Способи керування мкд. Хто управляє мкд Безпосереднє управління будинком

— узгоджена діяльність власників приміщень щодо створення та підтримання сприятливих та безпечних умов проживання у цьому будинку, що забезпечує належний утримання ОІ, вирішення питань користування цим майном, надання КУ громадянам, які проживають у цьому будинку. Управління будинком здійснюється власниками приміщень самостійно або за допомогою вибору способу керування. Тому ззаконодавством передбачені способи управління МКД, їх лише три (ч. 2 ст. 161 Житлового кодексу РФ, дивіться таблицю нижче):

  1. безпосереднє управління власниками приміщень у МКД, кількість квартир у якому не перевищує 30;
  2. управління ТСЖ чи спеціалізованим споживчим кооперативом (ЖК, ЖБК);
  3. управління УО.

Таблиця «Способи управління МКД»

Підстави для визнання способу управління МКД реалізованим Нормативне обґрунтування
Більшість власників у МКД уклали договори надання послуг з утримання та (або) виконання робіт з ремонту ОІ з особами, які здійснюють відповідні види діяльності Стаття 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведення конкурсу з відбору УО
Власники приміщень у МКД, які мають більш ніж 50% голосів від загальної кількостіголосів власників приміщень у цьому будинку, уклали з обраною УО договір управління.

Протягом 30 днів КК приступила до виконання зобов'язань, якщо інший термін не вказано у договорі управління МКД

 Частини 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведення конкурсу відбору УО
Управління ТСЖ, ЖК, ЖБК Власники приміщень до МКД направили до уповноваженого федерального органу виконавчої влади документи, необхідні для держреєстрації ТСЖ або ЖК Абзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведення конкурсів щодо відбору УО

Способи управління МКД відноситься до компетенції загальних зборів власників приміщень (далі - ОССП). Спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на ОССП і може бути обраний та змінений у будь-який час на підставі рішення. Рішення ОССП про вибір методу управління є обов'язковим всім власників в МКД (год. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Безпосередній спосіб управління

При цьому способі управління ОССП вибирає організації для надання послуг з утримання та (або) для виконання робіт з ремонту ОІ. Як одну сторону укладених договорів виступають усі або більшість власників приміщень у такому будинку (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

У відносинах із третіми особами вправі діяти (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один із власників у будинку, уповноважений на ці дії рішенням ОССП;

— інша особа, яка має повноваження, засвідчена довіреністю, виданою їй у письмовій формі всіма або більшістю власників приміщень у будинку.

Зверніть увагу: укладання договору управління МКД за безпосереднього способу управління житловим законодавством не передбачено.

При виборі безпосереднього управління МКД доцільно обрати:

  1. підрядні організації;
  2. рада МКД або уповноважена особа, яка діятиме від імені власників та в їх інтересах.

Комунальні послуги надаються безпосередньо РЗГ. Договори поставки КУ кожен власник укладає від свого імені (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Послуга поводження з ТКО надається регіональним оператором щодо поводження з ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) за окремим договором з кожним власником.

До обов'язків РСО не входить зміст внутрішньобудинкових інженерних комунікацій. РСО відповідає за постачання КУ належної якості до меж ОІ та меж зовнішніх мереж інженерно-технічного забезпечення МКД. Договором власників з РСО може бути визначена інша межа відповідальності (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Відповідальність перед власниками приміщень у МКД за утримання ОІ та надання КУ несуть організації, з якими вони укладено договори (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Якість виконання робіт та надання послуг має відповідати:

  • укладеним договорам;
  • вимогам Правил утримання спільного майна та Правил надання комунальних послуг.

Управління МКД товариством власників житла

Відповідно до ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ є одним із способів управління багатоквартирним будинком. Створення, структура та діяльність ТСЖ регламентуються розд. VI ЖК РФ.

Переваги ТСН (ТСЖ)полягають у наступному.

Члени правління, зокрема голова, — власники приміщень у вашому будинку, яким не байдуже, в якому стані знаходяться дах, інженерні комунікації, ліфти та інше спільне пайове майно.

ТСЖ має представляти законні інтереси власників приміщень в МКД (ст. 137 Житлового кодексу). А це означає, що, організувавши ТСЖ у своєму будинку, ви ніколи не залишитеся віч-на-віч з проблемами.

Будь-який член ТСЖ має право не тільки знати, куди і як витрачаються його кошти, а й впливати на цей процес, забезпечуючи необхідну якість житлових послуг, а через правління ТСЖ — і комунальних.

Створення ТСЖ забезпечить належну якість наданих житлових послуг просто тому, що ви самі контролюватимете виконання робіт та витрачання коштів.

ТСЖ дає можливість заробити додаткові кошти, що підуть на підвищення якості життя в будинку. Додаткові доходи до бюджету ТСЖ можна отримати від здачі в оренду ОІ, від послуг, що додатково надаються власникам приміщень (тобто тих, які не входять до списку основних послуг, що надаються товариством своїм членам без стягнення додаткової плати (установка вхідних дверей, проведення ремонтних робіт). у квартирі і т.д.)).

Членство в ТСЖ формує свідомість активних власників, а отже, мешканці дбайливіше ставляться до свого будинку.

Приймаючи спільні рішення, ви нарешті познайомитеся зі своїми сусідами. А це корисно, зокрема з погляду безпеки.

Якщо ви мешкаєте в новобудові, то грамотне управлінняТСЖ дозволить ще багато років не замислюватись про КР, відкрити спецрахунок для накопичення внесків на капремонт.

Членство в ТСЖ дозволяє перейти від вирішення проблем забезпечення життєдіяльності будинку до завдань покращення якості та комфорту проживання.

Головна перевага ТСЖ— при правильному виборі правління ТСЖ ви не тільки самі вирішуєте, скільки коштів ви витрачатимете на обслуговування свого будинку, але також можете бути впевнені, що ці кошти підуть на вирішення проблем саме вашого будинку.

Управління МКД керуючою організацією

Способи управління МКД завершує управління УО (керівною організацією).

Для визнання способу управління МКД організацією, що управляє, необхідне дотримання наступних умов:

  1. власники прийняли рішення про вибір методу управління МКД - управління УО;
  2. обрали конкретну керуючу організацію;
  3. затвердили на зборах проект договору управління (із суттєвими умовами);
  4. власники, які мають більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів власників у цьому будинку, уклали з обраною УО договір управління МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. протягом 30 днів УО приступила до виконання зобов'язань, якщо інший термін не зазначено у договорі управління МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО- юридична особа незалежно від організаційно-правової форми або ІП, які провадять діяльність з управління МКД на підставі ліцензії (ч. 4.2 ст. 20 Житлового кодексу).

УО - комерційна організація, Головною метою якої є отримання прибутку від надання послуг та (або) виконання робіт при управлінні МКД.

Існують такі особливості управління УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

По перше, УО несе відповідальність перед власниками:

  • за надання послуг та (або) виконання робіт, що забезпечують належний зміст ОІ;
  • за надання КУ залежно від рівня впорядкування будинку.

