és még inkább büntetést behajtani tőle.

Ezen túlmenően a hatályos jogszabályok értelmében az ingatlanközvetítő nem köteles felelősséget vállalni az eladó jóhiszeműségéért. Az ügyfélnek tisztában kell lennie azzal, hogy - még akkor is, ha az iroda hibátlanul végezte a munkáját. Például, ha a vevő jogainak bejegyzése után váratlanul megjelent egy örökös, akinek létezéséről senki sem tudott.

Felelős az üzletért

Az ingatlantevékenység jogszabályi szabályozásának hiányában az ügynökök és ügyfeleik közötti konfliktusok feloldása a Fogyasztók jogainak védelméről szóló törvény rendelkezései alapján történik. A jelen dokumentum 29. cikkének megfelelően az ingatlanközvetítővel kötött szerződés felmondása esetén a fogyasztó követelheti "az elvégzett munka hiányosságai miatt neki okozott veszteségek teljes megtérítését".

A szakértők szerint azonban rendkívül ritkák az olyan esetek, amikor az ingatlanügynök kártérítést fizetett az ügyfélnek. A gyakorlatban az ingatlanügynök felelőssége szinte mindig az általa kapott jutalék összegére korlátozódik. A szerződésben előírt bírságot és vagyonvesztést ritkán fogadják el a bíróságok - a Themis alkalmazottai a felek között kötött megállapodások bármely formáját kártérítési szolgáltatásnyújtási szerződésnek minősítik. Az ilyen megállapodások fő jellemzője pedig az, hogy egyoldalú felmondásuk esetén szinte lehetetlen büntetést behajtani.

A száraz maradékban a következőket kapjuk: arbitrázs gyakorlat Az ingatlanosok és ügyfeleik közötti konfliktusok megoldása ma még nem alakult ki. Nagyrészt annak köszönhető, hogy szabályozás, jogi normák és az ingatlanközvetítők kötelező vagyoni felelőssége ma nem létezik.

Az ügyfelek csak abban bízhatnak, hogy a lelkiismeretes ingatlanügynökségek értékelik hírnevüket, ami bizonyos garanciát jelenthet szolgáltatásaik minőségére.

Ráadásul a másodlagos lakáspiacon elkövetett csalási esetek már régóta nem terjedtek el. Ebben szerepet játszott mind a jogok állami nyilvántartásának rendszere, mind a jelentős munka. szakmai közösség a civilizált lakáspiac előmozdítása érdekében.

További garanciát jelenthet az ügyfél számára a közvetítőként választott ügynökség tagsága bármely szakmai szövetségben, hiszen tagjainak felelőssége általában biztosított. Vis maior esetén ez többé-kevésbé fedezi az ügyfél anyagi veszteségét.

Érdemes lehet saját kezűleg biztosítani az ingatlan jogcímét. Egy ilyen szolgáltatás költsége a lakhatás költségétől és a biztosítás időtartamától függ.
Mindenesetre emlékeznie kell: senki sem ad 100% -os garanciát a tranzakció tisztaságára. Rendkívül nehéz felmérni a másodlagos piacon történő lakásvásárlással járó összes kockázatot.

Szöveg: Sergey Bardin, Andrey Gryaznov Fotó: Alekszej Alexandronok

Frissítve: 2017.10.22. 19:55

Az Orosz Föderáció jogszabályai nem tartalmaznak konkrét követelményeket az ingatlanszolgáltatási szerződésre vonatkozóan, ezért a kártérítési szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződés általános rendelkezéseit kell alkalmazni (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 779. cikke). egy ilyen megállapodásra.

Az ingatlanszolgáltatási szerződés a következő szakaszokat tartalmazhatja:

1) a megállapodás preambuluma;

2) a szerződés tárgya;

3) a felek kötelezettségei;

4) a kötelezettségek teljesítésének határideje;

5) a szolgáltatások költsége és a fizetési eljárás;

6) a szerződés felbontására vonatkozó eljárás;

7) a felek felelőssége.

1. A szerződés preambuluma

A megállapodás preambuluma tartalmazza a szerződő felek megjelölését: az ingatlanszolgáltatás vevőjét (Megrendelő) és azt, aki ezeket a szolgáltatásokat nyújtja (Vállalkozó).

2. A szerződés tárgya

A szerződés tárgyát azok a tevékenységek képezik, amelyeket az ingatlanközvetítőnek végre kell hajtania ingatlan vásárlása/eladása érdekében.

