ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ ВАРТІСТИ БІЗНЕСУ

План

Етапи процесу оцінки

2.2.

2.1. Етапи процесу оцінки

Кількість етапів коливається від трьох до восьми, що відображає прийнятий авторами різний ступінь їх диференціації.

В Національний стандарт №1, проведення оцінки включає наступні етапи:

1 ) укладання договору проведення оцінки, зокрема завдання оцінку;

2 ) збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки;

3 ) застосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки та здійснення необхідних розрахунків;

4) узгодження (узагальнення) результатів застосування підходів до оцінки та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;

5) складання звіту про оцінку.

Перелічені етапи з урахуванням особливостей оцінки бізнесу (рис. 1).

Рис. 1. Етапи оцінки

1. На етапі « Визначення об'єкту» здійснюється формулювання завдання. Завдання на оцінку має містити таку інформацію: об'єкт оцінки, майнові права на об'єкт оцінки, мета оцінки, передбачуване використання результатів оцінки та пов'язані з цим обмеження, вид вартості, дату, термін проведення оцінки, припущення та обмеження, на яких має ґрунтуватися оцінка.

При опис підприємствавказується його повна і скорочена назва, організаційно-правова форма, місцезнаходження, галузь виробництва, основні види продукції та ін.

Предмет оцінки– вид майнових прав, що оцінюється: права на підприємство, на матеріальні активи підприємства, на акціонерний капітал АТ, частка учасника статутний капіталпідприємства тощо.

Дата оцінкиможе бути дата продажу підприємства, дата його огляду, дата судового розгляду, пов'язана з поділом майнового комплексу, та інші випадки.

Визначення цілі оцінки- Дуже важливий етап. Від цілі оцінки залежить вибір її методики. Неправильно сформульована мета тягне за собою використання неадекватної методики оцінки та хибний результат. На даному етапі вказується мета, яка, як правило, полягає у визначенні оцінної вартості, необхідної замовнику для ухвалення ним обґрунтованих рішень щодо інвестування, переоцінки, продажу, взяття кредиту під заставу тощо.

Також на даному етапі необхідно ознайомити замовника з основними обмежувальними умовами, які супроводжуватимуть оцінку вартості об'єкта Вони формулюються для захисту інтересів замовника та експерта-оцінювача. Частину їх за необхідності слід відображати у звіті про оцінку, щоб уникнути у майбутньому у відносинах між замовником та експертом-оцінювачем конфліктних ситуацій.

2. Друга стадія оцінки – це укладання договору про оцінку. На цьому етапі оцінки важливо визначити представника замовника, який формулюватиме завдання, підписуватиме договір про оцінку та здійснюватиме приймання звіту, забезпечуватиме вихідною інформацією. Важливо також визначити експерта-оцінювача, відповідального за підготовку та складання звіту замовнику.

Оцінювач здійснює збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки, вивчає кількісні та якісні характеристики об'єкта, збирає інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта з використанням тих підходів та методів, які, на його думку, мають бути застосовані під час проведення оцінки, у тому числі інформацію:

а) про політичні, економічні, соціальні, екологічні та інші фактори, що впливають на вартість об'єкта оцінки;

б) попит та пропозиція на ринку, до якого належить об'єкт оцінки, включаючи інформацію про фактори, що впливають на попит та пропозицію, кількісні та якісні характеристики даних факторів;

в) об'єкт оцінки, включаючи правовстановлюючі документи, відомості про обтяження, пов'язані з об'єктом оцінки, інформацію про фізичні властивості об'єкта, його технічні та експлуатаційні характеристики, знос і старіння, минулі та очікувані доходи і витрати, дані бухгалтерського обліку та звітності та ін.

Відповідальний за проведення оцінки експерт-оцінювач визначає склад групи експертів, які братимуть участь у процесі оцінки. У разі оцінки великого об'єкта необхідно залучити кількох людей – економістів, спеціалістів з маркетингу, технічних експертів, екологів.

Завдання на оцінку включає: ім'я замовника, ім'я експерта-оцінювача, предмет оцінки, дату оцінки, мету та функцію оцінки, стандарт вартості, календарний план, особливі умови. У процесі оцінки можливі відхилення від завдання чи доповнення до нього.

3. Третя стадія процесу оцінки – це вибір методів оцінки та здійснення необхідних розрахунків. При реалізації цієї стадії обґрунтовується можливість використання певних підходів та методів, які застосовуються для оцінки конкретного об'єкта.

При проведенні оцінки оцінювач може використати витратний, порівняльний та дохідний підходи до оцінки або обґрунтувати відмову від використання того чи іншого підходу. Оцінювач має право самостійно визначати конкретні методи оцінки у межах застосування кожного з підходів.

Прибутковий підхідвикористовується, коли існує достовірна інформація, що дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки може приносити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати.

Порівняльний підхідзастосовується, коли існує достовірна та доступна для аналізу інформація про ціни та характеристики об'єктів-аналогів.

Витратний підхідзастосовується, коли існує можливість замінити об'єкт оцінки іншим об'єктом, який є точною копією об'єкта оцінки, або має аналогічні корисні властивості.

4. Оцінювач для отримання підсумкової вартості об'єкта оцінки здійснює узгодження (узагальнення) результатів розрахунку вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки та методів оцінки.

При узгодженні результатів розрахунку вартості об'єкта оцінки повинні враховуватися вид вартості, встановлений у завданні на оцінку, і навіть судження оцінювача якості результатів, отриманих у межах застосованих підходів.

Корисно знати, що нормативними документамиза оцінкою забороняється узгоджувати результати шляхом розрахунку середньої арифметичної величини цін, отриманих від використання кількох методів, і навіть те, що аргументація процедури узгодження має бути обов'язково викладено у звіті про оцінку.

5. За підсумками проведення оцінки складається звіт про оцінку.

Вимоги до змісту звіту про оцінку

Звіт про оцінку –документ, що містить обґрунтування думки оцінювача щодо вартості майна. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості про доказове значення.

Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. Своєчасне складання у письмовій формі та передача замовнику звіту про оцінку об'єкта є належним виконанням оцінювачем обов'язків, покладених на нього договором.

