- Житловим чи житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян та (або) юридичних осібна основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями у кооперативному будинку.
- Члени житлового кооперативу своїми коштами беруть участь у придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.
- Члени житлово-будівельного кооперативу своїми коштами беруть участь у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.
- Житлові та житлово-будівельні кооперативи (далі також – житлові кооперативи) є споживчими кооперативами.
- Дія положень цієї глави не поширюється інші спеціалізовані споживчі кооперативи, створювані з метою задоволення потреб громадян житло відповідно до федеральними законами про такі кооперативах. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами.
- Право на вступ до житлових кооперативів мають громадяни, які досягли віку шістнадцяти років, та (або) юридичні особи.
- Категорії громадян, зазначених у статті 49 цього Кодексу, мають переважне правона вступ до житлових кооперативів, організованих за сприяння органів державної владиРосійської Федерації, органів державної влади суб'єктів Російської Федераціїчи органів місцевого самоврядування.
- Кількість членів житлового кооперативу не може бути меншою ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень у кооперативом, що будується або купується. багатоквартирному будинку.
- Рішення про організацію житлового кооперативу приймається зборами засновників.
- У зборах засновників житлового кооперативу вправі брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.
- Рішення зборів засновників про організацію житлового кооперативу та затвердження його статуту вважається прийнятим за умови, якщо за це рішення проголосували особи, які бажають вступити до житлового кооперативу (засновники).
- Членами житлового кооперативу з його державної реєстрації як юридичної особи стають особи, які проголосували за організацію житлового кооперативу.
- Рішення зборів засновників житлового кооперативу оформляється протоколом.
- У статуті житлового кооперативу повинні утримуватися відомості про найменування кооперативу, місце його знаходження, предмет та цілі діяльності, порядок вступу до членів кооперативу, порядок виходу з кооперативу та видачі пайового внеску, інших виплат, розмір вступних та пайових внесків, склад та порядок внесення вступних та пайових внесків, про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків, про склад та компетенцію органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, у тому числі з питань, рішення з яких приймаються одноголосно або кваліфікованою більшістю голосів, порядок покриття членами кооперативу завданих ним збитків, порядку реорганізації та ліквідації кооперативу.
- Статут житлового кооперативу може містити інші, що не суперечать цьому Кодексу, іншим федеральним законамстановища.
Державна реєстрація житлового кооперативу здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб.
Стаття 115. Органи управління житлового кооперативу
Органами управління житлового кооперативу є:
- загальні збори членів житлового кооперативу;
- конференція, якщо кількість учасників загальних зборівчленів житлового кооперативу понад п'ятдесят і це передбачено статутом житлового кооперативу;
- правління житлового кооперативу та голова правління житлового кооперативу.
- Вищим органом управління житлового кооперативу є загальні збори членів кооперативу (конференція), які скликаються у порядку, встановленому статутом кооперативу.
- Компетенція загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) визначається статутом кооперативу відповідно до цього Кодексу.
- Загальні збори членів житлового кооперативу є правомочними, якщо на них присутні понад п'ятдесят відсотків членів кооперативу.
Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу вважається прийнятим за умови, якщо за нього проголосувало більше половини членів житлового кооперативу, присутніх на таких загальних зборах, а з питань, зазначених у статуті житлового кооперативу, - понад три чверті членів житлового кооперативу, присутніх на зборах .
- Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу, прийняте в установленому порядку, є обов'язковим для всіх членів житлового кооперативу.
- Загальні збори членів житлового кооперативу обирають органи управління житлового кооперативу та органи контролю за його діяльністю.
- Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу оформляється протоколом.
- Правління житлового кооперативу обирається у складі членів житлового кооперативу загальними зборами членів житлового кооперативу (конференцією) у кількості та термін, визначених статутом кооперативу.
- Порядок діяльності правління житлового кооперативу та порядок прийняття ним рішень встановлюються статутом та внутрішніми документами кооперативу (положенням, регламентом чи іншим документом кооперативу).
- Правління житлового кооперативу здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу, обирає зі свого складу голови кооперативу та здійснює інші повноваження, які не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу.
- Правління житлового кооперативу підзвітне загальним зборам членів кооперативу (конференції).
- Голова правління житлового кооперативу обирається правлінням житлового кооперативу зі свого складу терміном, визначений статутом житлового кооперативу.
- Голова правління житлового кооперативу:
- забезпечує виконання рішень правління кооперативу;
- без довіреності діє від імені кооперативу, у тому числі представляє його інтереси та здійснює угоди;
- здійснює інші повноваження, які не віднесені цим Кодексом або статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) або правління кооперативу.
- Голова правління житлового кооперативу при здійсненні прав та виконання обов'язків повинен діяти на користь кооперативу сумлінно та розумно.
- Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією) обирається ревізійна комісія(Ревізор) житлового кооперативу на строк не більше ніж три роки. Кількість членів ревізійної комісії житлового кооперативу визначається статутом кооперативу. Члени ревізійної комісії одночасно не можуть бути членами правління житлового кооперативу, а також обіймати інші посади в органах управління житлового кооперативу.
- Ревізійна комісія житлового кооперативу зі свого складу обирає голову ревізійної комісії.
- Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу:
- в обов'язковому порядку проводить планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлового кооперативу не рідше одного разу на рік;
- представляє загальним зборам членів кооперативу (конференції) висновок про бюджет житлового кооперативу, річний звіт та розміри обов'язкових платежів та внесків;
- звітує перед загальними зборами членів кооперативу (конференцією) про свою діяльність.
- Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу будь-коли має право проводити перевірку фінансово-господарську діяльність кооперативу і мати доступом до всієї документації, що стосується діяльності кооперативу.
- Порядок роботи ревізійної комісії (ревізора) житлового кооперативу визначається статутом кооперативу та іншими документами кооперативу.
- Громадянин або юридична особа, які бажають стати членом житлового кооперативу, подають до правління житлового кооперативу заяву про прийняття до членів житлового кооперативу.
- Заява про прийом до членів житлового кооперативу має бути розглянута протягом місяця правлінням житлового кооперативу та затверджена рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції). Громадянин або юридична особа визнається членом житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийняття до членів житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).
Житловий кооператив за рішенням загальних зборів його членів (конференції) може бути перетворений на товариство власників житла.
Стаття 123. Ліквідація житлового кооперативу
Житловий кооператив може бути ліквідований на підставах та в порядку, передбачених цивільним законодавством.
Для того, щоб підтримувати порядок та чистоту, брати участь реконструкції свого житла та багато іншого, було створено ЖБК: житлово-будівельні кооперативи.
Варто зазначити, що право власності на багатоквартирну споруду у ЖБК з'являється лише тоді, коли будинок зданий державній комісії.
Також він офіційно зареєстрований.
Вступити в компанію можна лише після досягнення юридичної особи 16 років(П. 1 ст. 111 ЖК РФ).
ЖК РФ, Стаття 111. Право на вступ до житлових кооперативів
- Членом житлового кооперативу може бути:
- громадянин, який досяг віку шістнадцяти років;
- юридичну особу у разі, встановленому законодавством Російської Федерації;
- юридична особа, яка є власником приміщення у багатоквартирному будинку, у разі якщо житловий кооператив здійснює управління спільним майном у цьому багатоквартирному будинку.
Порядок зарахування до організації наступний:
- Громадян, які бажають бути зарахованими до комісії, має бути необхідна кількість – мінімум п'ять – шість осіб.
- Кількість людей має не перевищувати кількості квартир, які були придбаними.
Діяльність житлових та житлово- будівельних кооперативівспрямовано добровільне об'єднання людейпід певним керівництвом для здійснення успіху - дисципліни, взаємовиручки, а також керівництвом житловими та нежитловими приміщеннями.
Іншими установчими документами житлового кооперативу є:
- Юридична особа має і має діяти у межах Статуту і Установчого договору, або лише Статуту.
- В установчому договорі завжди має бути ім'я конкретної людини, місце її постійного чи тимчасового проживання. В окремих випадках зазначені цілі та завдання, які юридична особа виконує у кооперативі.
Установчий договір укладають лише між юридичними особами, а Статут визначається учасниками організації.
Якщо ж завести розмову про квитанції ЖБК, то в них, як правило, мають бути позначені такі категорії:
- Одержувач платежу.
- Номер банківського рахунку та місто, в якому знаходиться банк та номер його відділення.
- Номер рахунку.
- Адреса одержувача.
Заяви в ЖБК бувають різні.
У більшості випадків їх пишуть власники житла у багатоквартирному будинку, засновники кооперативу та місцеве самоврядування.
Один з найпоширеніших випадків - це заяву про вступ до членів ЖБК.
Безпосередньо у самому документі вказується:
- ПІБ власника житла або його представника.
- Вид власності.
- Стан приміщення.
- Загальна площа власності, без розрахунку розмірів балкона та лоджій.
- Дата написання заяви.
Висновок
На закінчення хочеться додати, що житлово-будівельний кооператив - це чудова можливість покращити свої житлові умови.
У Росії залишилася велика кількість кооперативів із часів Радянського Союзу— експлуатаційних некомерційних організацій, метою яких було їсти та буде спільне вирішення проблем, будівництво та реконструкція будівель.
Про 6 ознак надійності житлового кооперативу дивіться у наступному відео:
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.
1. Житловим або житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян та (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями у кооперативному будинку.
2. Члени житлового кооперативу власними коштами беруть участь у придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.
3. Члени житлово-будівельного кооперативу власними коштами беруть участь у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.
4. Житлові та житлово-будівельні кооперативи (далі також – житлові кооперативи) є споживчими кооперативами.
5. Дія положень цієї глави не поширюється інші спеціалізовані споживчі кооперативи, що створюються з метою задоволення потреб громадян у житлі відповідно до федеральних законів про такі кооперативи. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами.
Стаття 111. Право на вступ до житлових кооперативів
1. Право на вступ у житлові кооперативи мають громадяни, які досягли віку шістнадцяти років, та (або) юридичні особи.
2. Категорії громадян, зазначених у статті 49 цього Кодексу, мають переважне право на вступ до житлових кооперативів, організованих за сприяння органів державної влади Російської Федерації, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації або органів місцевого самоврядування.
Стаття 112. Організація житлового кооперативу
1. Кількість членів житлового кооперативу не може бути меншою ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень у багатоквартирному будинку, що будується або купується.
2. Рішення про організацію житлового кооперативу приймається зборами засновників.
3. У зборах засновників житлового кооперативу вправі брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.
4. Рішення зборів засновників про організацію житлового кооперативу та про затвердження його статуту вважається прийнятим за умови, якщо за це рішення проголосували особи, які бажають вступити до житлового кооперативу (засновники).
5. Членами житлового кооперативу з моменту його державної реєстрації як юридична особа стають особи, які проголосували за організацію житлового кооперативу.
6. Рішення зборів засновників житлового кооперативу оформляється протоколом.
