Проведене дослідження в Ростовській області дозволяє відзначити деякі аспекти, на які необхідно звернути увагу споживачів під час укладання договорів з агентствами нерухомості:
1. Особливу увагу необхідно звернути на предмет договору, що укладається, і розмір винагороди за надані послуги, який може бути у грошовій формі або у формі іншого зустрічного надання.
Умови та порядок надання конкретної послуги багато в чому залежить від того, який саме договір укладає виконавець із замовником (агентський, доручення чи надання послуг), оскільки від цього залежить обсяг прав та обов'язків сторін у договорі.
Якщо з назви договору годі було, якого виду він належить, необхідно звернути увагу до обов'язки виконавця.
Багато ріелторів не конкретизують у договорі умову про винагороду у чітко вираженому вигляді. Однак наявність чітко вираженої умови про винагороду може вирішити низку проблем, які можуть виникнути надалі.
Так, якщо ціна буде не узгоджена, замовник повинен буде оплатити послуги за ціною, зазвичай стягується за аналогічні послуги за порівнянних обставин (п. 3 ст. 424, ст. ст. 783, 709 ГК РФ). Ціна, визначена в такий спосіб, може відповідати очікуванням, які були в сторін під час укладання договору. В результаті замовник буде зобов'язаний заплатити за послуги більше, ніж розраховував.
2. Необхідно звертати увагу, на те, що умови договору, що укладається з виконавцем, можуть значною мірою обмежувати права споживачів.
Так, у ряді поданих на огляд договорах, ріелтерські агентства не вказують терміни надання послуг, у зв'язку з чим у всіх вищезгаданих договорах відсутні умови про відповідальність виконавця послуг за його порушення.
Також слід звернути увагу на ризики, пов'язані з повнотою виконання ріелтерськими агентствами послуг та на умови про підсудність суперечок.
У договорі, залежно від особливостей угоди, сторони можуть передбачити умову про порядок відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням договірних зобов'язань.
3. Як правило, у вартість ріелтерської послуги, що надається, з пошуку об'єкта нерухомості для купівлі-продажу або найму, включається вартість так званих супутніх послуг з укладання угоди (підготовка документів, консультації тощо), але виконавці можуть прямо не прописувати, що Саме вони повинні зробити на користь замовника, крім пошуку об'єкта нерухомості.
Таким чином, Замовнику необхідно звертати особливу увагу на предмет договору, що укладається, і обсяг прав і обов'язків виконавця, тобто, що саме в рамках укладеного договору зобов'язаний зробити виконавець.
Споживач має пам'ятати, що згідно з п. 3 ст. 16 ФЗ «Про захист прав споживачів», виконавець немає права без згоди споживача виконувати додаткові платні роботи, послуги. Споживач має право відмовитися від їх оплати, а якщо вони сплачені, вимагати від виконавця повернення сплачених за такі роботи (послуги) сум.
У цій нормі йдеться про послуги (роботи), які не є предметом договору та вартість яких включена до його ціни (наприклад, підготовка договору, якщо предметом договору є лише послуга з пошуку об'єкта нерухомості).
4. Не рідко ріелтерські агенції закріплюють у договорах умову про розгляд спорів за договором у суді за місцем знаходження відповідача, що може суттєво утруднити і навіть унеможливити судовий порядок захисту своїх інтересів клієнтом. У споживача існує право вимоги змінити ця умовадоговору надання ріелтерських послуг, оскільки законодавством РФ передбачена альтернативна підсудність на вибір позивача, отже, включення ріелтерськими агентствами до договору положення про підсудність спору лише за місцезнаходженням відповідача може розглядатися як таке, що ущемляє встановлені законом права споживача.
5. Прямим порушенням прав споживачів послуг є розмір штрафних санкцій, які встановлюються ріелтерськими агенціями у договорах. Зазначені в договорах розміри неустойки у кілька разів перевищують допустимий Законом «Про захист прав споживачів»,
розмір неустойки. В даному випадку можна рекомендувати споживачам вимагати зменшення штрафних санкцій до допустимого Законом розміру.
Також є порушенням і вимога ріелтерських агентств у встановленні відповідальності Замовника у вигляді штрафних санкцій за розголошення «конфіденційної інформації» отриманої від виконавця, третім особам, оскільки для визнання інформації конфіденційною вона повинна відповідати ряду ознак передбачених Законом «Про комерційну таємницю», однією з яких є визначення переліку інформації, що становить комерційну таємницю, а також обмеження доступу до інформації, що становить комерційну таємницю, шляхом встановлення порядку поводження з цією інформацією та контролю за дотриманням такого порядку, у тому числі й доступу третіх осіб.
