Név: Vállalati vagyonkezelés.

Az ingatlanok összetett elszámolásának megszervezésének kérdései, a vagyonkezelési szolgáltatás kialakítása a vállalkozásnál, az ingatlanok értékelésének felhasználása, az ingatlankomplexumok termelési kapacitásának meghatározása; értékcsökkenési politika kidolgozása. Különös figyelmet fordítanak az ingatlan -átalakítások végrehajtásával kapcsolatos menedzsment döntések gazdasági elemzésére, a tőke termelékenységének növelésére szolgáló tartalékok keresésére, a biztosítási védelem létrehozására, az ingatlanzálog megszervezésére. Gyakorlati példákat adunk számításokkal és magyarázatokkal.

A "Gazdaság és Vállalatmenedzsment", "Menedzsment" szakokra beiratkozott hallgatók, valamint egyetemi tanárok, végzős hallgatók, gyakorló szakértői értékelők és szakemberek számára.

A tulajdon a fő anyagi erőforrás
vállalkozások, fő vagyonuk. Az ingatlan ugyanaz
egy csodálatos ingatlan, amely egyszerre szolgál jövedelem- és kiadásforrásként. Teljesen működőképes
az ingatlan előre meghatározott módon hoz bevételt a tulajdonosának
jólétét. Éppen ellenkezőleg, a szükségtelen ingatlanok, amelyek nem vesznek részt a forgalomban, teherré válnak a tulajdonos-vállalkozás számára, és aláássák gazdaságát. Ezért a gondolat érthető
az ingatlant kezelni kell.
Az orosz vállalkozások tapasztalatai, amelyek közül sokan továbbra is érzik a kezdeti gazdasági válság következményeit és
a kilencvenes évek közepe, meggyőzően megmutatta, hogy milyen negatív következményekkel járnak a rendezetlen tulajdonviszonyok, a vagyonkomplexumok állapotával kapcsolatos figyelmetlenség, a pazarlás és a rosszul kezelt
ingatlan.

TARTALOMJEGYZÉK
Bevezetés 7
1. fejezet. A VÁLLALAT TULAJDONSÁGA, KEZELÉSI TÁRGYA 13
1.1. Az állam szerepe a vagyongazdálkodásban 13
1.2. A vállalati tulajdon, mint polgári jogok tárgya 16
1.3. A vállalkozás tulajdonának összetételének átfogó elszámolása 21
1.4. A társaság befektetett eszközeinek elszámolása 26
1.5. A vállalkozás tulajdonszerkezete 32
2. fejezet A VÁLLALKOZÁSBAN TULAJDONOS CÉLKITŰZÉS ÉS TARTALMA 39
2.1. Az ingatlangazdálkodás stratégiai megközelítése 39
2.2. A vagyongazdálkodás alapelvei a vállalkozásban
2.3. Az ingatlankezelés célja és céljai 49
2.4. Vállalati vagyonkezelési szolgáltatás 53
3. fejezet. AZ INGATLAN ÉRTÉKE, ÉRTÉKELÉSE ÉS A VEZETŐI SZEREP
3.1. Az ingatlanérték típusai és meghatározásának feladata 58
3.2. Az ingatlankomplexumok és objektumok költségének meghatározásának jellemzői 63
3.3. Az ingatlan (költség) megközelítése az értékeléshez ingatlan komplexum
3.4. A vállalkozás befektetett eszközeinek költsége és megtérülése 67
3.5. Az ingatlanérték befolyása a vállalkozás teljesítménymutatóira 72
4. fejezet AZ INGATLANKOMPLEX TERMELÉSI KAPACITÁSA 79
4.1. A termelési kapacitás fogalma, típusai és meghatározási módszerei 79
4.2. 84
4.3. A termelési kapacitás kihasználtsági fokának meghatározása 86
4.4. A berendezéspark szerkezetének és termelési kapacitásának kialakítása 89
4.5. Az ingatlankomplexum belső egyensúlya. 95
4.6. A termelési kapacitás és az eszközpark költsége közötti kapcsolat 98
4.7. A termelési kapacitás és a költségek hatása a tőke termelékenységére 103
5. fejezet MEGSZŰNŐ TULAJDONSÁG ÉS A VÁLLALKOZÁS KÁRTÉTELEI POLITIKA 110
5.1. Értékcsökkenés és amortizált ingatlan 110
5.2. A vállalkozás értékcsökkenési politikája
5.3. Értékcsökkenési módszer 120
5.4. Az állóeszközök hasznos élettartamának kiválasztása 125
5.5. 127
6. fejezet A VÁLLALKOZÁS TULAJDONSÁGI TÁRGYAINAK MŰSZAKI KARBANTARTÁSA ÉS helyreállítása 135
6.1. Az ingatlanok értékcsökkenési folyamata 135
6.2. 142. A gépek és berendezések javításának megszervezése ...
6.3. A berendezések nagyjavításának gazdasági megvalósíthatóságának meghatározása 145
6.4. Ipari épületek és építmények karbantartásának és javításának szervezése 150
6.5. Ingatlanobjektumok modernizálása és rekonstrukciója 153
7. fejezet. A BERUHÁZÁSI MECHANIZMUS AZ INGATLAN KOMPLEXEK FELÚJÍTÁSA ÉS FEJLESZTÉSE 161
7.1. Ingatlan -átalakítások a vállalkozás állóeszközeinek megújításához és fejlesztéséhez 161
7.2. Az ingatlan -átalakítások beruházási projektjeinek gazdasági hatékonyságának meghatározása 167
7.3. A projektben a vállalkozásnál rendelkezésre álló ingatlanobjektumok használatából származó elmaradt alternatív bevétel meghatározása. 184
7.4. A vállalkozás ingatlan -átalakítási stratégiája és programja
8. fejezet BÉRELÉS ÉS Lízingelés a VÁLLALATI TULAJDONKEZELÉSBEN 204
8.1. Az ingatlanok bérbeadásának jogi kérdései. 204
8.2. Az ingatlan bérbeadás gazdasági hatékonysága. 207
8.3. A lízing jogi és szervezeti alapja. 213
8.4. Lízingdíjak és lízinghatékonyság 220
9. fejezet VÁLLALATI INGATLAN BIZTOSÍTÁS 227
9.1. A vagyonbiztosítás lényege, funkciói és szervezése 227
9.2. Termelési és ingatlankockázatok, azok típusai és értékelése 231
9.3. Gazdasági mutatók biztosítás 237
9.4. Biztosítási módszerek és biztosítási díjak 239
9.5. 246
10. fejezet. TULAJDONGYŰJTÉS A VÁLLALKOZÁSI HITELFELVÉTELI MECHANIZMUSBAN 252
10.1. A vagyon zálogjogának lényege és célja 252
10.2. A zálogjogosult zálogjogának realizálása .. 258
10.3. Az ingatlan fedezeti értékének meghatározásának sajátosságai 262
Irodalom 271

Ingyenesen töltse le az e-könyvet kényelmes formátumban, nézze meg és olvassa el:
Töltse le a Tulajdonkezelés a vállalkozásnál című könyvet - Kovalev A.P. - fileskachat.com, gyors és ingyenes letöltés.

Az ingatlankezelés egymással összefüggő tevékenységek folyamata, amelyek célja pozitív eredmények elérése az ingatlanok használatában vagy elidegenítésében. Ez a folyamat sok szereplőt foglal magában, és mindegyik meghatározott funkciót lát el.

Általános tulajdonságok

Az önkormányzati irányítási rendszer egymással összefüggő eszközök és módszerek összessége, amelyek a tervezett eredmények elérése érdekében célirányos cselekvések végrehajtására vonatkoznak az irányítási folyamat tárgyával kapcsolatban.

Az állami vagyonkezelés folyamata magában foglalja annak átalakítását, használatát és reprodukálását. A legjobb eredmények és a nagyobb hatás elérése érdekében a vagyonhasználatból szisztematikus módszert alkalmaznak, amelyet az államilag engedélyezett szervek végeznek. Ezek a szervek olyan intézkedéseket alkalmaznak, amelyek együttesen az állami ingatlankezelés rendszerét alkotják.

Az egész rendszer két irányban működik: egyrészt a menedzsmentelmélet általános elveivel összhangban, másrészt az ingatlan tulajdonosának - az államnak - megállapított feltételekből és szabályokból adódó sajátosságoknak megfelelően, másrészről.

Rendszerelemek

Az állami ingatlankezelési rendszer öt fő elemet tartalmaz:

1. Célok.
2. Alapelvek.
3. Mód.
4. Funkciók.
5. Az ingatlanok elidegenítésének módszerei (opciói).

Az ingatlankezelés teljes folyamata a következő funkciókon alapul:

• munkatervezés;
• tevékenységek szervezése;
• folyamatok szabályozása;
• a munka ösztönzése;
• a végrehajtás ellenőrzése.

Munkatervezés

Az ötletek megvalósításának eszköze az ingatlanok üzemeltetésére és más típusú gazdálkodásra vonatkozó tervek készítése. A tervezés célja és céljainak kitűzése, valamint azok eléréséhez szükséges eszközök meghatározása.

A tervezés során a menedzsment eldönti, hogy melyek lesznek az ingatlankezelés területén a tevékenységi területek, és melyek azok a területek és cselekvések, amelyek prioritást élveznek.

A tervezés az ingatlangazdálkodás legösszetettebb és legfontosabb szakasza, ezért három részfunkcióval rendelkezik:

1. Előrejelzés.
2. Modellezés.
3. Programozás.

Az előrejelzés a tudományosan alátámasztott előrejelzési módszer az adott objektum jövőbeni fejlődési irányainak megválasztására vonatkozó különféle lehetőségek tekintetében, figyelembe véve a külvilággal való kölcsönhatást. Kiváló minőségű előrejelzéssel a megszerzett megvalósítható lehetőségeket használhatja a tervezés alapjául.

A saját ingatlan kezelésének előrejelzési lehetőségei modellezés vagy programozás formájában valósulnak meg.

A modellezés lehetővé teszi a különböző helyzetek és rendszerállapotok előrejelzését a tervekben meghatározott időszakban. A modellezés gazdasági formája egyenlő a kísérleti módszerrel. A programozás magában foglalja a tervezett állapotba való áttérést a jelenleg rendelkezésre álló információk alapján. Ez magában foglalja az algoritmusok fejlesztését, a szükséges erőforrások listájának összeállítását és a módszertan meghatározását.