Стаття 113. Статут житлового кооперативу
1. У статуті житлового кооперативу повинні утримуватися відомості про найменування кооперативу, місце його знаходження, предмет та цілі діяльності, порядок вступу до членів кооперативу, порядок виходу з кооперативу та видачі пайового внеску, інших виплат, розмір вступних та пайових внесків, склад та порядок внесення вступних та пайових внесків, про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків, про склад та компетенцію органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, у тому числі з питань, рішення з яких приймаються одноголосно або кваліфікованою більшістю голосів, порядку покриття членами кооперативу завданих ним збитків, порядку реорганізації та ліквідації кооперативу.
2. Статут житлового кооперативу може містити інші положення, що не суперечать цьому Кодексу, іншим федеральним законам.
Стаття 114. Державна реєстрація житлового кооперативу
Державна реєстрація житлового кооперативу здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб.
Стаття 115. Органи управління житлового кооперативу
Органами управління житлового кооперативу є:
1) загальні збори членів житлового кооперативу;
2) конференція, якщо кількість учасників загальних зборів членів житлового кооперативу понад п'ятдесят і це передбачено статутом житлового кооперативу;
3) правління житлового кооперативу та голова правління житлового кооперативу.
Стаття 116. Управління у житловому кооперативі
1. Вищим органом управління житлового кооперативу є загальні збори членів кооперативу (конференція), які скликаються у порядку, встановленому статутом кооперативу.
2. Компетенція загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) визначається статутом кооперативу відповідно до цього Кодексу.
Стаття 116-1. Вимоги до посадових осіб житлового кооперативу
Членами правління житлового кооперативу (у тому числі головою правління кооперативу), членом ревізійної комісії (ревізором) кооперативу, а також головним бухгалтером (бухгалтером за відсутності у штаті головного бухгалтера) кооперативу не можуть бути громадяни:
1) які мають судимість за умисні злочини;
2) щодо яких не минув термін, протягом якого вони вважаються підданими адміністративному покаранню у вигляді дискваліфікації;
3) які раніше обіймали посади керівника, його заступника чи головного бухгалтера (бухгалтера за відсутності у штаті головного бухгалтера) організації, яка здійснювала діяльність у сфері будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва, інженерних вишукуваньдля будівництва, архітектурно-будівельного проектування, або були індивідуальними підприємцями, які діяли у зазначених сферах, якщо такі організації, індивідуальні підприємці були виключені з членів саморегулівних організаційу галузі інженерних вишукувань, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва або визнані неспроможними (банкрутами) та з моменту таких виключення або завершення відповідної процедури, що застосовується у справі про неспроможність (банкрутство), минуло менше ніж три роки.
Стаття 117. Загальні збори членів житлового кооперативу
1. Загальні збори членів житлового кооперативу є правомочними, якщо на них присутні понад п'ятдесят відсотків членів кооперативу. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу вважається прийнятим за умови, якщо за нього проголосувало більше половини членів житлового кооперативу, присутніх на таких загальних зборах, а з питань, зазначених у статуті житлового кооперативу, — понад три чверті членів житлового кооперативу, присутніх на зборах .
2. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу, прийняте в установленому порядку, є обов'язковим для всіх членів житлового кооперативу.
3. Загальні збори членів житлового кооперативу обирають органи управління житлового кооперативу та органи контролю за його діяльністю.
4. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу оформляється протоколом.
Стаття 118. Правління житлового кооперативу
1. Правління житлового кооперативу обирається з числа членів житлового кооперативу загальними зборами членів житлового кооперативу (конференцією) у кількості та на строк, визначених статутом кооперативу.
2. Порядок діяльності правління житлового кооперативу та порядок прийняття ним рішень встановлюються статутом та внутрішніми документами кооперативу (положенням, регламентом чи іншим документом кооперативу).
3. Правління житлового кооперативу здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу, обирає зі складу голови кооперативу та здійснює інші повноваження, не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу.
4. Правління житлового кооперативу підзвітне загальним зборам членів кооперативу (конференції).
Стаття 119. Голова правління житлового кооперативу
1. Голова правління житлового кооперативу обирається правлінням житлового кооперативу зі свого складу терміном, визначений статутом житлового кооперативу.
2. Голова правління житлового кооперативу:
1) забезпечує виконання рішень правління кооперативу;
2) без довіреності діє від імені кооперативу, у тому числі представляє його інтереси та вчиняє угоди;
3) здійснює інші повноваження, що не віднесені цим Кодексом або статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) або правління кооперативу.
3. Голова правління житлового кооперативу при здійсненні прав та виконанні обов'язків повинен діяти на користь кооперативу сумлінно та розумно.
Стаття 120. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу
1. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією) обирається ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу на строк не більш як три роки. Кількість членів ревізійної комісії житлового кооперативу визначається статутом кооперативу. Члени ревізійної комісії одночасно не можуть бути членами правління житлового кооперативу, а також обіймати інші посади в органах управління житлового кооперативу.
2. Ревізійна комісія житлового кооперативу зі свого складу обирає голову ревізійної комісії.
3. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу:
1) в обов'язковому порядку проводить планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлового кооперативу не рідше одного разу на рік;
2) подає загальним зборам членів кооперативу (конференції) висновок про бюджет житлового кооперативу, річний звіт та розміри обов'язкових платежів та внесків;
3) звітує перед загальними зборами членів кооперативу (конференцією) про свою діяльність.
4. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу у час має право проводити перевірку фінансово-господарську діяльність кооперативу і мати доступом до всієї документації, що стосується діяльності кооперативу.
5. Порядок роботи ревізійної комісії (ревізора) житлового кооперативу визначається статутом кооперативу та іншими документами кооперативу.
