A GOROD LLC alapkezelő társaság a 90-es évek közepe óta működik az ingatlankezelési és -üzemeltetési piacon, és professzionális szolgáltatásokat nyújt az épületek és építmények kezeléséhez. A kiszolgált objektumok száma nagy és műszakilag összetett létesítményeket tartalmaz, mint például: a moszkvai Ifjúsági Palota, OJSC RosCorp, OJSC GIS, OJSC Biryulyovo nagy logisztikai komplexum, Medsi, Evropeisky klinikák hálózata Egészségközpont”, irodák és bevásárlóközpontok.

Az ingatlan, mint vállalkozás kereskedelmi kezelése magában foglalja:

• Bevásárló- és irodaközpontok koncepcióinak és koncepcióinak kidolgozása;
• Bérlők keresése és kiválasztása;
• Bérleti kapcsolatok kezelése;
• A bérleti piac figyelemmel kísérése és szintjének a piachoz való igazítása;
• Követelések és pénzügyi folyamatok kezelése;
• Az ingatlan népszerűsítése és fejlesztése;
• Növeli vonzerejét a bérlők számára.

A GOROD LLC teljes felelősséget vállal az áramellátó, fűtési, vízellátási, szellőző- és légkondicionáló rendszerek, felvonók, kisfeszültségű rendszerek és diszpécser rendszerek üzemeltetéséért. Felmentjük ügyfeleinket a városi közművekkel és szabályozó hatóságokkal való kapcsolataink alól is.

A GOROD LLC erős műszaki bázissal, saját vészhelyzeti műszaki és diszpécserszolgálattal rendelkezik, rendelkezik az összes rendszer szervizelésére vonatkozó engedélyekkel és tanúsítványokkal, és tagja az SRO-nak. A társaság ügyfelekkel szembeni felelőssége 1 000 000 USA dollár értékben biztosított. A minőségi szabványok ISO 9001-2008 szabvány szerint tanúsítottak.

Az energiaaudit engedély részeként a GOROD LLC alapkezelő társaság energiahatékonysági felméréseket végez a vállalkozások körében, és energetikai útleveleket dolgoz ki, amelyek 2012 óta kötelezőek a nagy és energiaigényes létesítményeknél.

Cégünk vállalati szabványokat dolgozott ki műszaki működés, amely lehetővé teszi az épületek és mérnöki rendszerek üzemeltetési folyamatának minőségileg új szintre emelését. A társaság folyamatosan működteti a folyamatok belső auditálási rendszerét, amely lehetővé teszi a magas színvonal fenntartását.

A felhalmozott tapasztalat és a képzett mérnökökből és technikusokból álló csapat lehetővé teszi ügyfeleink számára, hogy telephelyeiken vészhelyzetek és vészhelyzetek nélkül problémamentesen működhessenek, és ezáltal csökkentsék az épület fenntartási költségeit. A technológiák és a bevált eljárások egységesítése lehetővé teszi a kisebb létszámmal történő munkavégzést, ami azt jelenti, hogy a vevő pénzt takarít meg az üzemeltetéshez. A cég javítási és építési részlege lehetővé teszi, hogy gyorsan és hatékonyan végezzen el különféle kisebb-nagyobb javításokat és helyiségek átépítését, minimális gonddal az ügyfél számára.

A válság sok kiskereskedelmi ingatlantulajdonost és vezetőt arra kényszerített, hogy ne feledje, hogy a bevásárlóközpontok nem csupán a négyzetméteresek pénzt keresni. A piaci üzletmenet szempontjából a bevásárlóközpont olyan termék, amely marketing támogatást, piaci promóciót igényel, és amelyet a fogyasztók értékelhetnek vagy figyelmen kívül hagyhatnak. Ezért ideje elgondolkodni az ügyfelek igényeinek kielégítésén és a számukra nyújtott szolgáltatások minőségének javításán. Ebben a cikkben áttekintjük azokat a feladatokat, amelyekre a bevásárlóközpont vezetőinek kiemelt figyelmet kell fordítaniuk a mai környezetben.

A bevásárlóközpont ügyfelei egyrészt látogatói, másrészt bérlők, akiknek sikeres tevékenységétől függ a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosának bevétele. Ezért a bevásárlóközpont irányítási struktúrájának feladatai összetettek és sokrétűek: elemezni kell a kereskedelmi ingatlanpiacot és annak fejlődési trendjeit, valamint nyomon kell követni a kiskereskedelem, a szolgáltatások és a szórakoztatás változásait, figyelembe kell venni az ingatlanpiac alakulását. formátumok, verseny és az erők elosztása a játékosok között az egyes területeken. Mai érték menedzsment cég növekszik, és a hangsúly eltolódik a taktikai feladatokról - jogi és pénzügyi támogatás a központ tevékenysége, a műszaki-gazdasági karbantartás kérdései, - a stratégiai feladatok irányában, nevezetesen a bevásárlóközpont koncepciójának menedzselésében. Az alapkezelő társaságnak meg kell választania a megfelelő politikát a bérlőkkel való együttműködéshez, és biztosítania kell a központban lévő összes vállalkozás hatékony működésének feltételeit. Csak ebben az esetben tudja a központ megőrizni pozícióját és vonzó maradni mindkét ügyfélcsoport számára.