6. Статтею 32 Закону «Про захист прав споживачів» передбачено можливість розірвання споживачем договору на надання ріелтерських послуг в односторонньому порядку у будь-який час за умови оплати виконавцю фактично понесених ним витрат, пов'язаних із виконанням зобов'язань за цим договором.
Встановлення заборон чи обмежень у реалізації цього права є незаконним та суперечить нормі права передбаченої
7. На момент укладання договору на надання ріелтерських послуг необхідно ознайомитися з документами, що містять відомості про виконавця послуг (ріелтерського агентства). При цьому слід звернути увагу, щоб інформація про послуги (перелік послуг, вид послуг, вартість послуг, обов'язки та відповідальність сторін) були чітко та повно прописані в договорі.
Слід врахувати, що договір надання ріелтерських послуг є підвидом договору на надання послуг (доручення, агентського договору) і повинен відповідати вимогам Цивільного кодексу РФ, встановленим, для даного виду договорів.
Процес взаємовідносин клієнтів із ріелторами найчастіше викликає чимало питань. З ким саме укладати договір - із фахівцем, який проводитиме угоду, чи з агентством, де він працює? За що саме відповідає ріелтор? Зрештою, чи можна розраховувати на компенсацію, якщо вам надали неякісну послугу? Спробуємо розібратися.
Зворотний бік закону
БН уже розповідав своїм читачам, як вибрати агента з нерухомості та навіщо потрібен такий фахівець. Має сенс детальніше зупинитися на юридичних особливостях взаємовідносин ріелторів та їх клієнтів. З 2002 року у Росії скасовано обов'язкове ліцензування ріелторської діяльності. З того часу держава фактично не контролює професію: немає визначення ріелторської послуги, загальноприйнятих вимог до роботи агенцій та їхніх співробітників. А єдиним документом, який регулює відносини професійних операторів цього ринку з клієнтами, є між ними договір. Обов'язкові вимогидо нього, знову ж таки, відсутні.
Агентства пропонують клієнтам різні видиугод: договір комісії, агентування, надання послуг. Усі вони передбачені Цивільним кодексомРФ і цілком законні. Вибір конкретної форми угоди залежить від особливостей угоди, що проводиться, і обсягу наданих агентством послуг.
Якщо робота вестиметься за ексклюзивним договором, то тут угоду необхідно укладати з агентством нерухомості, оскільки саме вона гарантує виконання зобов'язань щодо угоди. У тому числі відповідає за дії агента перед клієнтом. З боку агенції підпис під договором ставить генеральний директорабо призначений ним представник. Укладати угоду з приватним агентом можна лише в тому випадку, якщо він має статус індивідуального підприємця. Тільки так він може дати своєму клієнту будь-які гарантії.
З огляду на те, що законодавчі вимоги до змісту агентського договору відсутні, обсяг відповідальності, яку компанія чи її співробітник несе перед клієнтом, потрібно обов'язково докладно прописувати у самому документі.
Клієнту має сенс запам'ятати, що він має повне право наполягати, щоб у типовий договір, який йому запропонує агентство, було внесено ті чи інші додаткові пункти. Звичайно, якщо вони не порушують чинне законодавство.
Поряд із основною угодою на надання послуг агентством часто укладають з клієнтами договір доручення. Наприклад, якщо клієнт хоче самостійно реєструвати право власності, займатися збором необхідні проведення угоди документів тощо., то це робить агент.
Втім, на думку експертів, договори доручення можуть нести потенційну небезпеку для клієнтів, тому до їх укладання потрібно ставитись гранично уважно, чітко уявляючи, які саме дії та в якому обсязі ви доручаєте.
Перевіряємо чистоту
У багатьох агентських угодах сказано, що ріелтор зобов'язаний, який хоче придбати його клієнт. Але практика така, що якщо надалі угоду визнають недійсною, агент не понесе за це жодної відповідальності. За законом про державну реєстрацію прав на нерухомість (122-ФЗ) – зареєстроване право власності можна анулювати через суд. А передбачена тим же 122-ФЗ компенсація покупцеві, що не відбувся, обмежується сумою в 1 млн руб.
Для отримання цієї виплати потрібно звернутися до суду і встановити, з чиєї вини покупцю завдали шкоди. Тобто знайти винуватця і, знову ж таки, через суд отримати від нього компенсацію. Втім, за словами юристів, це все швидше теорія, на практиці довести недобросовісність агента, а тим більше стягнути з нього неустойку, майже нереально.
До того ж, за чинними законами, ріелтор не зобов'язаний відповідати за сумлінність продавця. Клієнту необхідно усвідомлювати, що - навіть якщо агентство провело свою роботу без помилок. Наприклад, якщо після реєстрації прав покупця несподівано з'явився спадкоємець, існування якого нікому було відомо.