Стаття 121. Прийом у члени житлового кооперативу
1. Громадянин або юридична особа, які бажають стати членом житлового кооперативу, подають до правління житлового кооперативу заяву про прийняття до членів житлового кооперативу.
2. Заява про прийом до членів житлового кооперативу має бути розглянута протягом місяця правлінням житлового кооперативу та затверджена рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції). Громадянин або юридична особа визнається членом житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийняття до членів житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).
Стаття 122. Реорганізація житлового кооперативу
Житловий кооператив за рішенням загальних зборів його членів (конференції) може бути перетворений на товариство власників житла.
Стаття 123. Ліквідація житлового кооперативу
Житловий кооператив може бути ліквідований на підставах та в порядку, передбачених цивільним законодавством.
- Розділ I. Загальні положення
- Розділ 1. (Статті 1-14)
- Стаття 1
- Стаття 2
- Стаття 3
- Стаття 4
- Стаття 5
- Стаття 6
- Стаття 7
- Стаття 8
- Стаття 9
- Стаття 10
- Стаття 11
- Стаття 12
- Стаття 13
- Стаття 14
- Розділ 2. (Статті 15-21)
- Стаття 15
- Стаття 16
- Стаття 17
- Стаття 18
- Стаття 19
- Стаття 20
- Стаття 21
- Розділ 3. (Статті 22-24)
- Розділ 1. (Статті 1-14)
- Стаття 22
- Стаття 23
- Стаття 24
- Розділ 5. (Статті 30-35)
- Розділ 7. (Статті 49-59)
- Розділ 9. (Статті 92-98)
- Розділ 11. (Статті 110-123)
Житлові кооперативи створюються та здійснюють свою діяльність з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями.
Житловий кооператив має спеціальну (або статутну, цільову) правоздатність, що характерно для некомерційних організацій (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Спеціальна правоздатність передбачає, що що володіє такою правоздатністю юридична особа вправі здійснювати ті види діяльності, які прямо зазначені у його установчих документах і відповідають встановленим у цих документах предмету і цілям діяльності даної юридичної особи.
Як і всі некомерційні організації, житлові кооперативи можуть здійснювати підприємницьку діяльністьлише остільки, оскільки це є досягненню цілей, заради яких вони створені. При цьому підприємницька діяльність має відповідати цим цілям. Житлові та житлово-будівельні кооперативи немає права вчиняти угоди, що суперечать цілям і предмету їх діяльності, визначеним законом чи іншими правовими актами, і навіть статутом кооперативу. Такі угоди є нікчемними на підставі ст. 168 ЦК України.
Статутом житлового об'єднання має бути визначено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право укладати договори: на управління багатоквартирним будинком, договори про утримання та ремонт загального майна в багатоквартирному будинку; договори про надання комунальних послугта інші договори на користь членів житлового кооперативу, а також інших власників приміщень, які не є його членами.
Можливі кілька схем діяльності житлового кооперативу під час управління багатоквартирним будинком, які тісно взаємопов'язані з положеннями статуту житлового кооперативу та рішенням загальних зборів членів кооперативу.
В даному випадку управління багатоквартирним будинком може бути реалізовано у двох варіантах:
1. У Житловому кооперативі усі або більшість видів робіт виконують найняті ним працівники (прибиральники місць загального користування, сходових кліток, сантехніки, теслярі тощо). Окремі видиробіт відповідно до укладених житловим кооперативом договорів виконують підрядні спеціалізовані організації (наприклад, Мосліфт, який виконує роботи з обслуговування ліфтів). Житловий кооператив від свого імені на користь своїх членів та інших власників та користувачів приміщень у багатоквартирному будинку укладає договори з ресурсопостачальними організаціями, тобто. виступає виконавцем комунальних послуг, а також з іншими організаціями, що надають інші види послуг за рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу, таких, як послуги зв'язку – РСВО, МГТС, охорони під'їздів тощо.
При такому варіанті всі види витрат і доходів, пов'язані з управлінням будинком, відображаються у річному фінансовому плані(Кошторис доходів і витрат), у тому числі платежі за комунальні та інші послуги.
2. Житловий кооператив укладає договір з однією підрядною організацією на виконання робіт та послуг з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку за всіма видами необхідних робіт та послуг у такому будинку. Самостійно укладає на користь своїх членів та інших власників приміщень договори на надання комунальних послуг, виступаючи їх виконавцем, а також договори на надання інших послуг.
Відповідно до укладеного з підрядною організацією договору всі витрати житлового кооперативу, пов'язані із утриманням та ремонтом загального майна в багатоквартирному будинку, що виконуються цією підрядною організацією, повинні будуть відображатися у фінансово-господарському плані однією цифрою. Крім того, у господарсько-фінансовому плані мають бути зазначені інші витрати (за наявності), а також платежі за комунальні та інші послуги. Як доходи у кошторисі відображаються членські внески та обов'язкові платежі власників приміщень, які не є членами житлового кооперативу, які витрачаються на оплату послуг за укладеним житловим кооперативом договором з підрядною організацією, комунальні та інші послуги, а також інші доходи, пов'язані з веденням житлового .
При необхідності (наприклад, для звіту житлового кооперативу перед Дирекцією ЖКГіБ АТ (раніше – ГУ ІС АТ) за отримані субсидії з бюджету міста на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку) витрати житлового кооперативу, спрямовані на виконання зобов'язань за договором із підрядною організацією на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, повинні бути розшифровані за видами робіт та послуг та додаватися до господарсько-фінансового плану.