A folyamat során megoldott feladatok
a bevásárlóközpont működése:

1. Marketingkutatás elvégzése.

• a központ látogatottságának jellemzőinek vizsgálata (látogatás gyakorisága, rendszeressége, a kiválasztott célközönség képviselőinek növekedése, a terület lefedettsége, a tranzit autók és a gyalogos forgalom használata);
• a központban lévő márkaismertség és a célközönség körében való népszerűség felmérése;
• a bevásárlóközpont imázsának megítélése (a központ drágának vagy olcsónak, modernnek vagy elavultnak, kényelmesnek vagy kényelmetlennek számít-e, és a tulajdonos véleménye megfelel-e a fogyasztók nézőpontjának);
• a látogatók áruk és szolgáltatások iránti igényeinek kielégítettségi fokának felmérése, információgyűjtés a vásárlásokról, a központban eltöltött időről, a látogatók által a központban eltöltött időről;
• a fogyasztói környezet jellemzőinek, a fogyasztói preferenciák változásának vizsgálata;
• kiválasztott fogyasztói magatartásának mélyebb tanulmányozása célcsoportok;
• a bevásárlóközpontok reklámozásának hatékonyságának értékelése.

2. Marketing és reklámmunka tervezése, koordinálása.

• a bérlők tájékoztatása kutatási eredményekről, aktuális információkról a központ látogatottságáról és piaci pozíciójáról;
• a bérlők tájékoztatása a központ hosszú távú fejlesztési terveiről (bővítéskor vagy átépítéskor);
• marketing és promóciós tevékenységek tervének elkészítése, bevásárlóközpont hirdetési terveinek egyeztetése a bérlői tervekkel. Közös akciók és hűségprogramok szervezése több bérlő bevonásával;
• a bevásárlóközpont szezonális és ünnepi díszítése, tervezési koncepció kidolgozása, homlokzatok és közösségi terek ünnepi díszítésének munkálatai. Bérlők szezonális kirakatának egyeztetése a bevásárlóközpont vezetői szolgálatával;
• rendezvények szervezése a bevásárlóközpontban (előadások, koncertek, kiállítások, gyerekpartik, mindennapi animáció);
• tervezés és végrehajtás reklámkampányok a médiában;
• rendszeres támogatás és változtatások a bevásárlóközpont honlapján;
• hang-, zenei és aromás dizájn megszervezése a bevásárlóközpontban (a koncepcionális navigációs rendszer részeként), kellemes és kényelmes körülmények megteremtése a látogatók számára.
• az épületen és a közös helyiségekben reklám elhelyezéséhez szükséges szerkezetek és kommunikáció biztosítása, kiegészítő táblák és reklámok elhelyezése, monitorozás kültéri reklám, bérlők hirdetésének szervezése a központ rádió- és távközlési rendszerein.

3. Bérlők segítsége aktuális kérdések megoldásában.

• a bérlők elégedettségének vizsgálata a bevásárlóközpontban végzett munkával, valamint a központ által számukra nyújtott szolgáltatásokkal;
• a rakodási ütemterv összehangolása, ellenőrzése és segítségnyújtása a bérlők helyiségében folyó javítások elvégzésében;
• a bérlők tájékoztatása, tanácsadása a bevásárlóközpontban végzett tevékenységükkel kapcsolatos jogi és gazdasági kérdésekben.

4. A bérlők munkájának rendszeres ellenőrzése.

• a bérlők (lánc és független üzletek) munkájának stabilitásának felmérése, a hálózat változásainak figyelembevétele. A flow-tanulmányok során kiderül, hogy változott-e a bevásárlóközpont fő „mágneseinek” látogatottsága, mely bérlők erős „középparasztok”, és mely vállalkozások a leggyengébbek, még csak kihasználni sem tudják a bevásárlóközpont áramlását. bevásárló központ;
• minőség-ellenőrzés, a választék és a szolgáltatási színvonal, az üzemeltetési mód a megadott követelményeknek való megfelelése;
• a bérlők szerepének és fontosságának felmérése a bevásárlóközpont szempontjából, kutatások készítése az egyes üzemeltetők tevékenységéről (látogatottság, vásárlások, bizonyos fogyasztói közönség vonzása, a bevásárlóközpont rossz teljesítményének okainak feltárása).