Példa. Ingatlanvásárláskor az ingatlanossal kötött szerződés tárgya

Egyszobás lakás keresése (kiválasztása) megszerzése céljából 3 000 000 - 3 500 000 rubel áron. Moszkva Lyublino kerületében, 30-35 négyzetméteres területtel. m-es, téglaházban, nem az első és nem az utolsó emeleten, legalább kilenc emeletes házban, a ház 1980-nál nem régebbi, lift és szemetes csúszda megléte stb.

Példa. Ingatlanértékesítéskor az ingatlanossal kötött szerződés tárgya

Keressen vevőt egy egyszobás lakásra a következő címen: Moszkva, st. Winter, d. 6, apt. 12, bemutatók tartása, készülődés szükséges dokumentumokatügyletre, az elszámolások megszervezésére és a tulajdonjog-átruházás bejegyzéséhez szükséges dokumentumok benyújtására.

3. A felek kötelezettségei

A Vállalkozó kötelezettségei a következők lehetnek:

1) az ingatlan fényképezése;

2) az ingatlannal kapcsolatos információk terjesztése a médiában tömegmédia, Internet;

3) az ingatlantárgy(ok) vevőinek/eladóinak felkutatása az Ügyfél igényei szerint;

5) tárgyalások tartása;

6) az ingatlan tulajdonjog-dokumentumainak elemzése;

7) a megszerzett / elidegenített lakásra vonatkozó dokumentumok gyűjteménye;

8) ügylet előkészítése, kölcsönös elszámolások szervezése;

9) az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételére irányuló intézkedések végrehajtása;

10) a Megrendelő tájékoztatása a szerződés előrehaladásáról.

Az Ügyfél kötelezettségei közé tartozik:

1) az ingatlanra vonatkozó dokumentumok biztosítása;

3) jelenlét a kiválasztott ingatlanlehetőségek megismerésére;

4) az ügyletben részt vevő valamennyi személy jelenlétének biztosítása annak végrehajtásához és nyilvántartásba vételéhez;

5) a nyújtott szolgáltatásokról szóló okirat aláírása;

6) a nyújtott szolgáltatásokért a szerződés szerint meghatározott pénzösszeg kifizetése;

7) az előleg fizetésére és az ingatlan adásvételére vonatkozó főszerződés megkötésére irányuló intézkedések végrehajtása.

Jegyzet. Az ingatlanközvetítőnek teljes dokumentumcsomagot kell átadnia az ügyfélnek a megszerzett/vásárolt ingatlanról. Emlékeztetni kell arra, hogy számos, a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételéhez szükséges dokumentum érvényességi ideje korlátozott: kivonat az Egységes állami nyilvántartás az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal történő tranzakciók 30 napig, a házkönyvi kivonat - 30 napig, a műszaki útlevél - öt évig érvényesek.

4. A kötelezettségek teljesítésének határideje

Az ingatlanossal kötött szerződésben elő kell írni a szerződés időtartamát. A szerződő feleknek jogukban áll rendelkezni a szerződés hasonló időtartamra történő meghosszabbításáról a felek kifogásának hiányában, valamint határidőt tűzni arra, hogy az egyik szerződő felet értesítsék a másik felet a kifogásokról. a szolgáltatásnyújtás határidejének meghosszabbítása.

5. A szolgáltatások költsége és a fizetési eljárás

Az ügyfél köteles fizetni a neki nyújtott szolgáltatásokért a szolgáltatási szerződésben meghatározott időn belül és módon, díj ellenében (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 781. cikkének 1. szakasza).

Az ingatlanközvetítő szolgáltatásaiért a fizetés a vásárolt/elidegenített ingatlan értékének százalékában vagy fix összegben is meghatározható.

A szerződés rögzítheti, hogy a vállalkozó szolgáltatásainak költsége állandó és változó részekből áll. Ebben az esetben a fix rész kifizetése attól függetlenül történik, hogy a Megrendelő a szolgáltatásnyújtás eredményeként ingatlan adásvételi ügyletet köt-e, a változó részt pedig csak az adásvételi ügylet megkötése esetén.

A szolgáltatásnyújtásról szóló szerződésnek szükségszerűen ki kell kötnie az ingatlanközvetítő szolgáltatásainak költségét a szerződés teljesítésének minden szakaszában és azok kifizetésének időpontját. Fontos továbbá biztosítani annak lehetőségét, hogy az Ügyfél megtagadjon egy adott szolgáltatást (például iratgyűjtést), ha szükséges intézkedésekető maga tudja előállítani.

