İŞ DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI
Plan
Değerlendirme sürecinin aşamaları
2.2.
2.1. Değerlendirme sürecinin aşamaları
Aşamaların sayısı, yazarlar tarafından kabul edilen farklı farklılaşma derecelerini yansıtan üç ila sekiz arasında değişmektedir.
İÇİNDE ulusal standart №1, değerlendirme aşağıdaki adımları içerir:
1 ) değerleme görevi de dahil olmak üzere bir değerleme sözleşmesinin akdedilmesi;
2 ) değerlendirme için gerekli bilgilerin toplanması ve analizi;
3 ) değerleme yöntemlerinin seçimi ve gerekli hesaplamaların uygulanması da dahil olmak üzere değerleme yaklaşımlarının uygulanması;
4) değerleme yaklaşımlarının uygulama sonuçlarının koordinasyonu (genelleştirilmesi) ve değerleme nesnesinin değerinin nihai değerinin belirlenmesi;
5) bir değerlendirme raporu hazırlamak.
İş değerlemesinin özelliklerini dikkate alarak listelenen aşamalar (Şekil 1).
Pirinç. 1. Değerlendirme aşamaları
1. Aşamada " nesne tanımı» görev formülasyonu yapılır. Değerleme ataması aşağıdaki bilgileri içermelidir: değerleme nesnesi, değerleme nesnesinin mülkiyet hakları, değerlemenin amacı, değerleme sonuçlarının kullanım amacı ve ilgili kısıtlamalar, değerin türü, tarih, değerleme dönemi. değerleme, değerlemenin dayandırılması gereken varsayımlar ve kısıtlamalar.
saat Şirket tanımı tam ve kısaltılmış adı, organizasyonel ve yasal şekli, yeri, endüstrisi, ana ürün türleri vb. belirtilmiştir.
değerlendirme konusu- değerlendirilmekte olan mülkiyet haklarının türü: teşebbüsün hakları, teşebbüsün maddi varlıkları, JSC'nin sermayesi, katılımcının hissesi kayıtlı sermaye işletmeler vb.
Değerlendirme tarihi işletmenin satış tarihi, denetim tarihi, bölünme ile ilgili deneme tarihi olabilir. emlak kompleksi, ve diğer durumlar.
Tanım değerlendirme hedefleriçok önemli bir adımdır. Metodolojisinin seçimi, değerlendirmenin amacına bağlıdır. Yanlış formüle edilmiş bir hedef, yetersiz bir değerlendirme metodolojisinin kullanılmasını ve hatalı bir sonucu gerektirir. Bu aşamada, kural olarak, müşterinin yatırım, yeniden değerleme, satış, menkul kıymet kredisi alma vb. konularda bilinçli kararlar vermesi için gerekli tahmini değeri belirlemek olan amaç belirtilir.
Ayrıca bu aşamada müşteriyi ana konu ile tanıştırmak gerekir. kısıtlayıcı koşullar Bu, nesnenin değerlemesine eşlik edecek. Müşterinin ve uzman değerleme uzmanının çıkarlarını korumak için formüle edilmiştir. Gelecekte müşteri ile ekspertizci arasında çatışma durumlarının oluşmaması için gerekirse bunlardan bazıları değerlendirme raporuna yansıtılmalıdır.
2. Değerlendirmenin ikinci aşaması bir değerleme anlaşmasının imzalanması. Değerlendirmenin bu aşamasında, görevi formüle edecek, değerlendirme sözleşmesini imzalayacak ve raporu kabul edecek, ilk bilgileri sağlayacak müşteri temsilcisinin belirlenmesi önemlidir. Raporun hazırlanmasından ve müşteriye sunulmasından sorumlu bir uzman değerleme uzmanının belirlenmesi de önemlidir.
Değerleme uzmanı, değerlendirme için gerekli bilgileri toplar ve analiz eder, nesnenin nicel ve nitel özelliklerini inceler, kendisine göre değerlendirme sırasında uygulanması gereken yaklaşımları ve yöntemleri kullanarak nesnenin değerini belirlemek için gerekli bilgileri toplar, bilgiler dahil:
a) değerleme nesnesinin değerini etkileyen politik, ekonomik, sosyal, çevresel ve diğer faktörler;
b) arz ve talebi etkileyen faktörler, bu faktörlerin nicel ve nitel özellikleri hakkında bilgiler de dahil olmak üzere, değerlendirme nesnesinin ait olduğu pazardaki arz ve talep;
c) Değerleme nesnesi, tapu belgeleri, değerleme nesnesi ile ilgili yükümlülükler hakkında bilgi, nesnenin fiziksel özellikleri, teknik ve operasyonel özellikleri, aşınma ve yıpranma, geçmiş ve beklenen gelir ve maliyetler, muhasebe ve raporlama verileri vb.
Değerlendirmeyi yürütmekten sorumlu değerlendirici, değerlendirme sürecine katılacak uzman grubunun bileşimini belirler. Büyük bir nesnenin değerlendirilmesi durumunda, birkaç kişiyi dahil etmek gerekir - ekonomistler, pazarlama uzmanları, teknik uzmanlar, çevreciler.
Değerleme görevi şunları içerir: müşterinin adı, değerleme uzmanının adı, değerlemenin konusu, değerleme tarihi, değerlemenin amacı ve işlevi, geçerli maliyet standardı, program, özel koşullar. Değerlendirme sürecinde görevden sapmalar veya göreve eklemeler yapılabilir.
3. Değerlendirme sürecinin üçüncü aşaması, değerlendirme yöntemleri seçimi ve gerekli hesaplamaları yapmak. Bu aşamayı uygularken, belirli bir nesnenin değerlendirilmesine uygulanabilir belirli yaklaşımları ve yöntemleri kullanma olasılığı doğrulanır.
Bir değerlendirme yaparken, değerleme uzmanı, değerleme için maliyet, karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımlarını kullanabilir veya bir veya başka bir yaklaşımı kullanmayı reddetmeyi haklı gösterebilir. Değerleme uzmanı, yaklaşımların her birinin uygulanması çerçevesinde belirli değerlendirme yöntemlerini bağımsız olarak belirleme hakkına sahiptir.
gelir yaklaşımı değerlendirme konusunun getirebileceği gelecekteki gelirin yanı sıra değerlendirme konusuyla ilgili maliyetleri tahmin etmeyi mümkün kılan güvenilir bilgiler olduğunda kullanılır.
karşılaştırmalı yaklaşım benzer nesnelerin fiyatları ve özellikleri hakkında analiz için güvenilir ve erişilebilir bilgiler olduğunda kullanılır.
Maliyet yaklaşımı değerleme nesnesini, değerleme nesnesinin tam bir kopyası olan veya benzer yararlı özelliklere sahip başka bir nesneyle değiştirmek mümkün olduğunda kullanılır.
4. Değerleme uzmanı, değerleme nesnesinin nihai değerini elde etmek için, sonuçların uyuşması (genelleme) değerlendirme ve değerlendirme yöntemlerine yönelik çeşitli yaklaşımlar kullanılarak değerleme nesnesinin değerinin hesaplanması.
Değer biçilen nesnenin maliyetinin hesaplanmasının sonuçları koordine edilirken, değerleme görevinde belirtilen değer türü ve ayrıca uygulanan yaklaşımlar çerçevesinde elde edilen sonuçların kalitesine ilişkin değerleme uzmanının yargıları dikkate alınmalıdır.
bunu bilmek güzel normatif belgeler ekspertiz yapılırken, çeşitli yöntemlerin kullanılması sonucu elde edilen değerlerin aritmetik ortalaması alınarak sonuçların uzlaştırılması yasaktır ve uzlaşma prosedürünün gerekçesinin ekspertiz raporunda belirtilmesi zorunludur.
5.Değerlendirmenin sonuçlarına göre, bir değerlendirme raporu.
Değerlendirme raporunun içeriği için gereklilikler
Değerlendirme raporu - değerleme uzmanının mülkün değeri hakkındaki görüşünün gerekçesini içeren bir belge. Değerleme uzmanı, ekspertiz raporunu düzenlerken, ekspertiz raporunun güvenilirliğini sağlayan bilgileri ispat değeri taşıyan bilgileri içeren bir belge olarak kullanmakla yükümlüdür.