Az ingatlanok üzemeltetési és más típusú gazdálkodási folyamatának sikeres végrehajtásához különböző időtartamokra kell kitűzni célokat és célokat. Ezek kapcsán megkülönböztetünk hosszú távú, középtávú és rövid távú tervezést.

A hosszú táv tizenöt és húsz év közötti időszakot ölel fel. Ezen az általános célokat határozzák meg, és kiválasztják a stratégiát. ötéves időszakot tartalmaz. Ennek a típusnak a fő célja a kitűzött célok megvalósításához hatékony eszközök kiválasztása.

A negyedéves, rövid távú (aktuális éves) tervezés a középtávú következtetések részletesebb figyelembevétele.

Tevékenységek szervezése

A különféle típusú ingatlankezelések megszervezése a vonatkozó tevékenységek végrehajtásában részt vevő különböző állami szervek közötti hierarchiarendszer kialakításából áll, valamint kölcsönös kapcsolataik és a célok elérése érdekében meghatározott erőforrás -felhasználás jellemzőinek meghatározásából.

A szervezés nemcsak a szükséges rendszer létrehozásának folyamata, hanem annak megrendelése és javítása is. Ez a tevékenység a funkciók alkalmazottak, csoportok és osztályok közötti elosztásából, valamint ezen szervezetek tevékenységeinek összehangolásából áll.

A folyamatok szabályozása

A szabályozási tevékenységek lehetővé teszik a rendszer normális működését, amely a szervezet egészének eredményeként jött létre. Ő irányítja a menedzsment folyamatát szövetségi, regionális és helyi szinten.

A szabályozás olyan tevékenység, amelynek célja az előző szakaszokban beállított paraméterek fenntartása. Feladatai közé tartozik a rendezett állapot fenntartása a rendszerben. A magánszektorok tekintetében a szabályozás a szabályok, ösztönzők és korlátozások meghatározásában, valamint az egyes vállalkozások irányának a célok szerinti kiigazításában fejeződik ki.

A területi vagy állami, gazdasági szabályozás a jogszabályok (adózási rendszer, vámok, árfolyamok stb.) Változásai, valamint más ösztönző vagy korlátozó eszközök alkalmazása révén közvetett beavatkozás egy gazdasági szervezet tevékenységébe tevékenységek.

A társadalmi és gazdasági problémák régió lehetővé teszi a szabályozás irányainak, hatályának és formáinak kiválasztását. Lehetővé teszi a stabil kapcsolatok és kapcsolatok biztosítását a különböző kapcsolatok és kezelési szintek között, és ezáltal a teljes folyamat koordinálását.

A szerződés alapján vagy anélkül történő ingatlankezelés szabályozása, mint fő funkció, hozzájárul a létesítmény zavartalan és zavartalan működéséhez, valamint az összes vizsgált funkció szinkronizálásához.

Ösztönző munka

A tevékenység serkentése hozzájárul az egyéni kapcsolatokra törekvő rendszer kialakításához az ingatlankezeléssel kapcsolatos feladatok és célok eléréséhez. Ezt a funkciót gyakran a költségvetés szabályozásával és befektetési alapok vonzásával valósítják meg.

A szervezetek és vállalkozások tulajdonosi formáinak legutóbbi változása, valamint azok átszervezése kapcsán a szociális szférák finanszírozási rendszere jelentős változásokon ment keresztül. A kereskedelmi és vendéglátó -ipari vállalkozások magánkézbe kerültek, míg mások (például a fogyasztói szolgáltatási szektor) beruházásként vonzóvá váltak.

A végrehajtás nyomon követése

Az ingatlankezelés területén végzett ellenőrzési tevékenységek magukban foglalják a tervezés végrehajtásához és a kijelölt feladatok végrehajtásához szükséges intézkedések elfogadását, amelyek végső soron hozzájárulnak minden cél eléréséhez és a feladatok tervezett céloknak való megfeleléséhez. Az ellenőrzési funkció megvalósítása elősegíti az irányítási rendszer hatékonyságának maximalizálását.

Az ellenőrzés az a folyamat, amely biztosítja, hogy a szervezet által kitűzött célokat hatékonyan elérjék. Ez magában foglalja az információk gyűjtését és feldolgozását a kapott eredmények további elemzésével, a tervekkel való összehasonlítást, a következetlenségek azonosítását és ennek okainak elemzését. Az ellenőrzés magában foglalja a célok eléréséhez hozzájáruló különféle tevékenységek fejlesztését is.

A vezérlő funkció lehetővé teszi a tevékenységek megszervezését és a visszajelzések létrehozását, lehetővé téve a vezetés számára, hogy lépést tartson a feladatok végrehajtásával és a vezetési döntések végrehajtásával.

Az ellenőrzés során a menedzsment három szakaszon megy keresztül:

• szabványok és normák felállítása;
• a meghatározott szabványoknak való megfelelés mértékének mérése;
• a tervek módosítása és korrigálása a megállapított eltéréseknek megfelelően.

Az ellenőrzés során elvégzett elemzés egyrészt önálló funkció, másrészt a tervezési funkció alapja. Így zárt rendszer alakul ki az ingatlanok bérbeadásának és kezelésének folyamatának megvalósításában.

Vagyon elosztása

Az állami tulajdon két részre oszlik. Az egyiket állami jogi személyeknek (intézményeknek és vállalkozásoknak) adják át gazdasági vagy operatív irányítás céljából. A másik rész az állam rendelkezésére áll, és a megfelelő önkormányzat kincstárának tekintendő.

Az állami vagyon újraelosztása keretében végrehajtott intézkedések végrehajtásáról a szövetségi törvények alapján a Szövetségi Állami Vagyonkezelési Ügynökség (FAUGI) hoz döntést.

A FAUGI az alábbi esetekben biztosíthat egy szervezetnek vagy intézménynek az ingatlanok operatív kezelésének jogát:

1. A szervezet stratégiai objektumokhoz tartozik, vagy az állam tulajdonában marad.
2. A cég nem indított csődeljárást.
3. Az átruházott ingatlan felhasználása biztosítja a törvényben előírt tevékenységek végrehajtását a szervezetben a jogszabályi normáknak megfelelően.

A FAUGI a következő esetekben adhat jogalanyt vagy önkormányzatot az említett ingatlanhoz:

• erre az ingatlanra nincs szükség szövetségi szükségletekhez;
• vagyonra van szükség a téma végrehajtó hatóságainak hatáskörének biztosítása vagy a problémák helyi szintű megoldása érdekében.

A FAUGI az alábbi esetekben járulhat hozzá az ingatlanok privatizációjához:

1. Erre az ingatlanra nincs szükség szövetségi jelentőségű igényekhez.
2. Az ingatlan nem ruházható át az Orosz Föderáció önkormányzata vagy alkotó jogalany tulajdonába.
3. Az ingatlan nem tartozik a visszavont vagy a forgalomban korlátozott kategóriába.

Az Orosz Föderáció kincstárához tartozó ingatlanokkal kapcsolatban a FAUGI dönthet úgy, hogy polgári szerződések alapján (például ingatlanvagyon, lízing vagy más típusú megállapodások alapján) harmadik személyre ruházza azt. Minden ilyen típusú FAUGI döntést egy magasabb hatóságnak jóvá kell hagynia.

A Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség (Rosimushchestvo) területi közigazgatása pályázat útján szerződést köt az ingatlanok kezelésével kapcsolatban. Az ingatlan közvetlenül a következő esetekben kerül átruházásra:

• az orosz elnök vagy kormány döntése alapján;
• a vagyon helyettesíti az állami szükségletek lefoglalását;
• a bérleti szerződés megkötésének kötelezettségét a bíróság állapította meg;
• az ingatlan más ingatlan tulajdonosára ruházódik át, ha ezek a tárgyak elválaszthatatlanul kapcsolódnak a célhoz, a helyszínhez vagy a jellemzőkhöz (műszaki).

Az ilyen ingatlanok árát a piaci értéknek megfelelő értékelés határozza meg.

Az állami ingatlankezelési rendszer ezen ingatlan részletes besorolásának kidolgozásán alapul, beleértve az ingatlanobjektumok homogén típusú csoportokba sorolását. Ezeket a csoportokat közös lényegi jellemzők alapján alakítják ki, amelyek meghatározzák a menedzsment típusú döntések jellegét és tartalmát az ingatlanokkal kapcsolatban.

Az állami politika az ingatlankezelés területén önkormányzati és állami szinten azon alapul, hogy szükség van az ingatlanok illetékes elosztására. különböző formákés az ingatlan típusai. Az elosztásnak ugyanakkor meg kell felelnie az állam, mint társadalmi-gazdasági egység érdekeinek.

Kizárólag a Szövetség tulajdonában lévő ingatlanok

A szövetségi tulajdon a következő csoportokat, objektumokat foglalja magában, amelyekben nem lehet ingatlankezelési megállapodás tárgya.

1. Az ország nemzeti gazdagsága (a polc, a gazdasági tengeri övezet vagy a felségvizek erőforrásai, a felhasznált természeti erőforrások, a természeti és történelmi és kulturális örökség tárgyai, az állami szintű kulturális intézmények).
2. A szövetségi hatóságok munkáját támogató tárgyak (államkincstár, beleértve az FSS-t, PF RF, költségvetés, költségvetésen kívüli alapok, arany-, gyémánt- és devizaalapok és tartalékok; az FSZB, a fegyveres erők, a Belügyminisztérium vagyona, stb.; oktatási és egészségügyi intézmények; környezetvédelmi ellenőrző vállalkozások; tartalékok és tartalékok állami és mozgósítási célokra; szabadalmi vállalkozások és hulladéklerakók).
3. Védelmi termelési létesítmények (védelmi vállalkozások, különleges célú kommunikációs és infrastrukturális létesítmények, tartalék parancsnoki és ellenőrző szervek védett helyiségei).
4. Üzleti létesítmények (bányászat, üzemanyag és energia, villamos energia, gázosító létesítmények, szövetségi autópályák és megfelelő szervezetek, televíziós és rádiós kommunikáció, gyárak és központok növények és állatok termesztésére).