До звіту з оцінки вартості бізнесу пред'являється ряд основних вимог:

- Викладення всіх логічних побудов і висновків з них має бути ясним і чітким;

– всі факти звіту мають бути документально підтверджені;

- Звіт повинен містити мету оцінки, точний опис оцінюваного об'єкта, визначення виду оцінюваної вартості, опис послідовності визначення вартості об'єкта оцінки, розрахунок витрат, прогноз майбутніх чистих доходів підприємства, висновки;

– звіт має бути оформлений за стандартною формою та підписаний усіма особами, які брали участь в оцінці.

Форма, розміри та зміст звіту можуть значно різнитися залежно від характеру об'єкта, що оцінюється, поставлених цілей і функцій оцінки.

Основні розділи звіту:

1. Введення.

2. Опис макроекономічних властивостей.

3. Характеристика галузі.

4. Опис підприємства, його фінансовий та техніко-економічний стан.

5. Фінансовий аналіз.

6. Вибір та застосування методів оцінки.

7. Визначення підсумкової вартості об'єкта оцінки.

8. Висновок щодо оцінки.

9. Список використаних джерел.

10. Програми.

Характеристика основних розділів звіту

Характеристика основних розділів звіту представлена ​​у табл. 1.

Таблиця 1

Характеристика основних розділів звіту про оцінку бізнесу

Продовження табл. 1

Розділи звіту про оцінку	Зміст розділів
Характеристика галузі	Стан галузі. Ринки збуту та особливості збуту продукції. Умови конкуренції у галузі, наявність основних конкурентів, що виробляють товари-замінники (ціни, якість обслуговування, канали збуту, обсяги продажу, реклама)
Опис оцінюваного підприємства (бізнесу)	Тип організації (організаційно-правова форма, партнерство). Використані джерела інформації. Дані про історію підприємства. Напрямки діяльності. Характеристика постачальників та споживачів. Майно, у тому числі нематеріальні активи та виробничі потужності (власні та орендовані). Робочий та управлінський персонал (якість управління, кваліфікація, плинність). Перспективи розвитку бізнесу. Попередні угоди з аналогічними частками у бізнесі
Фінансовий аналіз	Аналіз фінансових звітів (за 3-5 років). Пояснення внесених з метою оцінки коригування фінансової звітності. Аналіз фінансових коефіцієнтів. Прийняті припущення, результати порівняння із фінансовими показниками аналогів, прогнози фінансового стану підприємства. Вплив фінансових показниківна вартість бізнесу
Вибір та застосування методів оцінки	Підстави для вибору методів оцінки, що застосовуються у конкретній ситуації. Обов'язкове обґрунтування відмови від використання будь-якого підходу (у разі неможливості застосувати всі три підходи до оцінки)
Визначення вартості об'єкта оцінки	Розрахунки та логіка міркувань щодо визначення вартості підприємства із застосуванням обраних підходів та методів оцінки. Способи одержання змінних (ставки дисконтування, ставки капіталізації, мультиплікатори). Узгодження одержаних результатів у підсумкову оцінку вартості бізнесу. Логічні міркування, що обґрунтовують застосування премій та знижок (знижок за неконтрольний характер та недостатню ліквідність, премій за контроль)
Висновок	Основні висновки та величина вартості бізнесу. Рекомендації щодо результатів проведеної оцінки
список використаних джерел	Інформаційні агенції, органи статистики тощо. Періодична економічна печатка (газети, журнали). Методична література (книги, статті, стандарти)
Програми	Документи, на основі яких проводився фінансовий аналіз: дані балансу (форма № 1) та звіту про фінансові результати (форма № 2) за аналізований період. Фотографії об'єкта оцінки (у разі потреби). Копії документів про кваліфікацію оцінювача та інші відомості

Звіт про оцінку має бути пронумерований посторінково, прошитий, підписаний оцінювачем або оцінювачами, які провели оцінку, а також скріплений особистою печаткою оцінювача, що здійснює оцінну діяльність самостійно, займаючись приватною практикою, або печаткою та підписом керівника юридичної особи, з якою оцінювач чи трудовий оцінювач договір.

Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованою для цілей укладання угоди з об'єктами оцінки, якщо з дати складання звіту до дати укладання угоди або дати подання публічної оферти минуло не більше 6 місяців.

2.2. Підходи та методи, що використовуються для оцінки бізнесу

Оцінку бізнесу здійснюють із позицій трьох підходів:

прибуткового витратного порівняльного

Кожен підхід дає змогу підкреслити певні характеристики об'єкта.

Так, в оцінці з позиції дохідного підходу на чільне місце ставиться дохід як основний фактор, що визначає величину вартості об'єкта. Чим більший дохід, який приносить об'єкт оцінки, тим більша величина його ринкової вартості за інших рівних умов.

Прибутковий підхід- це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникнуть в результаті використання власності та можливого подальшого її продажу.

Оцінка доходним підходом передбачає, що потенційні покупці розглядають об'єкт оцінки, що приносить дохід, з точки зору інвестиційної привабливості, тобто як об'єкт вкладення з метою отримання в майбутньому відповідного доходу.

Порівняльний підхід особливо ефективний у разі існування активного ринку зіставних об'єктів власності. Точність оцінки залежить від якості зібраних даних, оскільки, застосовуючи даний підхід, оцінювач повинен зібрати достовірну інформацію про нещодавні продажі зіставних об'єктів. Ці дані включають: фізичні характеристики, час продажу, місцезнаходження, умови продажу та фінансування.

Дійсність такого підходу знижується, якщо угод було мало і моменти їх вчинення та оцінки поділяє тривалий період, якщо ринок знаходиться в аномальному стані, тому що швидкі зміни на ринку призводять до викривлення показників.

Для порівняння вибираються конкуруючі з оцінюваним бізнесом об'єкти. Зазвичай між ними існують відмінності, тому слід провести відповідне коригування даних.

Витратний підхіднайбільш застосовний для оцінки об'єктів спеціального призначення, а також нового будівництва, для визначення варіанта найкращого та найбільш ефективного використанняземлі, а також з метою страхування. Інформація, що збирається, включає дані про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартість матеріалів, витрати на обладнання, про прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку тощо. Необхідна інформація залежить від специфіки об'єкта, що оцінюється. Даний підхід складно застосовувати при оцінці унікальних об'єктів, що мають історичну цінність, естетичні характеристики, або застарілих об'єктів.

Кожен із трьох розглянутих підходів передбачає використання в оцінці властивих йому методів.

■ Прибутковий підхід включає два методи: метод прямої капіталізації та метод дисконтованих грошових потоків. Розрізняються ці способи методом перетворення потоків доходу.