Jegyzet. A szerződés szerinti fizetés időpontja ettől eltérő lehet. Általános szabály, hogy a végső elszámolás a tranzakció Rosreestrnél történő regisztrációját követően történik, de egyes ügynökségek előleget fizetnek szolgáltatásaikért folyó költségekre, vagy jutalékot vesznek fel az ingatlan adásvételi szerződésének aláírásakor. garanciális kötelezettség.

6. A szerződés felbontásának eljárása

A feleknek joguk van a megállapodást közös megegyezéssel vagy a hatályos jogszabályokban meghatározott okok alapján felmondani.

Az ügyfélnek jogában áll bármikor megtagadni a szerződés teljesítését, feltéve, hogy a Vállalkozónak meg kell fizetnie az általa ténylegesen felmerült költségeket (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 782. cikkének 1. szakasza). Ebben az esetben a szerződés attól a pillanattól minősül megszűntnek, amikor a Megrendelő megtéríti a Vállalkozónál felmerült költségeket.

7. A felek felelőssége

A szerződésben részes felek csak vis maior körülmények esetén mentesülnek a szerződésben vállalt kötelezettségek teljes vagy részleges megsértése miatti felelősség alól (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 401. cikkének 3. szakasza). Az ilyen körülmények bekövetkezése azonban önmagában nem szünteti meg az adós kötelezettségét, ha a teljesítés azok megszűnése után is lehetséges (plénumhatározat 9. pont). Legfelsőbb Bíróság RF 2016. március 24-i N 7).

A Vállalkozó felelős a Megrendelőtől kapott dokumentumok biztonságáért. Az ilyen dokumentumok elvesztése esetén köteles azokat saját költségén helyreállítani.

A nyújtott szolgáltatások fizetési feltételeinek megszegéséért az ügyfél felelős. Ezen feltételek megszegése esetén a Megrendelő köteles a Vállalkozónak a szerződésben megállapított kötbért megfizetni.

Az ingatlanossal kötött exkluzív szerződés jellemzői

Az ingatlan adásvételére / eladására vonatkozó kizárólagos szerződés csak egy ingatlanközvetítővel (ingatlanközvetítővel) köt ingatlanszolgáltatási szerződést.

Az exkluzív szerződés keretében nyújtott szolgáltatások standard listája tartalmazza: jogi tanácsadás ingatlanügyletekkel kapcsolatban, ingatlan hirdetése, vevő (ingatlan) keresése, a felek közötti tárgyalások szervezése és támogatása, valamint az ügylethez szükséges dokumentumok elkészítése.

A kizárólagos szerződés célja az ingatlaneladó időmegtakarítása és az adásvételi ügylet megkötése a lehető leghamarabbés a lehető legjobb áron.

hívás mobilról

Szüksége lesz Skype CreditFree-re Skype-on keresztül

Nap mint nap emberek ezrei fordulnak ingatlanügynökségekhez, és kötnek velük szerződést szolgáltatásnyújtásra. Ugyanakkor a legtöbb polgár homályosan érti, milyen feltételeket kell tartalmaznia a szerződésnek. Ez a cikk nem segít abban, hogy teljesen felszerelt legyen, amikor ingatlanügynökséggel tárgyal.

Az ingatlanszerzési ügylet minden szakasza számos műveletből áll, amelyek hatékonyságát az ingatlancég munkatársainak professzionalizmusa határozza meg. A legfontosabb, hogy minden, az Ön nevében végzett tevékenység megfeleljen a megkötött megállapodásnak.

A tranzakció sikere nagymértékben függ az ingatlanügynök professzionalizmusától. Az a személy, aki először vesz vagy ad el lakást, nem mindig érti, mennyi munkát kell végeznie ahhoz, hogy álma valóra váljon.

A szerződés elkerüli ezt a problémát: rögzíti, hogy Ön mit fizet, és milyen lépéseket tesz az ingatlanos. Ha készen áll megbízni a döntésben lakhatási problémák ingatlanforgalmazók, szolgáltatásnyújtásra vonatkozó szerződés aláírása szükséges. Ez a dokumentum sokat elárulhat a cég integritásáról. Ha egy ingatlanos szerződés nélkül kínál munkát, legyen óvatos: nincs kötelezettség és felelősség Ön és a cég között.

Az ingatlancégek szabványos szerződési formákat és önkényes szerződéseket is alkalmaznak, amelyek olyan feltételeket tartalmazhatnak, amelyek sértik az Ön jogait. De még mindig ne rohanjon a szerződés aláírásával. Mindenképpen tanulmányozza át otthon a javasolt szerződéstervezetet, és a legjobb, ha megmutatja egy ügyvédnek.

