AZ VÁLLALKOZÁS ÉRTÉKÉNEK BECSLÉSÉNEK MEGKÖZELÍTÉSEI
Terv
Az értékelési folyamat lépései
2.2.
2.1. Az értékelési folyamat lépései
A szakaszok száma háromtól nyolcig terjed, ami a szerzők által elfogadott differenciálás különböző fokait tükrözi.
V Nemzeti szabvány №1, az értékelés a következő lépéseket tartalmazza:
1 ) az értékelésre vonatkozó szerződés megkötése, beleértve az értékelésre való megbízást is;
2 ) az értékeléshez szükséges információk összegyűjtése és elemzése;
3 ) az értékelési megközelítések alkalmazása, beleértve az értékelési módszerek megválasztását és a szükséges számítások végrehajtását;
4) az értékelési megközelítések alkalmazásának eredményeinek egyeztetése (általánosítása) és az értékelés tárgya értékének végső értékének meghatározása;
5) értékelő jelentés elkészítése.
A felsorolt szakaszok, figyelembe véve az üzletértékelés sajátosságait (1. ábra).
Rizs. 1. Az értékelés szakaszai
1. A színpadon " Objektum definíció»A feladat megfogalmazása megtörténik. Az értékelési megbízásnak a következő adatokat kell tartalmaznia: az értékelés tárgya, az értékelés tárgyához fűződő tulajdonjogok, az értékelés célja, az értékelési eredmények rendeltetésszerű felhasználása és a kapcsolódó korlátozások, az érték típusa, dátuma, időszaka az értékelésnek, feltételezéseknek és korlátozásoknak, amelyeken az értékelésnek alapulnia kell.
Nál nél cégleírás fel van tüntetve annak teljes és rövidített neve, szervezeti és jogi formája, elhelyezkedése, iparága, főbb terméktípusai stb.
Értékelés tárgya- a vizsgált vagyoni értékű jogok típusa: a vállalkozáshoz, a vállalkozás tárgyi eszközeihez, a részvénytársaság alaptőkéjéhez fűződő jogok, a résztvevő részesedése alaptőke vállalkozások stb.
Az értékelés dátuma lehet a vállalkozás értékesítésének időpontja, ellenőrzésének időpontja, a szétválással kapcsolatos eljárás időpontja ingatlan komplexumés egyéb esetekben.
Meghatározás az értékelés céljait- nagyon fontos szakasz. Módszertanának megválasztása az értékelés céljától függ. A helytelenül megfogalmazott cél nem megfelelő értékelési módszertan alkalmazását és hibás eredményt von maga után. Ebben a szakaszban kerül megjelölésre a cél, amely főszabály szerint annak a felbecsült értéknek a meghatározása, amely szükséges ahhoz, hogy az ügyfél megalapozott döntéseket tudjon hozni befektetéssel, átértékeléssel, eladással, fedezetre történő hitelfelvétellel stb.
Ebben a szakaszban is meg kell ismertetni az ügyfelet a fő korlátozó feltételek amely kíséri majd a tárgy értékének felmérését. Úgy fogalmazták meg, hogy megvédjék a megrendelő és a szakértői értékbecslő érdekeit. Ezek egy részét szükség esetén tükröznie kell az értékelő jelentésben, hogy elkerüljük a jövőbeni konfliktusokat az ügyfél és az értékelő kapcsolatában.
2.Az értékelés második szakasza az értékelési megállapodás megkötése. Az elbírálás ezen szakaszában fontos meghatározni a megrendelő képviselőjét, aki a megbízást megfogalmazza, az értékelési szerződést aláírja és elvégzi a jelentés elfogadását, a kezdeti tájékoztatást. Szintén fontos egy szakértő értékbecslő kijelölése, aki a jelentés elkészítéséért és az ügyfélnek történő benyújtásáért felelős.
Az értékbecslő összegyűjti és elemzi az értékeléshez szükséges információkat, megvizsgálja a tárgy mennyiségi és minőségi jellemzőit, a tárgy értékének meghatározásához elengedhetetlen információkat gyűjt azokkal a megközelítésekkel és módszerekkel, amelyeket véleménye szerint az értékelés során alkalmazni kell, beleértve az információkat:
a) az értékelés tárgya értékét befolyásoló politikai, gazdasági, társadalmi, környezeti és egyéb tényezőkről;
b) kereslet és kínálat azon a piacon, amelyhez az értékelés tárgya tartozik, beleértve a keresletre és kínálatot befolyásoló tényezőkre vonatkozó információkat, e tényezők mennyiségi és minőségi jellemzőit;
c) az értékbecslés tárgyát, ideértve a tulajdonjogot igazoló dokumentumokat, az értékbecslés tárgyával kapcsolatos terhekre vonatkozó információkat, az objektum fizikai tulajdonságaira, műszaki és működési jellemzőire, elhasználódására és avulására vonatkozó információkat, múltbeli és várható bevételeket és költségeket, számviteli és jelentési adatok stb.
Az értékelésért felelős értékelő határozza meg az értékelési folyamatban részt vevő szakértői csoport összetételét. Nagy objektum értékelése esetén több ember bevonása szükséges - közgazdászok, marketingesek, műszaki szakértők, ökológusok.
Az értékelésre vonatkozó megbízás tartalmazza: a megrendelő nevét, az értékelő nevét, az elbírálás tárgyát, az elbírálás időpontját, az elbírálás célját és funkcióját, az alkalmazott költségnormát, ütemezést, speciális feltételeket. Az értékelési folyamat során a megbízástól való eltérések, kiegészítések lehetségesek.
3. Az értékelési folyamat harmadik szakasza az értékelési módszerek kiválasztása és elvégzi a szükséges számításokat. Ennek a szakasznak a megvalósítása során alátámasztásra kerül bizonyos, egy adott objektum értékelésére alkalmazható megközelítések és módszerek alkalmazásának lehetősége.
Az értékbecslő az értékelés során költség-, összehasonlító- és bevételi megközelítést alkalmazhat az értékeléshez, vagy indokolhatja az egyik vagy másik megközelítés alkalmazásának megtagadását. Az értékelőnek joga van az egyes megközelítések alkalmazásának keretében önállóan meghatározni konkrét értékelési módszereket.
Jövedelem megközelítés akkor használatos, ha megbízható információk állnak rendelkezésre, amelyek lehetővé teszik az értékelési objektum által generált jövőbeni bevételek, valamint az értékelési objektumhoz kapcsolódó költségek előrejelzését.
Összehasonlító megközelítés akkor használatos, ha megbízható és elemzésre rendelkezésre álló információ áll rendelkezésre az analóg objektumok árairól és jellemzőiről.
Költség megközelítés akkor használatos, ha az értékelés tárgyát egy másik tárggyal lehet helyettesíteni, amely vagy az értékelés tárgyának pontos másolata, vagy hasonló hasznos tulajdonságokkal rendelkezik.
4. Az értékbecslő az értékelő tárgy végső költségének megállapítása érdekében elvégzi eredmények megegyezése (általánosítása). az értékelési objektum értékének kiszámítása az értékelési és értékelési módszerek különféle megközelítéseivel.
Az értékelési tárgy értékszámítási eredményének egyeztetésekor figyelembe kell venni az értékelési megbízásban megállapított értékfajtát, valamint az értékelőnek az alkalmazott megközelítések keretében elért eredmények minőségére vonatkozó megítélését. fiókot.
Jó tudni szabályozó dokumentumokat az értékelés szerint tilos az eredményeket több módszer alkalmazásával kapott értékek számtani középértékének kiszámításával egyeztetni, valamint az is, hogy az egyeztetési eljárás érvelését az értékelő jelentésben feltétlenül szerepeltetni kell.