По-друге, УО має розпочати виконання договору управління пізніше як за 30 днів із дня його підписання.

По-третє, УО отримує плату за надані КУ та здійснює розрахунки з РСО за поставлені комунальні ресурси та водовідведення, з регіональним оператором за надання послуг із поводження з ТКО.

По-четверте, УО вправі давати пропозиції ОСС щодо переліку робіт та послуг (управління МКД, утримання, поточний та капітальний ремонт ОІ) та за розміром відповідної плати.

У п'ятих, УО повинна звітувати перед власниками про виконання договору управління за попередній рік щорічно протягом першого кварталу поточного року та розміщувати звіт у ДВС ЖКГ.

По-шосте, УО повинна розміщувати в ДВС ЖКГ інформацію про діяльність з управління МКД.

УО несе відповідальність за виконання всіх робіт та надання послуг відповідно до положень чинного законодавства та умов договору управління. УО вправі здійснювати роботи власними силами або із залученням підрядних організацій і не вправі відмовлятися від укладання договорів з РСО та регіональним оператором щодо поводження з ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО на власний розсуд залучає підрядників до виконання робіт. Відповідно, власники в МКД не наділені повноваженнями щодо вибору підрядників та визначення умов, на яких залучається та чи інша підрядна організація.

Управляти МКД може лише одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

Останнім часом виникла можливість переходу власників приміщень на .

Методи управління МКД: відмінності.

Житлове законодавство РФ передбачає три способи управління багатоквартирним будинком (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

  1. Безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку(Ст. 164 ЖК РФ).
  2. управління товариством власників житла (ТСЖ) або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (20% будинків);
  3. Управління керуючою компанією (КК) (80% будинків).

Перший варіант для нашого будинку не підходить, тому що безпосереднє управління можливе в багатоквартирному будинку, кількість квартир у якому становить не більше тридцяти (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Відмінності варіантів управління

Різниця між КК та ТСЖ принципова.
Різні цілі:

  • КК - це комерційна приватна організація, призначена для отримання прибутку.
  • ТСЖ - це некомерційна організація, призначена для мінімізації витрат.

Різні завдання:

  • КК - це капіталізація прибутку шляхом мінімізації витрат на утримання будинку з подальшим збільшенням кількості будинків, що обслуговуються.
  • ТСЖ – завдання мінімізувати витрати на управління будинком та накопичення резервного фонду будинку для покращення будинку.

Переваги і недоліки

До недоліків ТСЖ зазвичай відносять високий рівень витрат утримання штату працівників. Усі наявні борги лягають на плечі спільноти.Перевагами ТСЖ є пряме управління майном власників та надання комунальних послуг, ефективний захист власників. ресурсопостачальними організаціями, і навіть можливість ведення комерційної діяльності.

До недоліків КК відносять націленість керуючої організації отримання прибутку від надання послуг власникам з допомогою підвищених тарифів, а чи не управління чужим майном і відсутність у власників методів прямого контролю над результатами наданих послуг чи виконаних работ. Тому КК абсолютно не зацікавлений у зниженні витрат мешканців на обслуговування будинку.
Перевагами КК можна назвати швидший спосіб відмовитися від їхніх послуг. Також КК покриває всі існуючі борги за рахунок накопичених резервних коштів.

Перевага керуючої компанії перед ТСЖ лише одна: мешканці будинку не повинні сплачувати борги недбайливих сусідів. Однак насправді КК часто розкидає борги, що накопичилися, між сумлінними платниками.

Стаття 161. Вибір методу управління багатоквартирним будинком. Загальні вимоги до діяльності з управління багатоквартирним будинком

(У ред. Федерального закону від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

1. Управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають у такому будинку, або у випадках, передбачених статтею 157.2 цього Кодексу, постійну готовність інженерних комунікацій та іншого обладнання, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, до надання комунальних послуг (далі – забезпечення готовності інженерних систем). Уряд Російської Федераціївстановлює стандарти та правила діяльності з управління багатоквартирними будинками.
(У ред. Федеральних законіввід 04.06.2011 № 123-ФЗ, від 03.04.2018 № 59-ФЗ)

1.1. Належний утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку має здійснюватися відповідно до вимог законодавства Російської Федерації, у тому числі в галузі забезпечення санітарно-епідеміологічного благополуччя населення, про технічне регулювання, пожежну безпеку, захист прав споживачів та має забезпечувати:

1) дотримання вимог до надійності та безпеки багатоквартирного будинку;
2) безпека життя та здоров'я громадян, майна фізичних осіб, майна юридичних осіб, Державного та муніципального майна;
3) доступність користування приміщеннями та іншим майном, що входить до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку;
4) дотримання прав та законних інтересів власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також інших осіб;
5) постійну готовність інженерних комунікацій, приладів обліку та іншого обладнання, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, до здійснення постачання ресурсів, необхідних для надання комунальних послуг громадянам, які проживають у багатоквартирному будинку, відповідно до правил надання, призупинення та обмеження надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинках, встановленими Урядом Російської Федерації.
(Частину 1.1 введена Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

1.2. Склад мінімального переліку необхідних для забезпечення належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку послуг та робіт, порядок їх надання та виконання встановлюються Урядом Російської Федерації.
(Частину 1.2 введена Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

1.3. Діяльність з управління багатоквартирними будинками здійснюється на підставі ліцензії на її здійснення, за винятком випадку провадження такої діяльності товариством власників житла, житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом та передбаченого частиною 3 статті 200 цього Кодексу випадку.
(Частину 1.3 введена Федеральним законом від 21.07.2014 № 255-ФЗ)

2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати один із способів керування багатоквартирним будинком:

1) безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку, кількість квартир у якому становить не більш як тридцять;
(У ред. Федеральних законів від 21.07.2014 № 255-ФЗ, від 29.06.2015 № 176-ФЗ)
2) управління товариством власників житла чи житловим кооперативом чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
3) управління керуючою організацією.