Szövetségi objektumok, amelyek tekintetében a jogok átruházása megvalósítható

Ilyen objektumok közé tartozik a következő típusokat:

• a legnagyobb nép üzleti vállalkozások több mint tízezer embert foglalkoztat;
• nukleáris és energetikai vállalkozások;
• állami szintű szanatórium-üdülő szervezetek, amelyek nem tartoznak a vállalkozások tulajdonjogába, valamint a központi közigazgatási szervek joghatósága alá tartozó szállodai létesítmények;
• az előző listában nem szereplő oktatási, egészségügyi, sport- és kulturális intézmények;
• kutatási, tervezési, geológiai feltárási és kutatási szervezetek vagy nonprofit szervezetek egyesületei;
• közúti szállítással foglalkozó vállalkozások, amelyek nem szerepeltek az előző listában;
• a vízgazdálkodási szerkezetek és rendszerek típusához kapcsolódó építőipari és üzemeltető vállalkozások;
• az orosz sajtóbizottság joghatósága alá tartozó rádiós műsorszóró, televíziós, kiadói, nyomtatási, valamint távíró- és információs ügynökségek;
• egész orosz jelentőségű vállalkozások az építés, az építőanyagok és szerkezetek gyártása területén;
• raktár jellegű helyiségek, lift-létesítmények és egész orosz jelentőségű hűtőkomplexumok;
• különböző vészhelyzetek következményeinek megszüntetésével foglalkozó vállalkozások.

Az állami ingatlanokkal kapcsolatos kezelési tevékenység számos, egymással összekapcsolt és egymással kölcsönhatásban álló elemet tartalmaz, amelyek célja az ingatlan legracionálisabb használata és elosztása.

ÁTTEKINTŐK:

Berzon, Dr. ökon. tudományok, prof. UTCA. Szmirnov, Dr. ökon. Tudományok, prof.

A.P. Kovalev

AZ ELLENŐRZÉS TÁRGYAKÁNAK 13

3. fejezet. AZ INGATLAN KÖLTSÉGE,

3.1.

3. FEJEZET AZ INGATLAN KÖLTSÉGE,

ÉRTÉKELÉSE ÉS A VEZETÉS SZEREPE

4. fejezet. TERMELÉSI KAPACITÁS

INGATLAN KOMPLEX... 79

4.1. Gyártási kapacitás koncepció,

típusai és meghatározási módszerei ........................... 79

4.2. Berendezések üzemideje,
a termelés kiszámításához használják
erő ................................................. .............. 84

4.3. A használat mértékének meghatározása
termelési kapacitás ................................ 86

4.4. Az eszközpark szerkezetének kialakítása

és termelési kapacitása ...................... 89

4.5. Belső egyensúly
ingatlankomplexum .................................. 95

4.6. A termelési kapacitás kapcsolata

és az eszközpark költsége ...................... 98

4.7. A termelési kapacitás hatása

és az eszközök megtérülésének költségei .............................. 103

5. FEJEZET AZ INGATLAN KÁRTÉTLÁSA

ÉS PÁRNYALÁSI POLITIKA
VÁLLALKOZÁSOK ................................................ TOVÁBB

5.1. Értékcsökkenés és amortizált ingatlan 11 0

5.2. A vállalkozás értékcsökkenési politikája ............. 113

5.3. Az értékcsökkenés kiszámításának módszerei ....................... 120

5.4 A hasznos élettartamok megválasztása

állóeszközök tárgyaira ........................... 125

5,5 ................................................. .............................. Újrabefektetési lehetőségek
amortizációs mechanizmus a megújításhoz
a vállalkozás állóeszközei ........................... 127

6. fejezet MŰSZAKI TARTALOM

ÉS TÁRGYFELSZERELÉS
A VÁLLALAT TULAJDONA 135

6.1. A vagyonromlás folyamata ........ 135

6.2. 142. A gépek és berendezések javításának megszervezése ...

6.3. A gazdasági megvalósíthatóság meghatározása
berendezések nagyjavítása ................. 145

6.4. Karbantartó szervezet
és ipari épületek javítása

és szerkezetek ................................................ ....... 150

6.5. Az ingatlanok modernizálása és rekonstrukciója ............................................ . .................. 153

7. FEJEZET BEFEKTETÉSI MECHANIZMUS
FRISSÍTÉSEK ÉS FEJLESZTÉSEK
TULAJDONKOMPLEXEK ......... 161

7.1. Ingatlan átalakítások felújítással

valamint a vállalkozás állóeszközeinek fejlesztése ....... 161

7.2. A gazdasági hatékonyság meghatározása
ingatlan beruházási projektek
átalakítások ................................................. ... 167

7.3. Az elveszett alternatív jövedelem meghatározása
a meglévő használatától

az ingatlanobjektumok vállalkozásánál ................. 184

7.4. Ingatlanstratégia és program
átalakítások a vállalkozásnál ......................... 189

8. FEJEZET BÉRELÉS ÉS BÉRLÉS A VEZETÉSBEN

TULAJDON A VÁLLALATBAN 204

8.1. Az ingatlan bérbeadásának jogi kérdései .............. 204

8.2 A lízing költséghatékonysága
ingatlan ..................................... 207

8.3 A lízing jogi és szervezeti alapja. 213

8.4 Lízingdíjak és hatékonyság
lízingügylet ............................................... 220

9. FEJEZET TULAJDONBIZTOSÍTÁS

VÁLLALKOZÁSOK 227

9.1. Lényeg, funkciók és szervezet

vagyonbiztosítás ...................................... 227

9.2. Termelési és ingatlankockázatok,

típusuk és értékelésük .............................................. .... 231

9.3. A biztosítás gazdasági mutatói ............ 237

9.4. Biztosítási módszerek és biztosítási díjak ......... 239

9.5. A vállalkozás biztosítási fedezetének megszervezése

termelési és vagyoni kockázatokból ..... 246

10. FEJEZET TULAJDONZAL A MECHANIZMUSBAN

VÁLLALKOZÁSOK HITELEZÉSE 252

10.1. A tulajdon zálogjogának lényege és célja ....... 252

10.2. A zálogjogosult zálogjogának realizálása 258

10.3 A biztosítékérték meghatározásának jellemzői
ingatlan ................................................. ........... 262

Irodalom................................................. ............................... 271

BEVEZETÉS

A tulajdon a vállalkozások fő anyagi erőforrása, fő vagyona. Az ingatlannak megvan az a csodálatos tulajdonsága, hogy egyszerre szolgál jövedelem- és kiadásforrásként. A teljesen működő ingatlan bevételt hoz tulajdonosának, és előre meghatározza jólétét. Éppen ellenkezőleg, a szükségtelen ingatlanok, amelyek nem vesznek részt a forgalomban, teherré válnak a tulajdonos-vállalkozás számára, és aláássák gazdaságát. Ezért érthető az a gondolat, hogy az ingatlant kezelni kell.

Az orosz vállalkozások tapasztalatai, amelyek közül sokan továbbra is érzik a kilencvenes évek elejének és közepének gazdasági válságának következményeit, meggyőzően mutatják a rendezetlen tulajdonviszonyok negatív következményeit, az ingatlankomplexumok állapotával kapcsolatos figyelmetlenséget, a pazarlást és a rossz gazdálkodást vagyonhasználat.

A tulajdonviszonyok jogi szabályozásának hiánya hozzájárul a gazdasági tevékenység résztvevői, különösen a részvényesek-tulajdonosok, a bérelt vezetők és az alkalmazottak közötti akut tulajdonviták kialakulásához. Sőt, ezek a konfliktusok gyakran valóságos csatákká fejlődnek a fizikai erő alkalmazásával és a helyiségek erőszakos elfoglalásával. A privatizáció után a korábbi állami vállalatok megkapták a nyitott részvénytársaságok státuszát, de ez formálisan történt, és még mindig messze van a valódi vállalatirányítás és ráadásul a vállalati kultúra jóváhagyásától.

Az orosz ipari vállalkozások állóeszközeinek állapota továbbra is siralmas. Az állóeszközök sok eleme, különösen a gépek és berendezések fizikailag és erkölcsileg elavultak, nem képesek modern, nagy igényű termékek előállítására. Az ingatlanok nem hatékony használata a kopáshoz és a teljesítmény csökkenéséhez, a karbantartási és javítási üzemeltetési költségek megnövekedéséhez, az ingatlanok növekedéséhez vezet

kockázatok (balesetek, veszteségek és leállások). Természetesen a tárgyi eszközök nem kielégítő állapota, azaz ingatlankomplexumok, elsősorban azért, mert sok vállalkozásnál nincs forrás. Ugyanakkor a hatékony vagyonkezelés hiánya is hozzájárult ehhez a helyzethez. Ez nem azt jelenti, hogy a vállalkozásoknak nincs ingatlankezelésük. Létezik, de ennek az osztálynak az összes funkciója szét van szórva a különböző irányítási és támogatási egységek között. Sok vállalkozásnál még nem jött létre átfogó vagyonkezelési rendszer.

Ennek a problémának a megoldásához tudományos kutatásokat kell fejleszteni ezen a területen, megközelítéseket kell kidolgozni az orosz gazdaság körülményeivel kapcsolatban, és egyidejűleg megfelelő szakembereket kell képezni.

A gazdasági elméletből ismert, hogy egy vállalkozás jövedelmezőségét négy termelési tényező határozza meg: föld, munkaerő, tőke és menedzsment. A földet mint tényezőt úgy értjük, mint annak a teleknek a jellemzőit, amelyen a vállalkozás található, a telek értékét a földrajzi elhelyezkedés és a város területi elhelyezkedése, a talaj állapota, a kommunikáció elérhetősége stb. Munkaerő - a termelő személyzet tapasztalata, képesítése, professzionalizmusa és üzleti tulajdonságai. A tőke alatt tárgyi és immateriális javak halmazát értjük termelési tevékenységek vállalkozások. A menedzsment mint tényező az irányító személyzet tapasztalata és képzettsége, a vállalkozás személyzete és a régió hatóságai közötti, más vállalkozásokkal, a bankokkal és más partnerekkel és ügyfelekkel kialakított kapcsolatok, a vállalat jó hírneve (márkája) vállalkozás.