У відповіді за угоду
У відсутності законодавчого регулювання ріелторської діяльності, всі конфлікти між агентами та їх клієнтами вирішуються виходячи з положень Закону про захист прав споживачів. Відповідно до 29-ї статті цього документа у разі розірвання договору з агентством нерухомості споживач може вимагати «повного відшкодування збитків, завданих йому у зв'язку з недоліками виконаної роботи».
Проте, за словами фахівців, випадки, коли ріелтор виплачував компенсацію клієнту, трапляються вкрай рідко. Насправді відповідальність ріелтора практично завжди обмежується сумою отриманих ним комісійних. Прописані у договорі штрафи і неустойки рідко приймаються судами - будь-які форми укладених між сторонами угод служителі Феміди кваліфікують як договори надання послуг. А головна особливість таких угод полягає в тому, що у разі їхнього одностороннього розірвання стягнути неустойку практично неможливо.
У сухому залишку отримуємо наступне: судова практикащодо вирішення конфліктів між ріелторами та їх клієнтами на сьогодні не склалася. Багато в чому через те, що регулювання, правових норм та обов'язкової майнової відповідальності ріелторів сьогодні не існує.
Клієнтам залишається сподіватися лише на те, що сумлінні агентства нерухомості дорожать своєю репутацією, що може бути певною гарантією якості їхніх послуг.
Плюс до цього, випадки шахрайства на вторинному ринку житла давно вже не мають масового характеру. Тут свою роль відіграла як система державної реєстрації речових прав, так і значна робота професійної спільнотищодо популяризації цивілізованого ринку житла.
Додатковою гарантією для клієнта може стати членство агентства, вибраного як посередника, в якомусь професійному об'єднанні, оскільки відповідальність їх членів, як правило, застрахована. Що стосується форс-мажору це у тому чи іншою мірою покриє фінансові втрати клієнта.
Можливо, є сенс самостійно застрахувати титул власності. Вартість такої послуги залежить від вартості житла та строку страхування.
У будь-якому випадку потрібно пам'ятати: стовідсоткової гарантії чистоти угоди вам ніхто не дасть. Оцінити всі ризики, пов'язані з купівлею житла на вторинному ринку, дуже важко.
Текст: Сергій Бардін, Андрій Грязнов Фото: Олексій Олександронок
Оновлено 22.10.2017 19:55
Законодавство РФ не містить певних вимог до договору на надання ріелторських послуг, тому до такого договору застосовуються загальні положення про договір надання послуг (ст. 779 ДК РФ).
Договір надання ріелторських послуг може включати такі розділи:
1) преамбулу договору;
2) предмет договору;
3) зобов'язання сторін;
4) строки виконання зобов'язань;
5) вартість послуг та порядок розрахунків;
6) порядок розірвання договору;
7) відповідальність сторін.
1. Преамбула договору
Преамбула договору містить вказівку на сторони договору: набувача ріелторських послуг (Замовника) та особу, яка надаватиме ці послуги (Виконавця).
2. Предмет договору
Предмет договору - це дії, які має здійснити ріелтор з метою купівлі/продажу нерухомості.
приклад. Предмет договору з ріелтором при покупці нерухомості
Пошук (підбір) однокімнатної квартири з метою її придбання вартістю 3000000 - 3500000 руб. у районі Любліно м. Москви, площею 30 – 35 кв. м, у цегляному будинку, не перший і не останній поверх, у будинку поверховістю не нижче дев'яти, будинок не старший 1980 р., наявність ліфта та сміттєпроводу тощо.
приклад. Предмет договору з ріелтором під час продажу нерухомості
Пошук покупця однокімнатної квартири, розташованої за адресою: м. Москва, вул. Зимова, буд. 6, кв. 12, проведення показів, підготовка необхідних документівдо правочину, організація розрахунків та подання документів на реєстрацію переходу права власності.
3. Зобов'язання сторін
До обов'язків Виконавця можуть входити:
1) фотографування об'єкта нерухомості;
2) поширення інформації про об'єкт нерухомості у коштах масової інформації, мережі Інтернет;
3) пошук покупців/продавців об'єкта(ів) нерухомості відповідно до вимог Замовника;
5) проведення переговорів;
6) аналіз правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомості;
7) збір комплекту документів на квартиру, що купується/відчужується;
8) підготовка угоди, організація взаєморозрахунків;
9) здійснення дій для державної реєстрації переходу прав власності на об'єкт нерухомості;
10) інформування Замовника про хід виконання договору.