2.1. При здійсненні безпосереднього управління багатоквартирним будинком власниками приміщень у цьому будинку особи, які виконують роботи з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, що забезпечують холодне та гаряче водопостачання та здійснюють водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення ( теплопостачання, у тому числі постачання твердого палива за наявності пічного опалення), поводження з твердими комунальними відходами, несуть відповідальність перед власниками приміщень у цьому будинку за виконання своїх зобов'язань відповідно до укладених договорів, а також відповідно до встановлених Урядом Російської Федерації правил утримання загального майна у багатоквартирному будинку, правилами надання, призупинення та обмеження надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинках.
(Частину 2.1 введено Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ; в ред. Федерального закону від 29.12.2014 № 458-ФЗ)

2.2. При управлінні багатоквартирним будинком товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом зазначені товариство або кооператив несуть відповідальність за утримання спільного майна у цьому будинку відповідно до вимог технічних регламентів та встановлених Урядом Російської Федерації правил утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, за надання послуг залежно від рівня благоустрою даного будинку, якість яких має відповідати вимогам встановлених Урядом Російської Федерації правил надання, призупинення та обмеження надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинках, або у випадках, передбачених статтею 157.2 цього Кодексу, за забезпечення готовність інженерних систем. Зазначені товариство чи кооператив можуть надавати послуги та (або) виконувати роботи з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку своїми силами або залучати на підставі договорів осіб, які здійснюють відповідні види діяльності. При укладанні договору управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією зазначені товариство або кооператив здійснюють контроль за виконанням керуючої організацією зобов'язань за таким договором, у тому числі за наданням усіх послуг та (або) виконанням робіт, які забезпечують належне утримання спільного майна у цьому будинку, за наданням комунальних послуг залежно від рівня благоустрою даного будинку, якість яких має відповідати вимогам встановлених Урядом Російської Федерації правил надання, зупинення та обмеження надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинках.
(Частину 2.2 введено Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ; в ред. Федерального закону від 03.04.2018 № 59-ФЗ)

2.3. При управлінні багатоквартирним будинком керуючою організацією вона несе відповідальність перед власниками приміщень у багатоквартирному будинку за надання всіх послуг та (або) виконання робіт, які забезпечують належне утримання спільного майна в даному будинку та якість яких має відповідати вимогам технічних регламентів та встановлених Урядом Російської Федерації правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, за надання комунальних послуг залежно від рівня благоустрою даного будинку, якість яких повинна відповідати вимогам встановлених Урядом Російської Федерації правил надання, зупинення та обмеження надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинках, або у випадках , передбачених статтею 157.2 цього Кодексу за забезпечення готовності інженерних систем.
(Частину 2.3 введена Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ; в ред. Федерального закону від 03.04.2018 № 59-ФЗ)

3. Спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальні зборивласників приміщень у багатоквартирному будинку та може бути обраний та змінений у будь-який час на підставі його рішення. Рішення загальних зборів про вибір способу управління є обов'язковим для всіх власників приміщень багатоквартирному будинку.

3.1. При припиненні управління багатоквартирним будинком товариством власників житла, житловим або житлово-будівельним кооперативом, іншим спеціалізованим споживчим кооперативом зазначені товариство, кооператив протягом трьох робочих днів з дати прийняття рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про зміну способу на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з керуванням таким будинком документи, ключі від приміщень, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, електронні коди доступу до обладнання, що входить до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, та інші технічні засоби та обладнання , необхідні для експлуатації багатоквартирного будинку та управління ним, особі, яка прийняла на себе зобов'язання з управління багатоквартирним будинком, або у разі вибору безпосереднього способу управління багатоквартирним будинком інніку приміщення у багатоквартирному будинку, зазначеному у рішенні загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про вибір безпосереднього способу управління багатоквартирним будинком, або, якщо такий власник не вказано, будь-якому власнику приміщення у такому багатоквартирному будинку.
(Частину 3.1 введено Федеральним законом від 31.12.2017 № 485-ФЗ)

4. Орган місцевого самоврядуванняу порядку, встановленому Урядом Російської Федерації, проводить відкритий конкурс з відбору керуючої організації у випадках, зазначених у частині 13 цієї статті та частині 5 статті 200 цього Кодексу, а також у разі, якщо протягом шести місяців до дня проведення зазначеного конкурсу власниками приміщень у багатоквартирному будинку не вибрано спосіб управління цим будинком або якщо прийняте рішення про вибір способу управління цим будинком не було реалізовано. Відкритий конкурс проводиться також у разі, якщо до закінчення терміну дії договору управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами відкритого конкурсу, не обрано спосіб керування цим будинком або якщо прийняте рішення про вибір способу керування будинком не було реалізовано.
(У ред. Федеральних законів від 29.12.2006 № 251-ФЗ, від 23.07.2008 № 160-ФЗ, від 27.07.2010 N 237-ФЗ, від 04.06.2018 № 134-ФЗ)

4.1. Інформація про проведення відкритого конкурсу з відбору керуючої організації розміщується на офіційному сайті Російської Федерації в інформаційно-телекомунікаційній мережі Інтернет для розміщення інформації про проведення торгів (далі - офіційний сайт мережі Інтернет). Урядом Російської Федерації визначаються офіційний сайт у мережі "Інтернет" та уповноважений на його ведення орган. До визначення Урядом Російської Федерації офіційного сайту в мережі "Інтернет" повідомлення про проведення відкритого конкурсу розміщується на офіційному сайті муніципальної освіти в інформаційно-телекомунікаційній мережі "Інтернет", а також опубліковується в офіційному друкованому виданні, призначеному для опублікування інформації про розміщення замовлень муніципальних потреб. Інформація про проведення зазначеного конкурсу має бути доступною для ознайомлення всім зацікавленим особам без стягнення плати. Інформація про результати відкритого конкурсу розміщується на сайті в інформаційно-телекомунікаційній мережі "Інтернет", на якому було розміщено інформацію про його проведення, не пізніше трьох днів з дня визначення таких результатів, а також опубліковується в офіційному друкованому виданні, в якому було опубліковано інформацію про його проведення.
(Частину 4.1 введена Федеральним законом від 06.12.2011 № 401-ФЗ)

5. Орган місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня проведення відкритого конкурсу, передбаченого частиною 4 цієї статті, повідомляє всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку про результати зазначеного конкурсу та умови договору управління цим будинком. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані укласти договір управління цим будинком з організацією, що управляє, обраною за результатами передбаченого частиною 4 цієї статті відкритого конкурсу, у порядку, встановленому статтею 445 Цивільного кодексуРосійської Федерації.

6. Орган місцевого самоврядування не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії зазначеного в частині 5 цієї статті договору управління багатоквартирним будинком скликає збори власників приміщень у цьому будинку для вирішення питання про вибір способу керування цим будинком, якщо таке рішення раніше не було прийнято відповідно із частиною 3 цієї статті.
(У ред. Федерального закону від 29.12.2006 № 251-ФЗ)

7. Будь-який власник приміщення у багатоквартирному будинку може звернутися до суду з вимогою зобов'язати органи місцевого самоврядування вибрати керуючу організацію відповідно до положень частини 4 цієї статті.

8. Укладання договору управління багатоквартирним будинком без проведення відкритого конкурсу, передбаченого частинами 4 та 13 цієї статті, допускається, якщо зазначений конкурс відповідно до законодавства визнано таким, що не відбувся.
(У ред. Федерального закону від 05.04.2013 № 38-ФЗ)

8.1. Не допускається укладання договору управління багатоквартирним будинком за результатами відкритого конкурсу або у разі, якщо зазначений конкурс визнаний таким, що не відбувся, раніше ніж через десять днів з дня розміщення інформації про результати зазначеного конкурсу на офіційному сайті в мережі "Інтернет". Ця вимога не застосовується до визначення Урядом Російської Федерації офіційного сайту у мережі "Інтернет".
(Частину 8.1 введена Федеральним законом від 06.12.2011 № 401-ФЗ)

9. Багатоквартирний будинок може керуватися лише однією керуючою організацією.