5. Az értékelés eredményei szerint értékelő jelentés.
Az értékelő jelentés tartalmára vonatkozó követelmények
Értékelő jelentés - az ingatlan értékére vonatkozó értékbecslő véleményének indoklását tartalmazó dokumentum. Az értékbecslő az értékelő jegyzőkönyv elkészítésekor köteles az értékelő jelentés megbízhatóságát biztosító információkat bizonyító erejű információkat tartalmazó dokumentumként felhasználni.
A jelentés nem lehet félreérthető vagy félrevezető. Az objektum értékeléséről szóló jelentés időben történő írásbeli elkészítése és az ügyfél részére történő továbbítása a szerződésben rá rótt kötelezettségek értékbecslő általi megfelelő teljesítése.
Számos alapkövetelmények:
- minden logikai konstrukció és az azokból levonható következtetés világos és pontos legyen;
- a jelentés minden tényét dokumentálni kell;
- a jelentésnek tartalmaznia kell az értékelés célját, az értékelt tárgy egyértelmű leírását, az értékelt érték típusának meghatározását, az értékelési tárgy értékének meghatározásának sorrendjének leírását, a költségek számítását, az értékbecslés előrejelzését. a társaság jövőbeli nettó bevétele, következtetései;
- a jelentést szabványos formában kell elkészíteni, és minden, az értékelésben részt vevő személynek alá kell írnia.
A jelentés formája, mérete és tartalma jelentősen változhat az értékelt tárgy jellegétől, az értékelés céljaitól és funkcióitól függően.
A jelentés főbb részei:
1. Bemutatkozás.
2. Makrogazdasági paraméterek leírása.
3. Az iparág jellemzői.
4. A vállalkozás leírása, pénzügyi és műszaki, gazdasági állapota.
5. Pénzügyi elemzés.
6. Értékelési módszerek kiválasztása és alkalmazása.
7. Az értékelés tárgya összköltségének meghatározása.
8. Az értékelés következtetései.
9. A felhasznált források listája.
10. Pályázatok.
A jelentés főbb részeinek ismertetése
A jelentés főbb részeinek jellemzőit a táblázat tartalmazza. 1.
Asztal 1
Az üzletértékelési jelentés főbb részeinek ismertetése
A táblázat folytatása. 1
| Értékelési jelentés szakaszai | A szakaszok tartalma |
| Iparági jellemzők | Az ipar állapota. Értékesítési piacok és termékértékesítési sajátosságok. Az iparág versenyfeltételei, helyettesítő árukat gyártó fő versenytársak jelenléte (árak, szolgáltatás minősége, értékesítési csatornák, értékesítési mennyiségek, reklámozás) |
| Leírás értékelték vállalkozások (üzleti) | Szervezet típusa (szervezeti és jogi forma, partnerség). Felhasznált információforrások. Vállalati történeti adatok. Tevékenységek. A szállítók és fogyasztók jellemzői. Ingatlan, beleértve az immateriális javakat és a termelő létesítményeket (saját és bérelt). Dolgozók és vezetők (a vezetés minősége, végzettség, fluktuáció). Vállalkozásfejlesztési kilátások. A múlt hasonló üzleti érdekekkel foglalkozik |
| Pénzügyi elemzés | Pénzügyi kimutatások elemzése (3-5 évre). A pénzügyi kimutatások értékelése céljából végzett módosítások pontosítása. Pénzügyi mutatók elemzése. Elfogadott feltevések, az analógok pénzügyi mutatóival való összehasonlítás eredményei, a vállalkozás pénzügyi helyzetére vonatkozó előrejelzések. Befolyás pénzügyi mutatók az üzlet értékéről |
| Választás és értékelési módszerek alkalmazása | Az adott helyzetben alkalmazható értékelési módszerek kiválasztásának alapja. Bármely megközelítés alkalmazásának megtagadásának kötelező indoklása (ha nem lehetséges mindhárom megközelítés alkalmazása az értékelésnél) |
| Költség meghatározása értékelés tárgya | Számítások és érvelési logika egy vállalkozás értékének meghatározásához a kiválasztott értékelési megközelítések és módszerek alkalmazásával. Változók megszerzésének módszerei (leszámítolási ráták, tőkésítési ráták, szorzók). A vállalkozás értékének végső megítélésében elért eredmények összehangolása. Prémiumok és kedvezmények alkalmazását indokoló logikus érvelés (nem kontrolling jelleg és elégtelen likviditás miatti kedvezmények, kontroll prémiumok) |
| Következtetés | Az üzleti érték legfontosabb megállapításai és értéke. Javaslatok az értékelés eredményei alapján |
| Lista használt források | Információs ügynökségek, statisztikai szervek, stb. Időszakos gazdasági sajtó (újságok, folyóiratok). Módszertani irodalom (könyvek, cikkek, szabványok) |
| Alkalmazások | Dokumentumok, amelyek alapján a pénzügyi elemzés: mérlegadatok (1. sz. nyomtatvány) és pénzügyi eredményről szóló jelentés (2. sz. nyomtatvány) az elemzett időszakra vonatkozóan. Fényképek az értékelés tárgyáról (ha szükséges). Az értékbecslő képesítéseinek és egyéb információknak másolatai |
Az értékelő jegyzőkönyvet oldalanként sorszámmal kell ellátni, be kell kötni, az értékelést végző értékbecslő vagy értékbecslők aláírni, valamint az önállóan, magánpraxist folytató értékbecslő személyi pecsétjével, vagy az értékbecslő pecsétjével és aláírásával lepecsételni. annak a jogi személynek a vezetője, akivel az értékbecslő vagy értékbecslők munkaszerződést kötöttek.
Az értékbecslési jegyzőkönyvben megjelölt értékbecslési tétel összértéke akkor tekinthető az értékelt tételekkel történő ügylet lebonyolítására ajánlottnak, ha a jelentés keltétől az ügylet napjáig vagy időpontjáig nem telt el több mint 6 hónap. a nyilvános ajánlat benyújtásáról.
2.2. Vállalkozásértékelési módszerek és módszerek
Az üzleti értékelést három megközelítés szerint végzik:
 |
|||||
jövedelmező költség összehasonlítva
Mindegyik megközelítés az objektum bizonyos jellemzőit hangsúlyozza.
Tehát a jövedelemszemléletű megközelítésben a jövedelem áll az élen, mint a tárgy értékét meghatározó fő tényező. Minél nagyobb az elbírálás tárgya által hozott jövedelem, annál nagyobb a piaci értéke, minden más egyenlőség mellett.
Jövedelem megközelítés- Ez az ingatlan használatából és esetleges további értékesítéséből származó jövőbeni bevétel jelenértékének meghatározása.
A jövedelemszemléletű értékelés azt feltételezi, hogy a potenciális vásárlók a jövedelemtermelő értékelési tárgyat a befektetési vonzerő szempontjából tekintik, vagyis befektetési tárgynak, amelynek célja a jövőben megfelelő bevétel megszerzése.
Összehasonlító megközelítés különösen hatékony, ha van aktív piac a hasonló ingatlanoknak... A becslés pontossága az összegyűjtött adatok minőségétől függ, mivel ezzel a megközelítéssel az értékelőnek megbízható információkat kell gyűjtenie a hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásairól. Ezek az adatok a következőket tartalmazzák: fizikai jellemzők, értékesítés időpontja, hely, értékesítési és finanszírozási feltételek.