Mit kell tartalmaznia a szerződésnek?

1. A szerződés szerinti ügynökségi szolgáltatások listája.
2. Ügynökségi díjak.
3. Szerződési idő.
4. Az ingatlan értéke.
5. A felek adatai.
6. Dokumentumok listája.
7. Ki és mi gyűjt információkat.
8. Ügynökség felelőssége.
9. Az ügyfél felelőssége.
10. A szerződés felbontásáról.

Lásd még: Hogyan indokolható a megemelt bérleti díj

Vizsgáljuk meg részletesebben az egyes pontokat.

1. A szerződésnek tartalmaznia kell az ügynöki szolgáltatások konkrét listáját

Az ingatlancéggel kötött megállapodásban egyértelműen meg kell határozni a megállapodás tárgyát, pl. milyen szolgáltatásokat nyújt Önnek a szervezet.

Az ingatlantársaságok általában számos szolgáltatást nyújtanak:

• lakások kiválasztása;
• az eladó által benyújtott tulajdonjog okmányainak ellenőrzése;
• a lakás "történetének" tanulmányozása minden tulajdonos számára;
• a szükséges igazolások és dokumentumok összegyűjtése;
• adásvételi előszerződés vagy előleg (letét) szerződés elkészítése, megkötése és betartásának ellenőrzése;
• adásvételi tranzakció lebonyolítása (előkészítés és megkötés);
• dokumentumok benyújtása az állam számára és a tulajdonjog igazolása;
• tanúként való jelenlét a pénz széfben történő elhelyezése és az eladónak történő pénz átutalása során;
• dekoráció ;
• a lakás új tulajdonosra való átruházásának ellenőrzése és néhány egyéb intézkedés.

A szerződés tárgyának egy lakás adásvételére vagy eladására vonatkozó szöveget kell tartalmaznia, nem pedig ingatlannyújtásról, tanácsadásról vagy információs szolgáltatásról. Utóbbi esetben az ingatlanos hektikus tevékenységének megjelenéséért lehet fizetni, nem pedig üzlet formájában az eredményért.

A maximális szolgáltatáskészlet tartalmazza: a tranzakció teljes körű támogatását, az opciók kiválasztásától a állami regisztráció majd a lakás átadása az eladótól a vevőhöz.

A minimális szolgáltatáscsomag az ügyfél által választott lakás törvényes tisztaságának ellenőrzéséből áll (nem javaslom ennek a szolgáltatásnak a visszautasítását, mivel Ön nem tudja maga elvégezni az ellenőrzést), és a tranzakció feldolgozása.

Ragaszkodjon ahhoz, hogy a szerződésben részletezze az ügynökség által nyújtott szolgáltatásokat.

2. A szerződésnek tartalmaznia kell az ügynöki díj költségét

A szerződésben meg kell határozni az iroda díjazásának konkrét összegét fix összeg (fix ár) vagy a lakás értékének egy százaléka és a tranzakció felsorolt ​​költségei:

• lakást hirdetni;
• az ügylet megkötéséhez szükséges dokumentumok elkészítése;
• az ügylet megkötéséről (banki cella bérbeadása, az adásvételi szerződés nyilvántartásba vételének állami díjának megfizetése).

A közelmúltban sok ügynökség csökkentette a jutalékát. Ha egy éve még szinte dömpingnek számított a 3%-os jutalék, most ez az összeg válik a standardtá. Sokan 30 ezer rubel fix árat határoznak meg egy ingatlanra.

A fix fizetés ugyanazon típusú munkákért azonos ár; nem függ a megszerzett vagy eladott ingatlan valós értékétől. Egyesek úgy vélik, hogy egy ilyen ügylet a legjövedelmezőbb, mivel a lakások 2 millió rubelért vagy 8 millió rubelért történő eladásának technológiái alapvetően nem különböznek egymástól. Ezért a szolgáltatások ára csak attól függ, hogy az ingatlanosoknak milyen munkát kell végezniük: lakhatás eladásáról vagy vásárlásáról, vagy a kész verzió jogi támogatásáról van szó.

Lásd még: Hogyan lehet megosztani egy személyes számlát egy lakásban

A fix áras ügylet fő előnye, hogy a cég díja független a lakás értékétől. Ezt a szerződés rögzíti.