10.1. Керівна організація зобов'язана забезпечити вільний доступ до інформації про основні показники її фінансово-господарської діяльності, про послуги, що надаються, і про роботи з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, про порядок і про умови їх надання та виконання, про їх вартість, про ціни (тарифах) на надані у вигляді її розміщення у системі. Порядок, склад, строки та періодичність розміщення в системі інформації про діяльність з управління багатоквартирним будинком та надання для ознайомлення документів, передбачених цим Кодексом, товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом, що здійснюють управління багатоквартирним будинком ), встановлюються федеральним органомвиконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері інформаційних технологій, Разом з федеральним органом виконавчої, здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово-комунального господарства, якщо інший термін розміщення в системі зазначеної інформації не встановлений федеральним законом.
(Частину 10.1 введена Федеральним законом від 21.07.2014 № 263-ФЗ; в ред. Федерального закону від 28.12.2016 № 469-ФЗ)

11. У разі, передбаченому статтею 157.2 цього Кодексу, керуюча організація, товариство власників житла або житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив, які здійснюють управління багатоквартирним будинком, у порядку, встановленому Урядом Російської Федерації, зобов'язані:

1) надавати ресурсопостачальним організаціям, регіональному оператору поводження з твердими комунальними відходами інформацію, необхідну для нарахування плати за комунальні послуги, у тому числі про показання індивідуальних приладів обліку (при наданні таких показань власниками приміщень у багатоквартирному будинку та наймачами житлових приміщень за договорами або договорами найму житлових приміщень державного чи муніципального житлового фонду у цьому будинку керуючої організації, товариству власників житла чи житлового кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) та колективних (загальнобудинкових) приладів обліку, встановлених у багатоквартирному будинку;

2) здійснювати контроль якості комунальних ресурсів та безперервності їх подання до кордонів спільного майна у багатоквартирному будинку;

3) приймати від власників приміщень у багатоквартирному будинку та наймачів житлових приміщень за договорами найму соціального чи договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду у цьому будинку звернення про порушення вимог до якості комунальних послуг та (або) безперервності забезпечення такими послугами, порушеннях при розрахунках розміру плати за комунальні послуги та взаємодіяти з ресурсопостачальними організаціями та регіональним оператором по поводженню з твердими комунальними відходами під час розгляду зазначених звернень, проведення перевірки фактів, викладених у них, усунення виявлених порушень та направлення інформації про результати розгляду звернень у порядку, встановленому Урядом Російської Федерації;

4) забезпечувати ресурсопостачальним організаціям доступ до спільного майна в багатоквартирному будинку для здійснення припинення або обмеження надання комунальних послуг власникам приміщень у багатоквартирному будинку та наймачам житлових приміщень за договорами найму соціального або договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житла ресурсопостачальними організаціями здійснювати припинення або обмеження надання комунальних послуг власникам приміщень у багатоквартирному будинку та наймачам житлових приміщень за договорами найму соціального або договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду в даному будинку.
(Частина 11 в ред. Федерального закону від 03.04.2018 N 59-ФЗ)

11.1. При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у багатоквартирному будинку комунальна послуга поводження з твердими комунальними відходами власникам та користувачам приміщень у цьому будинку надається регіональним оператором поводження з твердими комунальними відходами.
(Частину 11.1 введена Федеральним законом від 29.12.2014 № 458-ФЗ)

12. Керівні організації, товариства власників житла чи житлові кооперативиабо інші спеціалізовані споживчі кооперативи, що здійснюють управління багатоквартирними будинками, не мають права відмовлятися від укладання відповідно до правил, зазначених у частині 1 статті 157 цього Кодексу, договорів, у тому числі щодо комунальних ресурсів, що споживаються при утриманні спільного майна у багатоквартирному будинку, з ресурсопостачальними організаціями, що здійснюють холодне та гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, у тому числі постачання твердого палива за наявності пічного опалення), та регіональним оператором поводження з твердими комунальними відходами, за винятком випадків , передбачених частиною 1 статті 157.2 цього Кодексу Строк дії та інші умови зазначених договорів, що укладаються у тому числі щодо придбання комунальних ресурсів, що споживаються під час використання та утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, встановлюються відповідно до правил, зазначених у частині 1 статті 157 цього Кодексу. Власники приміщень у багатоквартирних будинках не мають права відмовлятися від укладення договорів, зазначених у частині 1 статті 157.2 та в частині 2 статті 164 цього Кодексу.
(частину 12 введено Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ; у ред. Федеральних законів від 29.12.2014 № 458-ФЗ, від 31.12.2017 № 485-ФЗ, від 03.04.2018)

13. Протягом двадцяти днів з дня видачі в порядку, встановленому законодавством про містобудівну діяльність, дозволи на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку орган місцевого самоврядування розміщує повідомлення про проведення відкритого конкурсу з відбору керуючої організації на офіційному сайті в мережі "Інтернет" та не пізніше ніж протягом сорока днів із дня розміщення такого повідомлення проводить відповідно до частини 4 цієї статті відкритий конкурс. Протягом десяти днів з дня проведення відкритого конкурсу орган місцевого самоврядування повідомляє всіх осіб, які прийняли від забудовника (особи, що забезпечує будівництво багатоквартирного будинку) після видачі дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію приміщення в даному будинку за передавальним актом або іншим документом про передачу, про результати відкритого конкурсу та умови договору управління даним будинком. Зазначені особи зобов'язані укласти договір управління цим будинком з організацією, що управляє, відібраною за результатами відкритого конкурсу. Якщо протягом двох місяців з дня проведення відкритого конкурсу власники не уклали договір управління з організацією, що управляє, такий договір вважається укладеним на умовах, визначених відкритим конкурсом.
(У ред. Федеральних законів від 05.04.2013 № 38-ФЗ, від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

14. До укладення договору управління багатоквартирним будинком між особою, зазначеною в пункті 6 частини 2 статті 153 цього Кодексу, та керуючою організацією, відібраною за результатами відкритого конкурсу, управління багатоквартирним будинком здійснюється керуючою організацією, з якою забудовником повинен бути укладений договір керування багатоквартирним будинком не пізніше ніж через п'ять днів з дня отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку.
(Частина 14 в ред. Федерального закону від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

14.1. У разі припинення використання будівлі як найманий будинок власник, якому належать усі приміщення у багатоквартирному будинку, приймає рішення з питань, пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком, у порядку, встановленому частиною 7 статті 46 цього Кодексу. У разі продажу або відчуження іншим чином першого приміщення в даному багатоквартирному будинку власники приміщень у цьому багатоквартирному будинку протягом одного року з дня продажу або відчуження іншим чином першого приміщення в даному багатоквартирному будинку повинні вибрати на загальних зборах таких власників та реалізувати спосіб керування даним багатоквартирним будинком .
(Частину 14.1 введена Федеральним законом від 21.07.2014 № 217-ФЗ)