До обов'язків Замовника належать:
1) надання документів на об'єкт нерухомості;
3) явка для ознайомлення з підібраними варіантами нерухомості;
4) забезпечення явки всіх осіб, які беруть участь у правочині, для її оформлення та реєстрації;
5) підписання акта наданих послуг;
6) сплата визначеної відповідно до договору грошової суми за надані послуги;
7) вчинення дій, вкладених у внесення авансового платежу та укладання основного договору купівлі-продажу нерухомості.
Примітка. Ріелтор повинен надати клієнту повний пакет документів на нерухомість, що купується/купується. Слід пам'ятати, що ряд документів, необхідних державної реєстрації речових переходу права власності, є обмежений термін дії: виписка з Єдиного державного реєструправ на нерухоме майно та правочинів з ним дійсна протягом 30 днів, витяг з домової книги – протягом 30 днів, технічний паспорт – протягом п'яти років.
4. Строки виконання зобов'язань
У договорі із ріелтором необхідно прописати термін дії договору. Сторони договору мають право передбачити можливість продовження договору на аналогічний термін за відсутності заперечення сторін, а також встановити строк повідомлення однієї сторони договору іншої про заперечення щодо продовження терміну надання послуг.
5. Вартість послуг та порядок розрахунків
Замовник зобов'язаний оплатити надані йому послуги у строки та в порядку, зазначені в договорі надання послуг (п. 1 ст. 781 ДК РФ).
Оплата послуг ріелтора може встановлюватися у відсотковому вираженні до вартості об'єкта нерухомості, що купується/відчужується, або у вигляді твердої суми.
Договором може бути встановлено, що вартість послуг виконавця складається з фіксованої та змінної частин. У разі фіксована частина оплачується незалежно від укладання Замовником за підсумками надання послуг угоди купівлі-продажу нерухомості, а змінна частина оплачується лише за умови укладання угоди купівлі-продажу.
У договорі надання послуг повинні обов'язково обумовлюватися вартість послуг рієлтора на всіх етапах виконання договору та момент їх оплати. Важливо також передбачити можливість Замовника відмовитись від тієї чи іншої послуги (наприклад, від збору документів), якщо необхідні діївін може зробити самостійно.
Примітка. Момент оплати за договором може бути різним. Як правило, остаточний розрахунок здійснюється після реєстрації угоди в Росреєстрі, але деякі агентства беруть передоплату за свої послуги на поточні витрати або забирають комісійну винагороду в момент підписання договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості під гарантійне зобов'язання.
6. Порядок розірвання договору
Сторони мають право розірвати договір за взаємною згодою або на підставах, встановлених чинним законодавством.
Замовник вправі у час відмовитися від виконання договору за умови оплати Виконавцю фактично понесених їм витрат (п. 1 ст. 782 ДК РФ). У такому разі договір вважатиметься розірваним з моменту відшкодування Замовником понесених Виконавцем витрат.
7. Відповідальність сторін
Сторони договору звільняються від відповідальності за повне або часткове невиконання зобов'язань за договором лише за настання форс-мажорних обставин (п. 3 ст. 401 ЦК України). Однак наступ таких обставин сам по собі не припиняє зобов'язання боржника, якщо виконання залишається можливим після того, як вони відпали (п. 9 Постанови Пленуму Верховного СудуРФ від 24.03.2016 р. N 7).
Виконавець несе відповідальність за збереження отриманих від Замовника документів. У разі втрати таких документів він зобов'язаний відновити їх власним коштом.
Замовник відповідає за порушення термінів оплати наданих послуг. У разі порушення таких строків Замовник зобов'язаний виплатити Виконавцю встановлену договором неустойку.
Особливості ексклюзивного договору з рієлтором
Ексклюзивний договір на купівлю/продаж нерухомості передбачає укладення договору на надання ріелторських послуг тільки з одним агентством з нерухомості (ріелтором).
До стандартного переліку послуг за ексклюзивним договором входять: юридичні консультації з операцій з нерухомістю, реклама об'єкта нерухомості, пошук покупця (об'єкта нерухомості), організація та супровід переговорів сторін та підготовка документів до угоди.
Ексклюзивний договір спрямований на економію часу продавця нерухомості та укладання угоди купівлі-продажу найкоротший термінта за максимально вигідною ціною.
Call from mobile
Ви знайдете Skype CreditFree via Skype
Щодня тисячі людей звертаються до агентств нерухомості та укладають з ними договори на надання послуг. При цьому більшість громадян неясно розуміє, які умови має містити договір. Ця стаття допоможе вам бути у всеозброєнні при переговорах з агентством нерухомості.
Кожен етап операції з придбання нерухомості складається з багатьох операцій, ефективність яких визначається професіоналізмом співробітників ріелторської фірми. Найголовніше, щоб усі дії, які вчиняються від вашого імені, відповідали укладеному договору.