5. Bérbevételi terv megvalósítása.

• szükség esetén a bérleti díj, bérleti díj fizetési módok módosítása, biztosítása különleges körülmények bérlők számára;
• a bérleti díjak időben történő beérkezésének ellenőrzése;
• a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosának védelme a lízingdíj fizetés elmulasztása vagy késedelmes fizetése esetén bekövetkező esetleges veszteségekkel szemben;
• bérlőkkel folytatott viták jogi szabályozása.

6. Területek feltöltésének biztosítása.

• területkiürítés kockázatainak felmérése, bérlői kongresszus esetén alternatív lehetőségek kidolgozása, beleértve a horgonyosakat is;
• figyelembe véve az üzletek formátumában bekövetkezett változásokat és felmérve a helyiségek jövőbeni átalakításának lehetőségét;
• aktív pozíció a bérlőkkel való munkában: a piac rendszeres nyomon követése, ígéretes bérlők keresése;
• új potenciális bérlők kérelmének feldolgozása, úgynevezett "várólista" (üres területekre jelentkezők listája) összeállítása;
• az üres területek gyors feltöltése és javítási munkák elvégzése, hogy rotáció esetén a lehető leggyorsabban új kezelő nyílhasson a központban;

7. A bevásárlóközpont épületének üzemeltetése, gazdasági fenntartása.

• a zavartalan működés biztosítása, javítási és Karbantartás az épület mérnöki rendszerei, a park karbantartása technikai felszerelés működőképes állapotban;
• költségbecslés elkészítése a bevásárlóközpont fenntartására, ezen költségek optimalizálása;
• a bevásárlóközpont épületeinek és helyiségeinek megfelelő állapotban tartása, a szomszédos terület. Az épület és helyiségek, mérnöki rendszerek (szellőztetés és légkondicionálás, vízellátás, fűtés, csatorna, elektromos hálózatok stb.) rekonstrukciójára, nagyjavítására és jelenlegi javítására vonatkozó jelenlegi és hosszú távú tervek elkészítése;
• külső szervezetek bevonása a munkavégzésbe, a munka minőségének ellenőrzése és az elvégzett munka átvétele.
• fogyasztás ellenőrzése segédprogramok a bevásárlóközpontban a kifizetések kiszámítása és a város önkormányzati szolgáltatásaival való interakció;
• a terület javítására irányuló munka elvégzése, az állami és helyi hatóságokkal való együttműködés a fejlesztési kérdésekben közlekedési elérhetőség központ (bejáratok, fordulók, ellenőrzött átkelőhelyek szervezése stb.);
• a bevásárlóközpont helyiségeinek és területének megfelelő higiéniai és higiéniai állapotban tartása (takarítás, szemétszállítás, hulladékkezelés);
• a személyzet és a bevásárlóközpont látogatói biztonságának, a leltári cikkek biztonságának, a tűzbiztonságnak a biztosítása;
• közlekedési támogatás bevásárlóközponti tevékenységek.

Sok vállalkozás ma rohan a költségek csökkentésére, anélkül, hogy a jövőre gondolna. Különösen figyelemre méltóak a bevásárlóközpont rendszeres és állandó karbantartásához kapcsolódó szolgáltatási csomag költségei. Ez a szolgáltatáscsomag két költségcsoportot tartalmaz: a) a tisztaság fenntartása, a biztonság és a rendszeres karbantartás; b) kutatás, marketing és reklám. A különböző bérlők működési költségei (energia- és vízfogyasztás, az épület gépészeti rendszereinek terhelése) meglehetősen könnyen kiszámíthatók, és a bérlők az erőforrás-felhasználásnak megfelelően fizetik. A takarítási, biztonsági és hasonló költségek összegének meghatározásával is többé-kevésbé minden világos, ezek a bérlő által elfoglalt terület arányában beszámíthatók a bérleti díjba, vagy pluszban fizethetők. A karbantartó szolgálat hozzáértő működését pedig elvileg nem nehéz kialakítani, hiszen hazánkban sok olyan tapasztalt cégvezető van, aki képes a költségek optimalizálására és a tulajdonos nyereségének növelésére (és egyben mérsékelt „érdekeltségének biztosítására). ” anélkül, hogy nyilvánvaló elégedetlenséget okozna a tulajdonosoknak). A modern szintű mérnöki szakemberek képzésének rendszere Oroszországban továbbra is működik, és bár a tapasztalt mérnöki személyzet szűkös árucikknek számít a munkaerőpiacon, a meglehetősen magas fizetésű kereskedelmi ingatlanszektor vonzó a jó szakemberek számára. Sokkal nehezebb egy bevásárlóközpont marketingje, itt a problémák mind a promóciós költségek, mind a személyi állomány meghatározásával kezdődnek. Azt, hogy a második kiadáscsoport is szerves részét képezi a folyamatosan és naponta elvégzendő munkának, ma egyszerűen veszélyes elfelejteni. A marketingkutatás és a reklámmunka a jelenlegi körülmények között a legsürgetőbb feladatok közé tartozik, a marketing és promóciós költségek sikertelen "optimalizálása" pedig nagyon komoly következményekkel járhat. negatív következményei. Ha a bevásárlóközpontban nincs marketingirányítási rendszer, akkor nem elég az egyszeri megrendeléseket teljesítő külső szervezetek segítségét igénybe venni. Nyilvánvaló, hogy az egyszeri promóciók eredménye rosszabb lesz, mint azokból állandó munka. Ez olyan, mintha nem mosnál fogat minden nap, hanem háromhavonta járnál fogorvoshoz, és mindent rendbe raknál: többe fog kerülni, ahogy az elhanyagoltság mértéke növekszik, az aktuális problémák pedig egyre jobban zavarják.