Sok ügynökség eltitkolja jutalékait, és mindegyik félnek (eladónak és vevőnek) azt mondják, hogy szinte ingyen dolgoznak, és szolgáltatásaik költségeit a másik oldalról veszik át. Ez oda vezet, hogy az ügynökséggel kötött szerződés, amely nem határozza meg egyértelműen a szolgáltatások költségeit, lehetővé teszi az ingatlanos számára, hogy mindkét oldalon nagyon jó jutalmat kapjon.

Felhívjuk figyelmét, hogy ha ügynökségi díj szerepel a listán, a legtöbb ügynökség nem számít fel díjat az eladónak az ingatlan eladásáig. A vásárlókkal más a helyzet: van, aki csak lakásvásárláskor vesz fel pénzt, van, aki több tárgy felkínálásáért és bemutatásáért.

3. A szerződésnek tartalmaznia kell egy érvényességi időt

Az ügynökséggel kötött szerződésben meg kell határozni az ingatlan értékesítésére elegendő időtartamot, valamint ezen időszak meghosszabbításának feltételeit. Általában egy tipikus tranzakció körülbelül 2 hónapot vesz igénybe.

4. A szerződésben meg kell határozni az ingatlan értékét

A szerződés megkötésekor ügyelni kell az ingatlan árára. A dokumentumnak egyértelműen két összeget kell tartalmaznia: azt az összeget, amelyet az ingatlanos vállal, és azt, amelyért eladja a lakást.

A szerződésekben gyakran csak egy árat határoznak meg. Mivel fenyeget ez a jövőben? Előfordulhat, hogy túlárazott a lakása, ami miatt hosszú ideig vagy egyáltalán nem adja el. De a szerződés lejártakor le kell engedni az árat, mert nem tudtad eladni a lakást nagy összegért, ezért követeld meg, hogy a szerződésben szerepeljen a lakás eladási ára, és egyúttal egy záradékot is a szerződéstől való elállás joga, ha úgy találja, hogy az ingatlanos túllépte ezt az árat.

Az ingatlanközvetítővel kötött szerződés aláírásakor egyértelműen rögzítse az ingatlan minimális értékét, amely alatt nem hajlandó lakást eladni.

Az ingatlanszolgáltatást igénybe vevő (megbízó) jogai és kötelezettségei szabályozottak Általános rendelkezések Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a fizetett szolgáltatások kötelezettségeiről, az ügynöki kötelezettségekről, a jutalékokról és a garanciákról, valamint az ügyfél és az ingatlantársaság között kötött megállapodásokról.

A. A. Batyaev jelzi, hogy az ingatlanszolgáltatási szerződésre a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 39. cikke ... „ez a termék nyilvános, és az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 426. cikke. Az Art. tartalmából. 426. és 427. sz.-ból következik, hogy az ingatlancég köteles szolgáltatásait mindenkinek nyújtani, aki hozzá fordul. A cégnek nincs joga senkit előnyben részesíteni. Az ingatlanszolgáltatások fogyasztóinak fő kontingense a magánszemélyek, így az ügyfél - egy egyénnek az Orosz Föderáció 1992. február 7-i 2300-1 számú, „A fogyasztói jogok védelméről” (a 2004. december 21-én módosított) törvényének szabályait kell alkalmazni. Ezeket a jogokat soroljuk fel:

Az ingatlanszolgáltató cégnek teljes körű tájékoztatást kell adnia a nyújtott szolgáltatásokról. Amikor az ügyfél csak ingatlanközvetítő céghez fordul anélkül, hogy szerződést kötött volna vele ingatlanszolgáltatás nyújtására, akkor a legcélszerűbb ismertetni az ügyféllel a számára nyújtható szolgáltatások teljes körét, az ingatlanszolgáltatásra vonatkozó követelmények alapján. az ügyfél. Ezzel egyidejűleg a szolgáltatások teljesítésének és költségének hozzávetőleges feltételei is meghatározhatók. Az ingatlancég nem ad minden információt az ügyfélnek a szolgáltatásairól. Ennek az az oka, hogy az információk (például az ügyfél által igényelt lakás elhelyezkedéséről, annak költségéről stb.) ezen ingatlantársaság üzleti titkai közé sorolhatók.

Abban az esetben, ha az ingatlanszolgáltatás fogyasztója kész igénybe venni ennek az ingatlanszolgáltató cégnek a szolgáltatásait, tájékoztatást kap az ingatlanszolgáltatási szerződésben foglalt szolgáltatásokról. Az ingatlanszolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződésen túlmenően az ügyfél részére elvégzendő tevékenységek jellegétől függően szükség lehet ügynöki szerződés, megbízás, megbízás megkötésére.