Успіх угоди багато в чому залежить від професіоналізму вашого рієлтора. Людина, яка вперше купує або продає квартиру, не завжди розуміє, який обсяг роботи потрібно зробити, щоб її мрія стала реальністю.
Договір дозволяє уникнути цієї проблеми: у ньому прописується, за що ви платите і які саме дії робить рієлтор. Якщо ви готові довірити рішення житлових проблемріелторам необхідно підписати договір про надання послуг. Цей документ може багато розповісти вам про сумлінність фірми. Якщо ріелтор запропонує працювати без оформлення договору, будьте обережні: між вами та фірмою немає жодних зобов'язань та жодної відповідальності.
У ріелторських фірмах використовуються як стандартні форми договорів, і довільні договори, які можуть містити умови, що ущемляють ваші права. Але все ж таки не варто поспішати з підписанням договору. Обов'язково вивчіть запропонований вам проект договору, а найкраще показати його юристу.
Що ж має містити договір обов'язково?
- Перелік послуг агентства у межах договору.
- Вартість винагороди агенції.
- Термін дії договору.
- Вартість об'єкту нерухомості.
- Реквізити сторін.
- Опис документів.
- Хто та які збирає довідки.
- Відповідальність агенції.
- Відповідальність клієнта.
- Про розірвання договору.
Дивіться також: Чим аргументувати підвищений рівень орендної плати
Розглянемо докладніше кожен із пунктів.
1. Договір має містити конкретний перелік послуг агентства
У договорі з ріелторською фірмою потрібно чітко прописати предмет договору, тобто. які саме послуги надає організація.
Як правило, ріелторські фірми надають різноманітні послуги:
- підбір варіантів квартир;
- перевірка комплекту правовстановлюючих документів, поданих продавцем;
- вивчення «історії» квартири за всіма власниками;
- збір необхідних довідок та документів;
- підготовка та укладання попереднього договору купівлі-продажу або договору авансу (завдатку) та контроль його дотримання;
- проведення угоди купівлі-продажу (підготовка та висновок);
- подання документів на державну та отримання свідоцтва про право власності;
- присутність як свідок при внесенні грошей до банківського осередку та передачі грошей продавцю;
- оформлення;
- контроль передачі житла новому власнику та деякі інші дії.
У предметі договору обов'язково має бути формулювання про купівлю чи продаж квартири, а не «про надання ріелторських, консультаційних чи інформаційних послуг». У разі є можливість оплатити видимість бурхливої діяльності ріелтора, а чи не результат як укладеної угоди.
Максимальний набір послуг включає: повний супровід угоди, починаючи з вибору варіантів і закінчуючи державною реєстрацієюа потім передачі квартири від продавця покупцю.
Мінімальний пакет послуг полягає у перевірці юридичної чистоти квартири, яку клієнт вибрав сам (від цієї послуги відмовлятися не рекомендую, оскільки самостійно ви не зможете провести таку перевірку) та оформлення угоди.
Наполягайте, щоб послуги, які надаватиме вам агентство, були детально викладені у договорі.
2. Договір має містити вартість винагороди агенції
У договорі має бути визначено конкретний розмір винагороди агентства у вигляді твердої суми (фіксованої ціни) або відсотка вартості квартири та перерахованих витрат за угодою:
- на рекламу квартири;
- з підготовки необхідних укладання угоди документів;
- щодо укладання угоди (оренда банківського осередку, оплата державного мита за реєстрацію договору купівлі-продажу).
Останнім часом багато агенцій знизили розмір своєї комісії. Якщо ще рік тому 3-відсоткова комісія вважалася мало не демпінгом, тепер цей розмір стає стандартом. Багато хто встановлює фіксовану ціну у розмірі 30 тисяч рублів за один об'єкт нерухомості.
Фіксована оплата - це однакова ціна однакових видів робіт; вона не залежить від реальної вартості нерухомості, що купується або продається. Деякі вважають, що така угода найвигідніша, адже технології продажу квартири за 2 млн. рублів або за 8 млн. рублів принципово не відрізняються. Тому ціна послуг залежить тільки від того, яку роботу потрібно виконати ріелторам: чи це буде продаж або купівля житла або юридичний супровід готового варіанту.
Дивіться також: Як поділити особовий рахунок у квартирі
Основна перевага угоди за фіксованою ціною у тому, що сума винагороди фірми залежить від вартості житла. Це встановлено у договорі.
Багато агенцій приховують свої комісійні, а кожній із сторін (продавцю та покупцю) кажуть, що працюють майже безкоштовно і вартість своїх послуг візьмуть з іншого боку. Це призводить до того, що договір з агентством, в якому чітко не прописано вартість послуг, дає можливість ріелтору отримати дуже непогану винагороду з обох сторін.