Miután úgy döntött, hogy a folyamatban lévő kutatásokon, a bérlői értékelésen, a marketingen és a hirdetésen tovább kell dolgozni, a vezetőnek meg kell határoznia a költségvetés bevételi forrásait. A bevásárlóközpont marketing- és hirdetési díjai vita tárgyát képezik. Néha beleszámítanak a bérleti díjba, de gyakrabban külön fizetik őket, és ha a szerződésben nincsenek egyértelműen meghatározva a marketingtevékenységek fizetésének feltételei és eljárása, akkor a többletfizetések díjnak minősülnek, és elégedetlenséget okoznak a bérlők körében. A több tulajdonossal rendelkező központokban nehéz lehet minden tulajdonost meggyőzni a levonás szükségességéről, a tulajdonosok egyik része vállalja a fizetést, míg a másik határozottan elutasítja. Ennek eredményeként a marketing- és reklámköltségvetés egyértelműen nem elegendő a problémák megoldására. Ha például a terület 20%-ának tulajdonosai, a legtudatosabbak beleegyeztek a fizetésbe, akkor dilemma előtt állnak: válasszon gazdaságos megoldást, vagy növelje hozzájárulását. Az igazságtalanság miatt rendszeresen fellángolnak a belső konfliktusok, mert egyes tulajdonosokra sokkal nagyobb anyagi teher nehezedik, és az eredményekből mindenki profitál, így az ingyenélők is. A bevásárlóközpontok bérlőinek reklámozásával foglalkozó kutatások eredményei azt mutatják, hogy a reklámozásnak alacsony a hatékonysága, mivel a vásárló nem egy adott üzletbe, hanem egy bevásárlóközpontba érkezik, és számos csábításnak eshet, és bármelyik üzemeltetővel elkölthet pénzt. A bevásárlóközpontban hirdető üzletbe a reklám által vonzottaknak mindössze 30%-a jut el, a többi bérlő pedig „elszívja” a többi áramlást. Általános szabály, hogy azok aránya, akik egy adott hirdetésre jöttek és eljutottak az üzletbe, magasabb a nagy horgonybérlők esetében – hipermarket, szupermarket, üzlet Háztartási gépek, vasbolt, és a legalacsonyabb százalékban ruhaüzletek, cipők, impulzus áruk. Sok promóció akkor kezd értelmet adni, ha egyszerre több bérlő is megtartja azokat. Például Szingapúrban és Dubaiban a bevásárlóközpontokban évente egy bizonyos időpontban tartanak kiárusításokat, amelyeken minden bérlő részt vesz, és a vásárlók előre tervezik, hogy részt vesznek ezeken az akciókon, és különböző országokból és kontinensekről érkeznek. Ebben az időben a város összes bevásárlóközpontjában és butikjában jelentősen megnő az aktivitás. Különféle városi léptékű bemutatók, fesztiválok és egyéb rendezvények értékesítéshez kötődnek, a terhelés és a forgalom is nő más jövedelmező területeken - a szállodaiparban, a vendéglátás, szórakoztató komplexumokban.

Most, hogy a bérleti piac jelentős változásokon ment keresztül, sok bérlő azon a véleményen lesz, hogy a rendszeres marketinget és reklámozást is bele kell foglalni az all-inclusive árba – olyan szolgáltatáscsomagként, amely bizonyos minőségű területtel jár. Egy bevásárlóközpont területe ugyanis nem csak négyzetméter, szerkezetek és gépészet, hanem a kereskedelmi tevékenység kötelező biztosítása is.