Ennek a megközelítésnek a hatékonysága csökken, ha kevés ügyletről van szó, és ezek végrehajtásának és értékelésének pillanatait hosszú idő választja el, ha a piac abnormális állapotban van, mivel a piac gyors változásai a mutatók torzulásához vezetnek.
Összehasonlításképpen az értékelt vállalkozással versengő objektumok kerülnek kiválasztásra. Általában vannak köztük eltérések, ezért az adatokat ennek megfelelően kell módosítani.
Költség megközelítés leginkább alkalmas a speciális célú létesítmények, valamint az új építések értékelésére, hogy meghatározzák a legjobb és legtöbbet hatékony felhasználása földterületre, valamint biztosítási célra. Az összegyűjtött információk tartalmazzák a telekárakra, az épületek specifikációira, a bérekre, az anyagköltségekre, a felszerelési költségekre, az építtetők nyereségére és rezsiköltségeire vonatkozó adatokat a helyi piacon és hasonlókat. A szükséges információ a vizsgált objektum sajátosságaitól függ. Ez a megközelítés nehezen alkalmazható történelmi értékkel, esztétikai jellemzőkkel rendelkező egyedi vagy elavult tárgyak értékelésénél.
A három vizsgált megközelítés mindegyike az értékelésben rejlő módszerek alkalmazását feltételezi.
■ Jövedelem megközelítés két módszert tartalmaz: a közvetlen tőkésítés módszerét és a diszkontált módszert pénzáramlások... Ezek a módszerek abban különböznek, ahogyan a bevételi forrásokat átalakítják.
A nagybetűs módszer használatakor a bevétel egy ideig értékjövedelemmé alakul át abban az esetben, ha a tárgyból származó bevétel stabil vagy állandó növekedési ütem mellett változik.
A diszkontált cash flow módszer alkalmazása Az ingatlan rendeltetésszerű használatából származó bevétel több előrejelzési évre kerül kiszámításra, és figyelembe veszi az ingatlan továbbértékesítéséből származó bevételt az előrejelzési időszak végén. Ezt a módszert akkor alkalmazzák, ha a bevétel időszakonként változik, pl. nem stabilak.
2. ábra. Jövedelemszemléletű módszerek
Tőkésítés a pénzáramlás értékké alakítása a bevételi forrás számított értékének az kapitalizációs mutatóval való osztásával. A jövedelemtőkésítés módszere szerint egy vállalkozás piaci értékét a következő képlet határozza meg:
V = D / R,
D- évi üzleti nettó bevétel;
R- kapitalizációs arány.
Tőkésítési arány Az a ráta, amelyet azért alkalmaznak, hogy a bevételi forrást egyetlen értékösszeghez hozzák. Gazdasági szempontból a kapitalizációs mutató a befektető megtérülési rátáját tükrözi.
Matematikailag a tőkésítési ráta egy osztó, amelyet arra használnak, hogy a nyereség összegét vagy a pénzáramlást egy időre átváltsák értékmérővé.
Azok. - A tőkésítési módszer az éves bevétel kapitalizációs mutató segítségével történő átváltását jelenti.
Példa. Az ingatlanról az értékelt ingatlanhoz hasonló információk állnak rendelkezésre. Az információk azt mutatják, hogy a hasonló ingatlanokat 325 000 dollárért értékesítették D 30 000 dollárt tett ki. A fenti képlet lehetővé teszi a teljes kapitalizációs arány meghatározását:
2. táblázat
Tőkésítési arány számítás
Egy vállalkozás jövedelmének tőkésítésének számos módja létezik, amelyek a bázishoz (típusokhoz) alkalmazott bevételtől és a bevételek osztásának vagy szorzásának tényezőtől függően különböznek.
Így például kiemelheti:
A nettó eredmény aktiválása (adózás, kamatfizetés és költségek aktiválása előtt);
A nettó eredmény aktiválása (adózás, kamat és tőkekiadás után);
A nettó jövedelem kiszámításakor fontos kiválasztani a megfelelő időszakot, amelyre a számításokat végezzük. Ez lehet több múltbeli időszak, általában öt, vagy több múltbeli időszakra vonatkozó bevételi adatok és a közeljövőre vonatkozó előrejelzések használhatók. Például felhasználhatók a következő 2 múltbeli, a tárgyidőszaki és a jövőbeni 2 év bevételi adatai.
Az aktivált bázis általában a társaság korrigált nyeresége, azonban a gyakorlatban előfordul, hogy bevételt nem használnak fel, ill. pénzügyi eredmény adó előtt.
A jövedelemtőkésítési módszert akkor kell alkalmazni, ha:
A bevételi források stabil pozitív értékek;
A bevételi források egyenletes, mérsékelt ütemben nőnek.
A kapitalizációs módszerrel végzett értékelési eljárás főbb szakaszai:
1) a várható éves (vagy átlagos éves) jövedelem meghatározása;
2) a tőkésítési ráta kiszámítása;
3) a tárgy értékének meghatározása
A diszkontált cash flow módszer a legsokoldalúbb módszer a jövőbeli cash flow-k jelenértékének meghatározására.
Cash flow diszkontálási módszer ezen áramlások előrejelzése alapján ezt az üzletet, amelyeket ezután a befektető által megkövetelt megtérülési rátának megfelelő diszkontrátával diszkontálnak.
A Diszkontált Cash Flow Módszerben használt fő mutató a pénzáramlás, amelyet a be- és kiáramlások különbségeként számítanak ki. Pénz egy bizonyos időszakra.
nettó eredmény + értékcsökkenési leírás = Cash flow
Leszámítolási kamatláb az a kamatláb, amellyel a jövőbeni bevételi forrásokat egyetlen jelenértékre fordítják, amely a vállalat piaci értékének meghatározásának alapja.
Gazdasági értelemben a diszkontráta a befektetők által megkövetelt, összehasonlítható kockázatú befektetési tárgyakba fektetett tőke megtérülési rátája, más szóval ez a rendelkezésre álló, összehasonlítható kockázati szinttel rendelkező alternatív befektetési lehetőségek szükséges megtérülési rátája. az értékelés napjáról. A jövőbeni bevétel megszerzésével járó kockázat miatt a diszkontrátának meg kell haladnia a kockázatmentes rátát, és felárat kell biztosítania az értékelt társaságba történő befektetéssel kapcsolatos minden típusú kockázatra.
LESZÁMÍTOLÁSI KAMATLÁB egyenlő a tényezők összegével:
1) Kockázatmentes ráta.
2) A vállalatvezetés minőségi tényezője.
3) A vállalat méretének tényezője.
4) A pénzügyi szerkezet tényezője (a vállalat finanszírozási forrásai).
5) Az áruk területi és ipari diverzifikációjának tényezője.
6) A fogyasztói diverzifikáció tényezője (klienskör).
7) A profit minőségének, jövedelmezőségének és kiszámíthatóságának tényezője.
8) Egyéb kockázatok (speciális, iparág-specifikus).
A kockázatmentes kamatláb a befektető számára egy alternatív megtérülési ráta, amelyet a gyakorlati kockázatmentesség és a magas fokú likviditás jellemez. Kiindulópontként a kockázatmentes ráta szolgál, amelyhez kötődik az adott társaságba irányuló befektetéseket jellemző különféle kockázatok felmérése, amelyre alapozva felépül az elvárt megtérülési ráta.
Az egy adott társaságba történő befektetés kockázatának kiegészítő prémiumának meghatározásához a következőket veszik figyelembe: fontos tényezők:
Példa:
Cég Méret
Ez a kockázati tényező a becslések szerint 0-3%.