Rapor belirsiz veya yanıltıcı olmamalıdır. Nesnenin değerlendirilmesine ilişkin raporun yazılı olarak zamanında hazırlanması ve müşteriye aktarılması, değerleme uzmanının sözleşmeyle kendisine verilen yükümlülükleri uygun şekilde yerine getirmesidir.
Bir iş değerleme raporu, çeşitli bilgilerle birlikte sunulur. temel gereksinimler:
- tüm mantıksal yapıların ve bunlardan elde edilen sonuçların sunumu açık ve kesin olmalıdır;
- raporun tüm gerçekleri belgelenmelidir;
- rapor, değerlendirmenin amacını, değerlendirilen nesnenin net bir tanımını, değer biçilen değerin türünü belirlemeyi, değerleme nesnesinin değerini belirleme sırasını tanımlamayı, maliyetleri hesaplamayı, işletmenin gelecekteki net gelirini tahmin etmeyi ve sonuçlar;
- Rapor standart bir biçimde hazırlanmalı ve değerlendirmeye katılan tüm kişiler tarafından imzalanmalıdır.
Raporun şekli, boyutu ve içeriği, değerlendirilen nesnenin niteliğine, değerlendirmenin amaçlarına ve işlevlerine bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir.
Raporun ana bölümleri:
1. Giriş.
2. Makroekonomik parametrelerin tanımı.
3. Sektörün özellikleri.
4. İşletmenin tanımı, mali, teknik ve ekonomik durumu.
5. Mali analiz.
6. Değerlendirme yöntemlerinin seçimi ve uygulanması.
7. Değerleme nesnesinin nihai maliyetinin belirlenmesi.
8. Değerlendirmenin sonucu.
9. Kullanılan kaynakların listesi.
10. Uygulamalar.
Raporun ana bölümlerinin özellikleri
Raporun ana bölümlerinin özellikleri Tablo'da sunulmuştur. 1.
tablo 1
İş değerleme raporunun ana bölümlerinin özellikleri
Tablonun devamı. 1
| Değerlendirme raporunun bölümleri | Bölüm içeriği |
| endüstri özellikleri | Sektörün durumu. Satış pazarları ve ürün satışlarının özellikleri. Sektördeki rekabet koşulları, ikame mal üreten büyük rakiplerin varlığı (fiyatlar, hizmet kalitesi, dağıtım kanalları, satış hacimleri, reklam) |
| Tanım değerlendirildi işletmeler (işletme) | Kuruluş türü (örgütsel ve yasal biçim, ortaklık). Kullanılan bilgi kaynakları. İşletmenin tarihi hakkında bilgi. Faaliyetler. Tedarikçilerin ve tüketicilerin özellikleri. Maddi olmayan duran varlıklar ve üretim tesisleri (sahip olunan ve kiralanan) dahil mülk. Çalışan ve yönetici personel (yönetim kalitesi, nitelikler, ciro). İş geliştirme beklentileri. İşletmede benzer paylara sahip geçmiş işlemler |
| Parasal analiz | Mali raporların analizi (3-5 yıl için). Değerleme amacıyla finansal tablolarda yapılan düzeltmelere ilişkin açıklamalar. Finansal oranların analizi. Kabul edilen varsayımlar, analogların finansal göstergeleri ile karşılaştırma sonuçları, işletmenin finansal durumuna ilişkin tahminler. Etkilemek finansal göstergeler iş değeri hakkında |
| Seçim ve değerlendirme yöntemlerinin uygulanması | Belirli bir durumda geçerli olan değerleme yöntemlerini seçme nedenleri. Herhangi bir yaklaşımı kullanmayı reddetmek için zorunlu gerekçe (eğer üç yaklaşımı da değerlendirmeye uygulamak mümkün değilse) |
| Maliyetin belirlenmesi değerlendirme nesnesi | Seçilen yaklaşımları ve değerleme yöntemlerini kullanarak bir işletmenin değerini belirlemek için hesaplamalar ve akıl yürütme mantığı. Değişkenleri elde etme yöntemleri (indirim oranları, kapitalizasyon oranları, çarpanlar). İşletmenin değerine ilişkin nihai değerlendirmede elde edilen sonuçların koordinasyonu. Primlerin ve indirimlerin kullanımını haklı çıkaran mantıksal muhakeme (kontrol dışı nitelik ve yetersiz likidite nedeniyle indirimler, kontrol primleri) |
| Çözüm | Ana sonuçlar ve işin değeri. Değerlendirme sonuçlarına dayalı öneriler |
| Liste Kullanılmış kaynaklar | Haber ajansları, istatistik ajansları vb. Süreli ekonomik basın (gazeteler, dergiler). Metodik literatür (kitaplar, makaleler, standartlar) |
| Uygulamalar | Temel alınan belgeler finansal analiz: analiz edilen dönem için bilanço verileri (form No. 1) ve gelir tablosu (form No. 2). Değerlendirme nesnesinin fotoğrafları (gerekirse). Değerleme uzmanı yeterlilik belgelerinin ve diğer bilgilerin kopyaları |
Ekspertiz raporu, ekspertiz veya değerlemeyi yapan değerleme uzmanı tarafından sayfa numaralandırılmalı, dikilmeli, imzalanmalı ve ayrıca özel muayenehanede bağımsız olarak değerleme faaliyetlerini yürüten değerleme uzmanının şahsi mührü veya başkanın mührü ve imzası ile iliştirilmelidir. Değerleme Uzmanı veya Değerleme Uzmanının iş sözleşmesi yaptığı tüzel kişinin.
Değerleme raporunda belirtilen değerleme nesnesinin nihai değeri, rapor tarihinden işlem tarihine kadar 6 aydan fazla geçmemişse, değerleme nesneleri ile işlem yapmak amacıyla tavsiye edildiği gibi kabul edilebilir. halka arzın sunulduğu tarih.
2.2. İş değerlemesi için kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler
İş değerlemesi üç yaklaşım açısından gerçekleştirilir:
 |
|||||
karlı maliyet karşılaştırmalı
Her yaklaşım, nesnenin belirli özelliklerini vurgulamanıza izin verir.
Dolayısıyla gelir yaklaşımı açısından değerlendirildiğinde, nesnenin değerini belirleyen ana faktör olarak gelir ön plandadır. Değerleme nesnesinin getirdiği gelir ne kadar büyükse, piyasa değerinin değeri o kadar büyük olur, diğer her şey eşit olur.
gelir yaklaşımı- bu, mülkün kullanımı ve olası satışının bir sonucu olarak ortaya çıkacak gelecekteki gelirin bugünkü değerinin belirlenmesidir.
Gelir yaklaşımıyla değerleme, potansiyel alıcıların, yatırım çekiciliği açısından gelir üreten değerleme nesnesini, yani gelecekte uygun gelir elde etmek için bir yatırım nesnesi olarak düşündüklerini varsayar.
karşılaştırmalı yaklaşım karşılaştırılabilir mülkler için aktif bir pazar olduğunda özellikle etkilidir. Değerlemenin doğruluğu, toplanan verilerin kalitesine bağlıdır, çünkü bu yaklaşımı kullanan değerleme uzmanı, karşılaştırılabilir mülklerin son satışları hakkında güvenilir bilgi toplamalıdır. Bu veriler şunları içerir: fiziksel özellikler, satış zamanı, konum, satış koşulları ve finansman.
Piyasadaki hızlı değişimler göstergelerin bozulmasına yol açacağından, piyasa anormal bir durumdaysa, az sayıda işlem varsa ve tamamlanma ve değerlendirme anları uzun bir süre ile ayrılmışsa bu yaklaşımın etkinliği azalır.
Karşılaştırma için, değerli işletme ile rekabet eden nesneler seçilir. Aralarında genellikle farklılıklar vardır, bu nedenle veriler buna göre ayarlanmalıdır.
Maliyet yaklaşımıÖzel amaçlı tesislerin yanı sıra yeni inşaatları değerlendirmek için en uygun olanı, en iyi ve en fazla seçeneği belirlemek için etkili kullanım arazi ve sigorta amaçlı. Toplanan bilgiler, arazi fiyatları, bina özellikleri, maaş seviyeleri, malzeme maliyetleri, ekipman maliyetleri, yerel pazardaki inşaatçıların karları ve genel giderleri vb. hakkındaki verileri içerir. Gerekli bilgiler, değerlendirilmekte olan mülkün özelliklerine bağlıdır. Bu yaklaşımın, tarihi değere sahip benzersiz nesneleri, estetik özellikleri veya modası geçmiş nesneleri değerlendirirken uygulanması zordur.