A prioritások listája tartalmazza a bérlők értékelését is: a jelenlegi helyzetet, a munkalehetőségeket és a formátumok esetleges változásait. Van egy jó orosz közmondás: "Kalina azt mondja: jó vagyok a mézzel, és cserébe mézzel - és én magam is jó vagyok." Tehát a bevásárlóközpontokat két típusra osztják. Mindenesetre egyes központok jól fognak működni, mert nagyon jó helyen vannak, és ahhoz, hogy egy ilyen központot tönkretegyenek, „keményen kell próbálkozni”. Más központok pedig csak akkor lesznek jók, ha jó horgonybérlőik vannak. Elengedhetetlen a rendezvények lebonyolításának különféle forgatókönyveinek kialakítása, alternatív lehetőségek kidolgozása a bérleti díj tekintetében. Már 2008 ősze előtt is előfordult, hogy a horgonybérlők előzetes hozzájárulásukat adták, kisüzemi állomány gyűlt össze számukra, és a szerződés aláírása előtt új menedzser egyéb, kedvezőbb feltételeket követelve. Mit kell még tennie a bevásárlóközpont tulajdonosának? Ha nincs alternatíva, akkor a tárgyalási pozíciója nagyon-nagyon sebezhető lesz. 2008-2009-ben kezdtek egyre gyakoribbá válni az olyan esetek, amikor a nagy láncok üzletek nyitását tervezték a bevásárlóközpontokban, és már a helyiségek előkészítése is zajlott (kommunikációt folytattak, javításokat, átalakításokat végeztek), de a válság idején felülvizsgálták a láncfejlesztési terveket. , az új üzletek nyitásától pedig forráshiány miatt el kellett hagyni. A bevásárlóközpontok tulajdonosai, különösen az üzemelők, igen kellemetlen helyzetbe kerültek. Nemcsak az újjáépítésre költöttek pénzeket, hanem nagy területek maradtak kihasználatlanul: a központ koncepcióját is támadás éri. Ilyen helyzetben komolyan kell dolgozni egy "kompozit mágnes" létrehozásán a helyi szolgáltatókból. Azok a cégek, amelyek saját részleggel rendelkeznek, előnyben vannak kiskereskedelem illetve a bevásárlóközpontokban saját üzlet nyitásának tapasztalata: a terület önállóan üzemeltethető, és komolyan vesszük a bevétel meghaladhatja a bérleti bevételt. Egyes szövetségi és helyi fejlesztőcégek kibővítették üzleti tevékenységüket, és olyan területeken alakították ki struktúráikat, ahol alacsonyak voltak a horgonybérlők bérleti díjai (hipermarket, szupermarket, szórakoztató komplexum, élelmiszerudvar) és/vagy hiány volt tapasztalt üzemeltetőkből. Persze úgy tűnik, hogy a bérbeadás azt jelenti, hogy hosszú évekre megoldjuk a problémákat, biztosítjuk a négyzetméteres ingatlanokból látszólag magától adódó bevételt, és már nem kell foglalkozni a napi működési gondokkal. De ha a cégnek van forrása a fejlesztéshez kiskereskedelmi üzletág, ez biztosítja a projekt bizonyos fenntarthatóságát, mivel két alternatív bevételi forrás létezik.

A bevásárlóközpont jövőbeli munkájának tervezésekor a vezetőnek figyelembe kell vennie a bérlők igényeinek esetleges térbeli változásait. Valószínű, hogy az üzletek formátumai oly módon változnak, hogy kisebb területen is hatékonyabb a választék. Említsünk meg egy jelentős jelenséget. A válság kezdetén, 2008 IV. negyedévében több, nem élelmiszer jellegű üzletben akár 30%-os forgalomcsökkenés volt megfigyelhető, 2009. I. negyedévében pedig a csökkenés már elérte a 35-öt. 40%. Egyesek menedzserei kiskereskedelmi láncok, aki 2008 első felében a térhasználat hatékonyságának elemzését végezte, felidézte, hogy nagy formátumban találkoztak csak olyan százalék(30-35%) egy rosszul teljesítő terület. Például a legfeljebb 200 négyzetméteres területen kifejlesztett irodaszer- vagy számítástechnikai berendezések láncai 700 négyzetméteres területet próbáltak elsajátítani, a ruházati láncok, amelyek tapasztalattal rendelkeznek legfeljebb 200 négyzetméteres területen. 120 nm nyitott új típusú 200-250 nm alapterületű üzlethelyiség. A nem élelmiszer kereskedelemben a legmagasabb 1 négyzetméterre jutó haszonkulcsok a 30-200 négyzetméteres kisüzletek voltak. A nagy terület néha nem volt jelentős hatással az üzletek látogatóinak növekedésére, és az üzlet területének például 3-szoros növekedésével az egy négyzetméterre jutó nyereség 5-tel csökkent. -6-szor a kis üzletekhez képest. Mit is jelent ez? A "duzzadt" területek tüneteit már régóta megfigyelték. A gazdasági visszaesésben lévő kereskedők elsősorban a terület méretének csökkentésében lesznek érdekeltek. Másodszor, a rendelkezésre álló négyzetméterek felhasználásának hatékonyságának növelése érdekében adjon hozzá új termékcsoportokat, előnyben részesítve az árukat a következő jellemzőket: a) közelebb áll a kereslet fő típusához, szükségesebb a lakossági és vállalati ügyfelek tevékenységének rendszeres biztosításához; b) magas profit adása; c) kis méretű. Például egy barkácslánc akár 300 négyzetméteres területen is képes elsajátítani a kerületi formát lakóövezetekben, és két kategóriát mutat be az üzletekben: „áruk házi mester” (gyakran keresett építőanyagok kis kiszerelésben, kézi és elektromos szerszámok) és az „otthoni gépészeti berendezések” kategória. A rendkívül jövedelmező, ugyanakkor nem túl nagy méretű termék szerszám- és áramtermékeinek jelenléte lehetővé teszi, hogy elérje hatékony felhasználása terület. Egy média- és írószerbolt számára kézenfekvő megoldás a választék bővítése digitális technológia, tematikusan az üzlet koncepciójához kapcsolódóan, illetve a "kütyük", kisméretű hordozható elektronikai eszközök és kiegészítők.