Ez egy rendezett folyamat, amely az előző bekezdésekben tárgyalt elveken alapul. Tudományos módszeren alapul, és az értékelési feladatok széles körében alkalmazható. A piaci és egyéb információkat a helyzetek előrejelzésére, a tények és feltételezések helyesbítésére használják.
Az ingatlanértékelés teljes folyamata hat szakaszból áll, nevezetesen:
- 1) a feladat meghatározása,
- 2) értékelési terv készítése,
- 3) információk gyűjtése és ellenőrzése,
- 4) a legmegfelelőbb megközelítések alkalmazása a tárgy értékelésére és a legjobb felhasználási esetek elemzésére,
- 5) megállapodás,
- 6) jelentés a tárgy értékbecslésének eredményéről.
Vessünk egy pillantást ezekre a lépésekre.
1. szakasz. A probléma meghatározása.
A probléma feltételét az ügyfél határozza meg, ő határozza meg, hogy milyen célból történik az értékelés. De az értékbecslőnek nagyon óvatosan és alaposan tisztáznia kell az ügyfél minden érdekét és szándékát, mivel az eredmény a helyes feladattól függ. Ugyanakkor elengedhetetlen és fontos a valódi tárgy azonosítása és a hozzá kapcsolódó törvényes jogok meghatározása.
Ennek a szakasznak mindenképpen tartalmaznia kell a következő elemeket:
- -az ingatlan azonosítása;
- -törvényes jogok megállapítása és tisztázása;
- - az értékelés dátuma;
- -az értékelés céljainak leírása;
- -érték típusának meghatározása;
- -további feltételek meghatározása.
2. szakasz. Ingatlan értékelési terv készítése.
A probléma meghatározása és megértése után meg kell keresni a megoldási módokat.
Ez legjobban az értékelési folyamat strukturálásával valósítható meg, pl. egy általános séma felállítása, amely először az általános, majd a konkrétabb tényezők figyelembevételét írja elő. Például el kell lépni (le kell szállni) az azonos tárgyak költségének regionális szintjéről a helyi piac vagy annak szegmensének szintjére. Az alsó szinten az adott telek, illetve a rajta elhelyezkedő épületek, építmények értékét befolyásoló konkrét tényezők elemzése történik.
Az eljárások sorrendje ebben a szakaszban a következőket tartalmazza:
- 1) az információs követelmények meghatározása;
- 2) a beérkezési források azonosítása;
- 3) a legmegfelelőbb módszertan meghatározása;
- 4) idő- és munkaköltség meghatározása;
- 5) munkaterv készítése;
- 6) a megbízás feltételeire és a díjra vonatkozó javaslatok meghatározása;
- 7) a szerződés aláírása.
Megjegyzendő, hogy az utolsó pontok mind az értékbecslő, mind a megbízó felelősségének tisztázását és növelését szolgálják.
3. szakasz. Információgyűjtés és -elemzés.
Nyilvánvalóan egy ingatlantárgy értékének valós becslése akkor érhető el, ha teljes és megbízható információk állnak rendelkezésre, beleértve az általános és speciális adatokat is.
Az általános adatok közé tartoznak a gazdasági, társadalmi, jogi, környezeti jellegű információk. Az információforrások statisztikai jelentések, pénzügyi és gazdasági kiadványok, ingatlanértékelő folyóiratok. A megbízható értékeléshez ismerni kell az inflációs rátát, a banki hitel- és újrabefektetési rátákat, a vásárlóerőt, az árszintet, a foglalkoztatást stb.
Az általános adatok az értékelés tárgyának elhelyezkedésére vonatkozó adatokat is tartalmazzák.
A speciális adatoknak információkat kell tartalmazniuk az objektum tulajdonjogáról, Általános tulajdonságok földterület és az objektum minőségét javító tényezők.
A telek fizikai jellemzőinek teljesnek kell lenniük, és tükrözniük kell a legfontosabb paramétereket:
- - terület és forma (azaz méret, határok az utca, folyó, autópálya mentén);
- -domborzati és tájkompozíciós jellemzők (dombormű, táj, tározók jelenléte, növényzet);
- -a telephelyhez legközelebbi terület leírása (utak, bekötőutak, tömegközlekedési megállóhelyek, épületek elérhetősége), szociális infrastruktúra;
- -a telephely esetleges fejlesztései (a meglévő infrastruktúra elemeinek fejlesztése).
Információkra van szükség a hasonló objektumok eladásairól és jövedelmezőségéről, létrehozásuk költségeiről is, amelyekre szükség lesz az ingatlanok ilyen vagy olyan módszerekkel történő értékelése során.
4. szakasz. Az ingatlanok legjobb és leghatékonyabb felhasználásának lehetőségeinek elemzése magában foglalja a földterületből és az épületekből származó bevétel növelésének lehetőségét.
5. szakasz. Koordináció.
Ennek során (úgy nevezett lelkiismereti vizsga) az értékelő újra ellenőrzi az információk pontosságát, egyes értékelési elvek alkalmazhatóságát, újraértékeli a költségmutatókat és megállapítja a végeredményt.
A koordináció a következő eljárásokat írja elő:
- - a költségtényezők áttekintése az értékelési elvekkel összefüggésben;
- -statisztikai és valószínűségi mutatók ismételt ellenőrzése;
- -logikus érvelés és józan észen alapuló ítéletek a mérlegelt lehetőségek mutatói szerint;
- -végső következtetés az értékelt objektum értékéről az értékelési mutatók végső táblázatba vétele után.
Az ingatlanértékelés főbb szakaszai
| Paraméter neve | Jelentése |
| A cikk témája: | Az ingatlanértékelés főbb szakaszai |
| Kategória (tematikus kategória) | Termelés |
Az értékelési folyamat az értékelés megszerzéséhez használt eljárások sorozataként határozható meg. A folyamat általában egy értékelési jelentéssel zárul, amely bizonyító erejű az értékeléshez.
Az értékelés elvégzése hat alapvető lépésből áll:
1. Értékbecslési szerződés megkötése a megrendelővel. Az értékbecslő az értékbecslési szerződés megkötésekor köteles tájékoztatást adni a megrendelőnek a jogszabályi előírásokról. Orosz Föderáció ról ről értékelési tevékenységek, beleértve az értékbecslő feladatai, az értékbecslési szerződés és az értékbecslési jelentés követelményei, valamint az értékelési standardok. Az ilyen adatok megadásának tényét az értékelési szerződés rögzíti.
2. Az értékelés tárgya mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapítása. Az értékbecslő gyűjti és feldolgozza: a tulajdonjogot igazoló dokumentumokat, az értékelés tárgyának más személyek jogaival való megterhelésére vonatkozó információkat; adat könyvelésés az értékelés tárgyához kapcsolódó jelentéstétel; információ az értékelés tárgyának műszaki és működési jellemzőiről; az értékelés tárgya mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapításához, annak értékének meghatározása érdekében kiemelten fontos információk, valamint az értékelés tárgyához kapcsolódó egyéb információk.
3. Annak a piacnak az elemzése, amelyhez az értékelés tárgya tartozik. Az értékelő elemzi a piacot, amelyhez az értékelő tárgy tartozik, annak történetét, jelenlegi állapotait és trendjeit, valamint kiválasztja az értékelési objektum analógjait, és megindokolja választásukat.