Göz önünde bulundurulan üç yaklaşımın her biri, değerlendirmede kendine özgü yöntemlerin kullanımını içerir.
■ gelir yaklaşımı iki yöntem içerir: doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi ve indirimli yöntem nakit akışları. Bu yöntemler, gelir akışlarının dönüştürülme biçiminde farklılık gösterir.
Büyük harf kullanma yöntemini kullanırken nesneden elde edilen gelir sabitse veya sabit bir büyüme oranında değişiyorsa, gelir bir dönem için gelire göre değere dönüştürülür.
İndirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanırken mülkün amaçlanan kullanımından elde edilen gelir, birkaç tahmin yılı için hesaplanır ve tahmin döneminin sonunda mülkün yeniden satışından elde edilen gelirleri hesaba katar. Bu yöntem, gelir dönemden döneme değişiklik gösterdiğinde, yani. kararlı değiller.
İncir. 2. Gelir yaklaşımı yöntemleri
Kapitalizasyon gelir akışının hesaplanan değerinin kapitalizasyon oranına bölünmesiyle nakit akışının değere dönüştürülmesidir. Gelir kapitalizasyonu yöntemine göre, bir işletmenin piyasa değeri aşağıdaki formülle belirlenir:
V=G/Sağ,
D- yıl için net işletme geliri;
r- kapitalizasyon oranı.
Büyük harf kullanımı oranı gelir akışını tek bir değere indirmek için uygulanan orandır. Ekonomik açıdan bakıldığında, kapitalizasyon oranı yatırımcının getiri oranını yansıtır.
Matematiksel bir bakış açısından, kapitalizasyon oranı, bir dönem için kâr veya nakit akışının miktarını bir değer ölçüsüne dönüştürmek için kullanılan bir bölendir.
Onlar. - Kapitalizasyon yöntemi, bir kapitalizasyon oranı kullanılarak yıllık gelirin değere dönüştürülmesini içerir.
Örnek vermek. Değerlemesi yapılan mülkle karşılaştırılabilir gayrimenkul hakkında bilgi var. Bilgiler, karşılaştırılabilir mülkün 325.000 dolara satıldığını ve D 30.000 ABD Doları tutarındadır.Yukarıdaki formül, toplam kapitalizasyon oranını bulmanızı sağlar:
Tablo 2
Aktifleştirme oranı hesaplaması
Bir işletmenin gelirini kapitalize etmenin birçok yöntemi vardır ve bunlar, esas (türler) için benimsenen gelire (türlere) ve bu gelirlerin bölündüğü veya çarpıldığı faktöre göre değişir.
Böylece, örneğin, ayırt edilebilir:
Net gelirin aktifleştirilmesi (vergi, faiz ödemeleri ve maliyet kapitalizasyonu öncesi);
Net gelirin aktifleştirilmesi (vergi, faiz ve sermaye harcamalarından sonra);
Net gelir hesaplanırken, hesaplamaların yapıldığı zaman aralığının doğru seçilmesi önemlidir. Geçmişte birkaç, genellikle beş dönem olabilir veya geçmişteki birkaç dönem için gelir verileri ve yakın gelecek için tahminler kullanılabilir. Örneğin, geçmiş 2 dönem, cari dönem ve gelecek 2 yıl için gelir verileri kullanılabilir.
Aktifleştirilen taban genellikle şirketin düzeltilmiş kârıdır, ancak pratikte gelir bazen kullanılmaz veya finansal sonuçlar vergilendirmeden önce.
Gelir kapitalizasyonu yöntemi şu durumlarda uygulanır:
Gelir akışları istikrarlı pozitif değerlerdir;
Gelir akışları istikrarlı, orta hızda büyüyor.
Kapitalizasyon değerleme prosedürünün ana aşamaları:
1) beklenen yıllık (veya ortalama yıllık) gelirin belirlenmesi;
2) kapitalizasyon oranının hesaplanması;
3) nesnenin değerinin belirlenmesi
İskontolu nakit akışı yöntemi, gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerini belirlemek için en çok yönlü yöntemdir.
İndirgenmiş nakit akışı yöntemi bu akışların tahmin edilmesine dayanmaktadır. bu iş daha sonra yatırımcının gerekli getiri oranına tekabül eden bir iskonto oranında iskonto edilir.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminde kullanılan ana gösterge, giriş ve çıkış arasındaki fark olarak hesaplanan nakit akışıdır. Para belirli bir süre için.
net gelir + amortisman = nakit akışı
İndirim oranı gelecekteki gelir akışlarını tek bir şimdiki değere dönüştürmek için kullanılan ve şirketin piyasa değerini belirlemenin temeli olan faiz oranıdır.
Ekonomik anlamda iskonto oranı, yatırımcıların risk açısından karşılaştırılabilir yatırım nesnelerine yatırılan sermaye üzerinde ihtiyaç duyduğu getiri oranıdır veya başka bir deyişle, değerlemede karşılaştırılabilir risk düzeyine sahip mevcut alternatif yatırım seçenekleri için gerekli getiri oranıdır. tarih. Gelecekteki getirilerin elde edilmesiyle ilişkili risk nedeniyle, iskonto oranı risksiz oranı aşmalı ve değerleme yapılan şirkete yatırım yapmakla ilgili her türlü risk için prim sağlamalıdır.
İNDİRİM ORANI faktörlerin toplamına eşittir:
1) Risksiz oran.
2) Şirket yönetiminin kalite faktörü.
3) Şirket büyüklüğü faktörü.
4) Mali yapı faktörü (şirketin finansman kaynakları).
5) Emtia-bölgesel ve endüstriyel çeşitlendirme faktörü.
6) Tüketici çeşitlendirme faktörü (müşteri).
7) Kar kalite faktörü, karlılık ve öngörülebilirlik.
8) Diğer riskler (özel, sektörel).
Bir yatırımcı için risksiz oran, neredeyse hiç risk ve yüksek derecede likidite ile karakterize edilen alternatif bir getiri oranıdır. Risksiz oran, belirli bir şirketteki yatırımları karakterize eden çeşitli risk türlerinin değerlendirilmesinin bağlı olduğu ve gerekli getiri oranının oluşturulduğu bir başlangıç noktası olarak kullanılır.
Belirli bir şirkete yatırım yapma riski için ek primi belirlemek için aşağıdaki en önemli faktörler:
Örnek vermek:
Şirket büyüklüğü
Bu risk faktörü %0 - 3 arasında tahmin edilmektedir.
Bu, önceki paragraflarda tartışılan ilkelere dayanan düzenli bir süreçtir. Bilimsel yönteme dayanır ve çok çeşitli değerlendirme görevlerine uygulanabilir. Piyasa ve diğer bilgiler, durumları tahmin etmek, gerçekleri ve varsayımları düzeltmek için kullanılır.
Tüm mülk değerleme süreci altı aşamadan oluşur, yani:
- 1) görev tanımı,
- 2) bir değerlendirme planı hazırlamak,
- 3) bilgilerin toplanması ve doğrulanması,
- 4) nesnenin değerlendirilmesine en uygun yaklaşımların uygulanması ve en iyi kullanım için seçeneklerin analizi,
- 5) anlaşma,
- 6) nesnenin değerlemesinin sonucu hakkında bir rapor.
Bu aşamaların her birini ele alalım.
Aşama 1. Görev tanımı.
Görevin durumu koşulsuz olarak müşteri tarafından belirlenir, değerlendirmenin hangi amaçla yapıldığını belirler. Ancak, değerleme uzmanı, müşterinin tüm çıkarlarını ve niyetlerini çok dikkatli ve titizlikle netleştirmelidir, çünkü sonuç, doğru şekilde belirlenmiş göreve bağlı olacaktır. Aynı zamanda, gerçek nesnenin tespiti ve onunla ilişkili yasal hakların belirlenmesi zorunlu ve önemlidir.
Bu aşama mutlaka aşağıdaki unsurları içermelidir:
- - mülkün tanımlanması;
- -yasal hakların oluşturulması ve açıklığa kavuşturulması;
- - değerlendirme tarihi;
- - değerlendirmenin amaçlarının tanımı;
- - değer türünün belirlenmesi;
- - ek koşulların tanımı.