A vállalkozás tulajdona (épületei, épületei, kommunikációja, berendezésparkja, készletei stb.) A tőke fő alkotóeleme. A gazdálkodó pénzügyi eredményei nagymértékben függnek attól, hogy milyen tulajdonságok vannak a vállalkozásban, milyen tulajdonságokkal rendelkezik ez az ingatlan, és mennyire használják fel.

Ez az oktatóanyag az ipari vállalkozás ingatlankezelésével foglalkozik. Az ingatlankezelés az

olyan megoldások, intézkedések és projektek összessége, amelyek a vállalat tulajdonának hatékony használatát, megújítását, javítását és fejlesztését célozzák. A vagyonkezelés magában foglalja az ingatlankomplexumok karbantartására, helyreállítására és fejlesztésére irányuló operatív tevékenységeket, valamint ezen üzemeltetési tevékenységek elszámolásával, ellenőrzésével, tervezésével, motiválásával és finanszírozásával kapcsolatos irányítási tevékenységeket.

A vagyongazdálkodás elmélete kialakulóban van. Az ingatlanértékelés elmélete és gyakorlata nagyban befolyásolta fejlődését. Világos, hogy az ingatlanértékelés és az ingatlankezelés szorosan összefügg. Az értékelés célja az értékelt ingatlan meghatározott típusának értékének megszerzése. De az értékelés nem öncél, hanem szükséges ahhoz, hogy ezt vagy azt a vezetői döntést hozzuk az ingatlanokkal kapcsolatban. Így az ingatlankezelés lehetetlen ezen ingatlan értékelésének eredményei nélkül. Azonban téves azt gondolni, hogy egy ingatlan kezeléséhez csak a piaci értékét kell meghatároznia. A költségek természetesen fontos tulajdonságmutatók, de nem az egyetlen. Az ingatlanokkal kapcsolatos vezetői döntések meghozatalához sok más jellemzőt is figyelembe kell venni: a cél, a minőségi tulajdonságok, a termelési kapacitás (termelékenység), a működési költségek, a kopás stb.

Az ingatlan hivatalos értékelését független értékbecslők végzik, azaz olyan szakemberek, akiknek semmilyen kapcsolatban vagy érdekben nem lehet részük a vállalatok értékelt vagyonában, és nem tartozhatnak e vállalkozások személyzetébe. A vagyongazdálkodás más kérdés, ezt a munkát az üzemeltetési és pénzügyi menedzserek maguk a vállalkozások. A hivatalos értékelés megrendelői is lehetnek. Ugyanakkor az ingatlankezelő vállalkozások szakembereinek jártasaknak kell lenniük az értékelési módszertanban ahhoz, hogy helyesen tudják megfogalmazni az értékelési feladatot, és ellenőrizni tudják, hogy a beérkezett értékelő jelentések megfelelnek -e az értékelési célkitűzéseknek, majd képesek lesznek hatékony megoldások kiválasztására. az értékelési eredményekről.

A piaci kapcsolatok fejlődésével bővült a vagyonkezelési módszerek halmaza. A hagyományos módszerekkel együtt-

A gyakorlatban egyre fontosabbá válnak az ingatlan helyreállítására és felújítására szolgáló módszerek, mint például a bérleti díj, a lízing, a biztosítás, a vagyonkezelőre történő átruházás stb.

Ez a tankönyv segít az egyetemi hallgatóknak elsajátítani a "Vagyonkezelés" tudományág tartalmát. Elméleti alap Ezt a tudományterületet szolgálják olyan tudományok rendelkezései, mint a gazdaságelmélet, menedzsment, marketing, értékelés, pénzügyi és gazdasági elemzés, árképzés, matematikai programozás, statisztika, tulajdonjog stb.

Mit ad a tudomány ebben a tudományágban a jövő közgazdászainak?

Ezen ismeretek hasznossága a gazdasági tevékenység olyan területein nyilvánul meg, mint:

Az összes komponens teljes körű és átfogó elszámolásának megszervezése
ingatlanok;

Hatékony rendszer kifejlesztése a legteljesebb felhasználáshoz
különböző tulajdon tárgyak megnevezése;

Felújítási, gazdasági és
innovatív fejlesztés ingatlan objektumok;

A tartalékok azonosítása és a legteljesebb elérése
az ingatlan minőségi jellemzőinek felhasználása;

Az elvégzésre irányuló munka koordinálása független értékelés
ingatlan.

A tulajdon fogalma szorosan kapcsolódik a tulajdon fogalmához. A tulajdon azok a dolgok, amelyek valakinek a tulajdonában vannak, azaz tartozni valakihez. Ebben a tankönyvben a hangsúly az ipari vállalkozások tulajdonának figyelembevételén van, amely lehet részvénytársaság, állami egység vagy állami vállalkozás.

Piaci környezetben az ingatlanokkal kapcsolatos üzleti tranzakciók rendkívül fontosak. A válságellenes menedzsment, a vállalkozások szerkezetátalakításának és reformjának, privatizációjának és felszámolásának folyamatai így vagy úgy befolyásolják a vagyonmegosztás, a tulajdonjogok változásának és az ingatlanokkal kapcsolatos ügyleteknek a kérdéseit. A modern körülmények között a bírósági tulajdonviták meglehetősen gyakoriak. Mindez arra kényszerít bennünket, hogy ne csak a gazdasági, hanem a vagyongazdálkodás jogi vonatkozásaira is figyeljünk.

Egy vállalkozás sikeres működése lehetetlen a hatékony vagyonkezelés nélkül. Az ingatlangazdálkodás céljait végül a következőkre szorítják le:

Védje a tulajdonjogokat, azaz megakadályozza a veszteséget
harmadik felek jogellenes behatolása esetén
személyek;

Őrizze meg a tulajdont, azaz megakadályozza a lopás lehetőségét,
"Pazarlás", veszteséges értékesítés és egyéb tagadók
ny cselekvések; biztosítások és mások révén védelmet nyújt a kockázatok ellen
módokon;

Tartsa folyamatosan működőképes állapotban az ingatlant
állapotát rendszeres karbantartással és újbóli elvégzéssel
összeszerelési munkák;

A műszaki és innovatív szint frissítése és javítása
tulajdonság például lecseréli az elavultat
berendezések új, tökéletesebb és gyártható
testi;

Növelje és növelje az ingatlan hasznosságát és értékét
állapot, azaz munkát végezni a helyiségek rekonstrukcióján, de
tőkeépítés, földjavítás
a webhelyek, a vállalkozás területei, kommunikációja és bejárata
alsó utak;

Gondoskodjon a hasznos lehetőségek legteljesebb felhasználásáról
az ingatlan minden összetevőjének tulajdonságai: épületek, építmények, ma
gumik és felszerelések.

Fegyelem "Ingatlankezelés" - az utolsó képzés a "Gazdaság és menedzsment a vállalkozásban" és "Ingatlankezelés" szakon tanuló diákok számára. Módszertanilag szorosan kapcsolódik más, már olvasott vagy párhuzamosan olvasott tudományterületekhez. Különösen ki kell emelni a kapcsolatot olyan tudományágakkal, mint a "Gazdaság- és ingatlanértékelés", "Költségelemzés", "A gépek és berendezések költségeinek értékelési alapjai", "Befektetési projektek hatékonyságának értékelése" stb.

Ez a tankönyv megismerteti az olvasót a vagyongazdálkodás elméletének alapvető rendelkezéseivel. A könyv elmondja, hogy milyen jogi szempontokat kell figyelembe venni az ingatlanok kezelésekor, milyen szerepet játszik az ingatlan megközelítés.

az értékformálás során, hogy az ingatlan értéke milyen kapcsolatban áll a vállalkozás termelési kapacitásával és egyéb mutatóival, hogyan lehet biztosítani a tulajdon fenntartásának és frissítésének szervezeti és gazdasági mechanizmusának hatékonyságát, milyen vagyoni kockázatok léteznek és hogyan védekezhetnek a biztosításon keresztül, melyek a bérleti, lízing-, vagyonkezelési és biztosítéki műveletek, hogyan szervezik meg a vállalkozás ingatlankomplexumainak stratégiai kezelésével kapcsolatos munkát.

A tankönyv a "Vagyonkezelés" tudományágról szóló előadások anyagain alapul, amelyeket a szerző a moszkvai Állami Műszaki Egyetem "Stankin" hallgatóinak olvas fel.

Önnek, vagy a forgóeszközöknek. A befektetett eszközök azok az eszközök, amelyek ismételten részt vesznek a gazdasági tevékenységek egyes ciklusainak folyamatában, és értéküket részben termékekre vagy szolgáltatásokra adják át. A befektetett eszközök a vállalkozás amortizálható tárgyi eszközeit (alapjait) képezik, amelyek hasznos élettartama több mint 12 hónap, és egy tárgy kezdeti költsége meghaladja a 20 ezer rubelt. (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve, 25. fejezet, 256. cikk). A forgóeszközök (forgóeszközök) a vállalkozás aktuális tevékenységét szolgálják, és egy teljes, 12 hónapig tartó működési ciklus során teljes mértékben elfogyasztják (megváltoztatják formájukat).

A vállalkozás jelenlegi működési tevékenységében való alkalmazhatóság szempontjából az ingatlanobjektumok a következő helyeken helyezhetők el:

a) működés vagy áramfelvétel;

b) tartalék (megőrzés) vagy állományok;

c) az ártalmatlanítás szakasza (leírás).

A vállalkozás tevékenységeihez való hasznosság elérhetősége szerint az ingatlanobjektumok használhatók (hasznos) vagy nem használt (haszontalan). A fel nem használt (haszontalan) tárgyak közé tartoznak azok, amelyeket a vállalkozás egykor beszerzett, de jelenleg számos okból nem vesznek részt a vállalkozás tevékenységében, és további felhasználásukat sem tervezik.

A felhasználás (fogyasztás) helyén egy ingatlan objektum a következőknek tulajdonítható:

a) fő termelési vagy szolgáltatási egység;

b) segédeszköz, szolgáltatás vagy kutatás
Mértékegység;

c) irányítási strukturális egység;

d) nem termelési (például szociokulturális) célú strukturális egység.