При використанні методу капіталізаціїдоходів у вартість перетворюється дохід за тимчасовий період у разі, якщо доходи від об'єкта стабільні чи змінюються з постійним темпом приросту.

При використанні методу дисконтованих грошових потоківдоход від передбачуваного використання об'єкта розраховується на кілька прогнозних років та враховується виручка від перепродажу об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду. Цей спосіб застосовується, коли доходи змінюються від періоду до періоду, тобто. вони стабільні.

Рис.2. Методи прибуткового підходу

Капіталізація- це перетворення грошового потоку вартість шляхом поділу розрахованої величини потоку доходу на коефіцієнт капіталізації. Відповідно до методу капіталізації доходу ринкова вартість бізнесу визначається за такою формулою:

V = D/R,

D- Чистий дохід бізнесу за рік;

R- Коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації- Це ставка, що застосовується для приведення потоку доходів до єдиної суми вартості. З економічної точки зору коефіцієнт капіталізації відображає норму прибутковості інвестора.

З математичної точки зору ставка капіталізації - це дільник, який застосовується для перетворення величини прибутку чи грошового потоку за один період часу у показник вартості.

Тобто. - Метод капіталізації передбачає конвертацію річного доходу у вартість за допомогою коефіцієнта капіталізації.

приклад.Є інформація про нерухомість, яку можна порівняти з оцінюваної. Інформація показує, що порівняна нерухомість продана за 325 000 дол., а Dсклав 30 000 дол. Знайти загальний коефіцієнт капіталізації дозволяє вищенаведена формула:

Таблиця 2

Розрахунок коефіцієнта капіталізації

Існує безліч методів капіталізації доходу підприємства, що різняться залежно від прийнятих для бази (видів) доходу та фактора, на який діляться чи множаться ці доходи.

Так, наприклад, можна назвати:

Капіталізацію чистого доходу (до оподаткування, виплати відсотків та капіталізації витрат);

Капіталізацію чистого доходу (після оподаткування, виплати відсотків та капітальних витрат);

При розрахунку чистого доходу важливо правильно вибрати період часу, протягом якого проводяться розрахунки. Це може бути кілька періодів у минулому, зазвичай п'ять, а можуть використовуватися дані про доходи за кілька періодів у минулому та прогнози на найближче майбутнє. Наприклад, можуть бути використані дані про доходи за 2 найближчих періоди минулого, за поточний період і за 2 роки в майбутньому.

Капіталізованою базою, як правило, є скоригований прибуток компанії, проте в практиці іноді не використовується виторг, або фінансовий результатдо оподаткування.

Метод капіталізації доходів застосовується якщо:

Потоки доходів – стабільні позитивні величини;

Потоки прибутків зростають стійкими, помірними темпами.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації:

1) визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу;

2) розрахунок ставки капіталізації;

3) визначення вартості об'єкту

Метод дисконтованих грошових потоків – найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити реальну вартість майбутніх грошових потоків.

Метод дисконтування грошових потоківзаснований на прогнозуванні цих потоків від даного бізнесу, які потім дисконтуються за ставкою дисконту, що відповідає необхідному інвестором ставці доходу.

Основним показником, що використовується в рамках Методу дисконтування грошового потоку, є грошовий потік, що розраховується як різниця між припливом та відтоком грошових коштівза певний період.

чистий прибуток + амортизаційні відрахування = Грошовий потік

Ставка дисконту- це відсоткова ставка, використовувана для перерахунку майбутніх потоків доходів на єдину величину поточної вартості, що є базою визначення ринкової вартості підприємства.

В економічному сенсів ролі ставки дисконту виступає необхідна інвесторами ставка доходу на вкладений капітал у порівнянні за рівнем ризику об'єкти інвестування або, іншими словами, це необхідна ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату оцінки. Внаслідок ризику, пов'язаного з отриманням майбутніх доходів, ставка дисконту повинна перевищувати безризикову ставку і забезпечувати премії за всі види ризиків, пов'язаних з інвестуванням в компанію, що оцінюється.

СТАВКА ДИСКОНТУдорівнює сумі факторів:

1) Безризикова ставка.

2) Чинник якості керівництва компанії.

3) Чинник обсягу підприємства.

4) Чинник фінансової структури (джерела фінансування підприємства).

5) Фактор товарно-територіальної та виробничої диверсифікації.

6) Чинник диверсифікації споживачів (клієнтура).

7) Фактор якості прибутку, рентабельність та прогнозованість.

8) Інші ризики (особливі, галузеві).

Для інвестора безризикова ставка є альтернативною ставкою доходу, яка характеризується практичною відсутністю ризику і високим ступенем ліквідності. Безризикова ставка використовується як точка відліку, до якої прив'язується оцінка різних видів ризику, що характеризують вкладення цієї компанії, на основі чого і вибудовується необхідна ставка доходу.

Для визначення додаткової премії за ризик інвестування в певну компанію враховуються наступні важливі фактори:

Приклад:

Розмір компанії

Цей фактор ризику оцінюється в межах 0 – 3%.

Це упорядкований процес, що базується на розглянутих у попередніх пунктах принципах. Він ґрунтується на науковому методі і застосовується для широкого кола оціночних завдань. Для прогнозування ситуацій, коригування фактів та припущень використовується ринкова та інша інформація.

Весь процес оцінки об'єкта нерухомості складається із шести етапів, а саме:

• 1) визначення завдання,
• 2) складання плану оцінки,
• 3) збирання та перевірка інформації,
• 4) застосування найбільш доцільних підходів до оцінки об'єкта та аналіз варіантів кращого використання,
• 5) погодження,
• 6) звіт про результат оцінки вартості об'єкта.

Розглянемо кожен із цих етапів.

Етап 1. Визначення задачі.

Умова завдання безумовно диктує клієнт, Він визначає, на яку мету проводиться оцінка. Але оцінювач дуже ретельно і педантично повинен уточнити всі інтереси та наміри клієнта, оскільки від правильно поставленого завдання залежатиме і результат. При цьому обов'язково необхідно та важливо ідентифікувати реальний об'єкт та визначити пов'язані з ним юридичні права.

Цей етап повинен неодмінно включати наступні елементи:

• -Ідентифікацію об'єкта нерухомості;
• -Встановлення та уточнення юридичних прав;
• -Дату оцінки;
• -Опис цілей оцінки;
• -Визначення виду вартості;
• -Визначення додаткових умов.