Ezekben az esetekben az ingatlancégnek minden feltételről tájékoztatnia kell az ügyfelet ezeket a szerződéseket. De erre az ingatlanos nem köteles, csak az ügyfele által feltett kérdésekre válaszol. Mielőtt bármilyen szerződést kötne egy ingatlancéggel, a fogyasztónak alaposan tanulmányoznia kell az összes javasolt feltételt. Fontos odafigyelni a szolgáltatások tárgyára, amelyeket egy ingatlancégnek kell nyújtania. Ha például az ügyfélnek egy egyszobás lakást kell vásárolnia a belvárosban (lehetőleg néhány meghatározott utcában), amely a harmadik emeleten található, akkor a szerződésben ezeket az árnyalatokat részletesen le kell írni, különben az ingatlanost kell figyelembe venni. szerződéses kötelezettségeinek megfelelően eleget tett, még akkor is, ha nem veszi figyelembe ügyfele kívánságait. Az ügyfél pedig köteles lesz mindent elfogadni, amit a szerződés alapján az ingatlanos teljesít, és fizetnie kell a szolgáltatásaiért. Ezért az ügyfél minden "kívánsága" a lakás elhelyezkedésével kapcsolatban (vagy például, hogy az ablakok merre menjenek) ne maradjanak szóbeli kívánságok, hanem rögzítsék az ingatlanszolgáltatási szerződésben.

Érdeklődjön az ügyfél olyan fontos kérdésekről, mint a baleseti halálozás kockázatának áthárítása, a felek felelőssége, az ügyfél érdekében kötött ügylet keretében kapott minden ingatlan ingatlanközvetítő általi megtartásának joga, az ingatlan megterhelése harmadik felek jogai.

Az ingatlantársaságnak jogi tájékoztatást kell nyújtania minden olyan jogi lépésről, amelyet az ingatlanosnak meg kell tennie az ügyfél követelményeinek teljesítése érdekében. A tranzakciók során ingatlan szükséges lehet egy lakás privatizációja, földterület tulajdonjogának megszerzése, öröklés bejegyzése, ingatlanügylet bejegyzése, bírósági eljárás és az ügyfél érdekeinek bírósági képviselete.

A szolgáltatások minőségére vonatkozó követelmény minden esetben eltérő lesz. Ezek közvetlenül függenek az ingatlanszolgáltatási szerződésben meghatározott feltételektől.

Ha az ügyfélnek például lakást kell cserélnie, akkor az ingatlanügynök teljesítettnek minősül, ha olyan lakást ad át az ügyfélnek, amelyben az egészségügyi követelmények alapján elszállásolás lehetséges. Ezek olyan házakban található lakások, amelyek nincsenek vészhelyzetben és csatlakoztatva vannak gáz-, villany- és vízellátáshoz. Ezekben az esetekben, ha a lakás új épületben van, akkor a Lakáshivatalnak karbantartásra átadott házról van szó. A gyakorlatban meglehetősen gyakoriak az esetek, amikor a vevőt egy új épületben lévő lakásba költöztetik, amelyet még nem helyeztek üzembe, de a lakásiroda nem fogadta el szolgáltatásra. Ez azzal fenyeget, hogy a fűtési szezon kezdetekor a házat nem fűtik, nem látják el gázzal és energiával. Senki sem lesz felelős mindezért. Míg az oldalak Építőipari cég, az épület tulajdonosa, a vevő, a lakásiroda, az ingatlancég) bíróságon derítik ki, hogy ki a hibás és kit terhel vagyoni felelősség, az otthoni közszolgáltatások kérdései nem oldódnak meg.

„Ismét lázban van az építőipari piac: egymás után érkeznek jelentések a megbukott új telepesek gyűléseiről és éhségsztrájkjáról, akik pénz nélkül maradtak, és a feltárás szakaszában kifizetett lakások” – írja I. Nevinnaya és T. Efremenko. Alapján elemző központ Az "ingatlanpiac mutatói" a tavaly eladásra került új házak 20%-a építkezésre fel sem készült telek, 55%-a új épület volt, amelyekben a lakások nagy részét a az építkezés korai szakaszai.

Így az orosz építőipar manapság főként a részvényesektől való forrásszerzésre összpontosít, akiknek többsége állampolgár.