15. Організація, що здійснює постачання ресурсів, необхідних для надання комунальних послуг, відповідає за постачання зазначених ресурсів належної якості до меж спільного майна в багатоквартирному будинку та меж зовнішніх мереж інженерно-технічного забезпечення даного будинку, якщо інше не встановлено договором з такою організацією.
(Частину 15 введена Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

15.1. Регіональний оператор поводження з твердими комунальними відходами відповідає за надання комунальної послуги по поводженню з твердими комунальними відходами, починаючи від місця накопичення твердих комунальних відходів, якщо інше не встановлено договором.
(Частину 15.1 введено Федеральним законом від 29.12.2014 № 458-ФЗ; в ред. Федерального закону від 29.12.2015 № 404-ФЗ)

16. Особа, яка несе відповідальність за утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, у межах надання даних послуг зобов'язана забезпечувати стан спільного майна у багатоквартирному будинку на рівні, необхідному для надання комунальних послуг належної якості.
(Частину 16 введена Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

17. Управління багатоквартирним будинком, щодо якого власниками приміщень у багатоквартирному будинку не обрано спосіб управління таким будинком у порядку, встановленому цим Кодексом, або обраний спосіб управління не реалізовано, не визначено керуючу організацію, у тому числі через визнання відкритим конкурсом з відбору, що не відбувся. керуючої організації, що проводить орган місцевого самоврядування відповідно до цього Кодексу, здійснюється керуючою організацією, що має ліцензію на здійснення підприємницької діяльностіз управління багатоквартирними будинками, визначеної рішенням органу місцевого самоврядування в порядку та на умовах, встановлених Урядом Російської Федерації. Така керуюча організація здійснює діяльність з управління багатоквартирним будинком до вибору власниками приміщень у багатоквартирному будинку способу керування багатоквартирним будинком або до укладення договору управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією, визначеною власниками приміщень у багатоквартирному будинку або за результатами відкритого конкурсу, але передбаченого трохи більше року.
(Частину 17 введена Федеральним законом від 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(введена Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

1. У разі, якщо в багатоквартирному будинку не створено товариство власників житла або цей будинок не управляється житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом і при цьому в цьому будинку більш ніж чотири квартири, власники приміщень у цьому будинку на загальних зборах зобов'язані обрати раду багатоквартирного. будинки з числа власників приміщень у цьому будинку. Реєстрація ради багатоквартирного будинку в органах місцевого самоврядування або в інших органах не здійснюється.

2. У випадках, зазначених у частині 1 цієї статті, за умови, якщо протягом календарного року рішення про обрання ради багатоквартирного будинку власниками приміщень у ньому не прийнято або відповідне рішення не реалізовано, орган місцевого самоврядування у тримісячний строк скликає загальні збори власників приміщень багатоквартирному будинку, до порядку денного якого включаються питання про обрання в цьому будинку ради багатоквартирного будинку, у тому числі голови ради цього будинку, або про створення у цьому будинку товариства власників житла.

3. Рада багатоквартирного будинку не може бути обрана стосовно кількох багатоквартирних будинків.

4. Кількість членів ради багатоквартирного будинку встановлюється на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку. Якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, кількість членів ради багатоквартирного будинку встановлюється з урахуванням наявної у цьому будинку кількості під'їздів, поверхів, квартир.

5. Рада багатоквартирного будинку:

1) забезпечує виконання рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку;
2) виносить на загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку як питання для обговорення пропозиції щодо порядку користування спільним майном у багатоквартирному будинку, у тому числі земельною ділянкою, на якій розташований даний будинок, про порядок планування та організації робіт з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, про порядок обговорення проектів договорів, що укладаються власниками приміщень у цьому будинку щодо спільного майна в даному будинку та надання комунальних послуг, а також пропозиції з питань компетенції ради багатоквартирного будинку, комісій, що обираються, та інші пропозиції з питань, прийняття рішень з яких не суперечить цьому Кодексу;
3) подає власникам приміщень у багатоквартирному будинку пропозиції з питань планування управління багатоквартирним будинком, організації такого управління, утримання та ремонту спільного майна у цьому будинку;
4) представляє власникам приміщень у багатоквартирному будинку до розгляду на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку свій висновок щодо умов проектів договорів, що пропонуються для розгляду на цих загальних зборах. У разі обрання в багатоквартирному будинку комісії з оцінки проектів договорів зазначений висновок надається радою даного будинку спільно з такою комісією;
5) здійснює контроль за наданням послуг та (або) виконанням робіт з управління багатоквартирним будинком, утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку та за якістю наданих комунальних послуг власникам житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та користувачам таких приміщень, у тому числі приміщень, що входять до складу спільного майна у цьому будинку;
6) подає на затвердження річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконану роботу;
7) здійснює прийняття рішень щодо поточного ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку у разі прийняття відповідного рішення загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку відповідно до пункту 4.2 частини 2 статті 44 цього Кодексу.
(п. 7 введено Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

6. З-поміж членів ради багатоквартирного будинку на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку обирається голова ради багатоквартирного будинку.

7. Голова ради багатоквартирного будинку здійснює керівництво поточною діяльністю ради багатоквартирного будинку та підзвітний загальним зборам власників приміщень у багатоквартирному будинку.

8. Голова ради багатоквартирного будинку:

1) до прийняття загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку рішення про укладення договору управління багатоквартирним будинком вправі вступити в переговори щодо умов зазначеного договору, а при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у даному будинку мають право вступити в переговори щодо умов договорів, зазначених у та 2 статті 164 цього Кодексу;
2) доводить до відома загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку результати переговорів з питань, зазначених у пункті 1 цієї частини;
3) на підставі довіреності, виданої власниками приміщень у багатоквартирному будинку, укладає на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів власників приміщень у цьому будинку, договір управління багатоквартирним будинком або договори, зазначені у частинах 1 та 2 статті 164 цього Кодексу. За договором управління багатоквартирним будинком набувають прав та стають зобов'язаними всі власники приміщень у багатоквартирному будинку, які надали голові ради багатоквартирного будинку повноваження, засвідчені такими довіреностями. Власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право вимагати від керуючої організації копії цього договору, а при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у цьому будинку копії договорів, укладених з особами, які здійснюють надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна у цьому будинку , від зазначених осіб;
4) здійснює контроль за виконанням зобов'язань за укладеними договорами надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку на підставі довіреності, виданої власниками приміщень у багатоквартирному будинку, підписує акти приймання наданих послуг та (або) виконаних робіт з утримання та поточний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, акти про порушення нормативів якості або періодичності надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, акти про ненадання комунальних послуг або надання комунальних послуг неналежної якості, а також спрямовує до органів місцевого самоврядування звернення про невиконання організацією, що управляє, зобов'язань, передбачених частиною 2 статті 162 цього Кодексу;
5) на підставі довіреності, виданої власниками приміщень у багатоквартирному будинку, виступає в суді як представник власників приміщень у цьому будинку у справах, пов'язаних з управлінням даним будинком та наданням комунальних послуг.
6) здійснює прийняття рішень з питань, які передані на рішення голові ради багатоквартирного будинку відповідно до рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятим відповідно до пункту 4.3 частини 2 статті 44 цього Кодексу.
(п. 6 введений Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