Ha a hazai kereskedők kellően aktívak, új termelési központokat keresnek, változtatnak a beszerzési technológián: például azoktól a kínai és a délkelet-ázsiai országok gyártóitól vásárolnak jó minőségű árut, amelyeknek kapacitása felszabadult csökkentette az Egyesült Államokba és az európai országokba irányuló szállítást. Általánosságban azonban a negatív gazdasági folyamatok várhatóan az üzletek számának csökkenéséhez, számos formátum eltűnéséhez vezetnek, és esetleg a szokásos üzletláncok férőhelyeinek csökkenéséhez vezetnek.

Feltétel hatékony irányítás bevásárló központ- a vezető motivációjának szükségszerűen össze kell kapcsolódnia a teljesítményeredményekkel. Az alapkezelő társaság munkájának minőségét a bevásárlóközpont vásárlóinak két csoportja - a látogatók és a bérlők - elégedettségi foka értékeli. Az eredmények a fogyasztók elfogadásáról beszélnek marketing kutatásés a pultok mutatói, az alapkezelő cég értékelésének szempontja pedig a látogatottság növekedése, a látogatások stabilitása és a központ látogatási gyakorisága, valamint a bevásárlóközpont márkájának népszerűségének növekedése. A bérlők számára nyújtott szolgáltatások minőségét pedig a bérbeadáshoz szükséges bevétel biztosításával, a bérlők összetételének kiegyenlítésével és a központ koncepciójának megtartásával, a bérlői rotáció hiányával és az üres területek gyors betöltésével, az érdeklődés növelésével értékelik. a központban dolgozó új bérlők száma és a jelentkezések száma. A külső alapkezelő társaság egyik előnye, hogy általában jobban érdekli az integrált megközelítés és mindkét ügyfélcsoport elégedettsége, a külső menedzser pedig helyesen méri fel a helyzetet és rangsorolja. A belső vezető pedig, mint minden dolgozó, követi a vezetés utasításait, azokon a mutatókon van a hangsúly, amelyekre a dolgozó motivált, de a kiemelt feladatok hibásan határozhatók meg. Például fogadást tesznek a végrehajtásra pénzügyi tervés költségmegtakarítást, de nem veszi figyelembe általános koncepció központjában figyelmen kívül hagyják a bérlők igényeit, és nem tanulmányozzák a látogatók véleményét. Ezért a megközelítés egyoldalú. A központ ügyfeleinek elégedetlensége felhalmozódhat, és egy napon komoly problémákkal kell szembenéznie az üzlethelyiség tulajdonosának. A kínai bölcs Konfuciusz mondta a legjobban arról, hogy mit jelent a minőségirányítás: „A jó vezetés az, amikor a közelben lévők elégedettek, a távol lévők pedig jönnek.” Bérlők és látogatók egyaránt.

Kira és Ruben Kanayan,

Az "Union-Standard Consulting" cég vezető tanácsadói, Moszkva,
a könyv szerzői Kiskereskedelmi ingatlanok: a kor kihívásai és a kilátások »,
könyvek ""
és könyvek ""

Nagyon elégedettek vagyunk az együttműködéssel. Professzionalizmus, kreativitás, ügyfélszolgálati szint és pontosság – a legmagasabb szinten. ...

Sushkov Konstantin Nikolaevich

• Ushakova S.V.

  LLC "Központi élelmiszerpiac"

  A MALL fejlesztési ügynökséggel. Szakértelem és Tanácsadás" a "Galaktika" bevásárlóközponton dolgozunk. Az ügynökség egy szórakoztató zóna tervezési projektjének kidolgozásában vett részt, és megbízható partnernek bizonyult, hiszen minden munkát minőségileg és határidőre végzett...

  Denis Marchenkov

  OOO Galaktika-S

  A céget magasan kvalifikáltként jellemezhetjük. Szeretem a felelősséget és a pozitív hozzáállást bármilyen probléma megoldása során. Az ügynökség átfogóan foglalkozik projektünkkel. Tudtuk, hogy megtaláltuk a tökéletes partnert...