Aşama 2. Mülkü değerlendirmek için bir plan hazırlamak.
Problemi tanımlayıp anladıktan sonra, onu çözmenin yollarını aramak gerekir.
Bu en iyi şekilde değerlendirme sürecinin yapılandırılması yoluyla yapılır, yani. önce genel faktörlerin, sonra daha spesifik olanların dikkate alınmasını sağlayan genel bir şema hazırlamak. Örneğin, aynı nesnelerin bölgesel maliyet düzeyinden, yerel pazar veya segmenti düzeyindeki maliyete geçmek (aşağı inmek) gerekir. Alt düzeyde, belirli bir arsanın maliyetini etkileyen belirli faktörlerin ve üzerinde bulunan bina ve yapıların analizi yapılır.
Bu aşama için prosedürlerin sırası şunları içerir:
- 1) bilgi gereksinimlerinin belirlenmesi;
- 2) alındığının kaynaklarının belirlenmesi;
- 3) en uygun metodolojinin belirlenmesi;
- 4) zaman ve işçilik maliyetlerinin belirlenmesi;
- 5) bir çalışma planı hazırlamak;
- 6) görev ve ücretin tamamlanması için koşullara ilişkin tekliflerin somutlaştırılması;
- 7) sözleşmenin imzalanması.
Son paragrafların hem değerlendiricinin hem de müşterinin sorumluluğunu netleştirmeye ve artırmaya hizmet ettiği belirtilmelidir.
Aşama 3. Bilgilerin toplanması ve analizi.
Açıktır ki, hem genel hem de özel veriler dahil olmak üzere eksiksiz ve güvenilir bilgiler mevcutsa, bir mülkün değerine ilişkin gerçek bir değerlendirme elde edilebilir.
Genel veriler, ekonomik, sosyal, yasal, çevresel nitelikteki bilgileri içerir. Bu tür bilgilerin kaynakları istatistiksel raporlar, mali ve ekonomik yayınlar ve gayrimenkul değerleme dergileridir. Güvenilir bir değerlendirme için enflasyon seviyesi, banka kredisi ve yeniden yatırım oranları, satın alma gücü, fiyat seviyeleri, istihdam vb.
Genel bilgiler ayrıca değerlendirme nesnesinin konumuna ilişkin verileri de içerir.
Özel veriler, nesnenin mülkiyeti hakkında bilgi içermelidir, Genel özellikleri nesnenin kalitesini artıran arazi ve faktörler.
Arsanın fiziksel özellikleri eksiksiz olmalı ve en önemli parametrelerini yansıtmalıdır:
- - alan ve şekil (yani boyut, cadde, nehir, otoyol boyunca sınırlar);
- - topografik ve peyzaj-bileşim özellikleri (kabartma, peyzaj, rezervuarların varlığı, bitki örtüsü);
- - siteye bitişik en yakın bölgenin tanımı (yolların mevcudiyeti, ulaşım yolları, toplu taşıma durakları, binalar), sosyal altyapı;
- - sitede olası iyileştirmeler (mevcut altyapının unsurlarının geliştirilmesi).
Benzer nesnelerin satışları ve karlılığı, gayrimenkulleri bir yöntemle değerlendirirken gerekli olacak yaratılma maliyetleri hakkında da bilgi sahibi olmak gerekir.
Aşama 4. Gayrimenkulün en iyi ve en verimli kullanımı için seçeneklerin analizi, hem araziden hem de binalardan elde edilen geliri artırma fırsatlarının araştırılmasını içerir.
Aşama 5. Koordinasyon.
Bu süreçte (“vicdan muayenesi” olarak adlandırılır), değerleme uzmanı bilgilerin doğruluğunu, belirli değerleme ilkelerinin uygulanabilirliğini yeniden doğrular, maliyet göstergelerini yeniden inceler ve nihai sonucu belirler.
Koordinasyon aşağıdaki prosedürleri içerir:
- - değerleme ilkeleriyle bağlantılı olarak maliyet faktörlerine genel bir bakış;
- - istatistiksel ve olasılık göstergelerinin tekrar tekrar doğrulanması;
- - Dikkate alınan seçenekler açısından sağduyuya dayalı mantıksal akıl yürütme ve yargılama;
- - değerlendirme göstergeleri nihai tabloda özetlendikten sonra değerlendirilmekte olan nesnenin değerine ilişkin nihai sonuç.
Gayrimenkul değerlemesinin ana aşamaları
| Parametre adı | Anlam |
| Makale konusu: | Gayrimenkul değerlemesinin ana aşamaları |
| Dereceli puanlama anahtarı (tematik kategori) | Üretim |
Değerlendirme süreci, bir tahmin elde etmek için kullanılan prosedürler dizisi olarak tanımlanabilir. Süreç genellikle değerlemeye kanıt sağlayan bir değerleme raporuyla sonuçlanır.
Değerlendirme süreci altı temel adımı içerir:
1. Müşteri ile bir değerleme anlaşması yapılması. Bir değerleme sözleşmesi imzalarken, değerleme uzmanı müşteriye yasanın gereklilikleri hakkında bilgi vermekle yükümlüdür. Rusya Federasyonu hakkında değerlendirme faaliyetleri, dahil. değerleme uzmanının yükümlülükleri, değerleme sözleşmesi ve değerleme raporu gereklilikleri ile değerleme standartları hakkında. Bu tür bilgilerin sağlanması, değerleme sözleşmesine kaydedilir.
2. Değerlendirme nesnesinin nicel ve nitel özelliklerinin belirlenmesi. Değerleme uzmanı şunları toplar ve işler: tapu belgeleri, değerleme nesnesinin diğer kişilerin haklarına sahip olmasıyla ilgili bilgiler; veri muhasebe ve değerlendirme nesnesi ile ilgili raporlama; değerlendirme nesnesinin teknik ve operasyonel özellikleri hakkında bilgi; Değerleme nesnesinin değerini belirlemek için nicel ve nitel özelliklerini belirlemek için son derece önemli olan bilgiler ve ayrıca değerleme nesnesi ile ilgili diğer bilgiler.
3. Değerlendirme nesnesinin ait olduğu pazarın analizi. Değerleme uzmanı, değerleme nesnesinin ait olduğu pazarı, tarihini, mevcut piyasa koşullarını ve eğilimlerini analiz eder ve ayrıca değerleme nesnesinin analoglarını seçer ve seçimlerini haklı çıkarır.
4. Değerlendirmeye yönelik tüm olası yaklaşımların her biri çerçevesinde değerlendirme yönteminin (yöntemlerinin) seçimi ve gerekli hesaplamaların uygulanması. Bir değerlendirme yaparken, değerleme uzmanı aşağıdaki yaklaşımları kullanmakla (veya kullanmayı reddetmeyi gerekçelendirmekle) yükümlüdür:
maliyet yaklaşımı, bir arsa satın almak ve değerleme nesnesinin tam bir kopyasını oluşturmak için gereken fonların belirlenmesine dayanarak (girişimcinin amortismanını ve kârını dikkate alarak);
karşılaştırmalı yaklaşım nesnenin yerel emlak piyasasında satılan veya sunulan benzer nesnelerle karşılaştırılmasına dayalı olarak denge fiyatının belirlenmesini sağlamak; gelir yaklaşımı, değerlenen nesnenin işletilmesi ve yeniden satışından elde edilecek gelecekteki gelirin bugünkü değerinin belirlenmesine dayanır. Değerleme uzmanı, değerleme yaklaşımlarının her biri çerçevesinde belirli değerleme yöntemlerini bağımsız olarak belirleme hakkına sahiptir.
5. Değerlendirmeye yönelik yaklaşımların her biri çerçevesinde elde edilen sonuçların özetlenmesi ve değerlendirme nesnesinin değerinin nihai değerinin belirlenmesi. Değerleme uzmanı, değerlendirmeye yönelik yaklaşımların her biri çerçevesinde elde edilen sonuçlara dayanarak, değerleme nesnesinin değerinin nihai değerini belirler. Değerleme nesnesinin değerinin nihai değeri ifade edilmelidir. ruble olarak değerleme sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, tek bir değer şeklinde.