Етап 2. Упорядкування плану оцінки об'єкта нерухомості.

Після визначення та з'ясування задачі необхідно шукати шляхи її вирішення.

Це найдоцільніше зробити через структурування процесу оцінки, тобто. складання загальної схеми, що передбачає розгляд насамперед загальних факторів, а потім уже більш специфічних. Наприклад, з регіонального рівня вартості ідентичних об'єктів необхідно переходити (спускатись) до вартості на рівні місцевого ринку або його сегменту. На нижньому рівні здійснюється аналіз конкретних факторів, що впливають на вартість даної земельної ділянки та знаходяться на ній будівель та споруд.

Послідовність процедур цього етапу включає:

• 1) визначення вимог щодо інформації;
• 2) виявлення джерел її отримання;
• 3) ідентифікацію найбільш підходящої методології;
• 4) визначення витрат часу та трудовитрат;
• 5) складання плану роботи;
• 6) конкретизація пропозицій про умови виконання завдання та гонорари;
• 7) підписання договору.

Слід зазначити, останні пункти служать уточнення і підвищення відповідальності і оцінювача, і клієнта.

Етап 3. Збір та аналіз інформації.

Очевидно, що реальна оцінка вартості об'єкта нерухомості може бути отримана за наявності повної та достовірної інформації, що включає як загальні, так і спеціальні дані.

До загальних даних відносяться відомості економічного, соціального, правового, екологічного характеру. Джерелами такої інформації є статистичні звіти, фінансово-економічні видання та журнали з оцінки нерухомості. Для достовірної оцінки необхідно також знати рівень інфляції, ставки банківського кредиту та реінвестування, купівельну спроможність, рівень цін, зайнятість та ін.

До загальних відносяться дані про район місцезнаходження об'єкта оцінки.

Спеціальні дані повинні містити відомості про право власності на об'єкт, загальну характеристикуземельної ділянки та факторів, що покращують якість об'єкта.

Фізична характеристика земельної ділянки має бути повною і відображати найважливіші її параметри:

• -Площу і форму (тобто розмір, кордони по вулиці, річці, магістралі);
• -топографічні та ландшафтно-композиційні особливості (рельєф, пейзаж, наявність водойм, рослинності);
• -опис найближчої прилеглої до ділянки території (наявність доріг, під'їзних шляхів, зупинок громадського транспорту, забудови), соціальної інфраструктури;
• -Можливі поліпшення на ділянці (розвиток елементів існуючої інфраструктури).

Необхідно також мати інформацію про продажі та прибутковість аналогічних об'єктів, витрати на їх створення, що знадобиться при оцінці нерухомості тим чи іншим методом.

Етап 4. Аналіз варіантів найкращого та найефективнішого використання нерухомості передбачає пошук можливостей збільшення доходу як від землі, і від будов.

Етап 5. Узгодження.

У ході цього процесу (званого «іспитом совісті») оцінювач наново перевіряє достовірність інформації, застосовність тих чи інших принципів оцінки, наново переглядає показники вартості та визначає остаточний результат.

Узгодження передбачає такі процедури:

• -огляд факторів вартості у зв'язку з принципами оцінки;
• -повторну перевірку статистичних та імовірнісних показників;
• -логічні міркування та судження на основі здорового глузду за показниками розглянутих варіантів;
• -остаточний висновок про вартість об'єкта, що оцінюється, після зведення показників оцінки в підсумкову таблицю.

Основні етапи оцінки нерухомості

Найменування параметру	Значення
Тема статті:	Основні етапи оцінки нерухомості
Рубрика (тематична категорія)	Виробництво

Процес оцінювання можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для отримання оцінки. Процес зазвичай завершується звітом про оцінку, що надає доказову силу оцінки вартості.

Проведення оцінки включає шість базових етапів:

1. Укладання із замовником договору про оцінку. При укладанні договору оцінки оцінювач зобов'язаний надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства Російської Федераціїпро оцінної діяльності, в т.ч. про обов'язки оцінювача, вимоги до договору про оцінку та звіт про оцінку, а також про стандарти оцінки. Факт надання такої інформації фіксується у договорі про оцінку.

2. Встановлення кількісних та якісних характеристик об'єкта оцінки. Оцінювач здійснює збір та обробку: правовстановлюючих документів, відомостей про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб; даних бухгалтерського облікута звітності, що належать до об'єкта оцінки; інформації про технічні та експлуатаційні характеристики об'єкта оцінки; інформації, вкрай важливо для встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкта оцінки з метою визначення його вартості, а також іншої інформації, пов'язаної з об'єктом оцінки.

3. Аналіз ринку, якого належить об'єкт оцінки. Оцінювач аналізує ринок, до якого належить об'єкт оцінки, його історію, поточну кон'юнктуру та тенденції, а також вибирають аналоги об'єкта оцінки та обґрунтовує їх вибір.

4. Вибір методу (методів) оцінки в рамках кожного з усіх можливих підходів до оцінки та здійснення необхідних розрахунків. Оцінювач під час проведення оцінки зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) такі підходи:

витратний підхід,заснований на визначенні грошових коштів, необхідних для придбання земельної ділянки та для створення точної копії об'єкта оцінки (з урахуванням зносу та прибутку підприємця);

порівняльний підхід,що передбачає визначення рівноважної ціни на підставі порівняння об'єкта з аналогічними об'єктами, проданими або запропонованими на місцевому ринку нерухомості; прибутковий підхід,заснований на визначенні поточної вартості майбутніх доходів від експлуатації та перепродажу об'єкта оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати у межах кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки.

5. Узагальнення результатів, отриманих у межах кожного з підходів до оцінки, та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки. Оцінювач з урахуванням отриманих у межах кожного з підходів до оцінки результатів визначає підсумкову величину вартості об'єкта оцінки. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки має бути виражена в рубляху вигляді єдиної величини, якщо у договорі про оцінку не передбачено інше.

6. Складання та передача замовнику звіту про оцінку.

Основні етапи оцінки нерухомості - поняття та види. Класифікація та особливості категорії "Основні етапи оцінки нерухомості" 2017, 2018.

Перейдемо до розгляду поняття "оцінка" як процесу, який слідує певному алгоритму і незалежний від конкретних характеристик тих чи інших об'єктів і суб'єктів оцінки. І тут важливо встановити параметри процесу, його характеристики, досліджувати його структурні особливості, визначити послідовність його етапів.