Ellenőrző kérdések

1. Melyek az állami vagyon összetevői?

2. Mi az állami tulajdon funkcionális céljának való megfelelés elve?

3. Hogyan valósul meg a jelenlegi és a hosszú távú tervezés elve az állami vagyon használatának szisztematikus ellenőrzésében?

4. Milyen tárgyak az ingatlanok?

5. Milyen feladatokat old meg az ingatlanok kötelező állami nyilvántartásának bevezetése?

6. Milyen tulajdonjogok illetik meg az egységes állami vállalatokat?

7. A földi kapcsolatok milyen résztvevői járhatnak el az ipari vállalkozások?

8. Melyek az ingatlanok elszámolásának fő típusai.

9. Hogyan néz ki az épület kataszteri számának szerkezete?

10. Mi az ingatlanok műszaki nyilvántartása, és mely állami szervek felügyelik azt?

11. Mit jelent a rendszerben leltári tétel könyvelés befektetett eszközök?

12. Mi az OKOF kód, mi a felépítése és célja?

13. Milyen áron fogadják el az új állóeszközöket könyvelésre?

14. Mi egy működő ingatlankomplexum és milyen vagyoncsoportokból áll?

15. Milyen jeleket használnak az ingatlanok besorolásában?

AZ INGATLAN KÖLTSÉGE,

DAMPING INGATLAN

ÉS PÁRNYALÁSI POLITIKA

VÁLLALKOZÁSOK

A VÁLLALKOZÁS TULAJDONSÁGI TÁRGYAINAK MŰSZAKI KARBANTARTÁSA ÉS helyreállítása

ÁTTEKINTŐK:

Állami, önkormányzati és vállalatirányítási minisztérium

Pénzügyi Akadémia az Orosz Föderáció kormánya alatt; N.I. Berzon, Dr. ökon. tudományok, prof. UTCA. Szmirnov, Dr. ökon. Tudományok, prof.

A.P. Kovalev

К56 Ingatlankezelés a vállalkozásnál: tankönyv / A.P. Kovalev. - M.: Pénzügy és statisztika; INFRA-M, 2009 .-- 272 s: ill.

ISBN 978-5-279-03369-0 (Pénzügy és statisztika) ISBN 978-5-16-003745-5 (INFRA-M)

Az ingatlanok összetett elszámolásának megszervezésének kérdései, a vagyonkezelési szolgáltatás kialakítása a vállalkozásnál, az ingatlanok értékelésének felhasználása, az ingatlankomplexumok termelési kapacitásának meghatározása; értékcsökkenési politika kidolgozása. Különös figyelmet fordítanak az ingatlan -átalakítások végrehajtásával kapcsolatos menedzsment döntések gazdasági elemzésére, a tőke termelékenységének növelésére szolgáló tartalékok keresésére, a biztosítási védelem létrehozására, az ingatlanzálog megszervezésére. Gyakorlati példákat adunk számításokkal és magyarázatokkal.

A "Gazdaság és Vállalatmenedzsment", "Menedzsment" szakokra beiratkozott hallgatók, valamint egyetemi tanárok, végzős hallgatók, gyakorló szakértői értékelők és szakemberek számára.

Bevezetés ................................................. ...................................... 7

1. fejezet A VÁLLALAT TULAJDONA

AZ ELLENŐRZÉS TÁRGYAKÁNAK 13

1.1 Az állam szerepe a vagyonkezelésben ... 13

1.2 A vállalkozás, mint objektum tulajdona
polgári jogok ................................................ .. 16

1.3 Az ingatlan összetételének átfogó elszámolása

a vállalkozásnál ............................................... ....... 21

1.4. Befektetett eszközök könyvelése

a vállalkozásnál ............................................... ..... 26

1.5 ................................................. ............................... A vállalkozás tulajdonszerkezete 32

1 2. fejezet A VEZETÉS CÉLJA ÉS TARTALMA

TULAJDONSÁG A VÁLLALATBAN ............ 39

2.1. Stratégiai menedzsment megközelítés
ingatlan ................................................. ............ 39

2.2. Ingatlankezelési elvek

a vállalkozásnál ............................................... .... 44

2.3. Az ingatlankezelés célja és célkitűzései ............. 49

2.4. Ingatlankezelési szolgáltatás

a vállalkozásnál ............................................... ..... 53

3. fejezet. AZ INGATLAN KÖLTSÉGE,

ÉRTÉKELÉSI ÉS KORMÁNYZÁSI SZEREPE ... 58

3.1. Tulajdonértékek és feladatok típusai

annak meghatározása ................................................ ...... 58

3.2. A költségek meghatározásának jellemzői
ingatlan komplexek és objektumok ............. 63

3.3. Ingatlan (költség) megközelítés

az ingatlankomplexum felmérésekor .............. 65

3. FEJEZET AZ INGATLAN KÖLTSÉGE,

ÉRTÉKELÉSE ÉS A VEZETÉS SZEREPE

3.4 Az állóeszközök eszközeinek költsége és megtérülése
vállalkozások ................................................. .......... 67

3.5 Az ingatlan értékének hatása a mutatókra
a vállalkozás tevékenysége .................................... 72

Az Orosz Föderáció állami vagy önkormányzati tulajdonú vállalatainak és szervezeteinek vagyonkomplexumának kezelését az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének normái, valamint az Szövetségi törvény 161-FZ "Az állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról" törvények.

Az állami és önkormányzati tulajdonjogú vállalkozások és szervezetek vagyonkomplexumainak kezelésének fő feladata a tulajdonos (állami, önkormányzati formáció) ingatlanok elszámolásával, használatával és elidegenítésével kapcsolatos követelményeinek teljesítése. Ebben az esetben az ingatlankomplexum kezelésének hatékonyságának jelzői a következők.

1. A tulajdonjogok elszámolásának és nyilvántartásba vételének teljessége, amelyet az ingatlan -nyilvántartásban szereplő ingatlankomplexum összetételének figyelembevételével biztosítanak, és különösen:

éves leltár készítése a használt ingatlankomplexum összetételének ellenőrzésére annak tényleges ellenőrzésével;

műszaki leltár készítése az ingatlanok azonosítására;

• - kataszteri nyilvántartás;
• - az adatok bevitele a szövetségi ingatlan -nyilvántartásba;
• - ingatlan- és különösen értékes ingó jegyzékek jóváhagyása;

az Orosz Föderáció tulajdonjogainak állami nyilvántartásba vételének biztosítása;

• - az ingatlantulajdonos dologi jogainak állami nyilvántartásba vételének biztosítása.
• 2. A jogszabályban előírt tevékenységek végrehajtásában való felhasználás (bevonás) a létesítmények használatának és az egyes létesítmények magas színvonalú irányításának figyelembevételével biztosított:
  • - a fel nem használt tárgyak hiánya;
  • - az ingatlankomplexum célzott használata, azaz egy program jelenléte a használatához mutatókkal, figyelembe véve, hogy melyik osztály, milyen alapon, milyen feltételek mellett használja az objektumot;
  • - ingó vagyontárgyak esetében - pénzügyileg felelős személyek jelenléte, a tárgy tényleges rendelkezésre állásának, munkaterhelésének, fejlesztésének és a használati és működési szabványoknak való megfelelésének ellenőrzése.
• 3. Az ingatlanok elegendőségét az ingatlankomplexum optimális összetételének megvalósíthatósági tanulmányok alapján történő meghatározása, megfelelő intézkedések megtervezése biztosítja.
• 4. Az ingatlan műszaki minőségét a műszaki állapot figyelembe vétele biztosítja, amelyet a kopás mértékének azonosításával, a biztonsági követelményeknek való megfeleléssel, az energiahatékonysággal, az ingatlankomplexum megfelelő állapotának megőrzésére irányuló tervezési munkákkal végeznek.
• 5. A költséghatékonyságot elemzésük és az ingatlankomplexum karbantartásához optimális költségstruktúra meghatározása, a költségszerkezetre vonatkozó szigorú vezetési elszámolás rendelkezésre állása alapján biztosítják, a felesleges költségek kizárásával.
• 6. Az ingatlan befektetési célú felhasználásának hatékonyságát az ingatlankomplexum elidegenítéséből származó bevételek figyelembe vételével biztosítják, kivéve a negatív pénzügyi eredménnyel járó elidegenítési eseteket, valamint az ügyletek megvalósíthatósági tanulmányának meglétét. tulajdon, az egyes tranzakciókból származó jövedelem megléte.

Reflexiós feladat

Ismertesse a meghatározott teljesítménykritériumok mindegyikét, ha lehetséges, kiemelve mindegyikben több alkotóelemet, amelyek alapján meg lehet határozni a menedzsment hatásfokát. Lehet -e ezek közül a kritériumok közül kiemelni azokat, amelyek alapvetőek, és amelyek jelentéktelenek?

Ebben az esetben dönthetnek a javításról, rekonstrukcióról, eladásról, bérletről, az operatív irányítás jogáról való lemondásról stb.

Az állami vagy önkormányzati tulajdonformával rendelkező ingatlankomplexum kezelése ugyanazon elvek és megközelítések alapján történik, amelyek az állami és önkormányzati egységes vállalkozások irányítására vonatkoznak.

Az Orosz Föderációban az állami részvétellel rendelkező szervezetekben a vállalatirányítás minőségének javítása érdekében intézkedéseket hoznak az irányító szervek megfelelő javadalmazási rendszerének létrehozására, a fő teljesítménymutatók elérésével együtt; kiegyensúlyozott megközelítések alkalmazása az állami részvételű részvénytársaságok osztalékfizetésére; programok kidolgozása és végrehajtása a nem alapvető vagyontárgyak és a törzsvagyon elidegenítésére állami részvétellel rendelkező szervezetekben.

Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium és a Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség jelenleg az állami részvétellel működő részvénytársaságok által fizetett osztalék összegéről szóló döntések meghozatalakor Az Orosz Föderáció kormányának 2006. május 29-i 774-r amely szerint az Orosz Föderáció részvényesi pozícióját az osztalékpolitikában kell kialakítani annak alapján, hogy a vállalatok nettó nyereségének legalább 25% -át osztalékfizetésre kell fordítani, az átértékelésből származó bevételek (költségek) nélkül pénzügyi befektetések, kivéve, ha az Orosz Föderáció kormányának jogszabályai másként rendelkeznek.