Зверніть увагу: якщо вартість послуг агентства вказана, більшість агентств не бере гроші з продавця, доки нерухомість не продана. З покупцями все по-різному: деякі ріелтори беруть гроші тільки при купівлі житла, деякі — за пропозицію та показ кількох об'єктів.
3. Договір має містити термін дії
У договорі з агентством обов'язково має бути зазначений термін, достатній на продаж нерухомості, і навіть умови продовження цього терміну. Зазвичай вчинення типової угоди потрібно близько 2-х місяців.
4. У договорі має бути обумовлена вартість нерухомості
Під час оформлення договору слід звернути увагу на ціну нерухомості. У документі повинні бути чітко відображені дві суми: та, яку ріелтор зобов'язується виплатити вам, та за яку він збирається продати квартиру.
Часто у договорах вказується лише одна ціна. Чим це загрожує у майбутньому? Ваша квартира може виставлятися за завищеною ціною, через що ви довго її продаватимете або не продасте зовсім. Але коли термін договору закінчиться, вам доведеться знизити ціну, оскільки продати квартиру за велику суму не вдалося, тому вимагайте, щоб у договорі була вказана продажна ціна квартири, а заразом увімкніть пункт про ваше право відмовитися від договору, якщо ви виявите, що ріелтор перевищив цю ціну.
При підписанні договору з ріелтором, чітко обмовте мінімальну вартість нерухомості, нижче за яку ви не готові продавати житло.
Права та обов'язки споживача ріелторських послуг (клієнта) регулюються загальними положеннямиДК РФ за зобов'язаннями надання послуг, зобов'язанням агентування, комісії і поруки, а також договорами, укладеними між клієнтом і ріелторською фірмою.
А. А. Батяєв показує, що договір надання ріелторських послуг регулюється положенням гол. 39 ДК РФ… «цей товар є громадським і нього поширює свою дію ст. 426 ЦК України. Зі змісту ст. 426 і 427 слід, що ріелторська фірма зобов'язана надавати свої послуги кожному, хто до неї звернеться. Фірма немає права надавати перевагу комусь». Основний контингент споживачів ріелторських послуг складають фізичні особи, тому до клієнта - фізичній особізастосовуватимуться правила Закону РФ від 7 лютого 1992 року № 2300-1 «Про захист прав споживачів» (у редакції від 21 грудня 2004 року). Перерахуємо ці права:
Ріелторська фірма повинна надати повну інформацію про послуги, що надаються. Коли клієнт звертається в ріелторську фірму, не уклавши з нею договір на надання ріелторських послуг, то найбільш доцільно роз'яснити клієнту весь комплекс послуг, які йому можна представити, виходячи з вимог клієнта. У цьому можуть обумовлюватися приблизні терміни виконання послуг та його вартість. Ріелторська фірма не повідомляє клієнту всієї інформації щодо своїх послуг. Робиться це з тієї причини, що інформація (наприклад, про місце знаходження необхідної клієнту квартири, її вартість тощо) може бути віднесена до комерційної таємниці даної ріелторської фірми.
У тому випадку, коли споживач ріелторських послуг готовий скористатися послугами даної ріелторської фірми, йому надається інформація про послуги договору ріелторських послуг. Крім договору надання ріелторських послуг, залежно від суті тих дій, які необхідно зробити для клієнта, може знадобитися укладання договору агентування, комісії, доручення.
У цих випадках ріелторська фірма має проконсультувати клієнта про всі умови зазначених договорів. Але ріелтор не повинен цього робити, він лише відповідає на питання, що задаються його клієнтом. Перед підписанням будь-яких договорів із ріелторською фірмою споживачеві потрібно ретельно вивчити всі передбачувані умови. Важливо звернути увагу на предмет послуг, які має надати ріелторська фірма. Якщо, наприклад, клієнту потрібно купити однокімнатну квартиру в центрі міста (бажано на якихось конкретних вулицях), розташовану на третьому поверсі, то в договорі обов'язково необхідно докладно описати всі ці нюанси, інакше ріелтор вважатиметься належним чином виконавцем своїх договірних зобов'язань, навіть якщо не врахує побажання клієнта. А клієнт буде зобов'язаний прийняти все виконане за договором ріелтором та сплатити за його послуги. Тому всі «побажання» клієнта про місце розташування квартири (або, наприклад, куди мають виходити вікна) мають залишитися не усними побажаннями, а бути записаними у договорі на надання ріелторських послуг.
Клієнту слід поцікавитися про такі важливі питання, як перехід ризику випадкової загибелі, відповідальності сторін, права на утримання ріелтором всього, отриманого ним за угодою, укладеною на користь клієнта, обтяження нерухомого майна правами третіх осіб.