8.1. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку мають право ухвалити рішення про виплату винагороди членам ради багатоквартирного будинку, у тому числі голові ради багатоквартирного будинку. Таке рішення має містити умови та порядок виплати зазначеної винагороди, а також порядок визначення її розміру.
(Частину 8.1 введена Федеральним законом від 29.06.2015 № 176-ФЗ)

9. Рада багатоквартирного будинку діє до переобрання на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку або у разі ухвалення рішення про створення товариства власників житла до обрання правління товариства власників житла.

10. Рада багатоквартирного будинку підлягає переобранню на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку кожні два роки, якщо інший термін не встановлений рішенням загальних зборів власників приміщень у цьому будинку. У разі неприйняття у встановлений термін на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку рішення про переобрання ради багатоквартирного будинку, повноваження ради багатоквартирного будинку продовжуються на той же термін. При неналежному виконанні своїх обов'язків рада багатоквартирного будинку може бути достроково переобрана загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку.

11. Для підготовки пропозицій щодо окремих питань, пов'язаних з діяльністю з управління багатоквартирним будинком, можуть обиратись комісії власників приміщень у цьому будинку, які є колегіальними дорадчими органами управління багатоквартирним будинком.

12. Комісії власників приміщень у багатоквартирному будинку обираються за рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку або за рішенням ради багатоквартирного будинку.

13. Загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути ухвалено рішення про використання системи або іншої інформаційної системи з урахуванням функцій зазначених систем у діяльності ради багатоквартирного будинку, голови ради багатоквартирного будинку, комісій власників приміщень у багатоквартирному будинку у разі їх обрання, а також ухвалі осіб, які від імені власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважені на забезпечення діяльності зазначених ради, голови, комісій.
(Частина 13 введена Федеральним законом від 21.07.2014 № 263-ФЗ)

Стаття 162. Договір управління багатоквартирним будинком

1. Договір управління багатоквартирним будинком укладається з керуючою організацією, якій надано ліцензію на провадження діяльності з управління багатоквартирними будинками відповідно до вимог цього Кодексу, у письмовій формі або у електронної формиіз використанням системи шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення у такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів. При цьому власники приміщень у цьому будинку, які мають більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у цьому будинку, виступають як одна сторона договору, що укладається. Кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку самостійно виконує обов'язки за договором управління багатоквартирним будинком, у тому числі обов'язок щодо внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги, та не відповідає за зобов'язаннями інших власників приміщень у цьому будинку.
(У ред. Федеральних законів від 04.06.2011 N 123-ФЗ, від 21.07.2014 N 263-ФЗ, від 21.07.2014 N 255-ФЗ, від 26.07.2019 N 214-ФЗ)

1.1. У разі, передбаченому частиною 13 статті 161 цього Кодексу, з кожною особою, яка прийняла від забудовника (особи, яка забезпечує будівництво багатоквартирного будинку) після видачі йому дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію приміщення в даному будинку за передатним актом або іншим документом про передачу, договір керування багатоквартирним будинком. При цьому такі особи виступають як одна сторона укладеного договору, якщо вони становлять понад п'ятдесят відсотків від їх загального числа.
(Частину 1.1 введена Федеральним законом від 05.04.2013 № 38-ФЗ)

2. За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керівна організація) за завданням іншої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла, органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, особи, зазначеної у пункті 6 частини 2) статті 153 цього Кодексу, або у разі, передбаченому частиною 14 статті 161 цього Кодексу, забудовника) протягом узгодженого строку за плату зобов'язується виконувати роботи та (або) надавати послуги з управління багатоквартирним будинком, надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту загального майна у такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку та особам, що користуються приміщеннями у цьому будинку, або у випадках, передбачених статтею 157.2 цього Кодексу, забезпечити готовність інженерних систем, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей ня багатоквартирним будинком діяльність.
(У ред. Федеральних законів від 04.06.2011 № 123-ФЗ, від 05.04.2013 № 38-ФЗ, від 21.07.2014 № 255-ФЗ, від 03.04.2018 № 59-ФЗ)

2.1. Договір управління багатоквартирним будинком, укладений у порядку, встановленому цією статтею, має бути розміщений керуючою організацією в системі в порядку, встановленому федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері інформаційних технологій, спільно з федеральним органом виконавчої влади, який здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово-комунального господарства.
(Частину 2.1 введена Федеральним законом від 21.07.2014 № 263-ФЗ)

3. У договорі управління багатоквартирним будинком мають бути зазначені:

1) склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого здійснюватиметься управління, та адреса такого будинку;

2) перелік робіт та (або) послуг з управління багатоквартирним будинком, послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація, за винятком комунальних послуг, що надаються в відповідно до статті 157.2 цього Кодексу;
(У ред. Федеральних законів від 21.07.2014 № 255-ФЗ, від 03.04.2018 № 59-ФЗ)

3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення та розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати, за винятком плати за комунальні послуги, що надаються відповідно до статті 157.2 цього Кодексу;
(У ред. Федерального закону від 03.04.2018 № 59-ФЗ)

4) порядок здійснення контролю над виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.

4. Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

5. Договір управління багатоквартирним будинком укладається:

1) у разі, зазначеному в частині 1 цієї статті, на строк не менше одного року, але не більше ніж п'ять років;
2) у випадках, зазначених у частинах 4 та 13 статті 161 цього Кодексу, на строк не менше одного року, але не більше трьох років;
3) у разі, зазначеному у частині 14 статті 161 цього Кодексу, на строк не більш як три місяці.
(Частина 5 в ред. Федерального закону від 05.04.2013 № 38-ФЗ)

6. За відсутності заяви однієї зі сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком після закінчення строку його дії такий договір вважається продовженим на той самий строк та на тих же умовах, що були передбачені таким договором.

7. Керівна організація зобов'язана приступити до виконання договору управління багатоквартирним будинком з дати внесення змін до реєстру ліцензій суб'єкта Російської Федерації у зв'язку із укладанням договору управління таким будинком.
(Частина 7 в ред. Федерального закону від 31.12.2017 № 485-ФЗ)

8. Зміна та (або) розірвання договору управління багатоквартирним будинком здійснюються у порядку, передбаченому цивільним законодавством.