Így az Orosz Föderáció kormánya 2012 -ben elfogadta az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma által az Orosz Föderáció Kormánya fent említett végzéséhez javasolt módosításokat, amelyek az Orosz Föderáció kormányának fent említett rendeletére vonatkoznak. az állami részesedéssel rendelkező vállalatok osztalékfizetésre elosztott nettó nyeresége lehetővé teszi a szövetségi költségvetési bevételek pontosabb előrejelzését a tervezési időszakban. az Orosz Föderáció állami részvételű részvénytársaságok alaptőkéjében való részvételéből .

Ezen túlmenően, a az Orosz Föderáció elnökének 2011. 04. 02.-i, Pr-846 sz 2 és kelt 2012.04.27., Pr-1092 A 3. cikk szerint folytatódik a közalkalmazottak fokozatos lecserélése azon gazdasági társaságok irányító testületeiben, amelyek részvényei (részvényei) az Orosz Föderáció tulajdonában vannak, szakmai igazgatók 4.

A Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség keretében bizottság alakult és működik, amely független igazgatókat, az Orosz Föderáció érdekeinek képviselőit és független szakértőket választ ki az állami részvétellel működő részvénytársaságok irányító és ellenőrző szerveibe. Ez a bizottság magában foglalja a köz- és szakmai szervezetek képviselőit, az ágazati szövetségi végrehajtó szervek és a Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség munkatársait. A bizottság tevékenységei nyitottak, biztosítják a pályázatok benyújtására vonatkozó eljárások átláthatóságát, valamint a szakmai igazgatók közül jelöltek kiválasztását a részvénytársaságok irányító és ellenőrző szerveiben való részvételre.

A 4. pont végrehajtásának részeként az Orosz Föderáció elnökének 2013.06.05-i, Pr-1474 sz Az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma iránymutatásokat dolgozott ki a kulcsfontosságú teljesítménymutatók állami vállalatok, állami vállalatok, állami egységes vállalkozások, valamint azon gazdasági egységek általi alkalmazására vonatkozóan, amelyek alaptőkéjében az Orosz Föderáció részesedése van, az Orosz Föderáció alkotóeleme, összességében meghaladja az 50%-ot, beleértve a legfontosabb teljesítménymutatókat, beleértve a vállalat kapitalizációjának és megtérülési mutatóinak mutatóit. Ezt követően a kulcsfontosságú teljesítménymutatók elérését figyelembe veszik, amikor az állami részvétellel rendelkező szervezetek vezetésének javadalmazásáról és személyi döntésekről döntenek.

Az állami vagy önkormányzati tulajdonú vállalatok és szervezetek ingatlankomplexumának kezelésével kapcsolatos felügyeleti és ellenőrzési funkciókat az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma látja el, amelynek fő feladatai ebben az irányban a következők:

• - a vállalkozások és szervezetek ingatlankomplexumainak összetételének optimalizálásának biztosítása, többek között az ingatlankomplexum részét képező vállalkozások és szervezetek tevékenységének figyelemmel kísérésével, amelyek jogosultak az átszervezésre, az üzleti szervezetekké történő átalakulásra vagy más szervezeti és jogi formákra, felszámolja az állami vagy önkormányzati tulajdonú vállalkozásokat és szervezeteket, amelyek pénzügyi és gazdasági tevékenységet nem folytatnak;
• - a vállalkozások és szervezetek tevékenységeinek gazdasági felügyeleti és ellenőrzési rendszerének kialakítása és végrehajtása, beleértve a fejlesztési stratégiák és tevékenységi programok elfogadását és végrehajtását, a vállalkozások és szervezetek teljesítménymutatóinak értékelésére szolgáló rendszer kialakítása állami vagy önkormányzati tulajdon, amelynek tulajdona az ingatlankomplexum része, és a szövetségi vagyon hatékony felhasználása;
• - az állami vagy önkormányzati tulajdonú vállalkozások és szervezetek hatékony vagyongazdálkodása.

Az ingatlankomplexumok kezelésének jellemzői. Megoldatlan problémák vannak az állami és önkormányzati tulajdonosi formájú szervezetek és vállalkozások ingatlankomplexumának kezelésével kapcsolatban.

Tehát ezeknek az ingatlankomplexumoknak a kezelésében gyakran megkülönböztetik egymást techno orientáltés emberközpontú megközelítések. Mindkét megközelítés célja az emberi szükségletek kielégítésére összpontosítani, de ezek elérésének eszközeiben és teljesítménymutatókban különböznek egymástól. Különösen mindegyik megközelítés rendelkezik saját mutatórendszerrel (indikátorokkal) a teljesítményeredmények elérésére és visszajelzési módszerekkel a célok elérési fokának nyomon követésére.

A technológiaalapú megközelítés elsősorban az infrastrukturális mutatókra összpontosít, mint a lakosság igényeinek kielégítésére szolgáló eszköz. Ezzel a megközelítéssel feltételezzük, hogy a lakosság igényeinek kielégítésére szolgáló eszközök rendelkezésre állása automatikusan e szükségletek kielégítéséhez vezet.

Ebben az esetben a visszacsatolás technikai jellegű statisztikai információk (például a lakások négyzetmétereinek száma, az asszimilált források összege, a kórházak ágyainak száma stb.) Nyomon követésével történik. az irányító szervek alkalmazottai határozzák meg bizonyos feladatok elvégzését és a megfelelő intézkedések végrehajtásának megfelelőségét. A techno -orientált megközelítés szerint a szolgáltatások végső fogyasztói - közösségek - gyakorlatilag ki vannak zárva az irányítási és visszacsatolási folyamatokból.

Az emberközpontú megközelítés a végeredményre irányul - a lakosság igényeinek kielégítésére. Ebben az esetben a visszacsatolás közvetlenül a lakosságon keresztül történik, nem pedig társadalmi, hanem statisztikai információk alapján. Ennek a megközelítésnek a mutatói a humán fejlettségi index: hosszú élettartam, iskolai végzettség, egy főre jutó jövedelem, a különböző szolgáltatásokkal való elégedettség mértéke, biztonság, környezet stb.

E megközelítések kombinációjának az állami és önkormányzati tulajdon területén megvannak a maga előnyei és hátrányai. Az első megközelítés lehetővé teszi a szervek számára államhatalomés a helyi önkormányzatok a közösségektől független feladatok kialakítására, ezek a feladatok gazdaságilag ígéretesebbek és ambiciózusabbak. Bár ezzel a megközelítéssel környezeti és társadalmi veszteségek is lehetségesek. A második megközelítésben a helyi önkormányzati szervek tisztviselőinek figyelme a társadalomhoz közeli, de gazdasági szempontból nem túl ígéretes társadalmi problémák megoldására irányul, ezért e megközelítés innovációinak alkalmazásának valószínűsége meglehetősen alacsony .

A techno-orientált megközelítések széles körben elterjedtek az állami és önkormányzati tulajdonú vállalkozások és szervezetek komplexumának irányításának külföldi és hazai gyakorlatában. Ám a közösség megszüntetése saját életének szervezésének irányításából, a döntéshozatalban való részvételből, az állami és helyi hatóságok tevékenységeinek ellenőrzése révén megteremtődik a talaj a korrupt cselekmények elkövetésére, és érezhető a hatástalanság ilyen megközelítés alkalmazása az állami és önkormányzati tulajdonú vállalkozások, szervezetek vagyonkomplexumának kezelésében. Ebből a helyzetből kivezető út látható az átláthatóság és a nyitottság kiépítésében az állami és önkormányzati tulajdonú vállalkozások és szervezetek ingatlankomplexumának kezelése során, ami az információs és kommunikációs technológiák menedzsmentben történő használatával érhető el.

Figyelembe véve a menedzsment techno-orientált megközelítésének jelzett hátrányait, a demokratikusan fejlett országok megpróbálnak mellette emberközpontú megközelítéseket alkalmazni. Ezek biztosítják a polgárok bevonásának olyan társadalmi technológiáit, mint a népszavazások és konzultatív közvélemény -kutatások, nyilvános meghallgatások és viták, a helyi kezdeményezések, mint a nyilvános konzultáció formái, stratégiai tervezés a társadalom fejlesztése az érintett közösségek képviselőinek részvételével stb. Így a techno- és emberközpontú megközelítések kiegészítik egymást. Az indokolt irányítási döntésekhez azonban az emberközpontú szemlélet mutatóit át kell alakítani az irányítási struktúrák cselekvési terveinek technikai mutatóivá. Az emberközpontú megközelítés és annak értékelése egyik fő mutatója a humánfejlődési index, amely szorosan összefügg a fenntartható fejlődés elvein alapuló kormányzás megvalósításával, amelynek értéke az átfogóan kiegyensúlyozott fejlődésben rejlik.

Az állami és önkormányzati tulajdonú vállalkozások és szervezetek ingatlankomplexumainak kezelését az Orosz Föderációban végzik annak érdekében, hogy biztosítsák mind az állam, mind különösen az önkormányzati formáció fenntartható fejlődését, az ellenőrzött fejlődés biztosítása érdekében. Ezért ennek a fejlődésnek a fő eleme az menedzsment tevékenységek közintézmények.

A fenntartható fejlődés három összetevő kiegyensúlyozott működését jelenti: a természet, a társadalom és a gazdaság. A fenntartható fejlődés ökológiai aspektusa abból áll, hogy a társadalom erőfeszítéseit a természeti erőforrások megőrzésére és racionális felhasználására irányítja, a gazdálkodó egységek tevékenységét a környezetre gyakorolt ​​negatív hatások minimalizálásának helyzetéből szabályozza. A gazdasági szempont a rendkívül hatékony, erőforrás-megtakarító, környezetbarát, gazdaságos technológiákon alapuló önfejlesztés. Társadalmi - az egyén feltételeinek megteremtésében, fejlődésében és önképzésében. A fenntartható fejlődés társadalmi összetevője közvetlenül kapcsolódik az emberi fejlődés indexéhez. Az emberi fejlődés feltételezi egyrészt az emberi képességek kialakulását (az egészség javítását, az ismeretek és a szakmai készségek megszerzését), másrészt e lehetőségeknek a kikapcsolódásra, a munkára, a kulturális, társadalmi és politikai tevékenységekre való felhasználását. .