Ріелторська фірма повинна надати правову інформацію про всі юридичні дії, які необхідно вчинити ріелтору для виконання вимог клієнта. У ході здійснення угод з нерухомим майномможе бути потрібна приватизація житлового приміщення, придбання права власності на земельну ділянку, оформлення спадщини, реєстрація угоди з нерухомістю, звернення до суду та надання інтересів клієнта в суді.
Вимоги щодо якості послуг у кожному конкретному випадку будуть різними. Вони безпосередньо залежать від умов, передбачених у договорі надання ріелторських послуг.
Якщо клієнту необхідно, наприклад, здійснити обмін квартирами, то вважатиметься виконаним договір ріелтором, якщо передасть клієнту квартири, проживання в яких можливе, виходячи із санітарних вимог. Це квартири в будинках, які не знаходяться в аварійному стані та підключені до газо-, електро- та водопостачання. У цих випадках, коли квартира у новобудові, це має бути будинок, зданий на обслуговування у ЖЕК. На практиці досить поширені випадки, коли покупця вселяють у квартиру в новобудові, яка ще не здана будівництвом, не прийнята на обслуговування ЖЕК. Це загрожує тим, що при настанні опалювального сезону будинок не опалюватиметься, до нього не будуть подавати газо- та енергопостачання. Відповідальності за це ніхто не понесе. Поки що сторони ( будівельна організація, власник будівлі, покупець, ЖЕК, ріелторська фірма) будуть у суді з'ясовувати, на кому лежить вина та хто понесе майнову відповідальність, питання комунального обслуговування будинку не будуть вирішені.
«Будівельний ринок знову лихоманить: одне за одним йдуть повідомлення про мітинги і голодування новоселів, що не відбулися, залишилися без грошей і квартир, оплачених на стадії котловану», пише І. Невинна і Т. Єфременко. За даними аналітичного центру«Індикатори ринку нерухомості», з виставлених на продаж минулого року нових будинків, 20% становили ще навіть не підготовлені для будівництва майданчики, а 55% - новобудови, основна маса квартир у яких розкуповувалась на ранніх стадіях будівництва.
Таким чином, російський будівельний бізнес сьогодні переважно орієнтований саме на залучення коштів пайовиків, більшість із яких громадяни.
Такі способи, як використання власних коштів та залучення банківських кредитів девелопери практикують у меншому розмірі.
При виділенні земельної ділянки під житловий мікрорайон муніципалітет отримував не лише деяку частку квартир, а й обговорював із забудовником «соціальну складову» проекту будівництва інженерних мереж або будівництво дитячого садка. Це природно подорожчало будівництво і, зрештою, оплачувалося покупцями квартир.
Начальник управління з економічної безпеки Москви А. Корсак вважає, що досі на ринку зустрічаються часто свідомо недобросовісні організації. Вони пропонують потенційним покупцям квартир чужі майданчики та будинки як свої та збирають гроші. Інші фірми, вигравши конкурс на будівництво будинку, залучають співінвесторів, отримують із них гроші, але будувати не поспішають. Купуючи нові і нові майданчики і виставляючи майбутню новобудову на продаж, ці компанії акумулюють величезні кошти, «протрачують» їх, не витрачаючи на будівництво, і заробляють саме на цьому. Через якийсь час фірма може повернути пайовикам сплачені кілька років тому суми, але без відсотків та штрафних санкцій.
Якщо в договорі зазначено, що квартира повинна бути розташована в певному місці (на якихось там конкретних вулицях, певних поверхах), то договір вважатиметься виконаним відповідно до вимоги якості, якщо дотримані всі додаткові вимоги клієнта і будинок відповідає вимогам, раніше вказаним.
Якщо не дотримано вимоги щодо якості наданої послуги та недоліки товару не були обумовлені продавцем, покупець, якому передано товар неналежної якості, має право на свій вибір вимагати від продавця:
пропорційного зменшення покупної ціни;
безоплатного усунення недоліків товару у розумний термін;
відшкодування своїх витрат усунення недоліків товару.
У разі суттєвого порушення вимог до якості товару (виявлення непереборних недоліків, які не можуть бути усунені без невідповідних витрат або витрат часу, або виявляються неодноразово, або проявляються знову після їх усунення та інших подібних недоліків) покупець має право на свій вибір:
відмовитися від виконання договору купівлі - продажу та вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми;
вимагати заміни товару неналежної якості товаром, що відповідає договору.
Ці права передбачені ст. 475 ЦК України.