A fejlesztők olyan módszereket alkalmaznak, mint a saját forrás felhasználása és a banki hitelek kisebb mértékű bevonása.

A lakóterületi mikrokörzet telkének kiosztása során az önkormányzat nem csak bizonyos lakásrészt kapott, hanem a fejlesztővel tárgyalt a projekt „társadalmi összetevőjéről” a mérnöki hálózatok kiépítésére, vagy az építkezésre. óvoda. Ez természetesen megnövelte az építés költségeit, és végül a lakásvásárlók fizették.

A. Korsak, a moszkvai gazdaságbiztonsági osztály vezetője úgy véli, hogy a piacon eddig gyakran vannak tudatosan gátlástalan szervezetek. A potenciális vásárlóknak lakásokat kínálnak másoknak, és saját házakat kínálnak, és pénzt gyűjtenek. Más cégek, miután nyertek egy házépítési pályázatot, társbefektetőket vonzanak, pénzt kapnak tőlük, de nem sietnek az építkezéssel. Azzal, hogy egyre több új telephelyet szereznek be, és egy leendő új épületet eladásra bocsátanak, ezek a cégek hatalmas összegeket halmoznak fel, „elköltik” azokat anélkül, hogy építkezésre költenének, és ezzel pénzt keresnek. Egy idő után a társaság visszaadhatja a részvényeseknek a több évvel ezelőtt kifizetett összegeket, de kamat és kötbér nélkül.

Ha a szerződésben az szerepel, hogy a lakást meghatározott helyen (egyes meghatározott utcákon, bizonyos emeleteken) kell elhelyezni, akkor a szerződés a minőségi követelménynek megfelelően teljesítettnek minősül, ha az ügyfél minden további követelménye teljesül, és a ház megfelel. a korábban meghatározott követelménnyel.

Ha a nyújtott szolgáltatás minőségére vonatkozó követelmény nem teljesül, és az áru hibáit az eladó nem jelölte meg, a vevő, akinek a nem megfelelő minőségű árut átszállították, választása szerint jogában áll követelni a az eladó:

a vételár arányos csökkentése;

az áru hibáinak ésszerű időn belüli ingyenes kijavítása;

az áru hibáinak elhárításával kapcsolatos költségeik megtérítését.

Az áru minőségi követelményeinek jelentős megsértése esetén (aránytalan költség- vagy időráfordítás nélkül nem kijavíthatatlan, vagy ismételten észlelhető, vagy azok megszüntetését követően újra felbukkanó hibák és egyéb hasonló hibák) a vásárló a választás joga:

megtagadja az adásvételi szerződés teljesítését, és követeli az áruért kifizetett pénzösszeg visszatérítését;

követelni a nem megfelelő minőségű áruk cseréjét a szerződésnek megfelelő árukkal.

Ezeket a jogokat az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 475. cikke.

Az áru minőségi követelményeinek jelentős megsértése abban az esetben nyilvánul meg, ha az ügyfél olyan lakást kapott, amely nem felel meg az ingatlanszolgáltatási szerződésben meghatározott követelményeknek. A vásárló jogosult az árut harmadik fél jogaitól mentesen átvenni. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 460. cikke értelmében az ingatlancég köteles az árut harmadik személyek jogaitól mentesen átadni a vevőnek, kivéve, ha a vevő beleegyezett abba, hogy átveszi a harmadik felek jogaival terhelt árut.

Ha az eladó elmulasztja e kötelezettségének teljesítését, a vevő jogosult az áru árának csökkentését vagy az adásvételi szerződés felbontását követelni, kivéve, ha bebizonyosodik, hogy a vevő tudott vagy tudnia kellett volna harmadik személyek jogairól. ezeket az árukat. Például egy ingatlanos lakást vesz ügyfelének, amelyben egy állampolgár (az örökség örököse) lakik. Az ingatlanügynöknek ki kell kérnie az ügyfél hozzájárulását egy ilyen lakás megvásárlásához. Ha az ingatlanos ezt nem teszi meg, az ügyfélnek jogában áll követelni tőle a vételár egy részének visszatérítését, vagy az adásvételi szerződés és az ingatlanszolgáltatási szerződés felmondását, minden veszteség megtérítését.

Ha az árut harmadik személy az adásvételi szerződés teljesítését megelőzően felmerült indokok alapján vonja el a vevőtől, az eladó köteles megtéríteni a vevőnek az őt ért veszteséget, kivéve, ha bizonyítja, hogy a vevő tudta vagy tudnia kellett volna. ezeknek az indokoknak a létezéséről.