Правління житлового кооперативу (п.4 ст.148 ЖК РФ) укладає від імені житлового кооперативу за дорученням його членів або від імені та за рахунок своїх членів, інших власників приміщень у багатоквартирному будинку (згідно з прикладеним списком) у їх інтересах договір управліннябагатоквартирним будинком з керуючою організацієюі доручає такій організації протягом узгодженого терміну за плату надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, надавати власникам приміщень у такому будинку та особам, що користуються приміщеннями в даному будинку, комунальні послуги, здійснювати іншу, спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.
У разі укладання житловим кооперативом договору управління багатоквартирним будинком, господарсько-фінансова діяльність ведеться житловим кооперативом лише за наявності робіт, що виконуються безпосередньо цим житловим об'єднанням. Тобто житловий кооператив не несе видатків і не має доходів, якщо не займається відповідно до свого статуту якоюсь підприємницькою діяльністю чи іншою діяльністю, а також не формує цільових фондів, що спрямовуються, наприклад, на капітальний ремонтбагатоквартирного будинку. Проте бухгалтерська, податкова та статистична звітність житлового кооперативу має здаватися у відповідні державні органиу встановлені законом терміни, відповідальність за її відання несе голова правління.
У разі виконання житловим кооперативом будь-якої діяльності, яка приносить дохід, за наявності укладеного договору управління з керуючою організацією окремим його членам, найнятому персоналу може виплачуватись винагорода за виконані роботи.
Відповідно до роз'яснення, яке наводиться у листі Мінрегіону Росії від 20.03.2007 № 4989-СК/07 у випадках, коли управління багатоквартирним будинком здійснюється керуючою організацією, ТВЖ, ЖК, ЖБК, не може бути виконавцем комунальних послуг.
У Москві можуть бути використані як перша, так і друга схеми діяльності житлових об'єднань без вирішення конфліктних ситуацій із ресурсопостачальними організаціями у судовому порядку.
Існують і інші схеми організації діяльності житлового кооперативу, наприклад, це може бути наведена нижче схема.
ІІІ схема. Житловий кооператив діє з метою управління багатоквартирним будинком власними силами, однак не реалізовував свого права на укладання договорів на надання комунальних та інших послуг на користь своїх членів та інших власників.
У такому разі утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку може здійснюватися житловим кооперативом відповідно до варіантів, викладених у першій схемі, проте власники приміщень повинні будуть самостійно укладати договори на надання комунальних ресурсів як за умови безпосередньому управлінні. Ресурсопостачальні організації при цьому повинні забезпечувати таким власникам надання комунальних послуг на вході до багатоквартирного будинку на межі балансової належності (експлуатаційної відповідальності), у тому числі через публічність договору. Якщо договори з ресурсопостачальними організаціями необхідно укласти, то житловий кооператив може укласти їх виходячи з ст. 138 ЖК РФ як законний представник власників, тобто. від імені власників та за їх рахунок за списками, що додаються.
Така схема не суперечить положенням ЖК РФ і застосовується у великій кількості муніципальних утвореньРосійської Федерації. Проте застосування такої схеми у Москві вимагатиме від керівників житлового кооперативу гарного знання законодавства, щоб відстояти в судовому порядку своє право не укладати договори щодо надання комунальних послуг населенню.
За будь-якої схеми управління багатоквартирним будинком відносини житлового кооперативу з власниками приміщень у багатоквартирному будинку закріплені в такий спосіб. Відносини з членами житлового кооперативу щодо виконання їх зобов'язань, пов'язаних із правом власності на приміщення у багатоквартирному будинку, будуються відповідно до Статуту житлового кооперативу на підставі членства.
Власник приміщення, що є членом житлового кооперативу, має право брати участь в управлінні багатоквартирним будинком шляхом прийняття рішень на загальних зборах членів житлового кооперативу, внаслідок чого йому має бути відомо, які прийняті рішення щодо встановлення розмірів витрат на запланований рік, щодо відрахувань до резервних та інших фонди, за розмірами платежів кожного власника у багатоквартирному будинку тощо. Тому угод, які доповнюють або підтверджують наявність прав та обов'язків між членом житлового кооперативу та житловим кооперативом не потрібні.
З власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які не є членами житлового кооперативу, житловий кооператив зобов'язаний укласти договори про утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку та надання комунальних послуг, Це узгоджується з положенням п.1 ст.161 Цивільного кодексу РФ відповідно до якого угод юридичних осіб між собою та з громадянами повинні відбуватися у простій письмовій формі.
Укладання договору з власником приміщення у багатоквартирному будинку, що не є членом житлового кооперативу, викликане тим, що з одного боку такий власник через закон зобов'язаний нести тягар витрат за утримання загального майна у багатоквартирному будинку відповідно до своєї частки у праві, а з іншого боку власник, що не є членом житлового кооперативу, не має прав і не пов'язаний зобов'язаннями, які викладені у Статуті житлового кооперативу.
Цей договір має бути укладено з кожним із власників приміщень у багатоквартирному будинку, який не є членом житлового кооперативу, як з фізичними та юридичними особами, так і з представником власника приміщень, що перебувають у державній власності.
1. Основи правового статусу ЖБК
Як було зазначено, нормативну базу діяльності ЖБК становлять такі нормы:
1) Стаття 116 Цивільного кодексу РФ
2) Розділ 5 Житлового кодексу РФ
Відповідно до статті 110 ЖК РФ житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян та (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями у кооперативному будинку. Більше загальною є стаття 116 Цивільного кодексу, що дає поняття споживчого кооперативу: «Добровільне об'єднання громадян та юридичних осіб на основі членства з метою задоволення матеріальних та інших потреб учасників, яке здійснюється шляхом об'єднання його членами майнових пайових внесків».