4. Az értékelési módszer(ek) kiválasztása az összes lehetséges értékelési megközelítésen belül és a szükséges számítások végrehajtása. Az értékbecslő az értékelés során köteles a következő megközelítéseket alkalmazni (vagy indokolni az alkalmazás megtagadását):
költséges megközelítés, a telek megszerzéséhez és az értékelés tárgyának pontos másolatának elkészítéséhez szükséges pénzeszközök meghatározása alapján (figyelembe véve a vállalkozó értékcsökkenését és nyereségét);
összehasonlító megközelítés, az egyensúlyi ár meghatározásáról a tárgynak a helyi ingatlanpiacon értékesített vagy kínált hasonló tárgyakkal való összehasonlítása alapján; jövedelmező megközelítés, az értékelt ingatlan üzemeltetéséből és továbbértékesítéséből származó jövőbeni bevétel jelenértékének meghatározása alapján. Az értékbecslőnek joga van az egyes értékelési megközelítések keretében önállóan meghatározni a konkrét értékelési módszereket.
5. Az egyes értékelési megközelítések keretében elért eredmények általánosítása, az értékelés tárgya értékének végső értékének meghatározása. Az értékelő az eredmények értékelésének mindegyik megközelítésében elért eredmények alapján meghatározza az értékelési objektum értékének összértékét. Az értékelés tárgya értékének összértékét kell kifejezni rubelben egyetlen érték formájában, ha az értékbecslési megállapodás másként nem rendelkezik.
6. Az értékelő jelentés elkészítése és átadása a megrendelőnek.
Az ingatlanértékelés főbb szakaszai - koncepció és típusok. Az "Ingatlanértékelés főbb szakaszai" kategória besorolása és jellemzői 2017, 2018.
Térjünk át az „értékelés” fogalmára. mint folyamat, amely egy bizonyos algoritmust követ, és független az egyik vagy másik tárgy és értékelési tárgy sajátos jellemzőitől. Ebben az esetben fontos a folyamat paramétereinek, jellemzőinek megállapítása, szerkezeti sajátosságainak vizsgálata, szakaszainak sorrendjének meghatározása.
Főbb jellemzők az értékelési folyamat rend- kiemelve vannak a végrehajtásának minden értékelési esetére jellemző szakaszai, amelyek meghatározott sorrendben valósulnak meg (és amelyeket nem lehet átugrani vagy átrendezni, mert ez az eredmény torzulásához vezethet); céltudatosság- az értékelés céljának prioritása van, amely sok tekintetben tovább határozza meg az értékelési folyamat jellemzőit (amely különösen az értékelt érték típusának megválasztásában, az értékelési megközelítésekben és módszerekben, az értékelés elvégzésében áll. jóváhagyási eljárás stb.).
Ezek a jellemzők azt mutatják következetességértékelési folyamat.
Történelmileg az „értékelés” definíciója először egy Világbanki szemináriumon hangzott el.
"A kifejezés" értékelje "( felmérni) többféle jelentéssel bír, attól függően, hogy milyen környezetben használják. Képes (Webster szótára szerint - Webster új világ szótára):
- 1) meghatározni valaminek az árát, megállapítani valaminek az értékét;
- 2) megbecsülni valami mennyiségét;
- 3) hozzon ítéletet valaminek a minőségéről vagy értékéről."
Összegezve a következőket kapjuk: értékelni (felmérni) - meghatározni az árat, meghatározni a költségeket, értékelni a minőséget, ítéletet alkotni valami értékéről vagy hasznosságáról.
E meghatározás általánossága (és nem szakmai irányultság) ellenére elsősorban költségbecsléssel foglalkozik.
Így az elemzett folyamat fontos jellemzője az is, hogy ez az értékelés (ami egyfajta gazdasági értékelés) egy költség. Ez azt jelenti, hogy az értékelés tárgyának összes jellemzője (mind mennyiségi, mind minőségi), külső árazási tényezők piaci helyzetet tükröző paraméterei, befektetői kockázatok stb. értékmutatókként kell kifejezni, azaz. pénzben (mennyiségi) kifejezve, bármilyen könnyen is pontosan mérhetők.
Végül ez a folyamat dinamikus, mivel egy adott értékelési tárgyra vonatkozó összes árazási tényező megváltozik a piaci helyzet változását követően és ennek az objektumnak az idővel történő használatának eredményeként. Ezért minden értékelésre egy meghatározott napon, az értékelési dátumnak nevezett napon kerül sor.
Azonban itt is voltak problémák. Az Art. Az értékbecslési tevékenységről szóló törvény 11. §-a foglalkozik az „értékelés időpontja”, „a jelentés kelte” és „az érték megállapításának időpontja” feltüntetésének szükségességével. Nincsenek meghatározások. Ezért a gyakorlatban az értékelő jelentésekben gyakran a normatív forrás fogalmainak ilyen inkonzisztenciája miatt olyan helyzetek adódtak, amikor a dátum az érték meghatározása jelzett egyet, és a dátumot értékelni - egy másik. Ebben az esetben az „értékelés dátumát” összekeverték az „értékelési munka időszakával”. Vagy a „jelentés kelte” volt feltüntetve "val vel...által ...”, azaz időszak,és ez már - nem randevú.
Az FSO 1. sz. 8. pontja most meghatározza az „értékelés dátuma” fogalmát, ami a fent említett többi fogalom használatát nem megfelelővé teszi.
Értékelés dátuma(az "értékelés dátuma" helyett az "értékelés dátuma") az a dátum, amikor az értékelés tárgya értékét meghatározzák. Ezen a napon elemzik az érintett piaci és pénzügyi kimutatásokat, és figyelembe veszik (rögzítik) az összes rendelkezésre álló költségtényező értékét.
Tehát a jelentés 2004. március 1. és március 10. közötti időszakban készíthető, az értékelés időpontja pedig 1913. augusztus 1. vagy 2012. december 21. lehet, ha csak az értékbecslőnek sikerült megtalálnia a piacot jellemző szükséges információkat. és az értékelés tárgyát az adott időpontban.
Az értékelési folyamat az értékelés tárgyának sajátosságaitól függetlenül a következő hét szakaszból áll.
- 1. Probléma megfogalmazása - az első szakasz, amely magában foglalja: az értékelés tárgyának előzetes megismertetését, azonosítását, az értékelés tárgyának azonosítását, egyeztetést a megrendelővel az értékelés céljáról és céljáról (funkciójáról), valamint az értékelés időpontjaként; értékelési ütemterv készítése; költségbecslés elkészítése, amely meghatározza az értékbecslő díjazását; Értékelési szerződés aláírása az ügyféllel.
- 2. Információgyűjtés és ellenőrzés.
- 3. Átalakulás pénzügyi kimutatások, a vállalkozás pénzügyi helyzetének elemzése.
- 4. Megfelelő megközelítések és értékelési módszerek kiválasztása és a szükséges számítások elvégzése.
- 5. Az eredmények egyeztetése és a végső következtetés elkészítése.
- 6. Értékelő jelentés elkészítése (levégzése).
- 7. A jelentés benyújtása az ügyfélnek és védekezésének.
Így, értékelési folyamat- dokumentált és logikailag megalapozott, rendszerezett kutatási eljárás az értékelt objektum értékjellemzői, általánosan elfogadott megközelítések és értékelési módszerek alapján, hogy végső ítéletet hozzanak az értékéről. Az értékelő feladata- ezen jellemzők elemzése és az értékelt ingatlan hasznossági fokának mennyiségi (pénzben kifejezett) értelmezése. Az összes azonosított, ideértve a piaci tényezőt egy adott piacon egy tárgy értékére egy adott időpontban gyakorolt kumulatív hatás eredménye a végső ítéletben – az értékelő jelentésben – tükröződik.