6. Değerlendirme raporunun düzenlenmesi ve müşteriye iletilmesi.
Gayrimenkul değerlemesinin ana aşamaları - kavram ve türleri. "Gayrimenkul değerlemenin ana aşamaları" kategorisinin sınıflandırılması ve özellikleri 2017, 2018.
"Tahmin" kavramına geçelim süreç olarak belirli bir algoritmayı izleyen ve belirli nesnelerin ve değerlendirme konularının belirli özelliklerinden bağımsız olan. Bu durumda, sürecin parametrelerini, özelliklerini belirlemek, yapısal özelliklerini keşfetmek ve aşamalarının sırasını belirlemek önemlidir.
Ana Özellikler değerlendirme süreci onun düzenlilik- tüm değerlendirme durumlarında ortak olan uygulama aşamaları belirlenir, belirli bir sırayla uygulanır (ve bu, sonucun bozulmasına yol açabileceğinden, atlanamaz veya yeniden düzenlenemez); amaçlılık- Gelecekteki değerlendirme sürecinin özelliklerini büyük ölçüde belirleyen değerlendirmenin amacının bir önceliği vardır (özellikle, değerlendirilen değerin türünü, yaklaşımlarını ve değerlendirme yöntemlerini, onay prosedürünü yürütmeyi vb. içerir) .).
Bu özellikler gösterir tutarlılık değerlendirme süreci.
Tarihsel yönü ele alırsak, ilk kez Dünya Bankası seminerinde "değerlendirmek" teriminin tanımı verildi.
"Değerlendirmek" terimi ( değerlendirmek) kullanıldığı bağlama bağlı olarak birkaç farklı anlamı vardır. Yapabilir (Webster's Dictionary'e göre - Webster'ın Yeni Dünya Sözlüğü):
- 1) bir şeyin fiyatını belirlemek, bir şeyin maliyetini belirlemek;
- 2) bir şeyin miktarını tahmin etmek;
- 3) bir şeyin kalitesi veya değeri hakkında bir yargıda bulunun."
Özetle, şunu elde ederiz: değerlendirmek (değerlendirmek) - fiyatı belirleyin, maliyeti belirleyin, kaliteyi değerlendirin, bir şeyin değeri veya kullanışlılığı hakkında bir yargıda bulunun.
Bu tanımın genelliğine rağmen (profesyonel bir yönelimden ziyade), öncelikle değerleme ile ilgilidir.
Dolayısıyla, analiz edilen sürecin önemli bir özelliği de bu değerlendirmenin (bir tür ekonomik değerlendirme) bir maliyet. Bu, değerlendirme nesnesinin tüm özelliklerinin (hem nicel hem de nitel), piyasa koşullarını yansıtan dış fiyat oluşturan faktörlerin parametreleri, yatırımcı riskleri vb. anlamına gelir. maliyet göstergeleri olarak ifade edilmelidir, yani. parasal (nicel) terimlerle, doğru bir şekilde ölçmek ne kadar kolay olursa olsun.
Sonunda bu süreç dinamik, çünkü belirli bir değerlendirme nesnesi için tüm fiyatlandırma faktörleri, piyasa durumundaki bir değişikliği takiben ve bu nesnenin zaman içinde kullanımının bir sonucu olarak değişir. Bu nedenle, herhangi bir değerleme, değerleme tarihi olarak adlandırılan belirli bir tarihte gerçekleştirilir.
Ancak burada da sorunlar vardı. Sanatta. Değerleme Faaliyetleri Kanunu'nun 11'inde "değerlendirme tarihi", "rapor tarihi" ve "değerin tespit tarihi"nin belirtilmesi gerektiğinden bahsediyoruz. Tanımlar yok. Bu nedenle uygulamada, genellikle değerlendirme raporlarında, normatif kaynaktaki kavramların bu tür tutarsızlığı nedeniyle, tarihin maliyet belirleme biri belirtilmiş ve tarih değerlendirme - bir diğeri. Aynı zamanda, "değerlendirmenin tarihi", "değerlendirme çalışmasının süresi" ile karıştırıldı. Veya "rapor tarihi" belirtildi "itibaren... tarafından...", yani dönem, ve bu zaten bir tarih değil.
FSO No. 1'in 8. Maddesi, yukarıda bahsedilen diğer kavramların kullanımını uygunsuz hale getiren "değerlendirme tarihi" kavramını şimdi tanımlamaktadır.
Değerlendirme tarihi("değer biçme tarihi", "değer belirleme tarihi" yerine), değerleme nesnesinin değerinin belirlendiği tarihtir. Bu tarihte ilgili piyasa ve finansal tablolar analiz edilir ve mevcut tüm maliyet faktörlerinin değerleri dikkate alınır (sabit).
Bu nedenle, rapor 1 Mart - 10 Mart 2004 arasındaki dönemde hazırlanabilir ve değerleme tarihi, yalnızca değerleme uzmanının piyasayı ve piyasayı karakterize eden gerekli bilgileri bulması durumunda 1 Ağustos 1913 veya 21 Aralık 2012 olabilir. bu tarihte değerlendirme nesnesi.
Değerlendirme süreci, değerlendirme nesnesinin özelliklerinden bağımsız olarak aşağıdaki yedi aşamadan oluşur.
- 1. Görevin belirlenmesi - şunları içeren ilk aşama: değerlendirme nesnesi ile ön tanıma, tanımlama, değerlendirme konusunun belirlenmesi, müşteri ile değerlendirmenin amacı ve amacı (işlevi) hakkında anlaşma ve ayrıca değerlendirme tarihi; değerlendirmenin planlanması; değerleme uzmanının ücretini belirleyen maliyet hesaplaması yapmak; müşteri ile bir değerleme sözleşmesi imzalamak.
- 2. Bilgilerin toplanması ve doğrulanması.
- 3. Dönüşüm finansal Raporlama, işletmenin mali durumunun analizi .
- 4. Uygun yaklaşım ve değerlendirme yöntemlerinin seçilmesi ve gerekli hesaplamaların yapılması.
- 5. Sonuçların koordinasyonu ve nihai sonucun hazırlanması.
- 6. Değerlendirme raporunun hazırlanması (formülasyonu).
- 7. Raporun müşteriye sunulması ve savunması.
Böyle, değerlendirme süreci belgelenmiş ve mantıksal olarak doğrulanmış, sistematik hale getirilmiş bir sınav prosedürü Değeri hakkında nihai bir yargıya varmak için, genel kabul görmüş yaklaşımlara ve değerlendirme yöntemlerine dayalı olarak, değer verilen nesnenin değer özellikleri. Tahmincinin görevi- bu özelliklerin analizi ve değerlenen mülkün fayda derecesinin nicel (parasal olarak) yorumu. Belirli bir pazardaki belirli bir zamanda belirli bir pazardaki bir nesnenin değeri üzerindeki tüm faktörlerin, piyasa dahil olmak üzere toplam etkisinin sonucu, nihai karara - değerleme raporuna - yansıtılır.
Daha kısa bir tanım da kabul edilebilir: Seviye"amaçlı, düzenli bir işlem Belirli bir piyasada belirli bir zamanda onu etkileyen faktörleri dikkate alarak nesnenin değerinin parasal olarak hesaplanması.
Bir süreç olarak değerlendirme değerin profesyonel hesaplanması, belirli bir nesnenin değerinin belirlenmesine yönelik belirli bir görevi çözmede icracı (değerlendirme uzmanı) tarafından bilgi ve pratik becerilerin uygulanmasıdır. Belirli bir uygulamalı yön için bilimsel bilgi olarak değerlendirme teorisini uygulamanın örnek bir yolu şu şekilde verilebilir: yönergeler, Rusya Federasyonu'ndaki Ulusal Değerleme Faaliyetleri Konseyi çerçevesinde geliştirilmiş ve onaylanmıştır, ancak tavsiye niteliğindedir.