Щоб визначитися з правовим статусом ЖБК, необхідно піддати системному тлумаченню норму статті 116 ДК РФ. Ця норма перебуває у параграфі 5 глави 4 ДК РФ - «Некомерційні організації». Отже, ЖБК (як інші споживчі кооперативи) є некомерційної організацією, тобто. юридичною особою, яка не переслідує як основну мету своєї діяльності отримання прибутку і не розподіляє отриманий прибуток між учасниками.
Відповідно до статті 50 ДК РФ некомерційні організації можуть здійснювати підприємницьку діяльність лише доти, оскільки це є досягненню цілей, заради яких вони створені, і відповідають цим цілям. Однак це правило не поширюється на споживчі кооперативи та на житлово-будівельні кооперативи зокрема. Житлові кооперативи вправі розподіляти отриманий прибуток між своїми членами (п. 5 ст. 116 ЦК України, є lex specialis по відношенню до п. 1 ст. 50 ЦК РФ). Ще однією особливістю ЖБК є те, що до них не застосовуються положення ФЗ «Про некомерційні організації» від 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 зазначеного закону).
Таким чином, житлові кооперативи займають проміжне положення між комерційними та некомерційними організаціями. З одного боку, вони є некомерційними організаціями і ними поширюються відповідні положення Цивільного кодексу РФ. З іншого боку, на відміну від інших некомерційних організацій (у тому числі товариств власників житла) вони мають право розподіляти отриманий прибуток між своїми членами (це вказує на їх комерційний характер), крім того, щодо ЖБК не застосовуються положення ФЗ «Про некомерційні організації» .
2. Створення житлово-будівельних кооперативів
При створенні ЖБК необхідно керуватися статтями 111 та 112 ЖК РФ, а також загальними положеннямиДК РФ про юридичних осіб (параграф 1 глави 4).
Відповідно до статті 112 житлового кодексу житловий кооператив може бути створений лише в тому випадку, якщо кількість його членів не менш як п'ять осіб. При цьому кількість членів ЖБК не повинна перевищувати кількість житлових приміщень у кооперативному будинку. Рішення про створення ЖБК приймається зборами засновників. Порядок проведення таких зборів ЖК РФ не встановлює, проте зазначено, що майбутні члени ЖБК мають право взяти участь у таких зборах (мабуть, як засновники кооперативу). Рішення про створення ЖБК вважається прийнятим, якщо за нього проголосували всі особи, які бажають вступити до кооперативу. Рішення про створення кооперативу та прийняття його статуту має бути оформлене протоколом.
Окремо варто висвітлити питання, хто має право вступити в житловий кооператив. Стаття 111 ЖК РФ встановив, що право на вступ до ЖБК мають усі громадяни, які досягли 16 років, а також юридичні особи. Кооператив може бути створений або виключно громадянами, або виключно юридичними особами, або спільно громадянами та юридичними особами. Якщо кооператив створюється за сприяння органів державної влади РФ, суб'єктів РФ або органів місцевого самоврядування, то громадяни, визнані в установленому порядку малозабезпеченими і які стоять на обліку як такі, що потребують поліпшення житлових умов, мають переважне право на вступ до таких кооперативів.
Єдиним установчим документом житлового кооперативу є статут. Статут приймається одночасно з рішенням про організацію ЖБК. З моменту державної реєстрації кооперативу статут є обов'язковим не тільки для тих, хто голосував за його прийняття, але й для решти всіх членів ЖБК, а також для самого кооперативу. На підставі статуту житлово-будівельний кооператив виступатиме в комерційному обігу, а братиме участь у відносинах з державними та муніципальними органами. При створенні статуту можна керуватися зразковими статутами житлових кооперативів. Так, раніше діяв Зразковий статуту ЖБК, затверджений постановою Ради Міністрів РРФСР від 02.10.1965 № 1143. В даний час він скасований, проте може послужити як модель для розробки власного статуту кооперативу. З урахуванням того що правові статусиЖБК та ТСЖ багато в чому збігаються (зокрема, і ЖБК, і ТВЖ є керуючими організаціями в багатоквартирному будинку), при розробці окремих положень (про порядок скликання та проведення загальних зборів, підрахунок голосів тощо) можна взяти за основу приблизний статут ТСЖ, розроблений нашими юристами. Орієнтовний статут ТСЖ (з урахуванням нового житлового кодексу РФ) також був затверджений Розпорядженням Житлового комітету Уряду Санкт-Петербурга від 01.03.2005 № 22-р «Про затвердження приблизної формистатуту товариства власників житла».
Статут ЖБК в обов'язковому порядку повинен містити відомості, перелічені у статтях 52 та 116 ЦК України, статті 113 ЖК РФ, а саме:
Найменування житлово-будівельного кооперативу (наприклад, ЖБК «Гарант», ЖБК «Будуємо разом», ЖБК «Молода сім'я» та ін.; найменування в обов'язковому порядку має містити)
- місце його знаходження
- порядок управління діяльністю ЖБК (мають бути зазначені органи управління ЖБК, органи контролю ЖБК, компетенція органів ЖБК, порядок прийняття рішень органами ЖБК)
- предмет та цілі діяльності житлово-будівельного кооперативу (з цим пунктом необхідно бути дуже обережним, оскільки ЖБК як некомерційна організаціямає спеціальну правоздатність і вправі здійснювати лише ті види діяльності, які прямо передбачені статутом)
- порядок вступу до ЖБК
- порядок виходу із ЖБК та видачі пайового внеску
- розмір вступного та пайового внеску
- склад та порядок внесення вступного та пайового внеску до ЖБК
- відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків
- порядок покриття членами збитків житлово-будівельного
порядок реорганізації та ліквідації ЖБК.