Egy tömörebb meghatározás elfogadható: fokozat"Összpontosított, rendezett folyamat a tárgy pénzben kifejezett értékének kiszámítása, figyelembe véve az adott piacon egy adott időpontban azt befolyásoló tényezőket."
Az értékelés mint folyamat Az érték értékének professzionális kiszámítása az ismeretek és gyakorlati készségek megvalósítása az előadó (értékelő) által egy adott tárgy értékének meghatározására vonatkozó konkrét feladat megoldása során. Az értékeléselmélet tudományos ismeretként való alkalmazásának példaértékű módja lehetne egy adott alkalmazott szemponthoz Irányelvek Az Orosz Föderáció Értékelési Tevékenységek Nemzeti Tanácsa keretében kidolgozott és általa jóváhagyott, de ajánló jellegű.
Az „értékelés” fogalmának fentebb elemzett két értelmezése közötti különbség egyértelműen megmutatkozik a döntési elmélet fogalmainak használatakor. Ha a pontszámot figyelembe vesszük mint folyamat, akkor a döntéshozatal egy előre meghatározott (megfogalmazott) értékelési célnak megfelelő értékelési lehetőség kiválasztására redukálódik. A cél ebben az esetben nem döntés kérdése. A koncepció szakmai összetevője itt nagyszerű. Az értékelés mérlegelésekor tevékenységként(mind tágabb, mind szűkebb értelemben) az értékelés alanyai maguk alakítják ki tevékenységük kritériumait, céljait, igazítják azokat a megvalósítás folyamatában. Jelentős a társadalmi és a vállalkozói komponens. Ebben az értelemben az értékelés mint tevékenység tágabb fogalom, mint az értékelés mint folyamat. Ugyanakkor az értékelés mint tevékenység egésze sokkal kevésbé formalizált jelenség. Ez különösen megmagyarázza az értékelési tevékenységek normatív szabályozásával és a szövetségi szabványok kialakításával kapcsolatos problémák összetettségét.
- Lásd a fejezetet. tíz.
- A gépek és berendezések értékelése: Robert B. Podvalny és Edward W. Rather által a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézete szemináriumaihoz készített oktatóanyagok. SPb., 1995.
- A második használt kifejezés az értékelés- közvetlenül "költségmeghatározásnak" vagy "költségbecslésnek", "költségbecslésnek" fordítják.
- A fenti példákban olyan helyzetek vannak megadva, amelyek a USPAP ként meghatározott visszatekintőés biztató költségbecslések.
- Az értékelési folyamat pontosan ezen szakaszainak felosztása meglehetősen motivált, és megtalálható mind a nyugati, mind a hazai szakirodalomban, például: Vállalkozásértékelés: tankönyv / csomópont szerk. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova. 39. o.; Reece Richard P. Az üzleti értékelés alapjai. Világbank anyagainak fénymásolata, 1993. 7. o.
- Az „Üzleti értékelés” című tankönyvben, szerk. A.G. Gryaznova, M.A.Fedotova (2. kiadás) On p. 39 Az „értékelési terv készítése” külön (3) bekezdésben kiemelten szerepel, ami aligha indokolt, hiszen a munka terjedelme és jelentősége ugyanakkor semmilyen módon nem versenyezhetnek az itt, a 3. pontban bevezetett „Pénzügyi kimutatások átalakítása”-val, amely a megadott forrásból hiányzik.
- Talán a nem túl távoli jövőben a referencia átmenet számviteli kimutatások Az Orosz Föderációban az IFRS szerint a pénzügyi kimutatások átalakításához jelenleg szükséges számos eljárás (például a kimutatások átalakításának folyamata) szükségtelen lesz, de mindenképpen a pénzügyi helyzet elemzése. A relatív pénzügyi mutatók számításán alapuló vállalkozási érték az üzleti értékelés szerves része marad. A könyvet az üzleti értékelési folyamat ezen szakaszának szentelték: Kasjanenko T. G. A vállalkozás pénzügyi kimutatásainak átalakítása üzletértékelés céljából: tankönyv. juttatás. SPb .: SPbGUEF Kiadó, 2011. A könyv anyagát részben a Ch. 7.
- Vállalkozási értékelés: tankönyv / szerk. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova. 12. o.
- Ezt az összetevőt megerősíti az értékelési tevékenységről szóló törvény (a 157-FZ törvénnyel módosított).
- Az értékbecslési tevékenységről szóló törvény (a 157-FZ. sz. törvénnyel módosított) első összetevőjét aránytalanul megerősíti az értékbecslő háromszoros felelőssége (kötelező biztosítás, kötelező befizetések a kártérítési alapba és vagyoni felelősség). Ezek az intézkedések nem a szabadpiaci viszonyok fejlődését szolgálják, és figyelmen kívül hagyják a minőségért folytatott küzdelem nagyszerű eszközét, amely az ún. szakmai hírneve.
Használt anyag S.V. Grinenko
Ingatlangazdaságtan
Előadásjegyzet. Taganrog: TRTU Kiadó, 2004.
1. szakasz. Az ingatlan értékbecslés feladatának meghatározása
Ingatlanértékelés- ez az ingatlan értékének a célnak, az értékelési eljárásnak és az értékbecslői etika követelményeinek megfelelő meghatározása.
Az ingatlanértékelés céljának meghatározása kezdetben az értékelési technikák megválasztásának alapja, és ennek megfelelően jelentős hatással van az értékbecslés eredményére.
A jövőben meghatározásra kerül az érték típusa, amely a kitűzött célnak megfelelően szükséges.
Piaci körülmények között az ingatlanértékek különböző típusai léteznek:
- piac - ez egy tárgy legvalószínűbb eladási ára egy versenyképes és nyitott piacon, a vevő és az eladó szándékos és racionális tevékenységével a saját érdekükben, akik jól tájékozottak és nem tapasztalják a rendkívüli körülmények nyomását;
- fogyasztó (használatban lévő) az ingatlan értéke egy adott fogyasztó számára, az ingatlan tulajdonjogának fenntartásából és későbbi eladásából nyerhető maximális összeg;
- beruházás - ez az értékelt objektum értéke egy adott befektető számára; az ingatlan piaci értékének növekedése befektetés eredményeként;
- biztosítás - az objektum biztosítási célból meghatározott piaci értéke; általában ez a csereköltség vagy csereköltség;
- a csere az azonos funkcionális tulajdonságokkal rendelkező, de korszerű anyagokat, építést és berendezéseket használó új ingatlan költsége;
- a csere az ingatlantárgy sokszorosításának költsége, pl. az értékelt objektum pontos másolatának elkészítésének költségeit;
- fedezet - a hitelezési piaci érték alapján számítva;
- felszámolás az érték kényszerértékesítés esetén; megegyezik a piaci értékkel, de korlátozza az értékelés időpontja, marketing kutatásés a piacra jutás, amelyek szükségesek a legjobb ár eléréséhez;
- adózásnál - az értékelés tárgyának az adóalap kiszámításához meghatározott és a szabályozási jogszabályok rendelkezései szerint számított értéke - ez az ingatlantól függően piaci vagy pótlási érték; Oroszországban cserén alapuló készletértéket használnak;
- hasznosítás - az értékelt tárgy költsége, amely megegyezik a benne foglalt anyagok piaci értékével, figyelembe véve az értékelt tárgy hasznosítási költségeit;
- működő vállalkozás - egyetlen ingatlan komplexum költsége, amelyet a létrehozott termelés működésének eredményei alapján határoznak meg; ugyanakkor a vállalkozás egyes tárgyai értékének értékelése abból áll, hogy meghatározzák azt a hozzájárulást, amelyet ezek az objektumok a működő vállalkozás szerves részeként adnak;
Tény állami regisztráció az ingatlanra vonatkozó jogok keletkezését és átruházását igazolás kiállítása igazolja, az ügylet tartalmát kifejező okiratokra külön felirat kerül. Maga a regisztrációs eljárás az egyes ingatlanokhoz kapcsolódó jogokra és paramétereikre vonatkozó információk nyilvántartására korlátozódik az egységes állami nyilvántartásban.