Основними характеристикамиоцінного процесу є його упорядкованість– виділяються загальні всім випадків оцінки етапи її проведення, реалізовані у певної послідовності (і які не можна пропустити чи переставити, оскільки це може призвести до спотворення результату); цілеспрямованість- Існує пріоритет мети оцінки, багато в чому надалі визначальної особливості процесу оцінки (що складаються, зокрема, у виборі виду оцінюваної вартості, підходів та методів оцінки, проведенні процедури узгодження тощо).

Дані характеристики вказують на системністьпроцесу оцінки.

Якщо розглянути історичний аспект, то вперше визначення терміна оцінювати було дано на семінарі Світового банку.

"Термін "оцінювати" ( appraise) має кілька різних значень, залежно від контексту, в якому він використовується. Він може (за словником Вебстера – Webster"s New World Dictionary):

• 1) визначати ціну чогось, встановлювати вартість чогось;
• 2) оцінювати кількість чогось;
• 3) виносити судження про якість чи цінність чогось”.

Підсумовуючи, отримаємо: оцінювати (appraise) – визначати ціну, встановлювати вартість, оцінювати якість, виносити судження про цінність чи корисність чогось.

Незважаючи на узагальненість цього визначення (а не професійну спрямованість), у ньому в першу чергу йдеться про вартісну оцінку.

Таким чином, важлива особливість аналізованого процесу полягає також і в тому, що дана оцінка (що представляє собою різновид економічної оцінки) є вартісний.Це означає, що це характеристики об'єкта оцінки (як кількісні, і якісні), параметри зовнішніх ціноутворюючих чинників, відбивають ринкову кон'юнктуру, ризики інвестора тощо. мають бути виражені як вартісні показники, тобто. у грошовому (кількісному) вираженні, незалежно від цього, наскільки просто вони піддаються точному виміру.

Зрештою, це процес динамічний, Оскільки всі ціноутворюючі фактори для даного об'єкта оцінки змінюються за зміною ринкової ситуації і в результаті використання цього об'єкта в часі. Тому будь-яка вартісна оцінка складає конкретну дату, звану датою оцінки.

Проте й тут були проблеми. У ст. 11 Закону про оціночну діяльність йдеться про необхідність вказівки "дати проведення оцінки", "дати складання звіту" та "дати визначення вартості". Визначення відсутні. Тому на практиці часто у звітах про оцінку через таку неузгодженість понять у нормативному джерелі зустрічалися ситуації, коли дата визначення вартостівказувалося одна, а дата проведення оцінки –інша. При цьому "дата проведення оцінки" плуталася із "періодом проведення оціночних робіт". Або ж "дата складання звіту" вказувалася "з...по...", тобто. періодом,а це вже – не дата.

У п. 8 ФСТ № 1 тепер надано визначення поняття "дата оцінки", що робить застосування інших зазначених вище понять недоречними.

Дата оцінки(Замість "дата проведення оцінки", "дата визначення вартості") - це дата, станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки. Саме на цю дату аналізуються відповідний ринок та фінансова звітність та беруться до уваги (фіксуються) значення всіх доступних вартісних факторів.

Так, звіт може складатися в період з 1 по 10 березня 2004 р., а датою оцінки бути 1 серпня 1913 р. або 21 грудня 2012 р., аби оцінювач зумів знайти необхідну інформацію, що характеризує ринок та об'єкт оцінки на цю дату.

Процес оцінки незалежно від специфіки об'єкта оцінки складається з наступних семи етапів.

• 1. Постановка завдання – перший етап, який включає: попереднє ознайомлення з об'єктом оцінки, його ідентифікацію, виявлення предмета оцінки, погодження із замовником мети та призначення (функції) оцінки, а також дати оцінки; складання календарного плану оцінки; проведення калькуляції витрат, що визначає винагороду оцінювача; підписання із замовником Договору на оцінку.
• 2. Збір та перевірка інформації.
• 3. Перетворення фінансової звітності, аналіз фінансового становища підприємства .
• 4. Вибір доречних підходів та методів оцінки та проведення необхідних розрахунків.
• 5. Погодження результатів та підготовка підсумкового укладання.
• 6. Підготовка (оформлення) звіту оцінки.
• 7. Подання звіту замовнику та його захист.

Отже, процес оцінки– це документально та логічно обґрунтована, систематизована процедура дослідженняціннісних характеристик об'єкта, що оцінюється, заснована на загальноприйнятих підходах і методах оцінки, для винесення остаточного судження про його вартість. Завдання оцінювача– аналіз цих показників і кількісна (у грошах) інтерпретація ступеня корисності оцінюваного имущества. Результат сумарного впливу всіх виявлених, зокрема ринкових, чинників вартість об'єкта за умов конкретного ринку на конкретний час відображається у підсумковому судженні – звіті про оцінку.

Прийнятно і більш лаконічне визначення: оцінка"є цілеспрямованим, упорядкованим процесобчислення величини вартості об'єкта в грошах з урахуванням впливають її у чинників у конкретний час у умовах конкретного ринку " .

Оцінка як процеспрофесійного обчислення величини вартості є реалізацію знань та практичних навичок виконавцем (оцінювачем) при вирішенні конкретної поставленої задачі визначення величини вартості конкретного об'єкта. Зразковий спосіб застосування теорії оцінки як наукового знання того чи іншого конкретного прикладного аспекту могли б давати Методичні рекомендації, що розробляються в рамках Національної ради з оціночної діяльності в Російській Федерації та затверджуються ним же, але мають рекомендаційний характер.

Відмінність двох аналізованих вище трактувань поняття " оцінка " наочно проявляється під час використання концепцій теорії прийняття рішень. Якщо оцінка розглядається як процес,то прийняття рішення зводиться до вибору однієї з варіантів оцінки, відповідного заздалегідь заданої (сформульованої) мети оцінки. Мета у разі не предмет прийняття рішення. Тут велика професійна складова поняття. При розгляді оцінки як діяльності(як у широкому, і у вузькому значенні) суб'єкти оцінки самі виробляють критерії та цілі своєї діяльності, коригуючи в процесі реалізації. Тут значні відповідно соціальна та підприємницька складові. У цьому сенсі оцінка як – ширше поняття, ніж оцінка як процес. При цьому оцінка як діяльність у цілому – набагато менш формалізується явище. Це, зокрема, пояснює складність проблем, пов'язаних із нормативним регулюванням оціночної діяльності та розробкою федеральних стандартів.