Державна реєстрація житлово-будівельного кооперативу (як та інших юридичних осіб) здійснюється за його місцезнаходженням, під яким визнається місце знаходження постійно діючого виконавчого органу (правління) ЖБК. Державна реєстрація проводиться відповідно до положень ФЗ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців» від 08.08.2001 № 129-ФЗ. Зокрема, за державну реєстрацію сплачується державне мито у розмірі 2000 рублів, для державної реєстрації надаються документи, перелічені у статті 12 зазначеного закону (заява за встановленою формою з нотаріально завіреним підписом заявника, рішення про створення ЖБК, оформлене протоколом, оригінал або нотаріально завірена копія статуту, документ про оплату державного мита).
Державну реєстрацію нині здійснюють територіальні органиФедеральної податкової службиРФ. Зокрема, у Санкт-Петербурзі державну реєстрацію здійснює Міжрайонна інспекція ФНС РФ № 15 (Єдиний реєстраційний центр).
Форми документів, що подаються на державну реєстрацію, та вимоги до їх заповнення затверджено Постановою Уряду РФ від 19.06.2002 № 439 про затвердження форм та вимог до оформлення документів, що використовуються при державній реєстрації юридичних осіб ... ».
Разом із заявою про реєстрацію також подається заява про постановку на облік у податковому органі, оскільки нині державна реєстрація здійснюється одночасно із постановкою юридичної особи на податковий облік.
Реєструючий орган зобов'язаний ухвалити рішення про реєстрацію або відмову в ній протягом 5 робочих днів з дня здачі документів; а протягом 5 днів з дня державної реєстрації податкового органу зобов'язаний видати свідоцтво про постановку на облік. Державна реєстраціявважається що відбулася на момент внесення записи про реєстрацію ЖБК до Єдиного державного реєстру юридичних. З цього моменту ЖБК вважається створеним і має право здійснювати свою діяльність.
3. Управління діяльністю ЖБК
Житловий кодекс РФ досить жорстко закріпив структуру органів управління ЖБК. Стаття 115 ЖК РФ є імперативною нормою, тобто може бути змінена статутом кооперативом. Відповідно до вищезазначеної статті до системи органів управління житлово-будівельного кооперативу входять:
1) Загальні збори членів ЖБК
2) Правління ЖБК
3) Голова правління ЖБК
Проаналізуємо докладніше становище кожного органу управління житлово-будівельного кооперативу. Почнемо, з основного, вищого органу управління ЖБК - загальних зборів членів кооперативу (у кооперативах, число членів якого перевищує 50, замість правління або поряд з ним може діяти конференція ЖБК - орган, становище якого житловий кодекс ніяк не регулює, отже, його компетенція повинна бути встановлена статутом ЖБК). Житловий кодекс РФ не регламентує порядок скликання загальних зборів, тому відповідні положення також мають бути встановлені статутом ЖБК. Керуватися можна, наприклад, нормами житлового кодексу, присвяченими порядку скликання загальних зборів товариства власників житла (стаття146 ЖК РФ).
Стаття 117 ЖК РФ встановлює, що загальні збори правомочні у тому випадку, якщо на нього з'явилося більше 50% членів ЖБК. Рішення приймаються простою більшістю присутніх, однак у статуті можуть бути зазначені питання, рішення щодо яких приймаються кваліфікованою більшістю (3/4). Ухвалене на загальних зборах рішення оформляється протоколом і є обов'язковим для всіх членів житлово-будівельного кооперативу.
Відповідно до ЖК РФ до виключної компетенції загальних зборів ЖБК відносяться обрання членів правління та ревізійної комісії кооперативу, прийняття рішення про надання житлових приміщень членам кооперативу, прийом до членів кооперативу та виключення з його складу, а також деякі інші питання. Статутом житлово-будівельного кооперативу цей перелік може бути розширено.
Щодо голосів, що належать кожному члену ЖБК, то варіантів їх підрахунку може бути кілька. Назвемо лише два основні. Перший - кожен член кооператив має один голос на загальних зборах. Другий - член ЖБК має кількість голосів, пропорційним загальної площі приміщень, що належать йому (житлових і (або) нежитлових). Статутом ЖБК може бути встановлений як один із двох названих варіантів, так і будь-який інший, що не суперечить законодавству РФ.
Що ж до періодичності проведення загальних зборів, і навіть ініціативи проведення позачергових загальних зборів, то житловий кодекс РФ знов-таки не регулює ці питання. Отже, дані положення мають знайти свій відбиток у статуті ЖБК. Можна порадити вдатися до норм, що регулюють діяльність ТСЖ або розробити відповідні пункти статуту самостійно. Правління ЖБК є виконавчим органомжитлового кооперативу. Члени правління обираються загальними зборами у складі членів кооперативу терміном, встановлений статутом житлово-будівельного кооперативу. Діяльність правління крім статуту може регулюватися локальними актами кооперативу - регламентом, становищем та інших. Правління зі свого складу обирає голову правління терміном, визначений статутом ЖБК. Голова правління забезпечує виконання рішень правління, без довіреності укладає від імені кооперативу угоди, здійснює інші дії на користь ЖБК. П. 3 ст. 119 встановлює, голова зобов'язаний діяти у сфері житлового кооперативу розумно і сумлінно. Контролюючим органом у ЖБК є ревізійна комісія або одноосібний ревізор, які обираються загальними зборами ЖБК на строк не більше 3 років для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю ЖБК. Здійснюючи контроль ревізійна комісія зобов'язана:
Проводити планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлово-будівельного кооперативу не рідше ніж на рік;
- представляти загальним зборам висновок про бюджет ЖБК, річний звіт та розмір обов'язкових платежів та внесків;
- звітувати перед про
4. Правове становищечленів коопертиву
1) Прийом у члени ЖБК та припинення членства в ЖБК Як уже було зазначено раніше, спочатку єдиними членами кооперативу є його засновники (особи, які проголосували за створення кооперативу). Однак кооператив має право прийняти до свого складу та інших членів. Порядок прийому осіб у члени вже створеного кооперативу встановлено статтею 121 ЖК РФ і може бути доповнено відповідними положеннями статуту ЖБК.