Az értékelés dátuma be van állítva - az a naptári dátum, amelytől kezdve az értékelés tárgya értéke meghatározásra kerül.
Korlátozó feltételeket fogalmaznak meg - a jelentésben az ingatlan értékének megítélését befolyásoló akadályokat vagy körülményeket leíró nyilatkozatok.
2. szakasz. Terv és szerződés készítése ingatlanbecslésről
Meghatározzák az információforrásokat, az ingatlanértékelés módszereit, majd munkatervet készítenek.
Az ingatlanbecslés költségeit összesítik, és az ingatlanbecslés pénzbeli díjazását megtárgyalják.
Ingatlan értékbecslési szerződés készül.
3. szakasz. Az ingatlannal kapcsolatos információk gyűjtése és elemzése
Az alábbi információk és dokumentációk összegyűjtése és feldolgozása:
- tulajdonjogot igazoló dokumentumok, információk az értékelés tárgyának más személyek jogaival való megterheléséről;
- az értékelés tárgyához kapcsolódó számviteli és beszámolási adatok;
- információ az értékelés tárgyának műszaki és működési jellemzőiről;
- az értékelési tétel mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapításához szükséges információk az érték meghatározásához, valamint az értékelési tételhez kapcsolódó egyéb információk.
Az objektum és a környező terület áttekintése, az ingatlan jogi helyzetének, fizikai és gazdasági jellemzőinek, elhelyezkedésének leírása.
Információ elemzése és feldolgozása.
4. szakasz. Az ingatlanok legjobb és leghatékonyabb felhasználásának elemzése
Mind a már beépített, mind az állítólagos üresen álló telek legjobb és leghatékonyabb hasznosításának elemzése.
A választott használati eset jogi érvényessége, fizikai megvalósíthatósága és pénzügyi megvalósíthatósága.
A legmagasabb ingatlanérték meghatározása.
5. szakasz. Az ingatlan becsült értékének kiszámítása a három alapján megközelít
Költségbecslés bevételi megközelítés alapján
A jövedelemszemlélet azon a tényen alapul, hogy a tőkebefektetés tárgyát képező ingatlan értékének meg kell felelnie az ingatlan által termelt jövedelem minőségének és mértékének jelenlegi megítélésének.
A jövedelem tőkésítése olyan folyamat, amely meghatározza a jövőbeli jövedelem és egy tárgy jelenértéke közötti kapcsolatot.
A jövedelemszemlélet alapképlete:
Ahol: С (V) - ingatlan értéke;
ЧД (I) - az értékelt ingatlanból várható bevétel. A bevétel általában azt a nettó működési bevételt jelenti, amelyet az ingatlan az adott időszakban képes termelni;
K (R) - a megtérülési ráta vagy a nyereség az arány vagy a kapitalizációs ráta.
A kapitalizációs mutató az a megtérülési ráta, amely tükrözi a jövedelem és az értékelt tárgy értéke közötti kapcsolatot.
A kapitalizációs ráta egy ingatlan piaci értékének az általa termelt nettó bevételhez viszonyított aránya.
A diszkontráta az a kamatos kamatláb, amelyet az ingatlanhasználatból származó pénzáramlások értékének egy adott időpontban történő átszámításakor alkalmaznak.
Jövedelemtőkésítési modell
A bevételi megközelítés szakaszai:
1. Az objektum használatából származó bruttó bevétel kiszámítása a jelenlegi árak és a hasonló ingatlanok bérleti piacán érvényes díjak elemzése alapján.
2. A hiányos rakodásból (lízingből) és a be nem fizetett lízingdíjakból származó veszteségek értékelése a piac elemzése, annak dinamikájának jellege az értékelt ingatlanokhoz viszonyítva történik. Az így kiszámított összeget le kell vonni a bruttó bevételből, és a végösszeg a tényleges bruttó jövedelem.
3. Az értékelés tárgyához kapcsolódó költségek számítása:
- működési (működési) - a létesítmény üzemeltetési költsége;
- fix - a fizetendő számlák kiszolgálásának költségei (kölcsönök kamatai, értékcsökkenési leírások, adófizetések stb.);
- tartalékok - az ingatlan tartozékainak beszerzésének (cseréjének) költsége.
5. Tőkésítési mutató számítása.
A jövedelem-megközelítés az ingatlanok jelenlegi értékét a jövőbeli cash flow-k jelenértékeként becsüli meg, azaz. tükrözi:
- az ingatlan által élete során elérhető jövedelem minősége és mennyisége;
- a vizsgált objektumra és a régióra jellemző kockázatokat.
A bevételi megközelítést a következők meghatározására használják: - befektetési érték, mivel a potenciális befektető nem fog többet fizetni egy tárgyért, mint a tárgyból származó jövőbeni bevétel jelenértéke;
- piaci értéke.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlan összehasonlításán alapulnak a velük folytatott tranzakciók árairól szóló információkkal.
Az összehasonlító megközelítés ingatlanértékelés alkalmazásának feltételei:
- az objektumnak nem kell egyedinek lennie;
- az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is;
- az értékelt ingatlanok összehasonlított analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatónak kell lenniük.
helyettesítés;
- egyensúly;
- kereslet és kínálat.
1. szakasz Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése történik, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez az értékelt objektum tartozik; azonosítja azokat az ingatlantárgyakat, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelthez, amelyet viszonylag nemrégiben adtak el.
2. szakasz Információk gyűjtése és megbízhatóságának ellenőrzése az ingatlanértékelő tárgy eladásra javasolt vagy nemrégiben eladott analógjairól; az analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal.
3. szakasz A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően.
4. szakasz Az ingatlanértékelő tárgy értékének meghatározása az analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
expozíciós időszak. Expozíciós idő – az az idő, ameddig az objektum a piacon van
az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
- családi kapcsolatban vannak;
- a holding és egy független leányvállalat képviselői
- eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdekű ügyletek zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal valósulnak meg
- elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével foglalkoznak stb.
befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg: - a befektetők hasonló indítékai;
- a létesítmények hasonló legjobb és leghatékonyabb használata;
- az épület állapotromlásának mértéke.
Tulajdonjogok
a tulajdonjog-korrekció a piaci bérleti díj és a szerződéses bérleti díj különbsége, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díj és a rendelkezésre álló aktuális finanszírozás alapján határozzák meg;
a tranzakció finanszírozásának feltételei;
a tranzakció finanszírozásának atipikus feltételei között alapos elemzés szükséges, melynek eredményeként módosításra kerül sor;
az értékesítés feltételei és időpontja;
- elhelyezkedés;
- fizikai jellemzők.
A legfontosabb a korrekciós tényezők pontos meghatározása (lásd az ábrát).
A százalékos kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy az analóg objektum vagy összehasonlítási egysége eladási árát megszorozzák egy együtthatóval, amely tükrözi az analóg objektum és az értékelt objektum jellemzői közötti különbségek mértékét.
Ha az értékelt objektum jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi árához emelési együtthatót adunk, ha rosszabb, akkor csökkenőt.