Érvénytelen a felek megállapodása az eladó felelősség alóli mentesüléséről abban az esetben, ha a megvásárolt árut harmadik fél visszaköveteli a vevőtől, vagy annak korlátozását. Ha harmadik személy az adásvételi szerződés teljesítését megelőzően felmerült indokok alapján áru lefoglalása iránti igényt érvényesít, a vevő köteles az eladót bevonni az ügybe, az eladó pedig köteles ebben az ügyben beavatkozni. a vevő oldalán. Ha a vevő az eladót nem vonja be az ügybe, az eladó mentesül a vevővel szembeni felelősség alól, ha az eladó bizonyítja, hogy az ügyben való részvételével megakadályozhatta volna az eladott áru vevőtől való lefoglalását. Az eladót, akit a vevő az ügyben való részvételre vonzott, de abban nem vett részt, megfosztják attól a jogától, hogy bizonyítsa a vevő hibás magatartását. Ezeket a szabályokat az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 461. cikke.

Az ingatlancég szolgáltatásait igénybe vevő kötelezettségei között mindenekelőtt az ingatlancég szolgáltatásainak fizetési kötelezettsége említhető. A szolgáltatások fizetésével kapcsolatban gyakran felmerül a kérdés, hogy az ingatlanügynök megtartja-e mindazt, amit az ügyféllel kötött ügylet alapján kapott (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 359. és 360. cikke alapján), valamint az ügyfél késedelmes felelőssége. ingatlantársaság szolgáltatásainak fizetése vagy nem fizetése. A visszatartás abban nyilvánul meg, hogy például az ingatlanos, aki az ügyfél megbízásából vett lakást, azt megtartja, és nem adja át az ügyfélnek, mivel az ügyfél nem fizette ki teljes mértékben egy ingatlancég szolgáltatásait. Továbbá az ingatlanosnak jogában áll eladni ezt a lakást, és ebből az összegből fedezni a javadalmazását. Ezek a megőrzési szabályok attól függetlenül érvényesek, hogy szerepelnek-e a szerződésben vagy sem.

De ha a szerződés kifejezetten az ingatlanközvetítő általi visszatartás tilalmáról rendelkezik, akkor az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 359., 360. cikke nem vonatkozik a felek jogviszonyaira, és ennek megfelelően az ingatlanügynök nem tudja jogszerűen megtartani az ügyfél által átvett ingatlant.

Az áru időbeni fizetésén túl az ügyfélnek eleget kell tennie az ingatlanközvetítő cége üzleti titkára vonatkozó követelményének (ne adjon ki harmadik félnek olyan információt, amelyet az ingatlanközvetítő megtilt). Az ingatlantársaság üzleti titkainak be nem tartása az ügyfél vagyoni felelősségét vonhatja maga után. A szerződésnek szükségszerűen rendelkeznie kell arról, hogy az ügyfél milyen információkat nem jogosult nyilvánosságra hozni, és milyen felelősséget vállal ezek nyilvánosságra hozataláért.

Gyakran egy ingatlancég olyan feltételt ír elő a szerződésben, hogy az ügyfél nem jogosult más ingatlancéghez fordulni olyan szolgáltatásokért, amelyekkel ehhez az ingatlancéghez fordult. Ennek a feltételnek a megsértése esetén az ingatlancég behajthatja az ügyféltől annak a szolgáltatásnak a költségét, amelyet neki nyújthatna. Ezt a szabályt akkor kell alkalmazni, ha azt a szerződés előírja.

Az ingatlanforgalmazó cég szolgáltatásainak fogyasztója is köteles ingatlant (például eladó lakást) az ingatlanosnak átadni, az ingatlanközvetítővel egyeztetett minőségben. Figyelmeztetnie kell például az ingatlanost a harmadik felek minden jogáról az értékesített lakással kapcsolatban, a szerződésben megjelölt állapotban.

E követelmény be nem tartása esetén az ingatlanközvetítőnek jogában áll megtagadni az ingatlanszolgáltatási szerződés teljesítését, és az ügyféltől a veszteségek megtérítését követelni. De ezt feltétlenül rendelkeznie kell az ingatlanszolgáltatási szerződésnek (az ingatlanos veszteségeinek megállapítási sorrendjének részletes leírásával).

Batyaev A.A. Ingatlanügynöki kézikönyv. Rostov-on-Don. "Főnix". 2006. 54. o.

Innocent I., Efremenko T. Lakáscsalás// orosz újság. 27.10.05 241. szám (3910).