Yukarıda incelenen "değerlendirme" kavramının iki yorumu arasındaki fark, karar teorisi kavramları kullanıldığında açıkça ortaya çıkmaktadır. değerlendirme yapılırsa süreç olarak daha sonra karar verme, değerlendirmenin önceden belirlenmiş (formüle edilmiş) amacına karşılık gelen değerlendirme seçeneklerinden birinin seçimine indirgenir. Bu durumda amaç bir kararın konusu değildir. Burada konseptin profesyonel bileşeni harika. Değerlendirmeyi düşünürken aktivite olarak(hem geniş hem de dar anlamda), değerlendirme konuları, uygulama sürecinde bunları ayarlayarak faaliyetlerinin kriterlerini ve hedeflerini kendileri geliştirir. Burada sırasıyla sosyal ve girişimci bileşenler önemlidir. Bu anlamda, bir faaliyet olarak değerlendirme, bir süreç olarak değerlendirmeden daha geniş bir kavramdır. Aynı zamanda, bir bütün olarak değerlendirme, çok daha az resmileştirilmiş bir olgudur. Bu, özellikle, değerleme faaliyetlerinin normatif düzenlenmesi ve federal standartların geliştirilmesi ile ilgili sorunların karmaşıklığını açıklar.
- Bkz. 10.
- Makine ve Teçhizatın Değerlendirilmesi: Dünya Bankası Ekonomik Kalkınma Enstitüsü Çalıştayları için Robert B. Podvalny ve Edward W. Before tarafından Hazırlanan Eğitim Materyalleri. SPb., 1995.
- Kullanılan ikinci terim ise değerleme- doğrudan "değer belirleme" veya "değerleme", "değerleme" olarak çevrilmiştir.
- Bu örneklerde, aşağıdaki durumlar verilmiştir: USPAP olarak tanımlandı geriye dönük Ve umut verici maliyet tahminleri.
- Değerlendirme sürecinin bu aşamalarının tahsisi oldukça motive edicidir ve hem Batı hem de yerel literatürde bulunur, örneğin: İş Değerlemesi: ders kitabı / baş ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. S.39; Reece Richard R. İş Değerlemesinin Temelleri. Dünya Bankası materyallerinin fotokopileri, 1993. S. 7.
- "İş Değerlemesi" ders kitabında başını salladı. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova (2. baskı) s. 39 “Bir değerlendirme planı hazırlamak” ayrı bir paragraf 3 olarak vurgulanmıştır, bu da pek haklı görülmez, çünkü işin kapsamı ve önemi aynı zamanda, belirtilen kaynakta mevcut olmayan, burada 3. paragrafta sunulan "Finansal tabloların dönüştürülmesi" ile hiçbir şekilde rekabet edemezler.
- Belki yakın gelecekte referans geçişi mali tablolar Rusya Federasyonu'ndaki IFRS, şu anda gerekli olmayan (örneğin, dönüşüm raporlama süreci) bir dizi finansal raporlama dönüşüm prosedürünü, ancak her durumda, göreceli hesaplamaya dayalı olarak bir işletmenin finansal durumunun analizini yapacaktır. finansal göstergeler, iş değerlendirmesinin ayrılmaz bir aşaması olarak kalacaktır. Kitap, iş değerleme sürecinin bu aşamasına ayrılmıştır: Kasyanenko T.G.İşletmenin mali tablolarının iş değerlendirmesi amacıyla dönüştürülmesi: ders kitabı. ödenek. SPb.: SPbGUEF yayınevi, 2011. Kitabın malzemesi kısmen ch'de yansıtılmıştır. 7.
- İş değerlemesi: ders kitabı / ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. 12.
- Bu bileşen, Değerleme Faaliyetleri Kanunu'nda (157-FZ sayılı Kanun ile değiştirildiği şekliyle) güçlendirilmiştir.
- Değerleme Faaliyetleri Kanununun ilk bileşeni (157-FZ sayılı Kanunla değiştirildiği şekliyle), değerlemeyi yapanın üçlü sorumluluğu (zorunlu sigorta, tazminat fonuna zorunlu ödemeler ve mülkiyet yükümlülüğü) ile orantısız bir şekilde güçlendirilmiştir. Bu önlemler, serbest piyasa ilişkilerinin gelişmesinden yana değildir ve kalite mücadelesinde adı geçen o büyük aracı göz ardı eder. profesyonel itibar.
Kullanılan malzeme S.V. Grinenko
gayrimenkul ekonomisi
Ders Notları. Taganrog: TRTU Yayınevi, 2004.
1. Aşama. Gayrimenkul değerleme görevinin tanımı
Mülk değerlendirmesi- Gayrimenkulün değerinin, değerleme uzmanının amacına, değerleme prosedürüne ve etik gereklerine uygun olarak belirlenmesidir.
Gayrimenkul değerlemesinin amacının belirlenmesi, başlangıçta değerleme yöntemlerinin seçilmesine esas teşkil eder ve buna bağlı olarak değerleme sonucu üzerinde önemli bir etkisi vardır.
Gelecekte, amaca uygun olarak gerekli olan değer türü belirlenir.
Piyasa koşullarında, farklı gayrimenkul değeri türleri vardır:
- piyasa fiyatı, iyi bilgilendirilmiş ve olağanüstü durumların baskısı altında olmayan alıcı ve satıcının çıkarları doğrultusunda bilinçli ve rasyonel hareketlerle rekabetçi ve açık bir piyasada bir nesnenin en olası satış fiyatıdır;
- tüketici (kullanımda) - bu, belirli bir tüketici için gayrimenkulün değeri, mülkiyetin devamından ve müteakip mülk satışından elde edilebilecek maksimum miktardır;
- yatırım - bu, belirli bir yatırımcı için değer verilen nesnenin değeridir; yatırım sonucunda mülkün piyasa değerindeki artış;
- sigorta - sigorta amacıyla belirlenen nesnenin piyasa değeri; genellikle bu, değiştirme maliyeti veya değiştirme maliyetidir;
- değiştirme - aynı işlevsel özelliklere sahip, ancak modern malzeme, yapı ve ekipman kullanan yeni bir mülkün maliyetidir;
- restorasyon - bu, mülkün yeniden üretim maliyetidir, yani. değerlendirilen nesnenin tam bir kopyasının inşası için maliyet miktarı;
- teminat - kredi için piyasa değeri temelinde hesaplanır;
- tasfiye - bu, zorunlu bir satışın maliyetidir; piyasa değeriyle aynıdır, ancak değerlendirmenin zamanlaması ile sınırlıdır, Pazarlama araştırması ve en iyi fiyatı elde etmek için gerekli olan pazara tanıtım;
- vergilendirme için - vergi matrahının hesaplanması için belirlenen ve düzenleyici yasal düzenlemelerin hükümlerine göre hesaplanan değerlendirme nesnesinin değeri - bu, mülke bağlı olarak piyasa veya ikame değeridir; Rusya'da, ikame değerine dayalı olarak envanter değeri kullanılır;
- kullanım - değerlendirilen nesnenin elden çıkarılması maliyetleri dikkate alınarak, içerdiği malzemelerin piyasa değerine eşit değer biçilen nesnenin maliyeti;
- işletme işletmesi - kurulan üretimin işleyişinin sonuçlarına göre belirlenen tek bir mülk kompleksinin maliyeti; aynı zamanda, işletmenin bireysel nesnelerinin değerinin değerlendirilmesi, bu nesnelerin faaliyet gösteren işletmenin ayrılmaz bileşenleri olarak yaptığı katkının belirlenmesini içerir;
Hakikat devlet kaydı gayrimenkul haklarının ortaya çıkışı ve devri, bir sertifika verilmesiyle onaylanır ve işlemin içeriğini ifade eden belgelere özel bir yazı yazılır. Kayıt prosedürünün kendisi, Birleşik Devlet Sicilindeki her bir mülkün hakları ve parametreleri hakkında bilgi kaydetmeye indirgenmiştir.
Değerleme tarihi belirlenir - değerleme nesnesinin değerinin belirlendiği takvim tarihi.
Sınırlayıcı koşullar formüle edilmiştir - raporda mülkün değerlemesini etkileyen engelleri veya koşulları tanımlayan ifadeler.
2. aşama. Gayrimenkul değerlemesi için plan ve sözleşme hazırlanması
Bilgi kaynakları, gayrimenkul değerleme yöntemleri belirlenir ve ardından bir çalışma planı hazırlanır.
Gayrimenkul değerleme maliyetleri toplanır ve gayrimenkul değerleme için parasal bir ödül müzakere edilir.
Gayrimenkul değerleme sözleşmesi düzenlenir.