• Див. 10.
• Оцінка машин та обладнання: навчальні матеріали, підготовлені для семінарів Інституту економічного розвитку Світового банку Робертом Б. Підвальним та Едвардом В. Ретером. СПб., 1995.
• Другий термін, що використовується – valuation- Прямо перекладається як "визначення вартості" або "вартісне оцінювання", "оцінка вартості".
• У зазначених прикладах задані ситуації, які в USPAPвизначаються як ретроспективнаі перспективнаоцінки вартості.
• Виділення саме цих етапів процесу оцінки цілком мотивоване і зустрічається як у західній, так і вітчизняній літературі, наприклад: Оцінка бізнесу: підручник/нод ред. А. Г. Грязновою, М. А. Федотової. С. 39; Reece RichardР. Fundamentals of Business Appraisal. Ксерокопії матеріалів Світового банку, 1993. Р. 7.
• У підручнику "Оцінка бізнесу" ред. А. Г. Грязнової, М. А. Федотової (2-ге вид.) на с. 39 "Складання плану оцінки" виділено окремим пунктом 3, що навряд чи обґрунтовано, оскільки обсяг та значимість робітпри цьому ніяк не можуть конкурувати із запровадженим тут у п. 3 "Перетворенням фінансової звітності", яке у зазначеному джерелі відсутнє.
• Можливо, у недалекому майбутньому перехід ведення бухгалтерської звітностіна МСФЗ в Російській Федерації зробить непотрібними низку процедур перетворення фінансової звітності, необхідних на даний момент (наприклад, процес трансформації звітності), але в будь-якому разі залишиться аналіз фінансового стану підприємства на основі розрахунку відносних фінансових показників як невід'ємний етап оцінки бізнесу. Цьому етапу процесу оцінки бізнесу присвячена книга: Касьяненко Т. Г.Перетворення фінансової звітності підприємства з метою оцінки бізнесу: навч. допомога. СПб.: Вид-во СПбГУЕФ, 2011. Частково матеріал книги відображено в гол. 7.
• Оцінка бізнесу: підручник/за ред. А. Г. Грязновою, М. А. Федотової. З. 12.
• Ця складова посилена у Законі про оцінну діяльність (в ред. Закону № 157-ФЗ).
• Перша складова у Законі про оціночну діяльність (в ред. Закону № 157-ФЗ) непропорційно посилена потрійною відповідальністю оцінювача (обов'язкове страхування, обов'язкові виплати до компенсаційного фонду та майнової відповідальності). Ці заходи – нс на користь розвитку вільних ринкових відносин та ігнорують той великий інструмент у боротьбі за якість, що називається професійна репутація.

Використано матеріал С.В. Гріненко
Економіка нерухомості
Конспект лекцій. Таганрог: Вид-во ТРТУ, 2004.
1 етап. Визначення завдання оцінки нерухомості

Оцінка нерухомості- це визначення вартості нерухомості відповідно до поставленої мети, процедури оцінки та вимог етики оцінювача.

Визначення мети оцінки нерухомості спочатку є основою для вибору методик оцінки і, відповідно, значно впливає на результат оцінки.

Надалі відбувається визначення виду вартості, який необхідний відповідно до поставленої мети.
У ринкових умовах виділяють різні види вартості нерухомості:

• ринкова - це найімовірніша ціна продажу об'єкта на конкурентному та відкритому ринку при усвідомлених та раціональних діях у своїх інтересах покупця та продавця, які добре поінформовані та не відчувають тиску надзвичайних обставин;
• споживча (у використанні) - це вартість нерухомості для специфічного споживача, максимальна сума, яку можна отримати від продовження володіння та подальшого продажу майна;
• інвестиційна - це вартість об'єкта, що оцінюється, для специфічного інвестора; приріст ринкової вартості об'єкта нерухомості внаслідок інвестування;
• страхова - ринкова вартість об'єкта, що визначається з метою страхування; зазвичай це вартість заміщення чи відновлювальна вартість;
• заміщення – це вартість нового об'єкта нерухомості з ідентичними функціональними властивостями, але з використанням сучасних матеріалів, конструкція та обладнання;
• відновлювальна - це вартість відтворення об'єкта нерухомості, тобто. сума витрат за будівництво точної копії оцінюваного об'єкта;
• заставна – розраховується на основі ринкової вартості для кредитування;
• ліквідаційна – це вартість при вимушеному продажу; вона ідентична ринковій вартості, але обмежена термінами проведення оцінки, маркетингових дослідженьта просування на ринок, які необхідні для отримання найкращої ціни;
• для оподаткування – вартість об'єкта оцінки, яка визначається для обчислення податкової бази та розраховується відповідно до положень нормативних правових актів – це ринкова або відновна вартість залежно від об'єкта нерухомості; у Росії використовується інвентаризаційна вартість, що базується на відновлювальній;
• утилізаційна - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;
• чинного підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, яка визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, що сформувався; при цьому оцінка вартості окремих об'єктів підприємства полягає у визначенні вкладу, який вносять ці об'єкти як складові компоненти діючого підприємства;

Далі відбувається виявлення предмета оцінки - встановлення майнових прав, що з об'єктом оцінки. Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним тепер здійснюють новостворені установи юстиції з реєстрації прав - самостійні юридичні особи, підзвітні та контрольовані Міністерством юстиції РФ.

Факт державної реєстраціївиникнення та переходу прав на нерухоме майно засвідчується видачею свідоцтва, та на документах, що виражають зміст угоди, робиться спеціальний напис. Сама процедура реєстрації зводиться до записів інформації про права на кожен об'єкт нерухомості та його параметри в Єдиному державному реєстрі.

Встановлюється дата проведення оцінки - календарна дата, станом яку визначається вартість об'єкта оцінки.

Формулюються умови, що обмежують, - заяви у звіті, що описують перешкоди або обставини, що впливають на оцінку вартості майна.

2 етап. Складання плану та договору на проведення оцінки нерухомості
Визначаються джерела інформації, методи оцінки нерухомості та потім складається план роботи.
Підсумовуються витрати на проведення оцінки нерухомості та обумовлюється грошова винагорода за проведення оцінки нерухомості.
Складається договір на оцінку нерухомості.