Költségkorrekciók:
a) az összehasonlítási egységen végrehajtott abszolút korrekciók az eladott analóg tárgy árát egy bizonyos mértékben megváltoztatják, amelyben megbecsülik az analóg objektum és a kiértékelt objektum jellemzőinek különbségét. Pozitív korrekció történik, ha a kiértékelt objektum jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb;
b) az eladott analóg tárgy egészének árán végrehajtott pénzbeli kiigazítások azt egy bizonyos összeggel megváltoztatják, amelyben megbecsülik a jellemzők közötti különbségeket.
A kumulatív százalékos kiigazításokat az összes egyedi százalékos korrekció szorzatával határozzuk meg.
Az általános csoportosítás formájú módosítást általában a fejlett ingatlanpiacon alkalmazzák, ahol nagy az értékesítés.
A kumulatív korrekció az összehasonlítható objektumok kiválasztott csoportján belül történik.
A módosítások sorrendje:
Finanszírozási feltételek módosítása;
- módosítás a különleges értékesítési feltételekhez;
- az eladás idejére vonatkozó korrekció;
- helykorrekció;
- a fizikai jellemzők korrekciója.
- A végső költség a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi;
- Az eladási árak a változást tükrözik pénzügyi feltételekés az infláció;
- Az összehasonlított objektumok közötti különbségek korrekciói;
- Használata meglehetősen egyszerű, és megbízható eredményeket ad.
értékesítési különbségek;
- a gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei;
- az ügylet konkrét feltételeire vonatkozó információgyűjtés problematikus volta;
- a piaci tevékenységtől való függés;
- a piaci stabilitástól való függés;
- A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.
Ez azon a feltételezésen alapul, hogy a vevő nem fizet többet a kész tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy létrehozásáért.
A költségalapú megközelítés alkalmazásához szükséges információk:
- szint bérek;
- a rezsiköltségek összege;
- felszerelési költségek;
- a régió építtetőinek megtérülési rátája;
- építőanyagok piaci árai.
Egy telek költségének számítása a leghatékonyabb hasznosítás (Sz) figyelembe vételével.
Csereköltség vagy pótlási költség számítása (Svs vagy Szam).
Halmozott értékcsökkenés számítása (minden típus) (élettartam):
- fizikai elhasználódás - a természetes fizikai öregedés és a külső hatások következtében egy tárgy teljesítményének csökkenésével járó kopás. kedvezőtlen tényezők;
- funkcionális kopás - kopás az ilyen létesítményekre vonatkozó modern követelmények be nem tartása miatt;
- külső kopás - a külső gazdasági tényezők változásából eredő kopás. Az objektum bekerülési értékének számítása a halmozott értékcsökkenés figyelembe vételével: Sleep = Svs-Life.
Az ingatlan végleges értékének meghatározása: Ül = Cs + Alvás.
Az új objektumok értékelésekor a költségalapú megközelítés a legmegbízhatóbb.
Ez a megközelítés a következő esetekben javasolt vagy az egyetlen lehetséges:
- új építés költségeinek műszaki és gazdasági elemzése;
- a meglévő létesítmény korszerűsítésének szükségességének indoklása;
- speciális épületek értékelése;
- a "passzív" piaci szektorokban lévő objektumok értékelése során;
- a földhasználat hatékonyságának elemzése;
- tárgybiztosítási problémák megoldása;
- adózási problémák megoldása;
- az ingatlantárgy más módszerekkel megszerzett értékeinek egyeztetésekor.
- a költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel;
- a pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak;
- a vizsgált ingatlan beszerzési költsége és pontosan ugyanazon ingatlan új építési költségei közötti eltérés, mivel a felhalmozott értékcsökkenést az értékelési folyamat során levonják az építési költségből;
- a régi épületek újratermelési költségeinek kiszámításának problematikus volta;
- a régi épületek és építmények felhalmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézségei;
- a telek külön értékelése az épületektől;
- problémás értékelés földterületek Oroszországban.
Általános szabály, hogy az egyik megközelítés alapvetőnek tekinthető, a másik kettő szükséges a kapott eredmények kiigazításához. Ez figyelembe veszi az egyes megközelítések jelentőségét és alkalmazhatóságát egy adott helyzetben. Az értékbecslési jegyzőkönyvben feltüntetett értékbecslési tétel összértéke akkor tekinthető értékelési célra ajánlottnak, ha az értékbecslési jegyzőkönyv keltétől az értékbecslési tétellel történő ügylet időpontjáig nem telt el több mint 6 hónap.
Az ingatlan értékének összértéke a különböző értékelési megközelítések eredményeinek összehasonlítása alapján kerül megállapításra.
A kapott eredmények egyeztetésére a hierarchiaelemzési módszert (HAI) használják
különböző megközelítések és értékelési módszerek alkalmazásával.
1. Az AHP első lépése a probléma strukturálása, az eredmények hierarchia formájában történő egyeztetése. A legegyszerűbb formában a hierarchia felülről építkezik, a probléma célját a közbülső szinteken keresztül reprezentálja, amelyek általában a legalacsonyabb szinttel való összehasonlítás kritériumai, amely általában alternatívák halmaza.
2. A probléma hierarchikus reprodukálása után egy kritérium-összehasonlító mátrixot készítünk, és kiszámítjuk a kritérium prioritások értékét. A mátrixelem - aij - az i hierarchiaelem intenzitását jelenti a j hierarchiához képest.
A megnyilvánulás intenzitását általában 1-től 9-ig terjedő intenzitási skálán értékelik:
1 - egyenlő fontosságú;
3 - az egyik mérsékelt fölénye a másikkal szemben;
5 - jelentős fölény;
7 - jelentős fölény;
9 - nagyon erős fölény;
2,4,6,8 - köztes értékek.
Ha az ij hierarchia elemeinek összehasonlításakor aij = 5, akkor aji = 1/5.
Az alacsonyabb szinten kapott eredményeket összehasonlítjuk, azaz. alternatívák egymás között és minden kiválasztott kritériumhoz külön-külön.
Az egyes alternatívák súlyának végső értékét úgy határozzuk meg, hogy a helyi prioritásokat megszorozzuk a kritérium magasabb szintű illeszkedésének prioritásával, majd az egyes elemekre az elem által érintett kritériumnak megfelelően további összegzést adunk.
Ingatlanértékelés eredményeinek egyeztetése
Hierarchia strukturálás
A - az a képesség, hogy tükrözze a vevő és az eladó tényleges szándékait.
B - az adatok típusa, minősége, kiterjedtsége, amelyek alapján az elemzést elvégezték.
B - az alkalmazott módszerek paramétereinek képessége a piaci ingadozások figyelembevételére.
D - a módszerek azon képessége, hogy figyelembe vegyenek egy objektum értékelésére szolgáló konkrét módszereket, amelyek száz költséget (méretet, helyet stb.) befolyásolnak.
stb.).
Megállapodási mátrixot építenek, és kiszámítják a kritériumok értékeit.
Kritériumegyeztetési mátrix
|
| A | B | V | G | Fizetés | Kritérium súlya |
| A |
|
|
|
|
|
|
| B |
|
|
|
|
|
|
| V |
|
|
|
Az egyes kritériumok (A, B, C, D) értékelése után kiszámítjuk az egyes módszerek súlyozásának végső értékét. A végösszegeket táblázatba foglaljuk össze.
Eredményegyeztetési mátrix
|
| A | B | V | G | Fizetés | Kritérium súlya |
| Jövedelem módszer |
|
|
|
|
| Xd |
| Költséges módszer |
|
|
|
|
| Xs |
| Összehasonlító módszer | X d, Xs, Xs – az egyes megközelítések súlya.