Így ebben a szakaszban a figyelmet a társadalmilag biztonságos, területi közösség számára bevezetett technológiák bevezetésére kell összpontosítani, amelyek az állami és önkormányzati tulajdonú vállalkozások és szervezetek vagyonkomplexumának kezelését célozzák, személyre és szükségleteire összpontosítva. Az ilyen technológiák társadalmilag funkcionális és szerteágazó megközelítésen alapulhatnak.

A javasolt társadalmi-funkcionális és diverzifikált megközelítések felhasználásán alapuló modell az állami és önkormányzati tulajdonosi formák vállalatainak és szervezeteinek vagyonkomplexumának irányítási rendszerének fejlesztésére az ábrán látható. 5.1.

Rizs. 5.1.

Amint a gyakorlat azt mutatja, az állami és önkormányzati vagyon kezelésében hagyományos a társadalmi-funkcionális megközelítés, amelyet a közösségi tulajdon természetének tudatosítása feltételez, bár ma javítást igényel, és összhangba hozza azt a jelenlegi állapot követelményeivel. a helyi önkormányzat fejlődése Oroszországban és a gazdasági trendek. A társadalmilag funkcionális megközelítés alkalmazásának javítása a következőkből áll:

• - a társadalom vonzása az önkormányzathoz (az állami infrastruktúra kialakításával és a létfontosságú szolgáltatások nyújtásának megszervezésére gyakorolt ​​közvetlen befolyással);
• - az önkormányzati egységes vállalkozások működésének javítása;
• - önkormányzatok közötti szervezeti és gazdasági kapcsolatok kialakítása az állami és önkormányzati létesítmények kezeléséhez, a területi közösségek közös projektjeinek kidolgozása és megvalósítása állami és önkormányzati vagyon alapján.

A község lakosságának bevonása az állami és önkormányzati tulajdonosi formák vállalatainak és szervezeteinek vagyonkomplexumának objektumainak kezelési folyamatába hozzájárul az ilyen objektumok kezelésében a lakosság körében vállalati érdeklődés kialakulásához. Amint azt a világgyakorlat mutatja, ez nemcsak társadalmi eredményeket hoz, hanem tisztán gazdasági eredményeket is (az önszerveződés különböző formáinak fejlesztése a szolgáltatások nyújtása érdekében, és ennek megfelelően hatékony szervezés azok biztosítása, átlátható ésszerű tarifák, a szolgáltatások minőségellenőrzése, az objektumhoz, és ennek következtében az állami és önkormányzati tulajdonhoz való „gazdaságos” hozzáállás). Oroszországban a jelenlegi szakaszban ezt a folyamatot akadályozhatja, hogy az önkormányzatok lakossága nem hajlandó önálló irányító mechanizmusokat alkalmazni az állami és önkormányzati vagyon egy részének kezelésére, ami közvetlenül kapcsolódik a társadalom valódi önképességéhez. a kormány egészét.

Gyakorlati példa

A Helyi Önkormányzatok Európai Chartája (1985) nem korlátozódik arra, hogy kinyilvánítsa a helyi hatóságok azon jogát, hogy önállóan döntsenek a helyi jelentőségű kérdésekben, hanem arra összpontosít, hogy valóban képesek-e ennek megvalósítására. Oroszországban a "jogot" alkotmányosan rögzítik és alapvetően törvény szabályozza, de a "valós képesség" szintje továbbra is alacsony. Az anyagi és pénzügyi autonómia, valamint a helyi önkormányzatok gazdasági önellátása közötti eltérés mind a kijelölt hatáskörökkel, mind a nemzetközi hagyományokkal és cselekményekkel okot ad arra, hogy úgy gondoljuk, hogy az önkormányzat lakosságának kompetenciája a gazdálkodásban, mint alanyban gazdasági kapcsolatok, más országokkal összehasonlítva korlátozott.

Lehetetlen az állami és önkormányzati tulajdonú vállalkozások és szervezetek ingatlankomplexumának hatékony kezelése, amely az állami / önkormányzati gazdasági szektor alapját képezi, az állam és (vagy) az önkormányzat lakosságával való kölcsönhatás figyelembevétele nélkül . Az elegendő pénzügyi, vagyoni, személyi, szervezeti, információs erőforrás stb. Rendelkezésre állása szintén elengedhetetlen a helyi ügyek önálló kezeléséhez. Ez a megközelítés rendkívül fontos, mivel lehetővé teszi annak megállapítását, hogy a helyi önkormányzat intézménye mely esetekben működik ténylegesen, és mely esetekben marad csak deklarált, és formális jogi modelljét nem hajtják végre a gyakorlatban.

Önkormányzó mechanizmusok az állami / önkormányzati tulajdonjogi szervezetek és vállalkozások ingatlankomplexuma a következőket tartalmazza:

• - a szociális létesítményekkel kapcsolatos felügyeleti (irányítási) funkciókkal rendelkező szervezetek létrehozásának lehetősége, amelyek állami vagy helyi szintű különféle projektek társadalmi szakértelmét végzik;
• - társadalmi kezdeményezések és újítások;
• - a szolgáltatások minőségének és a szabályozási követelményeknek való megfelelés nyomon követése;
• - a lakosság önszerveződő szerveinek létrehozása / maximális terjesztése, és külön funkciók biztosítása az állami / önkormányzati szolgáltatások irányítására és elérhetőségének biztosítására.

Problémaelemzés

Ma a gazdaság közszféráját és az állam lakosságának, vagy különösen az önkormányzat létfontosságú tevékenységének biztosításának szféráját fokozatosan sajátítják el a magánszervezetek, a hatóságokkal való együttműködés keretében. A magán- és közszféra / önkormányzati szféra közötti együttműködés, valamint a lakosság magas színvonalú szolgáltatásainak biztosítása a legcélszerűbb a lakosság olyan életfenntartási területein, mint a vízellátás, a higiénia és a szemétszállítás, a közművek, a közlekedés, az egészségügy és az oktatás, azaz olyan ágazatokban, amelyeket hagyományosan közszolgáltatásnak minősítenek.

A köz- és magánszféra közötti partnerség lényege arra korlátozódik, hogy az állami partner (helyi szinten - az önkormányzat) átruházza a magánpartnerre bizonyos funkciókat az állami vagy önkormányzati vagyontárgyak kezelésére egy bizonyos területen, amely biztosítja a az önkormányzat életét egyértelműen kialakított feltételek mellett, az erőforrások, előnyök, felelősség és kockázatok hatékony elosztása alapján.

Egy magánpartner bevonása az állami vagy önkormányzati tulajdonformák vagyonkomplexumának objektumainak kezelésébe elősegíti a piaci és gazdasági mechanizmusok használatát.

Ugyanakkor meg kell jegyezni a következő versenyelőnyöket:

• - egy termék (szolgáltatás) alacsony egységára, miközben biztosítja annak minőségét; vállalkozói készségek és az ár-minőség arány gazdasági indoklásának képessége;
• - az a képesség, hogy reklámozza termékét a piacon, és a fogyasztóval való partnerségi politikát folytatja;
• - az irányítás hatékonyságának javítása a kereslet ingadozására adott rugalmas válasz alapján;
• - tapasztalt menedzsment és új technológiákhoz való hozzáférés, amely korlátozott volt a közszolgáltatási szektor állami monopóliuma keretében;
• - a tőkemozgás és a hitelforrásokhoz való hozzáférés lehetőségei.

Így van okunk azt állítani, hogy a jelenlegi szakaszban az állami és önkormányzati tulajdonú vállalkozások és szervezetek vagyonkomplexumának kezelési rendszerének fejlesztésére kell összpontosítani, egy személyre és szükségleteire összpontosító, társadalmilag biztonságos kezelési technológiák meghatározásával. Ennek egyik lehetséges módja a társadalmilag funkcionális és változatos megközelítések javasolt racionális kombinációja.

Az első az objektív szükségszerűség az állami és önkormányzati vagyon intézményével kapcsolatban, biztosítja az államigazgatás és a helyi önkormányzat fő funkcióinak valódi végrehajtását. A második lehetőséget teremt a piaci mechanizmusok előnyeinek kihasználására az állami és önkormányzati szektorban.

• Az Orosz Föderáció kormányának 2006. május 29-i rendelete 774-r "A részvényes-az Orosz Föderáció pozíciójának kialakításáról részvénytársaságokban, amelyek részvényei szövetségi tulajdonban vannak."
• Az oroszországi befektetési környezet javítását célzó kiemelt intézkedések végrehajtására vonatkozó utasítások listája 2011.04.02 -től. URL: http://kremlin.ru/events/president/news/10807 (megtekintés dátuma: 2015.11.29.).
• A verseny és a vállalkozói szellem fejlesztésére vonatkozó utasítások listája 2012.04.27. URL: http://kremlin.ru/events/president/news/15166 (megtekintés dátuma: 2015.11.29.).
• Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség, 2011. szeptember 16, GN-15/28327. Sz. "Az Orosz Föderáció elnökének 2011. 02. 02.-i, 846. számú utasításának 1. bekezdésének" e "albekezdésének végrehajtásáról". URL: http: //base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi? Req = doc; base = LAW; n = 120137 (megtekintés dátuma: 2015.11.29.).
• "Módszertani iránymutatások a kulcsfontosságú teljesítménymutatók állami vállalatok, állami tulajdonú vállalatok, állami egységes vállalatok, valamint gazdasági társaságok általi alkalmazására vonatkozóan, amelyek alaptőkéjében az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó szervezete összesítve meghaladja az ötven százalékot "(vtb. Rosimushchestvo). URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LA W; n = 17105 (W = 134; dst = 100002.0; rnd = 0.056764388210389205 (hozzáférés dátuma: 11 /29/2015).
• Klenov S.N., Az állami és önkormányzati közigazgatás jogi támogatása, Moszkva, 2015, 82. o.
• Shamarova G. M. Az állami és önkormányzati gazdálkodás alapjai. Moszkva, 2013, p. 116.
• Európai Helyi Önkormányzati Charta (Strasbourgban, 1985.10.15.).