8.1. Власники приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку мають право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами відкритого конкурсу, передбаченого частинами 4 та 13 статті 161 цього Кодексу, після закінчення кожного наступного року з дня укладення зазначеного договору у разі, якщо до і дії такого договору загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку прийнято рішення про вибір чи зміну способу управління цим будинком.
(Частина восьма.1 введена Федеральним законом від 29.12.2006 № 251-ФЗ, в ред. Федерального закону від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

8.2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку мають право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору, та ухвалити рішення про вибір іншої керуючої організації або про зміну способу керування даними будинком.
(Частина восьма.2 введена Федеральним законом від 29.12.2006 № 251-ФЗ, в ред. Федерального закону від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

9. Управління багатоквартирним будинком, що перебуває у власності житлового кооперативу або у якому створено товариство власників житла, здійснюється з урахуванням положень розділів V та VI цього Кодексу.

10. Керівна організація протягом трьох робочих днів з дня припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з керуванням таким будинком документи, ключі від приміщень, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, електронні коди доступу до обладнання, що входить до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, та інші технічні засоби та обладнання, необхідні для експлуатації багатоквартирного будинку та управління ним, новообраної керуючої організації, товариству власників житла або житлового або житлово-будівельного кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу. , а у разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень у такому будинку одному з даних власників, зазначеному у рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу керування таким будинком, або, якщо дані й власник не вказано, будь-якому власнику приміщення у такому будинку.
(Частина 10 в ред. Федерального закону від 31.12.2017 № 485-ФЗ)

11. Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація щорічно протягом першого кварталу поточного року подає власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік, а також розміщує зазначений звіт у системі.

12. Якщо за результатами виконання договору управління багатоквартирним будинком відповідно до розміщеного у системі звіту про виконання договору управління фактичні витрати керуючої організації виявилися меншими від тих, які враховувалися при встановленні розміру плати за утримання житлового приміщення, за умови надання послуг та (або) виконання робіт з управління багатоквартирним будинком, надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, передбачених таким договором, зазначена різниця залишається у розпорядженні керуючої організації за умови, що отримана керуючою організацією економія не призвела до неналежної якості наданих послуг та (або) виконаних робіт з управління багатоквартирним будинком, наданих послуг та (або) виконаних робіт з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, передбачених таким договором, підтвердженим у порядку, встановленому Урядом Російської Федерації. У цьому договором управління багатоквартирним будинком то, можливо передбачено інший розподіл отриманої управляючою організацією економії.
(Частина 12 введена Федеральним законом від 31.12.2017 № 485-ФЗ)

Стаття 163. Управління багатоквартирним будинком, що перебуває у державній чи муніципальній власності

1. Порядок управління багатоквартирним будинком, всі приміщення в якому перебувають у власності Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації або муніципальної освіти, встановлюється відповідно уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади, органом державної владисуб'єкта Російської Федерації та органом місцевого самоврядування.
(У ред. Федерального закону від 23.07.2008 № 160-ФЗ)

2. Управління багатоквартирним будинком, в якому частка Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації або муніципальної освіти у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку становить понад п'ятдесят відсотків, здійснюється на підставі договору управління даним будинком, укладеного з керуючою організацією, обраною за результатами відкритого конкурсу, що проводиться у порядку, встановленому Урядом Російської Федерації відповідно до частини 4 статті 161 цього Кодексу.
(Частина 2 в ред. Федерального закону від 04.06.2011 № 123-ФЗ)

Стаття 164. Безпосереднє керування багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку

1. При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку договори надання послуг із утримання та (або) виконання робіт з ремонту спільного майна у такому будинку з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень у такому будинку укладають на підставі рішень загальних зборів зазначених власників. При цьому всі або більшість власників приміщень у такому будинку виступають як одна сторона укладених договорів.
(У ред. Федеральних законів від 04.06.2011 № 123-ФЗ, від 21.07.2014 № 255-ФЗ)

2. Договори гарячого водопостачання, холодного водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, у тому числі постачання твердого палива за наявності пічного опалення), поводження з твердими комунальними відходами укладаються кожним власником приміщення , що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком від свого імені.
(У ред. Федеральних законів від 07.12.2011 № 417-ФЗ, від 29.12.2014 № 458-ФЗ)

2.1. Договори про надання послуг та (або) про виконання робіт з метою належного утримання систем внутрішньобудинкового газового обладнання, та (або) про виконання робіт з експлуатації, у тому числі щодо обслуговування та ремонту, ліфтів, підйомних платформ для інвалідів, та (або) про виконання робіт з аварійно-диспетчерського обслуговування, укладені, у тому числі в електронній формі з використанням системи, власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які здійснюють безпосереднє управління таким будинком, у випадках, передбачених цією статтею, повинні бути розміщені особами, які здійснюють відповідні види діяльності, системі в порядку, встановленому федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері інформаційних технологій, спільно з федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правово му регулюванню у сфері житлово-комунального господарства.
(Частина 2.1 в ред. Федерального закону від 25.12.2018 N 482-ФЗ)

3. На підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, які здійснюють безпосереднє управління таким будинком, від імені власників приміщень у такому будинку у відносинах з третіми особами вправі діяти один із власників приміщень у такому будинку або інша особа, яка має повноваження, засвідчену довіреністю, виданої у письмовій формі йому всіма чи більшістю власників приміщень у такому будинку.

Стаття 165. Створення умов управління багатоквартирними будинками

(У ред. Федерального закону від 21.07.2014 № 263-ФЗ)

1. З метою створення умов управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування:

1) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від організаційно-правових форм;
2) можуть надавати керівним організаціям, товариствам власників житла чи житловим кооперативам чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні коштина капітальний ремонт багатоквартирних будинків;
3) сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, та організації навчання осіб, які мають намір провадити таку діяльність;
4) сприяють створенню та діяльності в муніципальній освіті зазначених у частині 8 статті 20 цього Кодексу громадських об'єднань, інших некомерційних організацій.
(п. 4 введено Федеральним законом від 28.06.2014 № 200-ФЗ)

1.1. Орган місцевого самоврядування на підставі звернення власників приміщень у багатоквартирному будинку, голови ради багатоквартирного будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, зазначених у частині 8 статті 20 цього Кодексу громадських об'єднань, та невиконання керуючою організацією зобов'язань, передбачених частиною 2 статті 162 цього Кодексу, у п'ятиденний строк проводить позапланову перевірку діяльності керуючої організації. У разі, якщо за результатами зазначеної перевірки виявлено невиконання керуючою організацією умов договору управління багатоквартирним будинком, орган місцевого самоврядування не пізніше ніж через п'ятнадцять днів з дня відповідного звернення скликає збори власників приміщень у цьому будинку для вирішення питань про розірвання договору з такою керуючою організацією та про вибір нової керуючої організації або про зміну способу управління даним будинком.
(Частину 1.1 введено Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ, в ред. Федеральних законів від 25.06.2012 № 93-ФЗ, від 28.06.2014 № 200-ФЗ)