Sahne 3. Mülkle ilgili bilgilerin toplanması ve analizi
Aşağıdaki bilgi ve belgelerin toplanması ve işlenmesi:
- başlık belgeleri, değerlendirme nesnesinin diğer kişilerin haklarıyla birlikte kullanılmasına ilişkin bilgiler;
- değerlendirme nesnesi ile ilgili muhasebe ve raporlama verileri;
- değerlendirme nesnesinin teknik ve operasyonel özellikleri hakkında bilgi;
- Değerleme nesnesinin değerini belirlemek için nicel ve nitel özelliklerini belirlemek için gerekli bilgiler ve ayrıca değerleme nesnesi ile ilgili diğer bilgiler.
Nesnenin ve bitişik bölgenin incelenmesi, mülkün yasal statüsünün tanımı, fiziksel ve ekonomik özellikleri, yeri.
Bilgilerin analizi ve işlenmesi.
4. Aşama Gayrimenkulün en iyi ve verimli kullanımının analizi
Hem halihazırda inşa edilmiş hem de boş olduğu iddia edilen arazinin en iyi ve en verimli kullanımının analizi.
Seçilen kullanım durumunun yasal geçerliliği, fiziksel fizibilite ve finansal fizibilite.
Gayrimenkulün en yüksek değerinin belirlenmesi.
5. Aşama Bir mülkün ekspertiz değerinin hesaplanması üç yaklaşımlar
Gelir yaklaşımına dayalı değerleme
Gelir yaklaşımı, sermayenin yatırıldığı gayrimenkulün değerinin, bu mülkün getirebileceği gelirin nitelik ve niceliğine ilişkin mevcut değerlendirmeye karşılık gelmesi gerektiği gerçeğine dayanmaktadır.
Gelirin kapitalizasyonu, gelecekteki gelir ile bir nesnenin mevcut değeri arasındaki ilişkiyi belirleyen bir süreçtir.
Gelir yaklaşımı için temel formül:
Nerede: C (V) - gayrimenkul değeri;
BH (I) - değerlemesi yapılan mülkten beklenen gelir. Gelir, genellikle gayrimenkulün bir dönem için getirebileceği net işletme gelirini ifade eder;
K (R) - getiri veya kâr oranı - katsayı veya kapitalizasyon oranıdır.
Kapitalizasyon oranı - gelir ile değerlendirme nesnesinin değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan getiri oranı.
Kapitalizasyon oranı, mülkün piyasa değerinin getirdiği net gelire oranıdır.
İskonto oranı - belirli bir zamanda mülkün kullanımından kaynaklanan nakit akışlarının değeri yeniden hesaplanırken uygulanan bileşik faiz oranı.
Gelir kapitalizasyon modeli
Gelir yaklaşımının aşamaları:
1. Karşılaştırılabilir nesneler için kiralama pazarındaki mevcut oranların ve tarifelerin analizine dayalı olarak bir nesnenin kullanımından elde edilen brüt gelirin hesaplanması.
2. Eksik yükleme (kira) ve tahsil edilmemiş kira ödemelerinden kaynaklanan kayıpların değerlendirilmesi, piyasanın analizi, değerlemesi yapılan mülkle ilgili dinamiklerinin doğası temelinde yapılır. Bu şekilde hesaplanan tutar brüt gelirden çıkarılır ve toplam rakam fiili brüt gelirdir.
3. Değerlendirme nesnesi ile ilgili maliyetlerin hesaplanması:
- işletme (operasyonel) - tesisi işletme maliyetleri;
- sabit - bakım maliyetleri ödenebilir hesaplar(kredi faizi, amortisman, vergi ödemeleri vb.);
- rezervler - mülk için aksesuarların satın alınması (değiştirilmesi) için maliyetler.
5. Kapitalizasyon oranının hesaplanması.
Gelir yaklaşımı, gayrimenkulün o andaki değerini gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri olarak değerlendirir, yani. yansıtır:
- bir mülkün ömrü boyunca üretebileceği gelirin niteliği ve miktarı;
- hem değerlendirilen nesneye hem de bölgeye özgü riskler.
Gelir yaklaşımı aşağıdakileri belirlemek için kullanılır: - yatırım değeri, çünkü potansiyel bir yatırımcı bir nesne için bu nesneden gelecekteki gelirin bugünkü değerinden daha fazlasını ödemeyecektir;
- Market değeri.
Değerlemeye karşılaştırmalı yaklaşım, bir gayrimenkul nesnesinin, onlarla yapılan işlemlerin fiyatları hakkında bilgi bulunan benzerleriyle karşılaştırılmasına dayanan bir dizi değerleme yöntemidir.
Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşımı uygulama koşulları:
- nesnenin benzersiz olması gerekmez;
- bilgi, işlem yapma koşulları da dahil olmak üzere kapsamlı olmalıdır;
- Değerlemesi yapılan mülkün karşılaştırılabilir benzerlerinin değerini etkileyen faktörler karşılaştırılabilir olmalıdır.
ikame;
- denge;
- arz ve talep.
Aşama 1 Pazar araştırması - pazarın durumu ve eğilimlerinin ve özellikle değerlendirilmekte olan mülkün ait olduğu segmentin bir analizi gerçekleştirilir; Nispeten yakın zamanda satılan, değerlendirilmekte olan mülke en çok benzeyen gayrimenkul nesneleri belirlenir.
Aşama 2 Satış için önerilen veya yakın zamanda satılan mülk değerlendirmesinin benzerleri hakkındaki bilgilerin doğruluğunun toplanması ve doğrulanması; benzer nesnelerin değerlendirilen nesne ile karşılaştırılması.
Aşama 3 Seçilen analogların satış fiyatlarının, değerlendirme nesnesinden farklılıklara göre ayarlanması.
Aşama 4 Benzer nesnelerin düzeltilmiş fiyatları üzerinde anlaşmaya varılarak gayrimenkul değerleme nesnesinin değerinin belirlenmesi.
Karşılaştırılabilir nesneler aynı segmente ait olmalı ve bunlarla yapılan işlemler bu segment için tipik koşullarda gerçekleştirilmelidir:
maruz kalma süresi. Sergi süresi - nesnenin piyasada olduğu süre
işlem konularının bağımsızlığı. Bağımsızlık, satıcı ve alıcı aşağıdaki durumlarda işlemlerin piyasa fiyatından sonuçlanmadığı anlamına gelir:
- ilişkilidir;
- holdingin temsilcileri ve bağımsız bir yan kuruluştur
- farklı bir karşılıklı bağımlılığa sahip ve karşılıklı çıkar işlemleri, teminat veya diğer yükümlülükler tarafından yüklenen nesnelerle gerçekleştirilir.
- vefat etmiş kişilerin gayrimenkullerinin satışı ile uğraşırlar, vb.
tarafından belirlenen yatırım motivasyonu: - benzer yatırımcı güdüleri;
- tesislerin benzer şekilde en iyi ve en verimli kullanımı;
- binanın bozulma derecesi.
Mülkiyet hakları
mülkiyet hakları düzenlemesi, tam mülkiyet piyasa kiraları ve mevcut cari finansman üzerinden belirlendiğinden, piyasa ve sözleşme kiraları arasındaki farktır;
işlemi finanse etme koşulları;
işlemin atipik finansman koşulları altında, bir değişikliğin yapıldığı kapsamlı bir analiz gereklidir;
satış koşulları ve satış zamanı;
- yer;
- fiziksel özellikler.
En önemlisi, düzeltme faktörlerinin tam olarak belirlenmesidir (bkz. şek.)
Yüzde ayarlamaları, bir analog nesnenin satış fiyatının veya onun karşılaştırma biriminin, bir analog nesnenin ve değer verilen nesnenin özelliklerindeki farklılıkların derecesini yansıtan bir katsayı ile çarpılmasıyla yapılır.
Değerlendirilen mülk karşılaştırılabilir bir analogdan daha iyiyse, ikincisinin fiyatına artan bir katsayı, daha kötüyse - azalan bir katsayı eklenir.
Maliyet Düzenlemeleri:
a) Karşılaştırma biriminde yapılan mutlak düzeltmeler, satılan nesne-analogun fiyatını, nesne-analog ve değerlendirilmekte olan nesnenin özellikleri arasındaki farkın tahmin edildiği belirli bir miktarda değiştirir. Değerlendirilen nesne karşılaştırılabilir bir analogdan daha iyiyse olumlu bir düzeltme yapılır, daha kötüyse olumsuz bir düzeltme yapılır;
b) bir bütün olarak satılan nesne-analoğun fiyatına yapılan parasal ayarlamalar, özelliklerindeki farklılıkların tahmin edildiği belirli bir miktarda değiştirir.