  Dmitrij Wolfson

  PSK "DOM"

  Ismerjük a MALL-ot. Szakértelem és tanácsadás” hosszú évek óta. Körülbelül 3 ember dolgozott a projekten. A nevétől a pálmafánk kialakításáig a MALL mindent megtett. Mindenki azt hiszi, hogy sikeresek – mert csak ők vannak a városban, de ez nem így van! Sikeres – mert a minőség...

  Andrej Mihajlovics Oszadcsuk

  SEC "Oasis Plaza"

A kereskedelmi létesítmény megvalósítása során az egyik legfontosabb szempont az a bevásárlóközpont hatékony irányításának megvalósítása. E funkciók ellátásához harmadik fél alapkezelő társaságot is bevonhatnak, vagy a kezelést a bevásárlóközpont tulajdonosa végezheti.

Hogyan kezelik a bevásárlóközpontot?

Alatt bevásárlóközpont vezetése a következő paraméterek műszaki ellenőrzésére és optimalizálására vonatkozik:

• tartalékok bevásárlólétesítmény fejlesztésére;
• a bevásárlóközpont hatékony irányításának kiépítése;
• interakció vállalkozókkal, bérlőkkel;
• a vonzerejének növeléséhez szükséges intézkedéseket bevásárlóközpont végfelhasználók számára.

• vízellátás és csatornázás;
• hőellátás;
• tápegység;
• Tűzbiztonság;
• Internet, telefon;
• általános biztonság;
• parkoló;
• objektum tanúsítás;
• épületek takarítása;
• az épület tetejének és csapadékcsatornáinak karbantartása;
• függőleges szállítás (mozgólépcsők/travolátorok, liftberendezések).

A bevásárlóközpont kezelése az alábbi dokumentumok alapján történik.

• A bevásárlóközpont üzemeltetésének általános szabályai a bérleti szerződésekben foglaltak figyelembevételével.
• Az Egyesült Királyság személyzete.
• Munkaszerkezet és hivatalos feladatokat az alapkezelő társaság alkalmazottai, beleértve a munkaidő beosztását is.
• A (saját) alapkezelő társaság működésének főbb rendelkezései a bevásárlóközpontban.

Egy ilyen nagy és összetett ingatlanobjektum, mint egy bevásárlóközpont, állandó megoldást igényel az épület üzemeltetésének műszaki és mérnöki jellemzőivel kapcsolatos kérdésekben, pénzügyi rész , közvetítésés számos egyéb kérdés. Ezért jobb, ha a bevásárlóközpont illetékes vezetését olyan szakosodott cégekre bízza, amelyek szakszerű segítséget tudnak nyújtani a felmerült kérdések megoldásában.

Bevásárló- és irodaközpont kezelésének jellemzői

2012-10-09 Kérjük, mondjon példát egy bevásárlóközpont alapkezelő társaságának optimális összetételére (beosztás, fő funkciók). Ideális esetben 5-6 alkalmazottal.

A kérdést Elena Yanovskaya, Kijev tette fel

Válasz:

Az alapkezelő társaság alkalmazottainak száma és összetétele több tényezőtől függ:

Egy vagy több kereskedelmi ingatlant kezelt (bevásárlóközpont);

Mekkora a bevásárlóközpont területe és a bérlők összetétele, a horgonybérlők és a "kivágások" aránya;

Valamennyi funkció a saját alapkezelő társaságunk része lesz, vagy külső szervezeteket is bevonnak-e kiszervezés alapján (például biztonsági, takarítási, marketingszolgáltatások stb.)

Az alapkezelő társaság fő funkciói a következők: a bevásárlóközpont koncepciójának és a bérlők összetételének irányítása, a jövedelmezőség és a pénzügyi áramlások menedzselése, marketing menedzsment, műszaki üzemeltetés irányítása. Az alapkezelő társaság feladatairól és funkcióiról, valamint a kiskereskedelmi ingatlanok kezelésének jellemzőiről a jelenlegi szakaszában Kira és Ruben Kanayan „Bevásárlóközpontok és multifunkcionális komplexumok” szemináriumán tanulhat majd.

2012-07-25 Ha 13 bérlő van az emeleten, és mindegyik különböző időpontban nyit és zár. Hogyan lehet ezt beállítani?

A kérdést Vadim Golub, Volokolamsk tette fel

Válasz:

Valóban nagyon fontos, hogy a bevásárlóközpont működése során minden üzlet elérhető legyen a vásárlók számára. Ez határozza meg a bevásárlóközpont összképét és az Alapkezelő Társaság munkájának minőségét. Ahhoz, hogy a bérlők a munkaidőt betartsák, az üzletközpont szabályzatában (Bérleti szerződés melléklete) szükséges a vonatkozó szabályok megalkotása. A dokumentumban egyértelműen fel kell tüntetni a büntetéseket is: az üzlet idő előtti kinyitása, a bevásárlóközpont nyitvatartási idején belüli bezárása és a bevásárlóközpont vége előtti bezárása esetén. Előírja továbbá a Szabályzat megsértéséről szóló törvény kiadásának rendjét, valamint a szankciók alkalmazásának rendjét.