3 етап. Збір та аналіз інформації про об'єкт нерухомості
Збір та обробка наступної інформації та документації:

• правовстановлюючих документів, відомостей про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб;
• даних бухгалтерського обліку та звітності, що належать до об'єкта оцінки;
• інформації про технічні та експлуатаційні характеристики об'єкта оцінки;
• інформації, необхідної для встановлення кількісних та якісних характеристик об'єкта оцінки з метою визначення його вартості, а також іншої інформації, пов'язаної з об'єктом оцінки.

Аналіз ринку, до якого належить об'єкт оцінки, поточної кон'юнктури та тенденцій, а також вибір аналогів об'єкта оцінки та його обґрунтування.

Огляд об'єкту та прилеглої території, опис юридичного статусу об'єкта нерухомості, фізичних та економічних характеристик, місцезнаходження.

Аналіз та обробка інформації.

4 етап. Аналіз кращого та найбільш ефективного використання нерухомості
Аналіз найкращого та найефективнішого використання як вже забудованої, так і ймовірної вакантної земельної ділянки.
Правова обґрунтованість обраного варіанта використання, фізична здійсненність та фінансова доцільність.
Визначення найвищої вартості нерухомості.

5 етап. Розрахунок оцінної вартості об'єкта нерухомості на основі трьохпідходів

Оцінка вартості на основі прибуткового підходу
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, має відповідати поточній оцінці якості та кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.

Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.
Базова формула доходного підходу:

Де: С (V) – вартість нерухомості;
ЧД (I) - очікуваний дохід від нерухомості, що оцінюється. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість у період;
К (R) - норма доходу чи прибутку - це коефіцієнт чи ставка капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відбиває взаємозв'язок між доходом та вартістю об'єкта оцінки.
Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до чистого доходу.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку у певний час вартості грошових потоків, що виникають у результаті використання майна.

Модель капіталізації доходу

Етапи прибуткового підходу:
1. Розрахунок валового доходу від використання об'єкта на основі аналізу поточних ставок та тарифів на ринку оренди для порівняних об'єктів.
2. Оцінка втрат від неповного завантаження (здавання в оренду) та невимаганих орендних платежів проводиться на основі аналізу ринку, характеру його динаміки щодо оцінюваної нерухомості. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу, а підсумковий показник є дійсним валовим доходом.
3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:

• операційних (експлуатаційних) - витрати на експлуатації об'єкта;
• фіксованих – витрати на обслуговування кредиторської заборгованості(Відсотків за кредитами, амортизаційних відрахувань, податків платежів тощо);
• Резерви - витрати на купівлю (заміну) приладдя для об'єкта нерухомості.

4. Визначення величини чистого доходу від продажу об'єкту
5. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Прибутковий підхід оцінює вартість нерухомості зараз як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто. відображає:

• якість та кількість доходу, що об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;
• ризики, характерні як оцінюваного об'єкта, так регіону.
  Прибутковий підхід використовується для визначення:
• інвестиційної вартості, оскільки потенційний інвестор не сплатить за об'єкт більшу суму, аніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта;
• ринкової вартості.

Оцінка вартості нерухомості на основі порівняльного підходу
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта нерухомості з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод із ними.

Умови застосування порівняльного підходу для оцінки нерухомості:

• об'єкт має бути унікальним;
• інформація має бути вичерпною, що включає умови укладання угод;
• фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів нерухомості, що оцінюються, повинні бути зіставні.

Порівняльний підхід базується на принципах:
заміщення;

• збалансованості;
• попиту та пропозиції.

Етапи порівняльного підходудля оцінки нерухомості:
1 етап Вивчення ринку - проводиться аналіз стану та тенденцій ринку і особливо того сегмента, до якого належить оцінюваний об'єкт; виявляються об'єкти нерухомості, найбільше порівняні з оцінюваним, продані порівняно недавно.
2 етап Збір та перевірка достовірності інформації про запропоновані на продаж або недавно продані аналоги об'єкта оцінки нерухомості; порівняння об'єктів-аналогів з оцінюваним об'єктом.
3 етап Коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностей від об'єкта оцінки.
4 етап Встановлення вартості об'єкта оцінки нерухомості шляхом узгодження скоригованих цін об'єктів-аналогів.

Порівнянні об'єкти повинні відноситися до одного сегменту та угоди з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:
термін експозиції. Термін експозиції – час, який об'єкт знаходиться на ринку
незалежності суб'єктів правочину. Під незалежністю мається на увазі те, що угоди укладаються не за ринковою ціною, якщо продавець та покупець:

• перебувають у родинних відносинах;
• є представниками холдингу та незалежної дочірньої компанії
• мають іншу взаємозалежність та взаємозацікавленість правочину здійснюються з об'єктами, обтяженими заставою або іншими зобов'язаннями
• займаються продажем об'єктів нерухомості померлих осіб та ін.
  інвестиційної мотивації, що визначається:
• аналогічними мотивами інвесторів;
• аналогічним найкращим та найбільш ефективним використанням об'єктів;
• ступенем зношування будівлі.

Основні критерії вибору об'єктів-аналогів при оцінці нерухомості:

Права власності на нерухомість
коригування на права власності являє собою різницю між ринковою та договірною орендною платою, оскільки повне право власності визначається при ринковій орендній платі та доступному поточному фінансуванні;
умови фінансування угоди;
за нетипових умов фінансування угоди необхідний ретельний аналіз, у результаті якого вноситься поправка;
умови продажу та час продажу;

• місцезнаходження;
• Фізичні характеристики.

Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідне коригування порівнянних продажів. Розрахунок та внесення коригувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника.
Найбільш важливим є точне визначення коефіцієнтів поправки (див. рис.).

Процентні поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналогу або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей у характеристиках об'єкта-аналогу та об'єкта, що оцінюється.
Якщо об'єкт, що оцінюється, краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищуючий коефіцієнт, якщо гірше - знижуючий.

Вартiсні поправки:
а) абсолютні поправки, що вносяться до одиниці порівняння, змінюють ціну проданого об'єкта-аналогу на певну суму, в яку оцінюється різниця в характеристиках об'єкта-аналогу та об'єкта, що оцінюється. Позитивна поправка вноситься, якщо об'єкт, що оцінюється, краще порівнянного аналога, негативна, якщо гірше;
б) грошові поправки, які вносяться до ціни проданого объекта-аналога загалом, змінюють їх у певну суму, у якому оцінюються розбіжності у характеристиках.
Кумулятивні відсоткові поправки визначаються шляхом перемноження всіх індивідуальних відсоткових поправок.