Kümülatif yüzde ayarlamaları, tüm bireysel yüzde ayarlamalarının çarpılmasıyla belirlenir.
Genel bir gruplama şeklinde bir ayarlama, genellikle çok sayıda satışın olduğu gelişmiş bir emlak piyasasında kullanılır.
Kümülatif düzeltme, seçilen karşılaştırılabilir mülk grubu içinde yapılır.
Değişiklik sırası:
Finansman koşullarında değişiklik;
- özel satış koşulları için ayarlama;
- satış zamanı için ayarlama;
- konum düzeltme;
- fiziksel özellikler için düzeltme.
- Nihai maliyet, tipik satıcı ve alıcıların görüşlerini yansıtır;
- Satış fiyatları, finansal koşullardaki ve enflasyondaki değişiklikleri yansıtır;
- Karşılaştırılan nesnelerdeki farklılıklar için ayarlamalar yapılır;
- Kullanımı oldukça kolaydır ve güvenilir sonuçlar verir.
satış farklılıkları;
- pratik satış fiyatları hakkında bilgi toplamanın zorluğu;
- işlemin belirli koşulları hakkında bilgi toplamanın zorluğu;
- piyasa faaliyetine bağımlılık;
- piyasa istikrarına bağımlılık;
- Önemli ölçüde farklı satışlarla ilgili verileri uzlaştırma zorluğu.
Alıcının, bitmiş nesne için benzer faydalı bir nesnenin yaratılmasından daha fazla ödemeyeceği varsayımına dayanır.
Maliyet yaklaşımını uygulamak için gereken bilgiler:
- seviye ücretler;
- genel giderlerin miktarı;
- ekipman maliyetleri;
- belirli bir bölgedeki inşaatçılar için kar oranları;
- yapı malzemeleri için piyasa fiyatları.
En verimli kullanım (Cz) dikkate alınarak bir arsa maliyetinin hesaplanması.
Değiştirme maliyetinin veya değiştirme maliyetinin hesaplanması (Svs veya Szam).
Birikmiş amortismanın hesaplanması (tüm türler) (Sizn):
- fiziksel aşınma ve yıpranma - doğal fiziksel yaşlanma ve dış etkenlerin etkisinin bir sonucu olarak bir nesnenin performansındaki düşüşle ilişkili aşınma olumsuz faktörler;
- fonksiyonel aşınma - bu tür nesneler için modern gereksinimlere uyulmaması nedeniyle aşınma;
- dış amortisman - dış ekonomik faktörlerdeki değişikliklerin bir sonucu olarak amortisman. Birikmiş aşınma ve yıpranma dikkate alınarak nesnenin maliyetinin hesaplanması: Uyku = Svs-Sizn.
Gayrimenkulün nihai değerinin tespiti: Otur = Sz + Uyku.
Yeni nesneleri değerlendirirken, maliyet yaklaşımı en güvenilir olanıdır.
Bu yaklaşım, aşağıdaki durumlarda uygundur veya tek olasıdır:
- yeni inşaat maliyetinin teknik ve ekonomik analizi;
- mevcut tesisi güncelleme ihtiyacının gerekçesi;
- özel amaçlı binaların değerlemesi;
- "pasif" pazar sektörlerindeki nesneleri değerlendirirken;
- arazi kullanım verimliliği analizi;
- nesne sigorta problemlerinin çözümü;
- vergilendirme sorunlarının çözümü;
- diğer yöntemlerle elde edilen mülkün değeri üzerinde anlaşmaya varıldığında.
- maliyetler her zaman piyasa değerine eşit değildir;
- daha doğru bir değerlendirme sonucu elde etme girişimlerine, işçilik maliyetlerinde hızlı bir artış eşlik eder;
- Değerlemesi yapılan mülkü edinme maliyetleri ile tamamen aynı nesnenin yeni inşaat maliyetleri arasındaki tutarsızlık, t.to. değerleme sürecinde, birikmiş amortisman inşaat maliyetinden düşülür;
- eski binaların yeniden üretim maliyetinin problemli hesaplanması;
- eski bina ve yapıların birikmiş aşınma ve yıpranma miktarını belirlemenin karmaşıklığı;
- arsanın binalardan ayrı değerlendirilmesi;
- sorunlu değerlendirme araziler Rusya'da.
Kural olarak, yaklaşımlardan biri temel kabul edilir, diğer ikisi elde edilen sonuçları düzeltmek için gereklidir. Bu, belirli bir durumda her yaklaşımın önemini ve uygulanabilirliğini hesaba katar. Değerleme raporunda belirtilen değerleme nesnesinin değerinin nihai değeri, değerleme raporu tarihinden değerleme nesnesi ile işlem tarihine kadar 6 aydan fazla geçmemişse, değerleme amaçları için tavsiye edildiği gibi kabul edilebilir.
Mülk değerinin nihai değeri, değerlemeye çeşitli yaklaşımların uygulanmasının sonuçlarının karşılaştırılması temelinde elde edilir.
Hiyerarşi Analizi Yöntemi (HAI), elde edilen sonuçları uzlaştırmak için kullanılır
farklı yaklaşımlar ve değerlendirme yöntemleri kullanmak.
1. AHP'nin ilk adımı, problemi yapılandırmak, sonuçları bir hiyerarşi içinde kabul etmektir. En basit haliyle, hiyerarşi, genellikle bir alternatifler kümesi olan en alt seviyeye bir karşılaştırma kriteri olan ara seviyeler aracılığıyla problemin amacını temsil eden tepeden inşa edilir.
2. Problemin hiyerarşik olarak yeniden üretilmesinden sonra bir kriter karşılaştırma matrisi oluşturulur ve kriter önceliklerinin değeri hesaplanır. Matris öğesi - aij - j hiyerarşisine göre i hiyerarşi öğesinin yoğunluğunu temsil eder.
Tezahürün yoğunluğu genellikle 1'den 9'a kadar olan bir yoğunluk ölçeğinde derecelendirilir:
1 - eşit önem;
3 - birinin diğerine orta derecede üstünlüğü;
5 - önemli üstünlük;
7 - önemli üstünlük;
9 - çok güçlü üstünlük;
2,4,6,8 - ara değerler.
ij hiyerarşisinin öğelerini karşılaştırırken aij = 5 elde edilirse, aji = 1/5 elde edilir.
Alt düzeyde elde edilen sonuçlar karşılaştırılır, yani. kendi aralarında ve seçilen her bir kriter için ayrı ayrı alternatifler kümesi.
Her alternatifin ağırlığının nihai değeri, yerel önceliklerin, kriteri daha yüksek düzeyde eşleştirme önceliği ile çarpılması ve her bir öğe için öğeden etkilenen kritere göre daha fazla toplanmasıyla belirlenir.
Gayrimenkul değerleme sonuçlarının koordinasyonu
Hiyerarşi ile Yapılanma
A - alıcının ve satıcının gerçek niyetlerini yansıtma yeteneği.
B - Analizin gerçekleştirildiği verilerin türü, kalitesi, kapsamı.
B - Yöntemler tarafından kullanılan parametrelerin piyasa dalgalanmalarını dikkate alma yeteneği.
D - yöntemlerin, maliyetini (boyut, konum vb.) etkileyen bir nesneyi değerlendirmek için belirli yöntemleri dikkate alma yeteneği.
D.).
Bir anlaşma matrisi oluşturulur ve kriter değerleri hesaplanır.
Kriter anlaşma matrisi
|
| FAKAT | B | İÇİNDE | G | Ödeme | Kriter ağırlığı |
| FAKAT |
|
|
|
|
|
|
| B |
|
|
|
|
|
|
| İÇİNDE |
|
|
|
Her bir kriter (A, B, C, D) için değerlendirme yapıldıktan sonra, her bir yöntemin ağırlıklarının nihai değeri hesaplanır. Sonuçlar bir tabloda birleştirilir.
Sonuç Anlaşma Matrisi
|
| FAKAT | B | İÇİNDE | G | Ödeme | Kriter ağırlığı |
| gelir yöntemi |
|
|
|
|
| xd |
| Maliyet yöntemi |
|
|
|
|
| xs |
| karşılaştırmalı yöntem | X d, Xs, Xs - her yaklaşımın ağırlığı.