2. Органи місцевого самоврядування, керуючі організації, товариства власників житла або житлові кооперативи або інші спеціалізовані споживчі кооперативи зобов'язані надавати громадянам за їх запитами інформацію, у тому числі з використанням системи, про встановлені ціни (тарифи) на послуги та роботи з утримання та ремонту загального майна в багатоквартирних будинках і житлових приміщень у них, про розміри оплати відповідно до встановлених цін (тарифів), про обсяг, про перелік та якість наданих послуг та (або) виконуваних робіт, про ціни (тарифи) на надані комунальні послуги та розміри оплати цих послуг, про участь представників органів місцевого самоврядування у річних та позачергових загальних зборах власників приміщень у багатоквартирних будинках.
(У ред. Федеральних законів від 04.06.2011 № 123-ФЗ, від 21.07.2014 № 263-ФЗ)

3. Органи місцевого самоврядування зобов'язані надавати громадянам за їх запитами інформацію, у тому числі з використанням системи, муніципальних програмахв житловій сферіта у сфері комунальних послуг, про нормативні правових актахорганів місцевого самоврядування, що регулюють відносини у даних сферах, про стан розташованих на територіях муніципальних утвореньоб'єктів комунальної та інженерної інфраструктур, про осіб, які здійснюють експлуатацію зазначених об'єктів, про виробничі програми та інвестиційних програмахорганізацій, що постачають ресурси, необхідні для надання комунальних послуг, про дотримання встановлених параметрів якості товарів та послуг таких організацій, про стан розрахунків осіб, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, з особами, які здійснюють виробництво та реалізацію ресурсів, необхідних для надання комунальних послуг, а також особами, які здійснюють водовідведення.
(Частину 3 введено Федеральним законом від 04.06.2011 № 123-ФЗ, в ред. Федеральних законів від 21.07.2014 № 263-ФЗ, від 29.07.2017 № 257-ФЗ)

4. Організації, які здійснюють постачання ресурсів, необхідних для надання комунальних послуг, а також особи, які надають послуги, які виконують роботи з утримання та ремонту спільного майна власників приміщень у багатоквартирних будинках та надають комунальні послуги, зобов'язані розміщувати у системі інформацію, передбачену законодавством про державну інформаційної системижитлово-комунального господарства.
(Частина 4 в ред. Федерального закону від 21.07.2014 № 263-ФЗ)

5. Порядок, форми, строки та періодичність розміщення в системі інформації, зазначеної в частині 4 цієї статті, встановлюються федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері інформаційних технологій, спільно з федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення та реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово-комунального господарства, якщо інший термін розміщення в системі зазначеної інформації не встановлений федеральним законом.
(У ред. Федеральних законів від 21.07.2014 № 263-ФЗ, від 28.12.2016 № 469-ФЗ)

Будь-який під'їзд з усіма його нежитловими приміщеннями та прибудинковою територією потребує такого ж догляду, як і квартири, які в ньому розташовані. Законодавчо передбачено три форми управління багатоквартирним будинком. Власники квартир повинні самі вирішити, яка форма найбільш зручна для них.

Хто призначає КК

Якщо мешканці будинку залишать питання відкритим, місцева влада призначить відповідальними керуючу компанію. Нова КК може не влаштовувати мешканців, тому брати ініціативу краще у свої руки.

Кожна з форм має свої особливості в організації роботи, а, отже, свої переваги та недоліки. Але в кожному випадку мешканці мають право вимагати забезпечення функціонування всіх інженерних систем до будинків, подачі комунальних ресурсів та дотримання санітарно – епідеміологічних норм, а також інформаційної відкритості роботи компаній.

Форми управління багатоквартирним будинком:

  • Безпосереднє керування власниками приміщень у багатоквартирному будинку;
  • ТСЖ, ТСН;
  • Керуюча компанія.

Давайте розберемося безпосередньо з кожним способом

Житловий кодекс, а саме стаття 161, передбачає перший варіант форми правління в тому випадку, якщо чисельність квартир у під'їзді не перевищує 30.

Це зручний та досить економічний спосіб. Адже власникам житла не доведеться нести додаткових внесків за утримання штатних співробітників.

У той же час, власники житла повинні розуміти, що відповідальність за утримання загальнобудинкового майна повністю лягає на них, у тому числі фінансова. При цьому, якщо будинок потребує капітального ремонту, це також турбота мешканців.

Необхідно пам'ятати і про те, що серед мешканців мають бути активні громадяни, які зможуть налагодити взаємодію з постачальниками комунальних послуг. А такі товариші є не в кожному будинку.

ТСЖ чи ТСН

Товариство власників житла або товариство власників нерухомості з 2014 року має право на провадження діяльності лише за умови реєстрації юридичної особи.

Створення товариства можливе лише після обговорення питання на загальних зборах власників житла. Підтримати ініціативу мають понад 50% від загальної кількості.

Якщо власниками житла обрано цю форму правління, вони повинні скласти договір.

З дати підписання відповідальність за утримання загальнобудинкового майна та постачання комунальних ресурсів несе ТСЖ.

Товариство власників організують ініціативні мешканці будинку, тому є надія на те, що вони справді намагатимуться якісно виконувати свої обов'язки та діятимуть на користь усіх мешканців.

При цьому часто буває так, що заощаджені кошти потрапляють до кишень членів правління ТСЖ.

Керуюча компанія

За результатами загальних зборів власників житла в очній або заочній формі може бути і укладення договору з компанією, що управляє. З кожним власником укладається договір.

У такому разі важливо звернути увагу на кожен пункт акту, прописати всі необхідні види робіт та послуг, тарифи та порядок внесення змін.

КК бере відповідальність за надання тих видів робіт та послуг, які прописані у договорі. Основними обов'язками компанії є утримання будинку та прибудинкової територіїу належному стані, ремонт та заміна поламаного майна, постачання комунальних послуг, участь при проведенні капітального ремонту.

Відносини між керуючою компанією та мешканцями можуть діяти на строк до 5 років.

Якщо власників не влаштовує робота організації, згідно зі ст. 162 ЖК РФ, вони можуть ухвалити рішення про розірвання договору та зміну КК.

Відповідальність

Діяльність компанії може бути припинена і у разі позбавлення її ліцензії.

За порушення змісту МКД, а також невиконання умов договору та ліцензійних вимог керівник КК несе адміністративну та кримінальну відповідальність.

Як видно, власники квартир у багатоповерхівках мають право визначити самостійно форму керування.

Яким би не було рішення, воно приймається на загальних зборах власників.

Органи місцевої влади, як і за радянських часів, несуть відповідальність за неналежний стан будинків і дворів. бюджетні установипроводили роботи, за які не доводилося платити самим власникам квартир.

Сьогодні ж яким би не стали вибір, утримання будинків здійснюється з наших кишень.

Зрозуміти тонкощі в організації системи ЖКГ та дізнатися про останні новини за темою ви можете на нашому сайті. Ділиться посиланнями зі своїми сусідами!