Egy bevásárlóközpont-fejlesztő cég képviselője vagyok. Építettek tőkerészesedés építési beruházások, és ennek eredményeként - mintegy 20 "tulajdonos" a bevásárlóközpont. Leendő menedzsment cégként hogyan tudjuk az épület homlokzatán reklámfelületeket elosztani a tulajdonosok között?

A kérdést Tatyana Ivanova, Arhangelszk tette fel

Válasz:

A legésszerűbb megoldás ebben a helyzetben, ha nem osztják fel a reklámfelületet a tulajdonosok között. És először határozzon meg minden lehetséges helyet az elhelyezéséhez. És a tulajdonosok között, hogy a reklámból származó bevételt a tőkerészesedésük arányában osszák fel.

Van-e alapja a bevásárlóközpontok személyzeti menedzsmentjének, esetleg ezekben a vállalkozásokban van egy sajátos személyzeti menedzsment?

A kérdést Olga Kulmanakova, Tomszk tette fel

Válasz:

Természetesen a bevásárlóközpontokban a személyzeti menedzsment sajátosságai léteznek. Mert maga a bevásárlóközpont nem csak kiskereskedelmi, és nagy kereskedelmi vállalkozás nagyszámú ipari kapcsolattal. A bevásárlóközpont sikeres működéséhez gondosan ki kell dolgozni az összes osztály és alkalmazott interakciós sémáját, szervezeti struktúra az egész vállalkozás, menedzsment eladókés még sok más. Sajnos az intézetekben ilyen tantárgyakat nem oktatnak, ezért ha valóban érdekli a válasz erre az összetett és terjedelmes kérdésre, akkor látogassa meg K. és R. Kanayan képzési szemináriumát. Gyakorlati kérdések személyzeti menedzsment egy kereskedelmi vállalkozásban.

Válasz:

Üdvözölje, kérem, lehetséges-e egy bevásárlóközpontot szakosított szervezeten keresztül irányítani, és nem tulajdonosi szövetségen keresztül, ha 5-nél több tulajdonos van, vagy más módon? Mi a legjobb módja ennek?

A kérdést Olga Milenko, Minszk tette fel

Válasz:

Igen, a bevásárlóközpont irányítására speciális alapkezelő társaságot lehet vonzani (vagy létrehozni). A tulajdonos és az alapkezelő társaság között a szerződéses kapcsolatok három formája lehetséges: a) szerződés bizalomkezelés(az alapkezelő társaság önállóan végzi el az ingatlankezeléssel kapcsolatos összes munkát); b) ügynöki szerződés (az alapkezelő társaság közvetítőként jár el a bérlők és a bevásárlóközpont tulajdonosa között); c) bérleti szerződés (az alapkezelő társaság feltételesen bérbe ad egy kiskereskedelmi ingatlant, és albérleti szerződéseket köt). A tulajdonos és az alapkezelő társaság közötti kapcsolat optimális formáját egyénileg határozzák meg.

Milyen elvek szerint épül fel a bevásárlóközpont irányítási rendszere, és hogyan zajlik maga a vezetési folyamat?

A kérdést Anna Sztálinkova, Novoszibirszk tette fel

Válasz:

A bevásárlóközpont kezelésének két formája van:

1. Kereskedelmi ingatlanok saját kezelési struktúrájának kialakítása. Ez lehet egy különálló társaság vagy egy üzletág egy vállalaton belül, amely kereskedelmi ingatlannal rendelkezik.
2. Külső alapkezelő társaság bevonása. Általában olyan céget választanak ki, amely a kiskereskedelmi, bevásárló- és szórakoztató, valamint multifunkcionális komplexumok menedzselésére szakosodott, és már elegendő tapasztalattal rendelkezik a vezetésben.

A főbb feladatok, amelyeket az irányítási struktúra megold:

a bérlők összetételének kezelése, a bevásárlóközpont bérlőivel való kapcsolattartás (bérlők kiválasztása, tárgyalás, szerződések végrehajtása és a szerződések jogi támogatása, a választék ellenőrzése, a bérlők áruinak minősége stb.);

vezetői számvitel és pénzügyi folyamatok kezelése;

marketing, bevásárlóközpont reklámozása (bevásárlóközpont kutatása, koncepciója, szükség esetén újrakoncepciója, kivitelezése marketing stratégia, reklám és PR, beleértve a bevásárlóközpont reklámkampányainak tervezését, a bérlőkkel közös rendezvényeket, a bérlők szezonális, promóciós reklámozásának szabályozását stb.);

az épület üzemeltetése (mérnöki rendszerek zavartalan működésének ellenőrzése és biztosítása, az épület és a műszaki rendszerek javítása, biztonság és biztonság, helyiségek és szomszédos területek takarítása, szemétszállítás, közművekkel való kapcsolattartás stb.).