Виправлення у формі загального угруповання використовується зазвичай на розвиненому ринку нерухомості, де є велика кількість продажів.
Сукупне коригування проводиться у межах виділеної групи зіставних об'єктів.

Послідовність внесення поправок:

Виправлення на умови фінансування;

• виправлення на особливі умови продажу;
• виправлення на час продажу;
• виправлення на місце розташування;

• виправлення на фізичні характеристики.

Переваги порівняльного підходу при оцінці нерухомості:

• У підсумковій вартості відображається думка типових продавців та покупців;
• У цінах продажів відображається зміна фінансових умов та інфляція;
• Вносяться коригування на відмінності порівнюваних об'єктів;
• Досить простий у застосуванні та дає надійні результати.

Недоліки порівняльного підходу при оцінці нерухомості:
розходження продажів;

• складність збору інформації про практичні ціни продажу;
• проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди;
• залежність від активності ринку;
• залежність від стабільності ринку;
• складність узгодження даних про продажі, що істотно різняться.

Оцінка вартості з урахуванням витратного підходу Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу.
Базується на припущенні, що покупець не заплатить готовий об'єкт більше, ніж створення об'єкта аналогічної корисності.

Інформація, необхідна для застосування витратного підходу:

• рівень заробітної плати;
• величина накладних витрат;
• витрати на обладнання;
• норми прибутку будівельників у цьому регіоні;
• ринкові ціни на будівельні матеріали.

Етапи витратного підходу:
Розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найефективнішого використання (СЗ).
Розрахунок вартості заміщення або відновлювальної вартості (СВС або Ззам).
Розрахунок накопиченого зносу (всіх видів) (СІЗН):

• фізичний знос - знос, пов'язаний зі зниженням працездатності об'єкта в результаті природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;
• функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, що висуваються до подібних об'єктів;
• Зовнішній знос - знос в результаті зміни зовнішніх економічних факторів. Розрахунок вартості об'єкта з урахуванням накопиченого зносу: Сон = СВС-Сизн.
  Визначення підсумкової вартості нерухомості: Сіт = Сз + Сон.

Переваги витратного підходу:
Оцінюючи нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.
Цей підхід є доцільним або єдино можливим у таких випадках:

• техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;
• обґрунтування необхідності оновлення діючого об'єкта;
• оцінка будівель спеціального призначення;
• при оцінці об'єктів у "пасивних" секторах ринку;
• аналіз ефективності використання землі;
• вирішення завдань страхування об'єкта;
• вирішення завдань оподаткування;
• за погодженням цін об'єкта нерухомості, отриманих іншими способами.

Недоліки витратного підходу:

• витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості;
• спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці;
• невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво такого ж об'єкта, т.к. у процесі оцінки вартості будівництва віднімається накопичений знос;
• проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель;
• складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель та споруд;

• окрема оцінка земельної ділянки від будов;
• проблематичність оцінки земельних ділянокв Росії.

6 етап. Погодження отриманих результатів та виведення підсумкової величини вартості об'єкта нерухомості
Як правило, один із підходів вважається базовим, два інших необхідні для коригування одержуваних результатів. При цьому враховується значущість та застосовність кожного підходу у конкретній ситуації. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованою для цілей оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати укладання угоди з об'єктом оцінки минуло не більше 6 місяців.

Підсумкова величина вартості майна виводиться виходячи з порівняння результатів застосування різних підходів до оцінки.

Метод аналізу ієрархії (МАІ) застосовується для узгодження результатів, отриманих
з використанням різних підходів та методів оцінки.

1. Першим кроком МАІ є структурування проблеми, узгодження результатів як ієрархії. У найпростішому вигляді ієрархія будується з вершини, що становить мету проблеми через проміжні рівні, зазвичай є критерієм порівняння до найнижчого рівня, який у загальному випадку є набором альтернатив.

2. Після ієрархічного відтворення проблеми будується матриця порівняння критеріїв та розраховується значення пріоритетів критеріїв. Елемент матриці - aij - є інтенсивністю елемента ієрархії i щодо ієрархії j.

Інтенсивність прояву зазвичай оцінюється за шкалою інтенсивності у бальних оцінках від 1 до 9:
1 - рівна важливість;
3 - помірна перевага одного над іншим;
5 - значну перевагу;
7 - значну перевагу;
9 - дуже сильна перевага;
2,4,6,8 – проміжні значення.

Якщо порівняння елементів ієрархії ij виходить aij = 5, то aji = 1/5.

Порівнюються результати, що вийшла нижньому рівні, тобто. набір альтернатив між собою та за кожним вибраним критерієм окремо.

Визначається підсумкове значення ваги кожної альтернативи шляхом множення локальних пріоритетів на пріоритет відповідності критерію на рівні вище і подальшому підсумовуванні по кожному елементу відповідно до критерію, на який впливає елемент.

Погодження результатів оцінки нерухомості

Структурування з ієрархії
А - можливість відобразити справжні наміри покупця та продавця.
Б - тип, якість, обширність даних, основі яких проводився аналіз.
- здатність параметрів, використовуваних методів враховувати кон'юнктурні коливання.
Г - здатність методів враховувати специфічні методи оцінки об'єкта, що впливають на сто вартість (розмір, місцезнаходження тощо.
д.).

Будується матриця погодження та розраховується значення критеріїв.

Матриця узгодження критеріїв

	А	Б	В	Г	Розрахунок	Вага критерію
А
Б
В

Після проведення оцінки за кожним критерієм (А, Б, В, Г) розраховується підсумкове значення ваги кожного методу. Підсумки об'єднуються у таблиці.

Матриця узгодження результатів

Х д, Хз, Хс – вага кожного підходу.

Таким чином, в результаті використання трьох підходів до оцінки об'єкта нерухомості та погодження отриманих результатів отримують вартість об'єкта, що оцінюється, яка і буде представлена ​​у звіті про оцінку.

Висновок підсумкової величини вартості має супроводжуватися врахуванням припущень та обмежуючих умов, зумовлених повнотою та достовірністю використаної інформації.

7 етап. Складання звіту про оцінку
Підготовка документа, що містить обґрунтування думки оцінювача щодо вартості майна.

	А	Б	В	Г	Розрахунок	Вага критерію
Прибутковий метод						Хд
Витратний метод						Хз
Порівняльний метод