Особа, яка бажає вступити в житлово-будівельний кооператив, подає до правління ЖБК відповідну заяву. На розгляд заяви правлінню відведено 1 місяць. Рішення правління має бути затверджено загальними зборами ЖБК. Саме загальні збори остаточно вирішує - прийняти цю особу до членів ЖБК або відмовити їй у прийомі. Якщо загальні збори затвердили рішення правління, то особа стає членом ЖБК, але не одразу, а з моменту сплати вступного внеску.
Членство у житлово-будівельному кооперативі припиняється у таких випадках:
- добровільний вихід
- виняток
- смерть громадянина-члена ЖБК
- ліквідація юридичної особи-члена ЖБК
- Ліквідація кооперативу
Цей перелік є вичерпним і може бути змінений статутом житлово-будівельного кооперативу.
Права та обов'язки членів житлово-будівельного кооперативу:
До основних прав членів ЖБК можна віднести право на загальні збори, право на надання житлового приміщення в кооперативному будинку, право на пай, право на вселення тимчасових мешканців, право на здачу житлового приміщення в найм, право власності на надане житлове приміщення з моменту повної виплати пайового внеску Основним правом члена ЖБК є право на надання житлового приміщення у кооперативному будинку. Рішення про надання житлового приміщення члену ЖБК приймається загальними зборами. Дане рішення є правовою підставою для вселення члена кооперативу у житлове приміщення у кооперативному будинку. Раніше (до набрання чинності новим житловим кодексом) вселення в кооперативні приміщення здійснювалося за ордерами, що видаються адміністраціями районів. Новий житловий кодекс стосовно кооперативів категорією ордер взагалі не оперує, що є безперечною його перевагою, оскільки більше відповідає ринковим відносинам. Розмір житлового приміщення, що надається члену ЖБК, повинен відповідати розміру пайового внеску даного члена. ч. 3 ст. 124 ЖК РФ встановлює, що підставою володіння, користування та розпорядження житловим приміщенням у кооперативному будинку є членство в кооперативі. З моменту повної оплати пайового внеску особа набуває права власності на приміщенні та на нього повністю поширюються правила глави 6 Житлового кодексу РФ. До цього моменту володіння, користування та розпорядження житловим приміщенням здійснюється за правилами, встановленими статутом ЖБК.
Право на пай є одним із основних майнових прав члена житлового кооперативу. Житловий кодекс не встановив порядку внесення пайового внеску членами кооперативу. Це питання має бути вирішено у статуті ЖБК.
Пайовий внесок є майновий (грошовий) внесок, відповідний купівельної вартості житлового приміщення, одержуваного членом кооперативу. Пайовий внесок може бути внесений одноразово або на виплат, залежно від положень статуту. До повної сплати пайового внеску житлове приміщення належить житлово-будівельному кооперативу на праві власності.
Пай складається з пайового внеску та нарахувань на пай (якщо вони передбачені статутом). Він належить члену кооперативу з усіма наслідками - пай може бути проданий або подарований іншій особі (якщо статут кооперативу це допускає), у разі смерті члена кооперативу він входить до складу спадкової маси, у разі виключення особи з кооперативу пай повинен бути виплачений у строки та на умовах, встановлених статутом кооперативу (але не пізніше як за два місяці після виключення).
Крім перелічених вище прав, член кооперативу має інші права. Зокрема, він має право розділити надане йому житлове приміщення (ста
Зокрема, він має право розділити надане йому житлове приміщення (стаття 127 ДК РФ), здати житлове приміщення у найм (стаття 128 ЖК РФ), дозволити проживання в житловому приміщенні тимчасовим мешканцям (стаття 126 ЖК РФ) тощо.
Головний обов'язокчлена кооперативу - внести пайовий внесок у порядку та строки, встановлені статутом ЖБК. Статутом можуть бути й інші обов'язки членів кооперативу. Відповідно до частиною 4 статті 130 ЖК РФ член ЖБК у разі грубого невиконання своїх обов'язків може бути виключений із кооперативу за рішенням загальних зборів. Така особа підлягає виселенню з наданого йому житлового приміщення на підставі статті 133 ЖК РФ.
На закінчення цієї статті хотілося б коротко висвітлити питання реорганізації та ліквідації житлово-будівельних кооперативів. Відповідно до статті 122 Житлового кодексу ЖБК може бути реорганізований лише у формі перетворення на товариство власників житла. Інші способи реорганізації (з'єднання, поділ та виділення) по відношенню до житлових кооперативів не застосовні. В іншому ж при перетворенні ЖБК слід керуватися відповідними нормами Цивільного кодексу РФ, зокрема статтями 57-60 ЦК України. Те саме відноситься і до ліквідації ЖБК - вона здійснюється за правилами, встановленими цивільним законодавством (статті 61-64 ЦК України).