A gazdasági szakirodalomban mindent, ami egy vállalkozásnak van és amelyet a termelésben használ, a vállalkozás tulajdonának nevezik. Az Art. A Polgári Törvénykönyv első részének 132. cikke „a vállalkozás, mint jogtárgy a vállalkozói tevékenység végzésére használt ingatlankomplexum. A vállalkozás, mint ingatlankomplexum szerkezete magában foglalja a tevékenységeire szánt minden típusú ingatlant, beleértve a telkeket, épületeket, szerkezeteket, berendezéseket, készleteket, nyersanyagokat, termékeket, követelési jogokat, tartozásokat, valamint a kijelölési jogokat, egyénivé váló vállalkozás, annak termékei, munkái és szolgáltatásai (cégnév, védjegyek, szolgáltatási védjegyek) és egyéb kizárólagos jogok, hacsak törvény vagy szerződés másként nem rendelkezik ”.

A vállalkozás vagyona magában foglal minden típusú ingatlant, amely a gazdasági tevékenységek végrehajtásához szükséges.

Általában a tárgyi és immateriális elemeket megkülönböztetik a tulajdon összetételében.

Az anyagi és anyagi elemek közé tartoznak a telkek, épületek, szerkezetek, gépek, berendezések, nyersanyagok, félkész termékek, késztermékek és készpénz.

Immateriális elemek jönnek létre egy vállalkozás élettartama alatt. Ide tartoznak: a vállalat és a törzsvásárlói kör hírneve, a vállalat neve és az alkalmazott védjegyek, menedzsment készségek, személyzet képesítése, szabadalmaztatott gyártási módszerek, know-how, szerzői jogok, szerződések stb. vagy átadják.

A választott munkaterület relevanciája abban rejlik, hogy a vállalkozás vagyona különböző tudományágak tanulmányozásának tárgya: a jog a létezés, védelem, a tulajdonjogok és kötelezettségek átruházásának jogi vonatkozásait vizsgálja; a gazdasági tevékenység elemzésénél figyelembe veszik a különféle típusú vállalati tulajdon használatának hatékonyságát; a közgazdaságtan során a vállalkozás tulajdonát gazdasági, gazdasági erőforrásnak kell tekinteni, amelynek használata biztosítja a vállalkozás tevékenységét; a számvitel a tulajdon mozgását és kialakulásának fő forrásait tükrözi.

A vállalati ingatlankezelés elvei a vállalkozás szervezeti formáitól függően eltérőek. Oroszországban jelenleg a következő, törvény által jóváhagyott alapvető szervezeti és jogi formákat lehet megkülönböztetni:

1. Bérmunkát használó egyén

vállalkozások bérmunka igénybevétele nélkül

teljes 2. Korlátolt Felelősségű Társulások

vegyes

nyitott 3. Részvénytársaságok zárt szövetségi 4. Állami önkormányzati

5. Nonprofit állami szervezetek

A munka célja: a gazdálkodás szempontjából meghatározni a vállalati vagyongazdálkodás alapelveit és módszereit.

A hatékony menedzsment előfeltétele a célok megléte. A vállalkozás gazdálkodó egységként való gazdálkodásának célja olyan pénzügyi és gazdasági mutatók, amelyek a vállalkozás jövőbeni tevékenységeinek előrejelzése eredményeként határozhatók meg. A célmutatókat csak akkor lehet meghatározni, ha a vállalatnak van kidolgozott üzleti terve, amelyből az következik: hogyan, milyen időkeretben, és miért érhetők el bizonyos pénzügyi és gazdasági mutatók.

Bármely vállalkozás tulajdonosa csak a tervezett mutatók és az elért mutatók összehasonlításával tudja felmérni, hogy mennyire hatékonyan használják a tulajdonát. Sajnos az elmúlt 10 évben a kormány semmilyen gyakorlati lépést nem tett annak érdekében, hogy többé -kevésbé hatékony tervezési rendszert hozzon létre a gazdaság reális szektorában.

Létrehozhat tetszőleges számú szervet, amely részt vesz az állami vagyon kezelésében, de egyértelmű célok és kiváló minőségű információk nélkül nem lehet gazdálkodni. Ha nincsenek tervek, akkor nem lesznek konstruktív és következetes intézkedések bizonyos célok elérésére.

Munkafeladatok:

1. Tanulmányozza az Orosz Föderáció vállalati ingatlankezelésének kérdéseit szabályozó főbb normatív jogi aktusokat a jelenlegi szakaszban.

2. Tanulmányozza az állami és önkormányzati vagyongazdálkodás rendszerét;

3. Ismertesse a vállalkozás válságellenes vagyonkezelését a csőd szakaszában.

A munkát az oktatási és referencia -irodalomból, valamint más forrásokból származó információk alapján végezték: szabályozási jogi aktusok, folyóiratok, vállalati dokumentáció, szakértői ítéletek, nyílt statisztikai információk.

1. A vállalati vagyonkezelés típusai és formái

1.1 A vállalkozás vagyonkezelésének jogi szabályozása

Az "állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról" szóló szövetségi törvény az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) összhangban meghatározza az állam jogi státuszát egységes vállalkozás valamint egy önkormányzati egységes vállalkozás (a továbbiakban: egységes vállalkozás), az ingatlantulajdonosok jogai és kötelezettségei. Az állami vállalatok egyfajta egységes vállalkozások. Az állami vállalatok az állami szervek közvetlen joghatósága alá tartozó állami tulajdonú vállalatok.

Az egységes vállalkozás vagyona az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó jogalany vagy önkormányzati szervezet tulajdonában van.

Az egységes vállalkozás tulajdonát a következők alkotják:

Az egységes vállalkozáshoz a vagyonkezelő, illetve az ingatlan tulajdonosa által az operatív irányítás joga alapján átruházott vagyon;

Egységes vállalkozás tevékenységéből származó bevétele;

Más források, amelyek nem mondanak ellent a jogszabályoknak.

Az egységes vállalkozás vagyona oszthatatlan, és nem osztható fel hozzájárulásokkal (részvények, részvények), beleértve az egységes vállalkozás alkalmazottai között sem.

A gazdasági irányítás és az operatív irányítás joga közötti különbség abban rejlik, hogy a jogok alanyai a tulajdonostól a rájuk ruházott ingatlanhoz milyen hatáskörök tartalmát és mennyiségét kapják.

A gazdasági menedzsment és az operatív irányítás jogainak alanyai csak lehetnek jogalanyok speciális szervezeti és jogi formákban léteznek - "vállalkozások" és "intézmények".

A hatályos jogszabályok szerinti gazdasági irányítási jog alanya lehet egy állami vagy önkormányzati egységes vállalkozás (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 113–114. Cikke), mint egyfajta kereskedelmi szervezet.

Az operatív irányítás jogának alanya lehet mind a kereskedelmi szervezetek kategóriájába tartozó egységes vállalkozások (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 115. cikke), mind pedig az intézmények (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 120. cikke). nem kereskedelmi struktúrák, valamint a magántulajdonhoz tartozó vállalkozások.

A gazdasági gazdálkodás joga bármelyik vállalkozásé, mint kereskedelmi szervezet; vagy a tulajdonos által felhatalmazott intézménynek vállalkozói tevékenység; ezáltal szélesebb körű, mint az operatív irányítás joga, amely vagy nonprofit intézményekhez tartozhat tevékenységük jellegénél fogva, vagy állami vállalatokra.

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 294. cikke szerint a gazdasági irányítás joga az állami vagy önkormányzati egységes vállalkozás joga, hogy a tulajdonos vagyontárgyait a törvényben vagy más jogi aktusokban meghatározott határokon belül birtokolja, használja és rendelkezzen.

Az operatív irányítás joga az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 296. cikke értelmében az intézménynek vagy állami tulajdonú vállalkozásnak joga van a tulajdonában álló tulajdonhoz, annak használatához és a rendelkezésére bocsátani a tulajdonában álló vagyontárgyakat, a törvényben meghatározott határokon belül, célkitűzéseinek megfelelően. tevékenységek, a tulajdonos feladatai és az ingatlan célja.

Az alapító tulajdonosnak csak három, a törvényben előírt esetben (túlzott mértékű, fel nem használt vagy más célra történő felhasználása) van joga kivonni tulajdonát az operatív irányítás jogának alanyából, és saját belátása szerint rendelkezni. Az állami vállalkozásnak nincs joga a tulajdonos beleegyezése nélkül a vagyontárgyak elidegenítésére, kivéve a késztermékeket.

1.2 Az állami vagyongazdálkodás céljai és általános elvei

Az állami vagyonkezelés feladatai két fő blokkot foglalnak magukban: a stratégiai menedzsmentet és az operatív irányítást.

Kérdésekre stratégiai menedzsment viszonyul:

Befektetési megoldások;

Döntések a vállalkozások adósságkötelezettségeinek kérdéseiről, különösen az állami költségvetéssel szemben (mind az adók, mind a kibocsátott hitelek és garanciák tekintetében);

Problémák a fejlesztési irányok kiválasztásában állami vállalkozások.

Az operatív menedzsment a feladatok három fő csoportját foglalja magában: tervezés, ellenőrzés és menedzsment döntéshozatal. Az állami vagyongazdálkodás magas hatékonysága biztosítható a modern gazdálkodás egyik legelterjedtebb koncepciójának - a "célok szerinti kezelés" - megvalósításával. A célkezelés világos, mérhető és elérhető célokat, valamint stratégiát és cselekvési tervet igényel, amelyek biztosítják a célok teljesítését. Az üzleti tervezés nem visszalépés, hanem professzionális jövőbe tekintés. A célok és tervek hiánya felelőtlenséget okoz a vállalkozások irányításában. Ha nincsenek célok, és nincsenek meghatározva azok elérésének módjai, akkor nincsenek egyértelmű kritériumok a menedzsment hatékonyságának értékelésére. Ennek eredményeként a tulajdonos (jelen esetben az állam) részéről az ellenőrzési eljárások a legfontosabb irányítási funkciókból üres formalitássá változnak. Így a legfontosabb feltétel egy üzleti terv megléte, amely magában foglal bizonyos célokat (pénzügyi és gazdasági mutatók formájában), valamint a vállalkozás fejlesztésére és a műveletek végrehajtására vonatkozó stratégia főbb rendelkezéseit. célok szerinti irányítási rendszer létrehozásához.