Істотне порушення вимог якості товару виявлятиметься якраз у тому випадку, якщо клієнту було передано квартиру, яка не відповідає вимогам, зазначеним у договорі на надання ріелторських послуг. Клієнт також має право отримати товар, вільний від прав третіх осіб. Відповідно до ст. 460 ГК РФ ріелторська фірма зобов'язана передати покупцю товар вільним від будь-яких прав третіх осіб, за винятком випадку, коли покупець погодився прийняти товар, обтяжений правами третіх осіб.
Невиконання продавцем цього обов'язку дає покупцю право вимагати зменшення ціни товару або розірвання договору купівлі - продажу, якщо не буде доведено, що покупець знав або повинен був знати про права третіх осіб на цей товар. Наприклад, ріелтор купує квартиру для свого клієнта, де проживає громадянин (відмовоодержувач спадщини). Ріелтор повинен попросити згоди клієнта на покупку такої квартири. Якщо ріелтор цього не зробить, клієнт має право вимагати від нього відшкодування частини купівельної ціни, або розірвання договору купівлі-продажу та договору надання ріелторських послуг, відшкодування всіх збитків.
При вилученні товару у покупця третіми особами на підставах, що виникли до виконання договору купівлі-продажу, продавець зобов'язаний відшкодувати покупцю завдані ним збитки, якщо не доведе, що покупець знав або повинен був знати про наявність цих підстав.
Угода сторін про звільнення продавця від відповідальності у разі витребування придбаного товару у покупця третіми особами або її обмеження недійсна. Якщо третя особа на підставі, що виникла до виконання договору купівлі - продажу, пред'явить позов про вилучення товару, покупець зобов'язаний залучити продавця до участі у справі, а продавець зобов'язаний вступити у цю справу за покупця. Непритягнення покупцем продавця до участі у справі звільняє продавця від відповідальності перед покупцем, якщо продавець доведе, що, взявши участь у справі, він міг би запобігти вилученню проданого товару у покупця. Продавець, залучений покупцем до участі у справі, але який не взяв у ньому участі, позбавляється права доводити неправильність ведення справи покупцем. Ці правила вказані у ст. 461 ЦК України.
Серед обов'язків споживача послуг ріелторської фірми можна назвати передусім їх обов'язок сплатити послуги ріелторській фірмі. У зв'язку з оплатою послуг часто виникає питання про утримання ріелтором всього отриманого за угодою з клієнтом (на підставі ст. ст. 359, 360 ЦК України) та відповідальності клієнта за прострочення платежу або несплату послуг ріелторської фірми. Утримання виражається в тому, що ріелтор, наприклад, який купив за дорученням клієнта квартиру, утримує її і не передає клієнту, оскільки клієнт повністю не сплатив послуги ріелторської фірми. Далі ріелтор має право на продаж цієї квартири та задоволення з цієї суми своєї винагороди. Зазначені правила утримання діють незалежно від того, зазначені вони у договорі, чи ні.
А от якщо у договорі буде прямо передбачена заборона на утримання ріелтором, то правила ст. 359, 360 ДК РФ нічого очікувати застосовуватися до правовідносин сторін і відповідно ріелтор зможе законно утримувати отримане їм майно клієнта.
Крім своєчасної оплати товару клієнт повинен дотримуватись вимоги ріелтора про комерційну таємницю його фірми (не повідомляти третім особам відомості, які ріелтор заборонить повідомляти). Недотримання комерційної таємниці ріелторської фірми може спричинити майнову відповідальність клієнта. У договорі обов'язково має бути передбачено, які відомості клієнт не має права розголошувати та яка відповідальність передбачена за їх розголошення.
Часто ріелторська фірма передбачає у договорі умова у тому, що клієнт немає права звертатися до іншим ріелторським фірмам за наданням послуг, із якими він звернувся у цю ріелторську фірму. За порушення цієї умови ріелторська фірма може стягнути з клієнта вартість послуги, яку вона йому надати. Це буде діяти в тому випадку, якщо воно передбачено договором.
Споживач послуг ріелторської фірми зобов'язаний також передати ріелтору майно (наприклад, квартиру на продаж), якості, обумовленого ріелтором. Наприклад, він повинен попередити ріелтора про всі права третіх осіб щодо квартири, що продається, в тому стані, який зазначено в договорі.
При недотриманні цієї вимоги ріелтор має право відмовитися від виконання договору ріелторських послуг та вимагати відшкодування збитків із клієнта. Але це має бути обов'язково передбачено договором надання ріелторських послуг (з докладним описом того, в якому порядку будуть визначатися збитки ріелтора).
Батя А.А. Довідник ріелтора. Ростов - на Дону. "Фенікс". 2006. С.54.
Невинна І., Єфременко Т. Квартирний обман// російська газета. 27.10.05р. №241 (3910).